VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ CẨM VÂN

THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ CẨM VÂN

THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 83 80 107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. TRẦN ĐÌNH HẢO


2.3. Trình tự, thủ tục giải chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các
tổ chức tín dụng thương mại. ....................................................................... 50
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU LỰC,
HIỆU QUẢ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................... 54
3.1. Quản lý vĩ mô của nhà nước đối với hoạt động cho vay có biện pháp
bảo đảm là thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ........................ 55
3.2. Xây dựng cơ chế cấp tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................... 60
KẾT LUẬN .................................................................................................... 76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam có thời gian phát triển
khoảng 25 năm, bắt đầu từ năm 1991 đến nay. Mặc dù vậy ngành kinh doanh
này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu thực tiễn về
chổ ở, là tài sản trong chu trình sản xuất kinh doanh. Hiện nay, ngành kinh
doanh bất động sản chiếm khoảng 6,5% tổng nguồn lực đầu tư của toàn xã hội
và chiếm khoảng 8% tổng dư nợ của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng tại
Việt Nam.
Trong những năm gần đây, sự phát triển của ngành kinh doanh bất
động sản phụ thuộc vào rất nhiều các yếu tố trong và ngoài nước như: Chính
sách quản lý của Nhà nước đối với ngành, các gói hỗ trợ cho ngành, chính
sách tín dụng đối với ngành, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI vào
ngành, lượng kiều hối gửi về nước hàng năm, nhu cầu mua nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam, sự phát triển kinh tế của khu vực địa phương,….
Hiện tại, lĩnh vực này cần có lượng vốn đầu tư cao, nhưng lượng vốn này phụ

hiện nghĩa vụ dân sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội;
Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản tại ngân
hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh;
Trân Thị Kim Đào (2015), Cho vay kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế;
Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận văn
tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ.
Tuy nhiên, một lần nữa, việc đi sâu nghiên cứu thực tiễn thế chấp dự án
kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh từ việc xem xét quy định
của pháp luật, thu thập số liệu, …về vấn đề có liên quan, cũng như thực tiễn
2


áp dụng pháp luật,…. để thấy được những vấn đề còn bất cập, hạn chế và từ
đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện. Vì vậy, có thể nói đề tài “Thế chấp dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là đề tài mới,
chưa có công trình khoa học pháp lý nghiên cứu về đề tài này. Do đó, việc đi
sâu nghiên cứu đề tài trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại theo pháp
luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là một công
việc có ý nghĩa cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật. Việc lựa
chọn đề tài nêu trên để làm luận văn thạc sỹ luật học là không trùng lặp với
các công trình khoa học đã được công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại, Tác giả đánh giá
thực trạng thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại,
đồng thời phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quá nhận thế chấp, để
từ đó đề xuất phương hướng, giải pháp trong việc áp dụng pháp luật để tạo
điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp (chủ đầu tư), người mua nhà và các
tổ chức tín dụng thương mại. Công trình luận văn thạc sĩ có một số ý nghĩa
khoa học và giá trị ứng dụng nhất định như sau:
Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung
và thế chấp dự án kinh doanh bất động sản nói riêng là vấn đề được rất nhiều
chủ đầu tư, các tổ chức tín dụng quan tâm. Các vấn đề tác giả đưa ra trong
luận văn này nhằm đưa đến một cái nhìn tổng quan nhất về thế chấp tài sản để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trên cơ sở phân tích những quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành. Với tính mới này, đề tài sẽ là nguồn tư liệu
4


tham khảo có giá trị khi thực hiện các công trình khoa học pháp lý có liên
quan;
Thứ hai, ý nghĩa thực tiễn: đề tài cung cấp những kiến thức nhất định
về các điều kiện, trình tự thủ tục thế chấp dự án kinh doanh bất động sản và
định hướng giải pháp bảo đảm, hiệu quả của thế chấp dự án kinh doanh bất
động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại hiện nay.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại theo pháp luật Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
tại các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Định hướng và giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của
thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương

nhằm mục đích sinh lợi.
Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được
kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả
6


cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực
xác định. Là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện
pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt
động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án và tổ chức tín dụng cấp vốn cho
dự án. Trong hoạt động tín dụng, dự án đầu tư là căn cứ để nhà đầu tư triển
khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án và tổ chức tín dụng cấp
vốn cho dự án.
Hiện nay, ở Việt Nam có rất nhiều quan niệm khác nhau về đầu tư kinh
doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn này, dựa trên cơ sở
nghiên cứu lý luận, tác giả nêu một số quan điểm điển hình như sau:
Quan điểm thứ nhất, Đầu tư kinh doanh bất động sản 1, tr.10 là dùng
lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác
với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu tư bằng cách sửa
chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị bất động sản.
Quan điểm thứ hai, Đầu tư kinh doanh bất động sản 2, tr.1 là hoạt
động bỏ vốn đầu tư để tạo lập ra hàng hóa là bất động sản nhằm mục đích
bán, cho thuê hàng hóa đó ra thị trường.
Quan điểm thứ ba, Đầu tư kinh doanh bất động sản 35, tr.1 là việc bỏ
vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lời cao,..
Những quan điểm và phân tích nêu trên, Dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản có thể được hiểu là việc nhà đầu tư đầu tư vốn để thực hiện hoạt
động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,

Về bản chất, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những
đặc điểm tương tự như đặc điểm của dự án đầu tư phát triển như chủ đầu tư
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng; mua; nhận chuyển nhượng để
8


bán; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; cho thuê mua,… nhằm mục đích
sinh lời cao. Ngoài những đặc điểm trên, dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản có những đặc điểm riêng:
Thứ nhất, Sản phẩm của dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất nên sản phẩm của dự án là dạng tài sản bất động sản.
Thứ hai, Đầu tư xây dựng các công trình trên đất để tạo ra các sản
phẩm bất động sản là quyền sử dụng đất, công trình trên đất (tài sản gắn liền
với đất).
Thứ ba, Đối với một số hoạt động (trừ cho thuê) thì bất động sản được
dịch chuyển quyền sở hữu từ chủ đầu tư dự án chuyển giao cho người mua
(người nhận chuyển nhượng). Đặc điểm này khác biệt rất lớn so với các dự án
kinh doanh khác.
Thứ tư, Việc sinh lời của dự án phát sinh từ các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sau khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bán, cho
thuê, cho thuê mua các tài sản gắn liền với đất. Trong một số trường hợp nhất
định, chủ đầu tư được thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng,.. trước
khi sản phẩm hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Thứ năm, Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều
yếu tố kinh tế xã hội đan xen, theo đó, nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách
quản lý đầu tư của Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm
lý, tập quán của người dân.
1.1.3. Quy định đối với chủ thể (doanh nghiệp) được đầu tư kinh doanh
bất động sản theo pháp luật Việt nam
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã hình thành, phát triển rất mạnh

doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp
luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký
xác nhận về mức vốn pháp định.
10


- Đăng ký ngành nghề kinh doanh (kinh doanh bất động sản) theo quy
định của pháp luật.
Thứ hai, điều kiện về thủ tục và năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án
kinh doanh bất động sản:
- Điều kiện về thủ tục: Phải đăng ký (đăng ký theo luật đầu tư hoặc
đăng ký theo Luật nhà ở) và được cơ quan nhà nước chấp thuận thông qua
việc xét duyệt đăng ký dự án thì cơ quan nhà nước xét duyệt qua thẩm định
năng lục tài chính, tính khả thi dự án, mức độ phù hợp quy hoạch, chính sách
phát triển kinh tế,…..
- Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Mặc dù không quy
định rõ về tỷ lệ cụ thể giữa vốn điều lệ (vốn chủ sở hữu) và vốn đầu tư (vốn
chủ sở hữu và nợ) nhưng Luật kinh doanh bất động sản và nghị định 76/NĐ –
CP hướng dẫn thi hành có tham chiếu đến pháp luật về đất đai khi yêu cầu
nhà đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về vốn chủ sở hữu
theo luật đầu tư và luật đất đai. Theo đó, theo quy định của Nghị định
43/2014/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2014 quy định rằng chủ
đầu tư dự án có sử dụng đất phải có:
+ Vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn:


20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới

20 héc ta, và


Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án

đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;


Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

theo quy định của pháp luật về đấu thầu;


Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận

chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp
vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư,
văn bản quyết định chủ trương đầu tư;


Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất của người sử dụng đất khác;


Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu

công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát
triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
chức năng trong khu kinh tế.

việc đảm bảo an toàn giao dịch cũng như thúc đẩy sự phát triển của giao dịch
dân sự nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Biện pháp thế chấp tài sản
là những biện pháp được sử dụng nhiều trong các mối quan hệ dân sự và quan
13


hệ thương mại. Đây là biện pháp mang tính truyền thống và áp dụng rộng rãi
ở mọi nơi từ nông thôn đến thành thị, vùng sâu, vùng xa... Biện pháp này
thường áp dụng đối với quan hệ cho vay giữa cá nhân với nhau hoặc giữa các
tổ chức tín dụng với cá nhân và doanh nghiệp. Trong hoạt động cho vay của
các tổ chức tín dụng thương mại và hoạt động đi vay của các doanh nghiệp thì
biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến. Và tài sản thế chấp của các
doanh nghiệp thường là hàng hóa, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và
các tài sản hình thành từ vốn vay (tài sản hình thành trong tương lai)….Hiện
nay, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản đã và đang có vai trò quan trọng trong mối quan hệ
với các biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng tín dụng được sử dụng để
huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ các nguyên nhân
như sau 36, tr.3 :
Thứ nhất, Biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến đối với các
doanh nghiệp, vì các doanh nghiệp khi thế chấp tài sản vẫn khai thác sử dụng
tài sản để bảo đảm nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình.
Thứ hai, Các doanh nghiệp thì tài sản bảo đảm thường là hàng hóa lưu
thông và các bất động sản, cho nên các doanh nghiệp sẽ lựa chọn biện pháp
thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ.
Thứ ba, Đối với các dự án bất động sản của các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản thường có giá trị lớn, cho nên khi các doanh nghiệp đầu
tư vào dự án bất động sản cần phải có một phần vốn, còn lại phải vay vốn của
ngân hàng hoặc của tổ chức tín dụng khác. Khi vay vốn thì doanh nghiệp phải
thế chấp tài sản của mình và thông thường doanh nghiệp sẽ thế chấp tài sản

thế chấp”. Nhưng đến khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015 thì “thế chấp tài
sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
15


Hiện tại, chưa có một điều khoản nào của pháp luật Việt Nam định
nghĩa chính xác như thế nào là thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản, nhưng theo Tác giả, thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là
hành vi tự nguyện của chủ đầu tư, dùng tài sản là dự án kinh doanh bất động
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với các
tổ chức tín dụng và không chuyển giao tài sản đó cho các tổ chức tín dụng;
theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho chủ đầu tư một khoản
tiền để sử dụng vào mục đích đầu tư, xây dựng chính dự án đó trong một thời
gian nhất định theo thỏa thuận (có hoàn trả vốn gốc và lãi).
Như vậy, đặc điểm của thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản,
bao gồm:
- Đối tượng của thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: là các
dự án kinh doanh bất động sản. Nó có thể là quyền sử dụng đất; tài sản hình
thành từ vốn vay là bất động sản (còn gọi là tài sản hình thành trong tương
lai) hoặc quyền tài sản.
- Hành vi “thế chấp” mang tính chất tự nguyện rất cao giữa các chủ thể
tham gia quan hệ.
- Việc thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chịu sự tác động
sâu sắc bởi các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và pháp luật kinh
doanh bất động sản.
Theo quy định của pháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh bất
động sản nói riêng như Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014, luật kinh doanh
bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì nhà nước gián tiếp

thức văn bản) hoặc thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch (đối với
giao dịch được giao kết dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật có quy
định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Trong khi đó, tại khoản 4 điều 3
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được hiểu “nhà, công trình xây dựng
17


hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Và theo quy định của
khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là
nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào
sử dụng. Từ các quy định trên, tác giả có thể rút ra khái niệm “Nhà ở hình
thành trong tương lai” bao gồm nhà ở chưa hình thành, đang trong quá trình
hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng thế
chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu của
bên thế chấp.
Như vậy, ngoài dự án đầu tư bất động sản nhà ở thì chủ đầu tư của các
dự án khác như Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ốc cho thuê, nhà
xưởng, nhà kho); Dự án khu công nghiệp, khu chế xuất; Dự án trung tâm
thương mại,..được thế chấp tại các tổ chức tín dụng để huy động vốn nếu chủ
đầu tư bị thiếu hụt nguồn vốn trong quá trình đầu tư kinh doanh của mình. Và
việc thế chấp, tài sản thế chấp,…phải tuân theo một số quy định đặc thù. Vì
vậy, khi tham gia vào quan hệ thế chấp và nhận thế chấp, các bên phải chú ý
đến những điều chỉnh đặc thù này.
Ví dụ như: đối với dự án khu công nghiệp, khu chế xuất (Điều 51 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Điều này được sửa
đổi bởi Khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP):
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất theo thời hạn của
dự án đầu tư. Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng
đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất thì doanh nghiệp đầu tư xây

hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất và bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện
theo quy định của pháp luật về dân sự.

19


1.3.2. Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản
Sự ra đời và đổi mới của Bộ luật dân sự 2015 so với Bộ luật dân sự
2005 vừa tạo tính chủ động, kịp thời của các chủ thể trong các quan hệ dân sự
vừa tạo ra hành lang pháp lý vững chắc khi có tranh chấp trong các quan hệ
đó. Đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến kinh tế, các tranh chấp liên quan
đến ngân hàng trong việc cho vay, giải ngân, cầm cố thế chấp tài sản. Theo
quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm đã được quy định tại Bộ luật dân sự
2005, tuy nhiên, Bộ luật dân sự 2015 đã có những quy định mới bảo đảm
được quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể có quyền theo quy định của
pháp luật. Thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 gồm có 11
điều từ điều 317 đến điều 327 theo các nguyên tắc chung như sau:
Thứ nhất, Về tài sản thế chấp: Tại điều 318 Bộ luật dân sự 2015 quy
định, trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác; trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn
liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất
cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ hai, Về hiệu lực của thế chấp tài sản: Bộ luật dân sự 2015 đã có
một điều luật riêng quy định về vấn đề này (Điều 319). Theo đó, hợp đồng thế
chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác hoặc luật có quy định khác; Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối

giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế
bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng
hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này,
21