BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM
VỚI MẶT TIỀN ĐƯỜNG 3/2, QUẬN 10,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
: VĂN NGUYỄN TUYẾT HẰNG
MSSV
: 07135092
LỚP
: DH07TB
KHÓA
: 2007 – 2011
NGÀNH
: Quản Lý Thị Trường BĐS
cùng quý thầy cô đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu
cũng như kinh nghiệm hữu ích làm hành trang vững chắc cho em bước vào đời.
Đặc biệt, em xin gởi lời tri sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tân, người đã
tận tình hướng dẫn, chỉ dạy em trong suốt quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ban lãnh đạo và các anh chị thuộc
phòng Thẩm Định - công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân, đặc biệt là
anh Trần Đê đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập nghiên cứu đề
tài báo cáo của mình.
Cảm ơn các bạn lớp DH07TB – những người đã đồng hành cùng mình
trong suốt 4 năm học vừa qua. Cầu chúc cho mọi người, gia đình, thầy cô, bè
bạn nhiều sức khỏe, thành công và hạnh phúc trong cuộc sống.
Ngày …tháng…năm 2011
Sinh viên
Văn Nguyễn Tuyết Hằng
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện : Văn Nguyễn Tuyết Hằng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện: “XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI
MẶT TIỀN ĐƯỜNG 3/2, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Bộ môn Công nghệ Địa chính, Khoa
Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Công tác thẩm định giá bất động sản của nước ta hiện còn là một ngành còn khá sơ
khai và mới mẻ, các công ty hầu hết đều có dữ liệu riêng cho mình và chưa có một sự
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................. 1
PHẦN I TỔNG QUAN ................................................................................................... 2
I.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................................2
I.1.1. Cơ sở khoa học ...............................................................................................................2
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................................... 11
I.1.3. Hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định
pháp luật ................................................................................................................................... 12
I.1.4. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp.............. 14
I.2. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện .................................... 15
I.2.1. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................. 15
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 15
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................16
II.1. Giới thiệu công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân .......................................... 16
II.1.1. Sơ lược về công ty .................................................................................................... 16
II.1.2. Quy trình thẩm định giá tại công ty...................................................................... 20
II.2. Những biến động của thị trường bất động sản khu vực trong những tháng vừa
qua ................................................................................................................................................... 21
II.2.1. Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói chung ....................... 21
II.2.2. Thị trường bất động sản quận 10 .......................................................................... 22
II.3. Giới thiệu đoạn đường nghiên cứu và phân tích đánh giá các tài sản được khảo
sát .................................................................................................................................................... 22
II.3.1. Giới thiệu đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát .................................... 22
II.3.2. Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản trong khu vực khảo
sát ............................................................................................................................................... 25
II.3.3. Sơ lược đánh giá các tài sản được khảo sát trên đoạn đường 3/2, Quận 10
.................................................................................................................................................... 25
TP.HCM
VN
XNK
TM
QSDĐ
:
:
:
:
:
:
:
:
Bất động sản
Ủy ban Nhân dân
Trách nhiệm hữu hạn
Thành phố Hồ Chí Minh
Việt Nam
Xuất nhập khẩu
Thương mại
Quyền sử dụng đất
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Bảng hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền theo công văn 7575/HD-LS của
Phụ lục 5: Sơ đồ các tài sản trên đường 3/2, quận 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thẩm định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Định giá
bất động sản phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như góp vốn, liên doanh, liên kết,
đầu tư, tăng vốn, thành lập, giải thể, xử lý vụ án, cho thuê tài chính, lên sàn chứng
khoán…Ngoài ra, công tác thẩm định còn giúp ích rất nhiều trong việc xác định nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất, làm căn cứ cho các giao dịch trên thị trường, đánh
giá tài sản đảm bảo cho các giao dịch tín dụng và nhiều lĩnh vực khác của đời sống.
Trên thế giới, thẩm định giá được hình thành và phát triển từ khá lâu nhưng ở Việt
Nam còn nhiều mới mẻ, đang trong quá trình hoàn thiện. Trong quá trình định giá bất
động sản, vấn đề khó khăn nhất mà nhà định giá thường phải đối mặt là không tìm
kiếm được các giao dịch tương tự trên thị trường vào thời điểm định giá (không có
giao dịch hoặc quá ít giao dịch) do đó các công ty thẩm định thường xây dựng cho
mình một hệ thống dữ liệu riêng nhằm phục vụ cho công tác thẩm định của mình một
cách nhanh và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, vấn đề là vẫn chưa có sự gắn bó thống nhất
nhất định giữa các dữ liệu này cộng với việc thực hiện phương pháp so sánh để tính
giá trị bất động sản thì những hệ số điều chỉnh trong quá trình áp dụng hầu hết dựa vào
kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định, đó đó, người nghiên cứu tiến hành thực hiện
đề tài: “Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt tiền đường 3/2, quận
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Tổng quan về bất động sản
1. Khái niệm bất động sản
- Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
- Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và
công trình xây dựng”.
- Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các
tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.
- Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các
cải thiện và các quyền sở hữu và sử dụng chúng”.
Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy
định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Đặc điểm bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá
biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện
tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản
có tính cá biệt. Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai
bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau, có
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người
dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu. Do đó các giao dịch bất
động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi.
- Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền
kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường
cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển
nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường.
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí
quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS
rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng
quản lý thích hợp và tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu
sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về
bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào
thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
3. Phân loại bất động sản
Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản được chia thành nhiều loại.Từ kinh
nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất
trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn háo
thể thao, nhà hàng...
- Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước
như công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước...
- Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử,
khu bảo tồn...
4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với
BĐS nói chung, cụ thể là:
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá
trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị
trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở
các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,
trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí
khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường
hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp,
ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
côngtrình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến
trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Trang 4
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê,
thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền
sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy
bay không được cao quá 3 tầng...)
Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an ninh,
tập quán sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm linh,
phong thủy cũng tác động đến giá trị bất động sản.
I.1.1.2. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều
4).
Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định
nghĩa: “Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp”. Theo
Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá không chỉ là ước tính giá trị của tài sản, giá
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là giá trị thị trường tùy theo mục đích
Bước 1: Xác định vấn đề
- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá
- Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường
- Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp
- Thiết lập ngày có hiệu lực
- Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường tương ứng với bất động sản
thẩm định
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
- Nhận biết các tài liệu cần thiết
- Thiết kế chương trình
- Lập kế hoạch thời gian
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
- Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường
- Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh
Bước 4: Phân tích thông tin
- Phân tích tài liệu
- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Đưa ra kết quả của từng phương pháp
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
-
Giá trị doanh nghiệp
Giá trị tài sản chuyên dùng
Giá trị thanh lý
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
Giá trị đặc biệt
6. Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Nguyên tắc cung - cầu
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc tuân thủ
- Nguyên tắc cạnh tranh
- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai.
7. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng tại Việt Nam
- Sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh
- Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công
nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
Nhược điểm:
- Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử
dụng được phương pháp này.
- Các thông tin thường mang tính lịch sử.
- Phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong
những khó khăn nhất trong điều kiện nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công
khai, số liệu các bên tham gia giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng (như cơ quan
thuế) nhiều khi cũng không chính xác;
- Khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch;
- Phụ thuộc vào tính tích cực của thị trường;
- Phụ thuộc vào độ ổn định của thị trường;
- Phức tạp khi phối hợp các dữ liệu về phân tích sự khác biệt của các BĐS đã
bán với bất động sản định giá.
b. Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận
- Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể được đo
bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
- Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.
Các trường hợp áp dụng
- Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn
chiếc.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu.
tương lai có thể nhận được từ tài sản đó.
- Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi tương lai mà tài sản tạo ra.
Các trường hợp áp dụng
- Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
- Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương
lai.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
- Đơn giản trong áp dụng
- Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được.
Nhược điểm:
- Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất
lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...
- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai
- Áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định.
- Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong
kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng
tiềm tàng.
d. Phương pháp lợi nhuận
Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi
nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản
mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không
mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với
những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời của tài sản.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp
Ưu điểm:
- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển.
- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá.
- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu.
Nhược điểm:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Mọi ước tính về chi phí, giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi
tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày
07/08/2008 - Về việc Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo
Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân
thành phố.
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
- Quyết định 411 /QĐ-BXD ngày 21/03/2010 của Bộ Xây Dựng – Công bố
suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009.
- Thông tư số 13/LB-TT Liên Bộ Xây dựng – Tài Chính - Vật giá chính phủ.
- QCVN 03: 2009 BXD Quy Chuẩn Kỹ Thuật Quốc gia về phân loại, phân
cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP - Nghị định của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung các loại giá đất ban hành ngày 16/11/2004.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007- Hướng dẫn thực
hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ
- Luật xây dựng – Luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số
16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về Xây dựng.
STT
Loại hẻm
Vị trí 1
Vị trí 2
Vị trí 3
Vị trí 4
1
Hẻm cấp 1
0,5
0,4
0,3
0,2
2
Hẻm cấp 2
Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 1
- Đơn giá đất của hẻm cấp 2 được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1
cho từng vị trí hẻm tương ứng
- Đơn giá đất của cấp hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp
2 cho từng vị trí hẻm tương ứng.
- Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc
bê tông, xi măng của cùng loại hẻm.
Hình 2: Xác định cấp hẻm
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
I.1.4. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp
I.1.4.1. Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có
giao dịch phổ biến trên thị trường.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so
sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch
thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của tài sản cần
thẩm định là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh.
Như vậy, đối với thẩm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những
đặc thù riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Văn Nguyễn Tuyết Hằng
I.2. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.2.1. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát về những biến động của Thị trường bất động sản trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh và quận 10 trong thời gian gần đây.
- Giới thiệu về công ty thực tập – công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân:
Giới thiệu tổng quát về công ty: lĩnh vực hoạt động, thành tựu, điểm
mạnh…
Quy trình Thẩm định giá tại công ty.
Một số hệ số điều chỉnh tại công ty.
- Mô tả đoạn đường nghiên cứu (đường 3/2 thuộc địa bàn Quận 10) và tiến hành
phân tích đánh giá sơ lược các tài sản được khảo sát.
- Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường 3/2 Quận 10,
Thành phố Hồ Chí Minh.
- So sánh kết quả nghiên cứu với Quy định giá đất của Khu vực do UBND Thành
phố Hồ Chí Minh ban hành (so sánh giá đất thực tế với Đơn giá đất Quận 10 năm 2011
do Nhà Nước công bố; hệ số thực tế với hệ số do Chi cục Thuế ban hành).
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu thu thập của các tài sản
trong khu vực.
- Phương pháp lấy mẫu: Lựa chọn những mẫu có đặc điểm phù hợp với yêu cầu
Giá
Hoàng
Quân
373 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
ĐT: 84.8.3844 3396 - 3991 0417 - Fax: 84.8.39910475
E-mail:
Website: www.thamdinhgia.com
Giới thiệu tổng quát:
Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân được Sở Kế Hoạch Đầu Tư Tp, HCM cấp
giấy chứng nhận đăng ký Kinh Doanh ngày 28/06/2002, đăng ký thay đổi lần 09 vào
ngày 15/01/2010.
Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân, hoạt động chuyên nghiệp về lĩnh vực thẩm
định giá, với các đội ngũ thẩm định viên về giá, tiến sỹ, thạc sỹ kinh tế, kỹ sư, luật sư có trình
độ chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn và quy định của Bộ Tài Chính Hiệp hội thẩm định giá
Việt Nam, Hiệp hội thẩm định giá Châu Á (AIA), Hiệp hội thẩm định Quốc tế (IVSC) .
Công ty thẩm định giá Hoàng Quân là một đơn vị trong hệ thống công ty Hoàng Quân
hoạt động trong lĩnh vực khép kính như Thẩm Định Giá - Kinh Doanh Địa ốc - Thiết Kế Xây Dựng - Pháp Lý.
o Hệ thống quản lý chất lượng:
Đạt tiêu chuẩn Quản lý chất lượng quốc tế ISO 9001:2000 do BVQI (Anh Quốc) cấp
ngày 07/7/2004
o Là Hội viên của các tổ chức sau:
- Hiệp hội bất động sản VN (VREA)
- Hiệp hội bất động sản thế giới.
- Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam
- Phòng Thương Mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)
- Hiệp hội nhà đất Tp. HCM.
- Hội doanh nghiệp trẻ Tp. HCM
- Hiệp hội kiến trúc và xây dựng TP.HCM
- Hiệp hội Thẩm định gía thế giới
Copyright: Tài liệu đại học ©