Chơng 1
Quá trình hình thành
giá SảN PHẩM XÂY DựNG
1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của xây dựng .................................................................... 6
1.1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng ................................................. 6
1.2. Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng ...................................................................... 7
1.3. Quá trình đầu t xây dựng ................................................................................................. 8
1.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t ............................................................................................................. 8
1.3.2. Giai đoạn thực hiện dự án đầu t xây dựng công trình ............................................................. 10
1.3.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng đ a công trình vào sử dụng ......................................................... 10
2. Giá cả sản phẩm xây dựng .............................................................................................. 11
2.1. Những vấn đề chung về giá cả ....................................................................................... 11
2.2. Đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng ..................................................................... 11
2.3. Công tác định giá sản phẩm xây dựng ........................................................................... 12
2.4. Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng ........................................................ 12
2.5. Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ng ời lập giá ............................................................ 13
3. Các loại giá trong quá trình đầu t xây dựng ................................................................... 14
3.1. Tổng mức đầu t ................................................................................................................ 14
3.1.1. Nội dung chi phí của Tổng mức đầu t ...................................................................................... 19
3.1.2. Cơ sở phân tích, tính toán Tổng mức đầu t ............................................................................ 19
3.2. Dự toán (tổng dự toán) xây dựng công trình .................................................................. 20
3.2.1. Nội dung chi phí trong Dự toán ................................................................................................... 20
3.2.2. Cơ sở phân tích, tính toán Dự toán công trình ......................................................................... 23
3.3. Một số loại giá khác .............................................................................................................. 23
3.3.1. Giá gói thầu .................................................................................................................................. 23
3.3.2. Giá dự thầu ................................................................................................................................... 23
3.3.3. Giá đánh giá .................................................................................................................................. 24
3.3.4. Giá đề nghị trúng thầu .............................................................................................................. 24
3.3.5. Giá trúng thầu .............................................................................................................................. 24
3.3.6. Giá hợp đồng giao nhận thầu xây dựng ...................................................................................... 24
3.3.7. Giá quyết toán công trình ............................................................................................................ 24

khai thác, sử dụng công trình. Mặt khác, cũng có thể hiểu quá trình này theo nghĩa hẹp bắt
đầu từ giai đoạn lập báo cáo đầu t xây dựng công trình đến kết thúc xây dựng, bàn giao, đa
công trình vào khai thác, sử dụng.
Tuy nhiên, dù hiểu theo cách nào thì sản phẩm xây dựng cũng chính là các công trình
xây dựng đã hoàn chỉnh đợc đa vào khai thác, sử dụng. Sản phẩm xây dựng là loại sản
phẩm có tính chất liên ngành, có nhiều lực lợng tham gia nh chủ đầu t, các nhà thầu xây
lắp, t vấn thiết kế, các doanh nghiệp cung cấp vật t, thiết bị, tài chính, các cơ quan quản lý
Nhà nớc có liên quan.
6
Do vậy, khác với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm xây dựng có những đặc
điểm riêng biệt nh sau:
a) Sản phẩm xây dựng đợc liên kết và định vị với đất (tại địa điểm xây dựng) ở các
vùng, khu vực và lãnh thổ khác nhau.
b) Sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào các điều kiện địa chất, khí hậu, thuỷ văn và các
điều kiện kinh tế - xã hội tại nơi đặt công trình. Do đó, sản phẩm xây dựng có công
dụng, kết cấu, kiến trúc và cách chế tạo mang tính đa dạng cao.
c) Sản phẩm xây dựng thông thờng có kích thớc lớn (sử dụng tài nguyên đất lớn) và chi
phí lớn, thời gian kiến tạo và sử dụng lâu dài. Vì vậy, những sai lầm về chủ trơng đầu
t, về khảo sát thiết kế, về quá trình thi công cũng nh quá trình khai thác rất khó khắc
phục và rất tốn kém.
d) Sản phẩm xây dựng liên quan đến nhiều ngành kinh tế kỹ thuật khác nhau, từ khâu
khảo sát, thiết kế, chế tạo sản phẩm, cung cấp các yếu tố đầu vào đến việc sử dụng
sản phẩm xây dựng.
e) Sản phẩm xây dựng liên quan đến môi trờng tự nhiên, môi trờng xã hội, lợi ích cộng
đồng tại nơi xây dựng công trình. Có thể nói, sản phẩm xây dựng mang tính chất tổng
hợp về kỹ thuật, kinh tế - xã hội, văn hoá, nghệ thuật, kiến trúc và quốc phòng.
f) Sản phẩm xây dựng có tính chất đơn chiếc, riêng lẻ.
1.2. Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng
Các đặc điểm của sản phẩm xây dựng nêu trên đã có tác động rất lớn đến việc tổ chức
sản xuất xây dựng, dẫn đến đặc điểm sản xuất của ngành xây dựng mang những đặc thù

Nâng cao tỉ lệ cơ giới hoá trong xây dựng cũng nh chế tạo các thành phẩm hoặc
bán thành phẩm trong công xởng.
e) Mục đích cuối cùng của tổ chức và quản lý sản xuất xây dựng là hoàn thành công
trình đúng thời hạn, đảm bảo chất lợng và có lợi nhuận cho doanh nghiệp. Vì vậy, cần
lựa chọn phơng án tổ chức thi công tối u, tận dụng tối đa các nguồn vật t, nhân lực tại
địa phơng để giảm giá thành xây dựng.
1.3. Quá trình đầu t xây dựng
Những đặc điểm riêng của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng đã chi phối trực
tiếp đến công tác tổ chức quản lý, điều hành hoạt động trong quy trình thực hiện đầu t. Do
vậy, hoạt động đầu t và xây dựng đòi hỏi phải tuân thủ trình tự và các bớc theo từng giai
đoạn. Việc chấp hành những quy định về trình tự đầu t và xây dựng có ảnh hởng rất lớn, có
tính quyết định đến chất lợng công trình, chi phí xây dựng công trình trong quá trình thi
công xây dựng và tác dụng của công trình sau khi hoàn thành xây dựng đa vào sử dụng đối
với nền kinh tế.
Quá trình đầu t xây dựng gồm các giai đoạn sau:
1.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu t, nội dung quan trọng nhất là lập các hồ sơ dự án đầu t
để đánh giá tính khả thi của việc thực hiện dự án.
a) Lập Báo cáo đầu t xây dựng công trình và xin phép đầu t :
Báo cáo đầu t xây dựng công trình là hồ sơ xin chủ trơng đầu t xây dựng công trình
để cấp có thẩm quyền cho phép đầu t.
Đối với các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc
hội thì chủ đầu t phải lập Báo cáo đầu t trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông
qua chủ trơng và cho phép đầu t.
Báo cáo đầu t có các nội dung cụ thể sau:
Sự cần thiết phải đầu t xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó khăn,
chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia, nếu có.
Dự kiến qui mô đầu t, công suất, diện tích xây dựng, các hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ, công trình khác, dự kiến địa điểm công
trình và nhu cầu sử dụng đất.

yêu cầu kiến trúc.
- Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động.
- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu
cầu về an ninh, quốc phòng.
Tổng mức đầu t của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp
vốn theo tiến độ, phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn.
Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự
án.
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:
Nội dung phải thể hiện đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để
xác định Tổng mức đầu t và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm
thuyết minh và bản vẽ.
Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày riêng hoặc trên bản vẽ để diễn giải
thiết kế gồm các nội dung chủ yếu sau:
- Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế: Giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và
tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng.
- Thuyết minh công nghệ: Giới thiệu tóm tắt công nghệ, sơ đồ công nghệ, danh
mục thiết bị công nghệ, các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế
xây dựng.
- Thuyết minh xây dựng: Khái quát về tổng mặt bằng (đặc điểm, cao độ, toạ độ
xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, diện tích sử dụng đất...), tuyến xây dựng
9
(công trình xây dựng theo tuyến), công trình có yêu cầu kiến trúc (liên hệ với
quy hoạch xây dựng, giải pháp thiết kế kiến trúc...); Thuyết minh kỹ thuật
(đặc điểm địa chất, phơng án gia cố nền, móng, đào, đắp...); Tóm tắt phơng án
phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trờng; Dự tính khối lợng các công tác xây
dựng, thiết bị để lập Tổng mức đầu t và thời gian xây dựng.
- Bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: Bản vẽ công nghệ (thể hiện sơ đồ dây chuyền

ờng).
1.3.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng đa công trình vào sử dụng
Đây là giai đoạn thực hiện các công tác vận hành thử nghiệm, nghiệm thu, quyết toán
vốn đầu t, bàn giao và thực hiện bảo hành sản phẩm.
Nội dung từng công tác ở giai đoạn thực hiện đầu t và kết thúc xây dựng đợc quy
định cụ thể theo Luật Xây dựng và các Nghị định ban hành kèm theo của Chính phủ.
10
2. Giá cả sản phẩm xây dựng
2.1. Những vấn đề chung về giá cả
Theo học thuyết MácLê Nin, bất kỳ một loại hàng hoá nào đều có một giá trị. Giá
trị hàng hoá là lợng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo ra sản phẩm hàng hoá đó.
Giá trị hàng hoá đợc cấu thành từ hai bộ phận: phần chi phí sản xuất để tạo thành sản phẩm
hàng hoá (gồm giá trị lao động vật hoá nh nguyên vật liệu, khấu hao thiết bị và phần giá
trị lao động sống nh lơng cho công nhân, cán bộ ) và phần giá trị thặng d do lao động
sống tạo ra.
Giá cả hàng hoá là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả sẽ xoay quanh giá trị tuỳ
thuộc vào quy luật cung cầu trên thị trờng.
Giá thành của sản phẩm hàng hoá là tập hợp những chi phí sản xuất để tạo thành sản
phẩm hàng hoá đó.
Thông thờng, đối với những sản phẩm hàng hoá thông thờng, nhà sản xuất căn cứ từ
những chi phí tạo nên hàng hoá, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân tích khách hàng để định
ra giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản phẩm để điều chỉnh giá bán cho phù hợp.
Khách hàng thì căn cứ vào nhu cầu thị hiếu của mình và cảm nhận sự tơng xứng giữa số
tiền mà họ bỏ ra với giá trị sử dụng để mua.
Rõ ràng, giá cả của hàng hoá phải đợc hiểu dới các giác độ khác nhau:
Dới giác độ của ngời mua (khách hàng): giá cả là chi phí mà ngời mua phải bỏ ra
(số tiền dự kiến) để nhận đợc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hoá hay dịch
vụ mà mình muốn, đợc xác định từ sự hình dung về giá của ngời mua và đợc tính
toán trên cơ sở giá cả hàng hoá trên thị trờng. Giá dới giác độ ngời mua đợc dùng
để chuẩn bị ngân quỹ và khống chế giá trong đàm phán, mua bán.

của quá trình đầu t và xây dựng.
d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu đợc hình thành thông qua đấu thầu và thơng thảo
hợp đồng kinh tế. Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu t đóng vai trò là ngời mua, nhà
thầu đóng vai trò là ngời bán, hàng hoá đem trao đổi là các hợp đồng thi công xây
dựng công trình. Trong quá trình này, Chủ đầu t giữ vai trò quyết định đối với mức
giá đấu thầu.
e) Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà nớc cấp thì việc hình thành giá cả các
công trình phải tuân thủ các qui định hiện hành nh việc vận dụng các định mức, đơn
giá, phơng pháp tính toán chi phí cũng nh các qui định khác có liên quan.
2.3. Công tác định giá sản phẩm xây dựng
Từ những đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng, công tác định giá sản phẩm xây
dựng có những đặc điểm sau:
a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt cao, do vậy, không thể định trớc đợc giá
xây dựng hàng loạt các công trình trọn vẹn mà phải xác định cho từng trờng hợp cụ
thể.
b) Thông qua đơn giá xây dựng, có thể định giá trớc cho từng loại công việc xây dựng,
từng bộ phận hợp thành công trình. Trên cơ sở đơn giá này để lập đơn giá cho toàn
thể công trình xây dựng khi cần. Trong xây dựng, giá trị dự toán công tác xây lắp
đóng vai trò giá cả sản phẩm của ngành xây dựng.
c) Giá của sản phẩm xây dựng đợc hình thành từ trớc khi sản phẩm thực tế ra đời.
d) Theo quá trình đầu t, giá xây dựng đợc biểu diễn bằng các tên gọi khác nhau theo
từng giai đoạn và đợc tính toán theo các phơng pháp khác nhau, đợc sử dụng theo các
mục đích khác nhau. Mặt khác, các chỉ tiêu giá xây dựng ngày càng đợc xác định
chính xác hơn theo các giai đoạn đầu t và chi phí ở giai đoạn sau phải phấn đấu nhỏ
hơn giai đoạn trớc.
2.4. Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng
Do đặc điểm khác biệt của sản phẩm và quá trình sản xuất sản phẩm xây dựng do đó
công tác định giá sản phẩm (công tác dự toán) có vai trò rất quan trọng đối với chủ đầu t,
nhà thầu, cơ quan quản lý có thẩm quyền
Trên phơng diện của chủ đầu t công tác dự toán có vai trò sau:

2.5. Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ngời lập giá
Công tác dự toán là một công tác quan trọng và phức tạp do đó đòi hỏi ngời lập dự
toán phải là những ngời có kinh nghiệm và có trình độ nhất định để đảm bảo tính chính xác
của công tác này.
Một số phẩm chất cần có của ngời lập dự toán:
- Nắm vững cách thức lập dự toán: căn cứ, nội dung chi phí, trình tự, phơng
pháp lập các dự toán trong xây dựng.
- Có kiến thức kỹ thuật nhất định nh: có khả năng đọc và diễn giải các bản vẽ,
các quy định kỹ thuật, kiến thức về kỹ thuật thi công, quy trình thi công, có
kinh nghiệm thi công... Những kiến thức kỹ thuật này sẽ giúp cho ngời lập dự
toán có thể lờng hết đợc các công tác cần dự toán chi phí, tránh tình trạng tính
sót, tính sai, tính trùng lặp.
- Hiểu biết về các quy định liên quan đến công tác lập dự toán: các định mức,
Thông t, Nghị định, hợp đồng,...
- Có sự hiểu biết về công tác hiện trờng: trớc khi lập dự toán thì ngời lập dự toán
nên đi thăm công trờng để có những thông tin cần thiết.
- Có kỹ năng giao tiếp tốt: khả năng này rất cần thiết, đặc biệt với những ngời
lập dự toán bên nhà thầu.
13