VIN HN LM
KHOA HC X HI VIT NAM
HC VIN KHOA HC X HI

NGUYN TIN DNG

GIảI QUYếT TRANH CHấP ĐấT ĐAI
Từ THựC TIễN XéT Xử CủA TòA áN NHÂN DÂN
HUYệN ĐÔNG ANH, THàNH PHố Hà NộI

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2018


VIN HN LM
KHOA HC X HI VIT NAM
HC VIN KHOA HC X HI

NGUYN TIN DNG

GIảI QUYếT TRANH CHấP ĐấT ĐAI
Từ THựC TIễN XéT Xử CủA TòA áN NHÂN DÂN
HUYệN ĐÔNG ANH, THàNH PHố Hà NộI
Chuyờn ngnh : Lut kinh t
Mó s

: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC



Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai

8

1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai

8

1.1.2. Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai

17

1.2.

Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

26

1.2.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

26

1.2.2. Sự cần thiết điều chỉnh quan hệ giải quyết tranh chấp đất đai bằng

28

pháp luật
1.2.3. Các yếu tố đảm bảo thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai


47

tục giải quyết vụ án tranh chấp đất đai
2.2.

Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ

52

thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh - thành phố
Hà Nội
2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, dân số, tình hình kinh tế - xã hội của
huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội tác động đến thực tiễn xét xử
các vụ án tranh chấp đất đai

52


2.2.2. Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ

57

thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh - thành phố
Hà Nội
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH

66

CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TỪ THỰC
TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐÔNG ANH THÀNH PHỐ HÀ NỘI


3.2.2. Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ

72

3.3.

Về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật giải quyết tranh chấp

73

đất đai
3.3.1. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

73

3.3.2. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

76

đất vô hiệu
3.3.3. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

77

KẾT LUẬN

79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

TCĐĐ

: Tranh chấp đất đai

TN&MT

: Tài nguyên và môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường (đặc biệt là những
năm gần đây), tình hình tranh chấp đất đai (TCĐĐ) ngày càng gia tăng về số
lượng và phức tạp về nội dung, tính chất. Các dạng TCĐĐ phổ biến trong thực tế
là tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất (QSDĐ); tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất; TCĐĐ là tài sản chung của vợ chồng trong các vụ án ly hôn...
Đã có nhiều công trình nghiên cứu, tìm hiểu về TCĐĐ chỉ ra nguyên nhân, bao
gồm nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan; đồng thời, đề xuất các
giải pháp khắc phục. Pháp luật về giải quyết TCĐĐ ra đời với mong muốn hướng
dẫn các bên tranh chấp có thái độ, cách hành xử văn minh khi giải quyết bất đồng,
mâu thuẫn về đất đai; đồng thời, tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động giải quyết TCĐĐ
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà một trong những cơ quan nhà nước đó là
Tòa án nhân dân (TAND). Thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai trong giải quyết các
TCĐĐ của các cơ quan nhà nước nói chung và của TAND nói riêng thời gian qua
đã đạt được những kết quả tích cực như giải quyết ổn thỏa nhiều vụ việc TCĐĐ

những điều kiện quan trọng để huyện Đông Anh cất cánh, phát triển mạnh mẽ trong
một tương lai gần. Giá đất ở địa phương này tăng với tốc độ chóng mặt kéo theo các
tranh chấp, khiếu kiện về đất đai phức tạp, kéo dài.
Mặt khác, phát huy truyền thống cách mạng trong công cuộc đổi mới toàn
diện đất nước, Đảng bộ, chính quyền, quân và dân huyện Đông Anh đã không
ngừng vượt khó để xây dựng quê hương ngày càng giàu đẹp. Cùng với sự chuyển
mình đi lên của đất nước, tốc độ phát triển kinh tế của huyện Đông Anh năm sau
cao hơn năm trước góp phần nâng cao chất lượng đời sống của nhân dân. Đóng góp
vào thành tựu phát triển chung của huyện Đông Anh không thể không ghi nhận hoạt
động xét xử nói chung và áp dụng pháp luật để giải quyết TCĐĐ nói riêng của
TAND huyện Đông Anh nhằm duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Dẫu vậy, việc áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND
huyện Đông Anh vẫn để lại những suy nghĩ trăn trở khi số lượng không nhỏ các vụ
việc TCĐĐ được xét xử bị kháng cáo, kháng nghị hoặc hủy bản án. Điều này đặt ra
yêu cầu phải có sự nghiên cứu để tìm ra nguyên nhân và đưa ra giải pháp khắc
phục. Mặt khác, việc tìm hiểu áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét
xử của TAND đã được nhiều công trình khoa học nghiên cứu. Tuy nhiên, tìm hiểu
và đánh giá việc áp dụng pháp luật để giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn xét xử của
TAND huyện Đông Anh một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện trên phương diện

2


lý luận và thực tiễn tham chiếu với các đạo Luật đất đai năm 2013, BLTTDS năm
2015, BLDS năm 2015, Luật tổ chức TAND năm 2014… thì dường như vẫn còn ít
công trình khoa học nghiên cứu. Vì vậy, đề tài này vẫn còn nhiều dư địa để nghiên
cứu, tìm hiểu.
Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Giải quyết tranh
chấp đất đai từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành
phố Hà Nội" làm luận văn thạc sĩ luật học.

tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh - Thành phố Hồ Chí Minh, Luận
văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; Trần Đức Thịnh (2017), Thực
tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành
phố Hòa Bình - tỉnh Hòa Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học Mở Hà
Nội... Các công trình trên đây đã phân tích những vấn đề lý luận cơ bản về TCĐĐ,
giải quyết TCĐĐ, áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ như phân tích khái niệm, đặc
điểm, hậu quả của TCĐĐ, các dạng TCĐĐ phổ biến, nguyên nhân của TCĐĐ; khái
niệm, đặc điểm, các nguyên tắc và yêu cầu giải quyết TCĐĐ; khái niệm, đặc điểm,
nguyên tắc, yêu cầu và các điều kiện đảm bảo áp dụng pháp luật giải quyết TCĐĐ;
đánh giá thực trạng và đề xuất định hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng
pháp luật giải quyết TCĐĐ trong phạm vi cả nước hoặc ở một địa phương cụ thể.
Tuy nhiên, tìm hiểu pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn xét xử của
TAND huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn
diện thì dường như vẫn còn ít được nghiên cứu. Chính vì vậy, rất cần có một công
trình nghiên cứu, tìm hiểu về vấn đề này một cách hệ thống toàn diện cả về lý luận
và thực tiễn. Trên cơ sở tham khảo và kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình
khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu về giải quyết
TCĐĐ từ thực tiễn xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp hoàn
thiện pháp luật về giải quyết TCĐĐ và nâng cao chất lượng của hoạt động xét xử
TCĐĐ của TAND huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định những nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau đây:
Một là, nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết TCĐĐ
tham chiếu với hoạt động xét xử của TAND thông qua việc giải quyết những vấn đề
cụ thể sau:
- Phân tích khái niệm và đặc điểm của TCĐĐ; các dạng TCĐĐ; nguyên

lối xét xử các vụ án TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.
- Các quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết về TCĐĐ, giải quyết TCĐĐ
và áp dụng pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND.
- Các văn bản về nghiệp vụ xét xử các vụ việc TCĐĐ của TAND thành phố
Hà Nội.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND huyện Đông
Anh, thành phố Hà Nội…

5


4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới
hạn phạm vi nghiên cứu đề tài vào một số nội dung cụ thể sau đây:
- Về địa bàn, phạm vi: Thực tiễn áp dụng pháp luật của TAND từ hoạt động
xét xử các vụ TCĐĐ tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
- Về thời gian: Từ năm 1993 (thời điểm Luật đất đai năm 1993 được ban
hành) đến nay.
- Về nội dung nghiên cứu: Giải quyết TCĐĐ từ thực tiễn xét xử của TAND
huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng. Tuy
nhiên, luận văn này chỉ giới hạn ở việc tìm hiểu chế định giải quyết TCĐĐ của
TAND cấp sơ thẩm. Bởi lẽ, theo quy định của Luật tổ chức TAND năm 2014,
TAND cấp huyện có thẩm quyền xét xử sở thẩm các vụ án dân sự nói chung và các
vụ án TCĐĐ nói riêng. Đề tài của luận văn nghiên cứu vấn đề giải quyết TCĐĐ
tham chiếu từ thực tiễn xét xử của TAND huyện Đông Anh, nên việc giới hạn phạm
vi nghiên cứu của chế định giải quyết TCĐĐ của TAND cấp sơ thẩm là phù hợp.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, trong quá trình nghiên cứu, luận văn đã
sử dụng phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật

- Luận văn phân tích, bình luận, đánh giá về thực trạng thi hành pháp luật
về giải quyết TCĐĐ từ hoạt động xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành phố
Hà Nội.
- Luận văn đề xuất định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật
về giải quyết TCĐĐ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết TCĐĐ từ
hoạt động xét xử của TAND tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho những ai quan tâm tìm hiểu về
lĩnh vực pháp luật này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn
xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội
Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.

7


Chương 1
LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về tranh chấp
Trước tiên, để làm rõ nội hàm khái niệm TCĐĐ thì cần phải hiểu "tranh
chấp" là gì; bởi lẽ, TCĐĐ là một dạng cụ thể của tranh chấp nói chung? Trong đời
sống xã hội, các tranh chấp có nhiều loại và xảy ra trên nhiều lĩnh vực khác nhau.

nào phát sinh thức thì, ngay lập tức khi xuất hiện mâu thuẫn v.v...
1.1.1.2. Quan niệm về tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái
kinh tế, xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì TCĐĐ mang
màu sắc chính trị. Đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai
cấp bị bóc lột, bởi lẽ, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất, là tài sản quý giá
nhất của một quốc gia. Việc giải quyết triệt để các TCĐĐ ở các xã hội này được
thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi
ích giai cấp đối kháng, TCĐĐ thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai. Việc giải quyết TCĐĐ do các bên tự
tiến hành thông qua các con đường thương lượng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật.
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: Tranh chấp phát sinh giữa các
chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai [54, tr.74].
Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Tranh chấp
đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa
các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai [53, tr.455].
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai [31, khoản 24].
Trong thực tế, TCĐĐ được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền
sử dụng trên một khu đất cụ thể. Các bên tranh chấp không thể cùng nhau tự giải
quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử.
Cần làm rõ TCĐĐ ở nước ta chính là tranh chấp QSDĐ hay bao gồm cả
tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ? Về nội dung này, trong
khoa học pháp lí hiện nay còn tồn tại hai quan điểm như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, TCĐĐ chỉ là tranh chấp về QSDĐ. Theo đó,
TCĐĐ không xác định được là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa vụ hay chỉ là
tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ đơn lẻ của người sử dụng đất do pháp luật đất

chưa được ai đề cập một cách chính thống và giải thích cụ thể.
Mặc dù vậy, hiện tượng TCĐĐ trong xã hội được pháp luật ghi nhận và quy
định việc giải quyết. Luật Đất đai năm 2003 lần đầu tiên giải thích thuật ngữ
TCĐĐ. Và kế thừa quy định đó Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận:
"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Vậy, đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Nghĩa là, bao gồm cả tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp
liên quan đến QSDĐ.
Mặt khác, xem xét ở góc độ thực tiễn xét xử, ngành tòa án ở nước ta vẫn
thống kê các tranh chấp liên quan đến QSDĐ vào mục TCĐĐ nói chung. Bên cạnh đó,
Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTNMT ngày 03/01/2002
hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan

10


đến QSDĐ sử dụng thuật ngữ khác là "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng
đất" thuộc thẩm quyền của Tòa án. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến QSDĐ
thuộc thẩm quyền của Tòa án bao gồm:
- Tranh chấp về việc ai là người có QSDĐ;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;
- Thừa kế QSDĐ;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Vậy, thuật ngữ "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất" là một
thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền
với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về QSDĐ sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp
về việc ai là người có QSDĐ (thực chất là tranh chấp QSDĐ hay cụ thể hơn là kiện
đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và thế chấp hoặc bảo

kinh doanh QSDĐ. Tất nhiên, khi nội dung quản lý, sử dụng đất phong phú, phức
tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai
cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, TCĐĐ phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như có thể gây mất
ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết nội bộ nhân dân,
phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, gây mất an ninh trật tự tại địa
phương, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh
chấp, mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ tư, đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý và QSDĐ. Đất đai là loại tài
sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu
của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu…
1.1.1.4. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến
Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối
với đất đai; bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân… Do đó ở
thời kỳ này, TCĐĐ gồm: tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử
dụng đối với đất đai. Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời (ngày 18/12/1980) với
quy định "Đất đai… là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 19) thì pháp luật
thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai; nên
kể từ đó trở đi, TCĐĐ chỉ bao gồm tranh chấp quyền quản lý đất đai và QSDĐ.
Tiếp đó, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành quy định người sử dụng đất được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho
thuê đất (Điều 1). Vì vậy, trên thực tế hiện nay, TCĐĐ xuất hiện dưới một số dạng
phổ biến cơ bản sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi QSDĐ. Dạng tranh chấp này
xảy ra đối với việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với
nhau trong cùng một xã, phường, thị trấn. Bởi lẽ, theo điểm b khoản 1 Điều 179
Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
Thứ hai, tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Việc phát sinh
dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp

chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.
Thứ bảy, tranh chấp về đòi lại đất đã giao cho người khác khi thực hiện
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam. Ví dụ: Con cháu địa chủ, phong kiến về đòi lại đất của cha ông bị
tịch thu khi thực hiện cải cách ruộng đất chia cho nông dân sử dụng; tranh chấp về
đòi lại đất nông nghiệp góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, nay hợp
tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp bị giải thể v.v...

13


Thứ tám, tranh chấp về tài sản chung là nhà đất của vợ chồng khi ly hôn.
Dạng tranh chấp này giải quyết khá phức tạp khi trước đây giấy chứng nhận QSDĐ
chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng và có không ít trường hợp vợ chồng khi kết hôn
không ra UBND cấp xã xin cấp giấy đăng ký kết hôn.
Thứ chín, tranh chấp về cản trở việc thực hiện QSDĐ. Loại tranh chấp này tuy
số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu
thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng (bên sử dụng đất bên ngoài)
không cho người sử dụng đất ở bên trong đi qua phần đất nhà mình trong trường
hợp không có ngõ đi chung hoặc bịt lại lối đi chung, dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Thứ mười, TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính. Dạng tranh chấp này
phát sinh giữa các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh trong trường hợp
chia tác, sáp nhập, thành lập mới đơn vị hành chính v.v...
1.1.1.5. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định. Nó
là biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn, bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ
thể sử dụng đất với nhau. Trong những năm qua, TCĐĐ xảy ra ở hầu hết các địa
phương trên cả nước, mỗi tranh chấp có những đặc điểm, bản chất khác nhau. Tuy
nhiên, phân tích đánh giá các TCĐĐ xảy ra hiện nay có thể thấy nó phát sinh chủ

doanh... Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai. Điều này
vô hình chung đã làm này sinh TCĐĐ.
ii) Nguyên nhân chủ quan
Bên cạnh những nguyên nhân khách quan thì TCĐĐ xảy ra còn xuất phát từ
những nguyên nhân chủ quan. Cụ thể:
Thứ nhất, việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà
nước. Trong cơ chế quản lý tập trung, bao cấp, kế hoạch hóa, Nhà nước phân công,
phân cấp cho quá nhiều ngành, nhiều cơ quan dẫn đến việc quản lý đất đai thiết chặt
chẽ và còn nhiều sơ hở. Có thời kỳ, mỗi loại đất được giao cho một ngành để quản
lý; ví dụ: ngành nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp; ngành xây dựng quản lý đất
xây dựng; ngành giao thông vận tải quản lý đất giao thông; ngành lâm nghiệp quản
lý đất lâm nghiệp v.v... Điều này đã dẫn đến việc tranh chấp giữa đất nông nghiệp
với đất lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; có loại đất nhiều cơ quan quản lý
(ví dụ đất đô thị), nhưng cũng có loại đất không có loại cơ quan nào quản lý (đất
mặt nước biển, vùng lãnh hải, vùng thềm lục địa).
Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp với
thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp...
Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa ổn định)
với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu
đô thị mới... còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích. Hơn nữa, chính sách,
pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của sự
nghiệp phát triển đất nước. Tuy nhiên, việc làm này cũng gây ra sự mâu thuẫn về
nội dung trong một số quy định của pháp luật đất đai.
Thứ ba, trong việc điều chỉnh địa giới hành chính giữa đơn vị hành chính
cấp xã, cấp huyện ở một số địa phương được thực hiện song nội dung xác định địa

15



đều phải tiêu tốn một nguồn lực vật chất không nhỏ cho quá trình hóa giải những
bất đồng, mâu thuẫn về đất đai.
Thứ hai, về mặt chính trị. Với một nước có khoảng 70% dân số làm nông
nghiệp và là nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai thế giới như Việt Nam, đất đai là vấn đề
thu hút sự quan tâm của mọi người trong xã hội, của Đảng và Nhà nước và là vấn đề

16


nhạy cảm có ý nghĩa về chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai là một trong những chính
sách đặc biệt quan trọng của Nhà nước ta trong suốt quá trình cách mạng. Khi TCĐĐ
xảy ra tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị; bởi lẽ, các bất đồng, mâu thuẫn về
đất đai nếu không được giải quyết kịp thời sẽ dễ phát sinh thành "điểm nóng" về an
ninh, trật tự. Đây là điều kiện để các phần tử chống đối xuyên tạc, bôi nhọ đường
lối, chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước; kích động, chia rẽ sự
đoàn kết trong nội bộ nhân dân với âm mưu lật độ chế độ dân chủ nhân dân. Các vụ
việc tranh chấp đất ở xã Đồng Tâm (huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội); vụ việc ở Văn
Giang (tỉnh Hưng Yên); vụ việc bạo loạn chính trị ở Tây Nguyên năm 2002 v.v... là
những minh chứng điển hình cho hậu quả chính trị do TCĐĐ gây ra.
Thứ ba, về mặt xã hội. TCĐĐ là những xung đột phá vỡ kết cấu bền vững
của các mối quan hệ xã hội. Do mâu thuẫn, bất đồng về quyền lợi hoặc quyền và
nghĩa vụ trong quan hệ đất đai mà không tự giải quyết được khiến các bên đương sự
phải khởi kiện nhau ra tòa đã gây nên rạn nứt trong mối quan hệ tình cảm, "đào hố
sâu ngăn cách" giữa những thành viên trong gia đình bao gồm cha - mẹ, vợ - chồng,
anh - em; người thân, họ hàng, làng xóm, cộng đồng dân cư. Xung đột xã hội xuất
hiện và nếu không được giải quyết triệt để, kịp thời sẽ gây ra sự khủng hoảng xã
hội... Lợi ích kinh tế có thể làm lu mờ, băng hoại các chuẩn mực đạo đức xã hội.
Trong nhiều trường hợp TCĐĐ, nếu các bên đương sự không kiềm chế và có cách
ứng xử nhân văn, văn minh, phù hợp có thể dẫn đến việc phạm pháp hình sự và kéo
theo hàng loạt các hệ lụy xã hội khác không mong muốn.

Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Thứ tư, việc giải quyết TCĐĐ không chỉ dựa vào quan điểm, đường lối
của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước mà còn căn cứ vào tâm lý, thị hiếu,
phong tục tập quán... trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai của người dân ở các
vùng, miền khác nhau trong cả nước. Đặc biệt, đội ngũ già làng, trưởng bản,
trưởng dòng họ và người có uy tín trong cộng động dân cư có vai trò rất lớn trong
việc hòa giải TCĐĐ ở khu vực nông thôn, miền núi và vùng có đông đồng bào dân
tộc thiểu số.
Hơn nữa, đối với khu vực Tây Nguyên, miền núi phía Bắc và vùng nông
thôn thì hương ước, quy tắc sinh hoạt cộng đồng, luật tục... có ảnh hưởng lớn đến
việc giải quyết TCĐĐ thông qua công tác hòa giải, vận động, thuyết phục v.v...
1.1.2.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế,
quan hệ pháp luật đất đai rất đa dạng, phức tạp kéo theo các TCĐĐ phát sinh đa
dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết TCĐĐ phải đáp ứng được những
yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng được yêu cầu đó, thì việc giải
quyết TCĐĐ phải quán triệt các nguyên tắc cơ bản sau đây:
i) Nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Cụ thể hóa quy định này của
Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 đã quy định "Nhà nước không thừa
nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử
dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam" [31, Khoản 5 Điều 26]. Vì vậy, khi giải
quyết các TCĐĐ, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà
Nhà nước là người đại diện, bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước,