ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ OANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ OANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN,
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Sỹ Trung


cho phép nhưng chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận
được sự cảm thông và tận tình chỉ bảo của quý thầy cô và các bạn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn./.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Oanh


iii
iiii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi MỤC
LỤC................................................................................................................. iii MỞ
ĐẦU ....................................................................................................................1
1.
Đặt
vấn
...............................................................................................................1

đề

2.
Mục
tiêu
cứu...............................................................................................2

1.1.1.
Cơ
sở
lý
.....................................................................................................4
1.1.2.
Cơ
sở
pháp
lý
....................................................................................6
1.2. Khái quát chế độ
..................................................10

sơ

hữu

1.3.
Chế
độ
sở
hữu
đất
.....................................................................13
1.4.
Tình
hình
sử
dụng


ở

Việt

Nam

trên

Thế

Giới

đất

ở

Việt


1.6. Sơ lược chuyển
........................................17

mục

1.7. Sơ lược chuyển mục
...........................................19
1.8. Sơ lược chuyển
...................................20



Việt

Nam

ở

tỉnh

Bắc

Giang

1.9. Các kết quả nghiên cứu liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất trên Thế
Giới .....21
1.10.
Các
kết
quả
nghiên
................................................................23

cứu

ở

1.11.
Đánh
giá
................................................................................................25

2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu
........................................................28
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..............................................................29
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên và Kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng đất
của huyện Tân Yên....................................................................................................29
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên
...........................................................................................29
3.1.2. Đặc điểm Kinh tế - xã hội ...............................................................................30
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................31
3.1.4. Thực trạng sử dụng đất huyện Tân Yên ..........................................................32
3.2. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
huyện..................35
3.3. Các yếu tố tác động đến chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân
Yên, tỉnh Bắc Giang ..................................................................................................45
3.3.1. Yếu tố quy hoạch ............................................................................................45


v
3.3.2. Yếu tố về công tác dự báo sử dụng vđất ...........................................................50
3.3.3. Yếu tố đô thị hóa .............................................................................................54
3.3.4. Yếu tố dân số và việc làm ...............................................................................59
3.3.5. Yếu tố tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất .................................................60
3.3.6. Yếu tố người sử dụng đất ................................................................................62


v
v
3.4. Một số giải pháp nhằm quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn huyện
............................................................................................................65


CMĐSDĐ

Chuyển mục đích sử dụng đất

3

CNH

Công nghiệp hóa

4

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

5

GCN

Giấy chứng nhận

6

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7


SHNN

Sở hữu nhà nước

13

SHTD

Sở hữu toàn dân

14

SHTN

Sở hữu tư nhân

15

TG

Thế Giới

16

TN - KT - XH

Tự nhiên - kinh tế - xã hội

17


Bảng 3.2:

Tình hình biến động sử dụng đất nông nghiệp của huyện Tân
Yên giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................ 37

Bảng 3.3:

Tình hình biến động sử dụng đất phi nông nghiệp của huyện
Tân Yên giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................... 38

Bảng 3.4:

Các loại hình chuyển đổi mục đích giai đoạn 2014 - 2015 của huyện
Tân Yên, tỉnh Bắc Giang ........................................................ 43

Bảng 3.5:

Các loại hình chuyển đổi mục đích giai đoạn 2015 - 2016 của huyện
Tân Yên, tỉnh Bắc Giang ........................................................ 44

Bảng 3.6:

Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất phân bổ theo các
mục đích ............................................................................................ 47

Bảng 3.7:

So sánh giữa kế hoạch chuyển mục đích và hiện trạng chuyển
mục đích sử dụng đất .........................................................................


Bảng 3.14:

Ý kiến các hộ về kế hoạch sử dụng đất trong tương lai .................... 65


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Các nhóm đất chuyển mục đích sử dụng giai đoạn 2014 - 2016 ..............35
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế theo mục tiêu Đại hội đảng bộ huyện tân yên ..................56


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định đến sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là
điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có
bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của
cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một
quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản
vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.
Hiện nay vấn đề quản lý hiệu quả, bền vững tài nguyên đất là mục tiêu của
tất cả các nước trên thế giới. Việt Nam là nước đang phát triển, với nền kinh tế
vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, chủ trương CNH HĐH trên khắp đất nước, các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ
đang phát triển mạnh mẽ với số lượng ngày càng tăng. Những năm gần đây kinh tế

trực tiếp đến đất đai. Quá trình đô thị hóa đã làm đất đai khu vực biến động
mạnh cả về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất. Việc quản lý, sử
dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc mua bán, trao đổi, CMĐ trái phép diễn ra
ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường
thường tăng cao và có những biến động phức tạp. Vì vậy, tìm hiểu nguyên nhân
và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà
nước về đất đai, nâng cao tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao,
đáp ứng nhu cầu phát triển KT - XH của huyện trong thời kỳ CNH - HĐH đất nước.
Xuất phát từ thực tiễn cũng như tầm quan trọng của vấn đề trên, dưới
sự hướng dẫn của PGS.Ts Lê Sỹ Trung tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá thực trạng và một số yếu tố tác động đến chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục têu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng và các yếu tố tác động đến chuyển mục đích sử dụng đất
trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016, nhằm phân tích
đưa ra những dự báo về chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian tới. Xác
định những hạn chế, bất cập và đề ra những giải pháp khắc phục.


3
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Cung cấp các dữ liệu khoa học về chuyển mục đích sử dụng đất giúp các
nhà quản lý ở địa phương có tầm nhìn đầy đủ, khách quan hơn trong quản lý sử
dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Xác định một số yếu tố chủ yếu tác động đến chuyển mục đích sử dụng
đất. Từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp ứng dụng các yếu tố
xem xét với điều kiện thực tế của địa phương, góp phần đẩy nhanh quá trình sử

thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách và thực hiện đồng bộ các giải pháp
chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng chống thiên tai, quản lý tài
nguyên và bảo vệ môi trường. Chú trọng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý
nghiêm các vi phạm; đồng thời tăng cường thông tin truyền thông nhằm nâng cao
nhận thức, ý thức, trách nhiệm của người dân”.[2]


5
Tại điều 12 luật đất đai 2013 quy định: “Nhà nước nghiêm cấm lấn chiếm, hủy
hoại đất đai; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được công bố;
không sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp
luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng
đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định; sử
dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan
nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩ vụ tài
chính đối với nhà nước; lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định pháp
luật về đất đai; không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính
xác theo quy định củ pháp luật; cản trở gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”[1]
Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc SDĐ luôn hướng tới mục tiêu kinh tế
nhằm đạt được lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất định như
xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô lớn… Bên
cạnh đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt,
ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng nhà ở, hệ
thống giao thông, các công trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội, mở
mang phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn.[24]
Việt Nam là một nước thuộc nhóm nước đang phát triển, cơ cấu nền kinh tế
có xu hướng chuyển dịch từ lĩnh vực nông nghiệp sang lĩnh vực phi nông nghiệp.
Ở giai đoạn phát triển trước đây, nền kinh tế của Việt Nam còn là một nền kinh
tế nông nghiệp lạc hậu, năng suất lao động thấp, đòi hỏi diện tích đất canh tác

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất chuyển mục
đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho
người sử dụng hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào
mục đích khác. Các hoạt động này đều nhằm:
- Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng
sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt
hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
- Đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước
và nước ngoài.
- Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để
giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện
các quyền của mình trên diện tích đất đó.


7
Chuyển mục đích sử dụng đất là nội dung mới được đề cập đến ở lần sửa đổi
thứ hai của Luật Đất đai 1993 (năm 2001) và chính thức được bổ sung vào các nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Luật Đất đai 2003 và hiện tại là Luật Đất đai
2013. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm
quyền đồng ý cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng với những diện tích đất
cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác. Việc quy định các nội dung này đã tạo
điều kiện thuận lợi cho người đang sử dụng đất muốn chuyển mục đích đất
sang mục đích khác, đồng thời cũng giảm thiểu về thủ tục hành chính cho cơ quan
quản lý Nhà nước [4].
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất gồm:
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên thì người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử
dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất
sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
 Chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép
Theo điều 11 thông tư 02/2015/TT-BTNMT, hai trường hợp CMĐSDĐ không
phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động
gồm:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia
súc, gia cẩm và các loại đông vật khác được pháp luật cho phép;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
Người SDĐ có nhu cầu CMĐSDĐ nộp một bộ hồ sơ gồm có: Đơn đăng ký biến
động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu; GCNQSDĐ; GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền
SDĐ ở. người sử dụng đất chỉ cần đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất.
 Các văn bản pháp luật liên quan
Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành luật:
- Luật đất đai 2013 luật này được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013. Luật này gồm
14 chương, 212 điều được xây dựng trên nguyên tắc đổi mới toàn diện chính sách
đất đai cho phù hợp với quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.


1

lúa;

đất

trồng

- Công văn số 1622/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 06/05/2014 và Công văn số
3398/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/8/2014 gửi UBND các tỉnh, thành phố về việc
chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để
thực hiện các công trình, dự án của các địa phương.
- Số 745/2014/QĐ-UBND ngày 07/11/2014, Quyết định ban hành Quy định
hạn mức đất giao làm nhà ở; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn,
ao và diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang
- Số 25/NQ- HĐND, thông qua danh mục các công trình dự án thu hồi,
chuyển mục đích sử dụng đất năm 2015 (Văn bản của tỉnh Bắc Giang, ký ngày


9/12/1014)
.

1
2


10
10
- Số 33/NQ - HĐND, thông qua danh mục các công trình dự án được phép thu
hồi đất, các công trình dự án được phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa,
đất rừng đặc dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2016
- Số 858/2014/QĐ- UBND, Ban hành quy định về trình tự, thủ tục khi nhà