Giá trị và giá cả bất động sản
1. Giá trị bất động sản
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác
nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan
tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều
được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá
chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP)
trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của
một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều
kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành
xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những
yếu tố kích thích thái quá.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có
đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về
giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn
ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên
những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể
nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và
căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích kinh
doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng
xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những
thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích.
Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối
thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích
cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động
sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn

càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn
tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức
tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần
thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc
trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm
tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại
thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả
thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các
công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi
xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật
của công trình.
- Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài
sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích
kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng
trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều
chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và
điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất
và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và

Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây: