BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LÊ PHƯƠNG NGÂN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ VÀ NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA
VIỆC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội – 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

LÊ PHƯƠNG NGÂN
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ VÀ NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA
VIỆC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
T.S. Phạm Anh Tuấn

Hà Nội – 2018



tháng

năm 2018

Tác giả

Lê Phương Ngân


iii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập tại Trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường
Hà Nội, tôi đã nhận được nhiều sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các
thầy cô giáo trong khoa Quản lý đất đai. Đặc biệt, trong quá trình hoàn thành
luận văn này sự cố gắng của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình
của các thầy cô trong khoa.
Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn đến Ban giám hiệu nhà trường, khoa Quản
lý đất đai cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy trong suốt quá trình học tập.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn đến cô giáo TS. Phạm Anh Tuấn đã trực tiếp
hướng dẫn để tôi hoàn thành luận văn này.
Qua đây tôi xin gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo UBND và các
phòng, Ban thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình đã nhiệt tình chỉ bảo, tạo
điều kiện giúp đỡ tôi làm quen với thực tế hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, người thân và gia đình đã giúp
đỡ trong quá trình thực hiện đề tài.
Khóa luận tốt nghiệp sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, nên tôi
mong nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để khóa
luận hoàn thiện hơn, cũng như để tôi có thể vững bước hơn trong chuyên môn

được phê duyệt. Từ đó tìm được nguyên nhân và đề xuất những giải pháp
khắc phục cho công tác QHSDĐ của UBND thành phố trong thời gian tới
nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình sư dụng đất của thành phố.
Nội dung chính của luận văn:
- Thành phố Thái Bình thuộc tỉnh Thái Bình, là trung tâm kinh tế - chính
trị, văn hoá, xã hội, khoa học, quốc phòng, ... của tỉnh, và cũng là 1 trong 6 đô thị
trung tâm của vùng duyên hải Bắc Bộ. Thành phố Thái Bình là đầu mối giao
thông quan trọng của tỉnh; thuận lợi giao lưu với các tỉnh, thành phố vùng đồng
bằng sông Hồng qua quốc lộ 10, đặc biệt đối với vùng tam giác kinh tế trọng điểm
phía Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.
- Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội của xã trong thời gian qua cho
thấy áp lực đối với đất đai ngày càng lớn do nhu cầu sử dụng đất để phát triển
khu dân cư phát triển cơ sở hạ tầng , phát triển kinh tế xã hội không ngừng


v

tăng, gây áp lực lớn đến sử dụng đất, làm xáo trộn mạnh mẽ cơ cấu sử dụng
đất. Công tác quy họach, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng để phân bố quỹ
đất đai cho các lĩnh vực và đối tượng sử dụng đất hợp lí, có hiệu quả phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh, quốc phòng tránh được sự chồng chéo
lãng phí trong sử dụng, hạn chế huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái.
- Thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2017
thành phố Thái Bình đã đạt được kết quả và tác động đến tình hình sử dụng
đất, xã hội và môi trường thành phố Thái Bình.
- Để cho việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai các giai đoạn sau
được thực hiện tốt hơn, đảm bảo sự phát triển kinh tế -xã hội và nhu cầu sử
dụng đất của nhân dân cần kết hợp đồng bộ các giải pháp: giải pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất; cần sự thống nhất của hệ thống quy họach từ Trung
ương đến địa phương; tăng cường giáo dục chính trị, tư tưởng cho cán bộ,

2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập thông tin, tài liệu, số liệu ..................... 27
2.3.3. Phương pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu .................................... 27
2.3.4. Phương pháp so sánh, đánh giá ............................................................. 28


vii

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 29
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố thái bình, tỉnh thái
bình. ................................................................................................................. 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội ..................................................................... 34
3.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ................... 40
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội và áp lực với
đất đai .............................................................................................................. 42
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố thái bình, tỉnh thái bình .......... 43
3.2.1. Ban hành các các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đã ban hành .......................................... 43
3.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính ..................................................................................... 44
3.2.3. Khảo sát, đo đạc, đáng giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ............................... 44
3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 45
3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất ........................................................................................................... 45
3.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................ 45
3.2.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ....................................................... 46
3.2.8. Quản lý tài chính về đất đai .................................................................. 46
3.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất

3.6. Đề xuất một số giải pháp trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất ........... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85


ix

DANH MỤC VIẾT TẮT

Danh mục

Kí hiệu

Thành phố

TP

Quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐ

Hội đồng nhân dân

HĐND

Ủy ban nhân dân

UBND

Tiểu thủ công nghiệp

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Kết quả tốc độ tăng trưởng nền kinh tế .......................................... 34
Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế các ngành của thành phố Thái Bình ....................... 35
Bảng 3.3. Giá trị sản xuất công nghiệp phân theo loại hình kinh tế ............... 36
Bảng 3.4. Giá trị sản xuất ngành xây dựng phân theo .................................... 37
Bảng 3.5. Giá trị sản xuất nông nghiệp - thủy sản .......................................... 38
Bảng 3.6. Năng xuất một số cây hàng năm..................................................... 39
Bảng 3.7. Sản lượng thủy sản ......................................................................... 39
Bảng 3.8.Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của Thành phố Thái Bình năm
2017 ................................................................................................................. 48
Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của Thành phố Thái Bình
năm 2017 ......................................................................................................... 49
Bảng 3.10. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2017 so với năm
2015 và năm 2010 ........................................................................................... 50
Bảng 3.11. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011
– 2017 thành phố Thái Bình ............................................................................ 55
Bảng 3.12. Kết quả thực hiện việc chuyển mụch đích sử dụng đất giai đoạn
năm 2011 – 2017 thành phố Thái Bình ........................................................... 58
Bảng 3.13.Cơ cấu kinh tế ngành kinh tế các năm 2011 – 2017...................... 66
Bảng 3.14. Giá trị sản xuất công nghiệp – xây dựng ...................................... 67
Bảng 3.15. Tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu ...................................... 69
Bảng 3.16. Giá trị sản xuất nông nghiệp - thủy sản ........................................ 70
Bảng 3.17. Sản lượng một số cây hàng năm ................................................... 71
Bảng 3.18. Sản lượng một số cây lâu năm ...................................................... 71
Bảng 3.19. Sản lượng gia súc và gia cầm ....................................................... 71
Bảng 3.20. Tình hình biến động dân số và lao động qua các năm tại Thành
phố Thái Bình .................................................................................................. 72


xi

lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường... Hiệu quả quản lý nhà nước về đất
đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng
được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được
Nhà nước bảo đảm.
Tuy nhiên đất đai có giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không
gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Con


2
người không thể sản xuất ra đất đai mà chỉ có thể chuyển mục đích sử dụng từ
mục đích này sang mục đích khác. Đất đai có độ màu mỡ tự nhiên, nhưng độ
phì phân bố không đồng đều, đất tốt lên hay xấu đi được sử dụng có hiệu cao
hay thấp tuỳ thuộc sự quản lý của Nhà nước và kế hoạch, biện pháp khai thác
của người quản lí, sử dụng đất.
Vì vậy, quản lí Nhà nước về công tác lập quy hoạch, kế hoạch hoá việc
sử dụng đất là một yêu cầu đặc biệt để phân bố quỹ đất đai cho các lĩnh vực
vàđối tượng sử dụng đất hợp lí, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội, giữ vững an ninh, quốc phòng tránh được sự chồng chéo lãng phí trong
sử dụng, hạn chế huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái. Với tình hình
đất manh mún như hiện nay, cùng với sự gia tăng dân số nhu cầu sử dụng đất
của nhân dân cho mục đích chuyên dùng là rất lớn nên quy hoạch sử dụng đất
càng trở nên cấp thiết.
Trong hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp thì quy hoạch
sử dụng đất cấp huyện có vai trò vừa là kế hoạch sử dụng đất từng năm cho
huyện vừa từng bước cụ thể hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Việc đánh giá công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất để tìm ra những trở
ngại khó khăn và đề xuất hướng giải quyết là cần thiết giúp việc lập quy
hoạch sử dụng đất tốt hơn. Xuất phát từ cơ sở lí luận và thực tiễn, được sự
nhất trí của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Phạm

1.1.1.a. Khái niệm
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả
của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. ..) [1].
C.Mac viết: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông, lâm nghiệp.
.

Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá

trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng
như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài
nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật
và con người trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp,
giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên
liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ. ..


5
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là

7
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với
chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là
kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình
sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu
của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng
lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới
xáo....) và công cụ hay phương tiện lao động ( sử dụng để trồng trọt, chăn
nuôi...). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ
phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của đất [2].
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các
tinh thành tựu kỹ thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên
nền tảng cơ bản - sử dụng đất.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con
người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật
chất,đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển
ở mức cao, công năng của đất đai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai
cũng phức tạp hơn. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư
liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về
hưởng thụ và đấp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng
đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển.
Kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm
cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng từ những sai lầm
liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội
trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất
đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu.


khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp


9
thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:
- Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất chủ yếu thể hiện
ở hai mặt:
+ Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử
dụng, cải tạo và bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của nền kinh tế
quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến 2 nhóm đất chính là đất nông
nghiệp và đất phi nông nghiệp.
+ Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực như khoa học tự
nhiên, khoa học xã hội, kinh tế, dân số, sản xuất nông nghiệp, công nghiệp,
môi trường sinh thái…vv. Với đặc điểm này, quy hoạch sử dụng đất, điều hoà
các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, các lĩnh vực. Xác định điều phối
phương hướng, phương thức phân bổ sử dụng đất phù hợp với kinh tế - xã
hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân phát triển ổn định, bền vững và đạt tốc
độ cao.
- Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của
những yếu tố kinh tế, xã hội quan trọng như: sự thay đổi về dân số, tiến bộ kỹ
thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, từ đó xây dựng
các quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng,
chính sách, biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây
dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm. Quy hoạch dài hạn nhằm đáp
ứng nhu cầu về đất để phát triển kinh tế, xã hội lâu dài, cơ cấu và phương
thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước cho đến khi đạt được mục tiêu dự
kiến. Thời hạn của quy hoạch sử đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai
2013 là 10 năm.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy

hợp nữa, việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh quy
hoạch và các biện pháp thực hiện là cần thiết, điều đó thể hiện tính khả biến
của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình


11
lặp đi lặp lai theo chu kỳ: "Quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh
lý - tiếp tục thực hiện" với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính thích hợp
ngày càng cao [3].
1.1.2.c. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là việc sắp xếp, bố trí sử dụng các loại đất.
Quy hoạch sử dụng đất đai thường được tiến hành theo từng giai đoạn 5 năm
hoặc 10 năm, tùy theo yêu cầu phát triển của từng giai đoạn, từng thời kỳ của
từng vùng lãnh thổ.
Quy hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng để phát triển
kinh tế – xã hội của đất nước cũng như của vùng, địa phương. Quy hoạch sử
dụng đất đai gần như là quy hoạch tổng thể bởi vì mọi quy hoạch khác như
quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch các ngành nghề, các vùng kinh tế, quy
hoạch phát triển vùng… đều phải dựa trên sự bố trí sử dụng đất của quy
hoạch sử dụng đất đai làm căn cữ.
Quy hoạch sử dụng đất đai là căn cứ quan trọng của kế hoạch sử dụng
đất hàng năm, trên cơ sở đó để thực hiện và vạch ra các kế hoạch phát triển
kinh tế – xã hội của cả nước, của vùng hay địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất đai là chố dựa để thực hiện việc quản lý Nhà
nước trên địa bàn quy hoạch (hay của cả nước, của vùng tuỳ theo phạm vi quy
hoạch). Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất tự
phát không theo quy hoạch, gây nên những hậu quả lãng phí về sức người sức
của. Quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc quản
lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, đầu tư phát
triển kinh tế xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần bảo đảm an

+ Tài nguyên đất (nguồn gốc phát sinh; các tính chất đặc trưng về lý
tính, hoá tính; mức độ xói mòn đất, độ nhiễm mặn, nhiễm phèn).
+ Tài nguyên nước.
+ Tài nguyên rừng.
+ Tài nguyên biển.