ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------

PHÙNG CHUNG THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH
HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------

PHÙNG CHUNG THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH
HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo (bộ phận S au đ ại h ọc) - Trường Đại
học Nông Lâm đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Giang,
Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên, Phòng Quản lý Tài nguyên đất, UBND thành phố
Hà Giang, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố và các tổ chức đã giúp đỡ
tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, các đồng chí đồng nghiệp và bạn
bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Giang, ngày 15 tháng 8 năm 2015
Tác giả luận văn

Phùng Chung Thành


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH

MỤC

CÁC

..........................................................................v


1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ................................................................................18
1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Hà Giang.............................................................19

1.3. Tình hình sử dụng đất trên thế giới và trong nước .........................................21
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới ..................................................................21
1.3.2. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................................23
1.3.3. Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Hà Giang ...........................................................26

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.31
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu .................................................31
2.1.1. Đối tượng...........................................................................................................31
2.1.2. Thời gian ...........................................................................................................31
2.1.3. Địa điểm ............................................................................................................31


4

2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................31
2.2.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà
Giang .............................................................................................................31
2.2.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Hà Giang..............31
2.2.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Giang giai đoạn 2009-2013 ..............................................................31
2.2.4. Đề xuất giải pháp để thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ
chức trên địa bàn thành phố Hà Giang ..........................................................31

2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................31
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................................31
2.3.2. Phương pháp chuyên gia ...................................................................................32
2.3.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu .............................................................32


Công nghiệp - thủ công nghiệp

CPCTVN

:

Cổ phần công thương Việt Nam

CT-XH

:

Chính trị xã hội

DBV

:

Đất bưu chính viễn thông

DT

:

Diện tích

ĐH

:


Hợp tác xã

MĐ

:

Mục đích

NQĐH

:

Nghị quyết Đại hội

QL

:

Quốc lộ

QLDA

:

Quản lý dự án

QH PT

:


Thành phố

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ&PTQĐ

:

XDCB

:

Xây dựng cơ bản

XD

:

Xây dựng

Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất và phát
triển quỹ đất


DANH MỤC CÁC BẢNG

Hình 3.3: Bản đồ hiện trạng thành phố Hà Giang.....................................................45

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, tại chương II
điều 18 đã xác định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng
đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Trong những năm qua thực hiện đường lối đổi mới của Đảng cùng với quá
trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to
lớn. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và 2003, đã thể chế hoá
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai quy
định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Hộ
gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế được
nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.
Trong khoảng 10 năm trở lại đây nền kinh tế nước ta phát triển khá nhanh, quá
trình đô thị hoá làm cho mật độ dân cư ngày càng tăng, chính sự gia tăng dân số, sự
phát triển đô thị và quá trình công nghiệp hoá làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như
đất xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã “bức

Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong những năm
gần đây, bình quân 17,02%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực.
Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh đối với
đất đai: việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp, đặc biệt là đất
trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng,... cho các mục đích phi nông
nghiệp; đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng còn chưa được
giám sát chặt chẽ. Bên cạnh đó, những tác động bất lợi của biến đổi khí hậu như: lũ
lụt, hạn hán, sạt lở đất hàng năm diễn ra ngày càng phức tạp làm cho nguy cơ suy
thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng đất bền vững.
Tốc độ gia tăng dân số, sự đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu
cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng
và quỹ đất đai của thành phố nói chung. Điều này đòi hỏi thành phố Hà Giang phải
có những chính sách về giao đất, cho thuê đất phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ
đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý.
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong những năm gần
đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo hướng công
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


3

nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác quản lý, sử dụng
đất ở thành phố Hà Giang nói chung, của các tổ chức trên địa bàn thành phố nói
riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử dụng
còn diễn ra ở các xã, phường đặc biệt là của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho
thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Hiện tượng giao đất, cho thuê đất phải điều


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái quát một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, quy định về giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 [12] có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 với nhiều điểm mới
nhằm khắc phục những điểm còn tồn tại của Luật đất đai năm 2003, trong đó có
công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất
không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo
sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là
giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết
kiệm, hiệu quả, cụ thể:
+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các tổ
chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính thì không được thực hiện giao đất
không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê
đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như các trường học, bệnh
viện... tự chủ về mặt tài chính thì đều phải chuyển sang thuê đất.
+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa
chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nay không còn được thực hiện phương thức
này, mà phải thuê đất.
Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Đồng thời bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện
dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bổ sung quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


+ Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết
định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh,
quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003 tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô
đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 ha đất trồng lúa trở
lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng
dưới 10 ha đất trồng lúa thì chỉ cần được HĐND cấp tỉnh thông qua.
+ Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất như: có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp
luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng
các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất
đai, gây bức xúc trong nhân dân.
* Về quỹ đất của các tổ chức:
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất bao gồm: Quỹ đất do các tổ chức trong nước là cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
kinh tế, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... (sau đây gọi chung
là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
1.1.2. Cở sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức

đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử
dụng đất đai cho các đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và
định đoạt đối với đất đai.
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm
bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi
quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa
người sử dụng đất và Nhà nước bằng việc cấp GCNQSDĐ, buộc người sử dụng
phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng quy định
của pháp luật.
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi


ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất
đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê
đất cũng góp phần tạo ra sự công bằng cho toàn xã hội.
Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được
tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được
giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ
tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án
đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế
phát triển.
* Đối với người sử dụng đất
Giao đất và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước
mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra
quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử
dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai.
Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có
thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các
quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền

quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ
trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được
duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
+ Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi
trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin


giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu
cầu sử dụng đất;
+ Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin
giao đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử
dụng đất;
+ Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế
kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
1.1.3.2. Hình thức giao và cho thuê đất đối với các tổ chức
* Giao đất
Điều 33 và điều 34 Luật Đất đai 2003 [11] quy định về các hình thức giao đất.

tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại
đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên,
Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ
thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu
có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn
sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư
tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyến khích họ đầu tư
thêm vào đất.
1.1.3.4. Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất đối với các dự án được quy định tại
khoản 2 điều 122 Luật Đất đai 2003 [11] như sau:
- Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất;
+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài,
hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất.
+ Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước.
+ Dự án đầu tư.


Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin giao đất, thuê đất làm dự án đầu
tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương nơi có đất.


1.1.3.5. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất đai năm
2003 [11]. Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc

+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;


+ Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất.
* Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được giao, cho thuê đất làm dự án
đầu tư
Luật Đất đai 2003 [11] quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng
được giao đất, cho thuê đất là tổ chức tại các điều từ Điều 109 đến Điều 111 Mục 2
Chương IV.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây
dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và tổ chức được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất. Người mua tài sản đó được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng
đất theo mục đích đã được xác định.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước:
+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và các công trình kiến trúc, kết
cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho