ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-----------------------

ĐINH THỊ THU PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-----------------------

ĐINH THỊ THU PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

các thầy, cô giáo của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên; sự giúp đỡ và tạo
điều kiện của Ban lãnh đạo và các cán bộ chuyên môn thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường, thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi hoàn thành
luận văn nghiên cứu của mình.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo và các giảng viên
của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ tôi
trong thời gian học tập tại trường, đặc biệt là sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của
cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
nghiên cứu, thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã thường xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên quý
báu trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu của mình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới những tập
thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chương trình học tập.
Thái Nguyên, ngày 26 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Phương


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ................................................................ viii
MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

5

1.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ................................ 28
1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành Phố Hồ Chí Minh ...................... 28
1.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên ...................... 29
1.6. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên............................................................................................ 29
1.6.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 29
1.6.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Thái Nguyên ............. 30
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....

38
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 38
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.................................................................... 38
2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................... 38
2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.............................. 39
2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn
cán bộ chuyên môn và người dân ......................................................... 39
2.2.5. Những hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh Thái
Nguyên .................................................................................................. 39
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .......................................... 39
2.3.2. Phương pháp điều tra ............................................................................ 39

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..........
77
3.5.1. Những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................... 77
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất.......
79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................


7

PHỤ LỤC ............................................................................................................


8

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Giải thích

BĐS

Bất động sản

CN-TTCN-XD

Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng

CSHT


KT-XH

Kinh tế - xã hội

NXB

Nhà xuất bản

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNTP

Thành phố Thái Nguyên

TW

Trung Ương

UBND

Bảng 3.10: Kết quả điều tra người tham gia đấu giá QSD đất.................................. 75
Bảng 3.11: Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất ....................................... 76


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ................................ 41
Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên ...........................
49
Hình 3.2: Sơ đồ Khu dân cư 7B phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên ........ 56
Hình 3.3: Sơ đồ Khu dân cư tổ 4 phường Tân Long, TPTN .................................... 61
Hình 3.4: Sơ đồ Khu dân cư số 1 phường Quang Vinh, TPTN ................................ 63
Biểu đồ 3.2: Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất........
65


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng, được hình thành qua nhiều
thiên niên kỷ và là một trong những thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là yếu tố cấu thành của mỗi quốc gia, gắn
liền với lịch sử dân tộc và tình cảm của mỗi con người. Bất kỳ nước nào, đất đều là
tư liệu sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành
kinh tế quốc dân.
Luật đất đai khẳng định rõ: Đất là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình

sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn 2001-2010.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã phát
huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa
đất nước, làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương. Tuy nhiên trong quá trình
thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng
để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ …
Để khắc phục tình trạng trên, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng
đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta; giá đất quy
định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá
quyền sử dụng đất vì đó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ đó Nhà
nước có cơ sở để điều chỉnh những quy định hiện hành. Tuy nhiên, vẫn còn một số
bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp...
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên"
2.
tiêu

Mục

2.1. Mục tiêu tổng
quát

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN


sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề
xuất, rút ra những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng
đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


5

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều
thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại
Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao
gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định” [13]
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên

giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được
hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua,
bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm
chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. [8], [9], [13], [14], [15]
1.1.1.3. Định giá, định giá
đất
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. [3], [8], [14], [15]
1.1.1.4. Đấu giá, đấu thầu
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người
trả giá cao nhất thì được mua.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


7

dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng
cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
tương tự như quyền sở hữu.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học định giá
đất a) Địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ
chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ
nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


9

đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần
giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động
thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản
ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân
nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch,
địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở
hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh
tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn


11

lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một
phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp
của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.
Ðịa tô tuyệt đối, người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất mà thu
được địa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người
làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất cho
thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, nếu không thà để đất hoang. Loại
này không kể là đất tốt hay xấu, đều phải nộp địa tô cho người sở hữu đất. Nó là
số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong thời kì lâu dài
của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với
kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp cũng
tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê được nhiều công
nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong điều kiện đầu tư giống
nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dư
nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản
xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Do sự độc quyền tư hữu đất đai gây
trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dư
tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình
quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên bán ra
với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho người
sở hữu đất đai. Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc

tô tuyệt đối [12].
b) Lãi
hàng

suất

ngân

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc
này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của
xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh
doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng
của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân
hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì
cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn

qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô
thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở
tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu –
ĐHTN

http://www.lrc.tnu.edu.vn