BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN HỮU HẢO

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG
CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC CHUNG CƯ
CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản Trị Kinh
Doanh Mã số ngành: 60340102
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm
2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN HỮU HẢO

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG
CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI CÁC CHUNG CƯ
CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản Trị Kinh
Doanh Mã số ngành: 60340102
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Tiến sĩ LÊ TẤN

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG CUỘC SỐNG DÂN CƯ TẠI
CÁC CHUNG CƯ CAO TẦNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
II- Nhiệm vụ và nội dung:
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này
đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đề xuất các hàm ý nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống dân sinh sống tại các
chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh.
III- Ngày giao nhiệm vụ: ngày 26 tháng 01 năm 2016
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: .......................................................................................
V- Cán bộ hướng dẫn: Tiến Sĩ LÊ TẤN PHƯỚC
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký)

(Họ tên và chữ ký)


ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

TP, Hồ Chí Minh Ngày ....... tháng ....... năm 2016

mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư
cao tầng. Qua đó đề xuất hàm ý những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống
dân cư tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng và định tính thông qua 2
giai đoạn: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức.
 Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính thông qua việc
tổng hợp các đề tài nghiên cứu trước đây nhằm đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến chất
lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng và sử dụng kỹ thuật khảo sát khám
phá, phỏng vấn tay đôi với các chuyên gia tại các chung cư cao tầng nhằm điểu chỉnh,
hoàn thiện thang đo cho nghiên cứu chính thức.
 Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng nhằm
đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các
chung cư cao tầng tại tp.HCM qua việc xử lý các dữ liệu được thu thập từ bảng câu
hỏi khảo sát thông qua kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp bằng phần mềm SPSS.
 Với 29 biến quan sát ban đầu, qua các lần phân tích tác giả loại đi 02 biến , còn
lại 27 biến quan sát cho 5 yếu tố nghiên cứu.
Qua các kiểm định Cronbach’s alpha tác giả rút ra kết luận thang đo xây dựng
được là phù hợp. Nghiên cứu nhân tố EFA ta rút trích được 5 nhân tố chính theo thứ tự
sau:
-

Hạ tầng kỹ thuật của chung cư (htkt)

-

Thiết kế của chung cư (tkcc)

-

Vật liệu sử dụng của chung cư (vlsd)

đọc.


6

ABSTRACT
The purpose of this thesis is "Factors affecting to the quality of resident’s living
at high condominiums in Ho Chi Minh city" as well as the level of influence of each
factor on the quality of resident’s living at high condominiums. Thereby implying
proposed solutions to improve the quality of resident’s living at high condominiums in
Ho Chi Minh city.
The Thesis was conducted in two steps : preliminary study and formal study.
 Preliminary studies done by qualitative method through synthesis of previous
research projects in order to provide factors affecting the quality of the apartment and
use survey techniques to discover by face to face interview with friends, colleagues
who is living in condominiums to adjust and perfect scale for formal study.
 Research is done by formal quantitative methods to evaluate the impact of these
factors on the quality of high condominiums through the processing of the data
collected from the questionnaire through face to face interview techniques .
With 29 variables initial observation, through the analyze authors removed 02
variables, 27 variables remaining desbcribe for the 5 elements observation of research.
Through Cronbachs alpha testing we concluded construction scale is appropriate.
EFA research we extracted factors are 5 main factors in the following order:
- The infrastructure of the condominium (htkt )
- The design of the apartment ( tkcc)
- Materials of the apartment ( vlsd )
- Equipment of the apartment (tbsd )
- The process of maintenance and operation of the condominium activities ( qtbv )
Through multivariate regression analysis, the authors have the regression
equation showing the influence of these factors on the resident’s saticfaction the

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT………………………………............……….………...…xi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU……………………………………...........….………….....xii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ…………………………………...........………..….xiv

CHƯƠNG

1:

GIỚI

THIỆU

ĐỀ

TÀI

................................................................................1
1.1 Sự cấp thiết của đề tài .............................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...........................................................................3
1.4 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................4
1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài .......................................................................4
1.6 Kết cấu đề tài ...........................................................................................................5
CHƯƠNG 2 CƠ
.............................6

SỞ

LÝ


4.1 Kết quả nghiên cứu định tính : ..............................................................................22
4.1.1 Phỏng vấn chuyên gia ...................................................................................22
4.1.2 Thiết kế bảng câu hỏi ................................................................................................... 24
4.1.3 Diễn đạt và mã hóa thang đo ..................................................................................... 26
4.2 Kết quả nghiên cứu định lượng : ...........................................................................29
4.3 Kiểm định độ tin cậy của thang đo chính thức.
.....................................................34
4.3.1 Phân tích Cronbach’s Alpha ...................................................................................... 34
4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA............................................................................. 39
4.3.3 Giải thích nhân tố ......................................................................................................... 46
4.3.4 Mô hình hiệu chỉnh và các giả thuyết ..................................................................... 50
4.4 Phân tích hồi quy ...................................................................................................51
4.5 Kiểm định giả thuyết .............................................................................................54
4.6 Kiểm định các giả định trong hàm hồi quy tuyến tính bội ....................................58
4.6.1 Giả định liên hệ tuyến tính ......................................................................................... 58


10

4.6.2 Kiểm định giả định về phân phối chuẩn. ............................................................... 59
4.6.3 Kiểm định giả định về phân phối chuẩn của phần dư ........................................ 60
4.6.4 Kiểm định giả định về tính độc lập của sai số ...................................................... 61
4.7 Kiểm tra sự khác biệt giữa các nhóm dân cư sinh sống tại chung cư đối với chất
lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư.
................................................................62
4.7.1 Thuộc tính Số tầng cao của chung cư .............................................................62
4.7.2 Thuộc tính Giới tính .................................................................................................... 63
4.7.3 Thuộc tính Vị trí của căn hộ trong chung cư ........................................................ 64
4.7.4 Thuộc tính Trình độ học vấn ..................................................................................... 65
4.7.5 Thuộc tính thời gian sinh sống tại chung cư ......................................................... 66


xii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bàng 4.1 Bảng danh sách phỏng vấn chuyên gia..........................................................22
Bảng 4.2 Thang đo Hạ tầng kỹ thuật của chung cư
Bảng 4.3 Thang đo Thiết kế của chung cư

…………………………...…26

…………………………………..…27

Bảng 4.4 Thang đo Vật liệu sử dụng của chung cư

…………………………...…27

Bảng 4.5 Thang đo Thiết bị sử dụng của chung cư

…………………………...…28

Bảng 4.6 Thang đo qui trình bảo trì và vận hành chung cư

………………………29

Bảng 4.7 Thang đo chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư...............................29
Bảng 4.8 Bảng danh sách các chung cư khảo sát.

…...........................................30

Bảng 4.9 Thống kê mô tả các biến thuộc tính của mẫu nghiên cứu

Bảng 4.20 Kết quả KMO và kiểm định Barlett’s Test của các biến độc lập lần 3…..45
Bảng 4.21 Kết quả phân tích nhân tố các biến phụ thuộc
Bảng 4.22 Thang đo khái niệm hiệu chỉnh

……………...……….45

……………………..……........……47

Bảng 4.23 Ma trận hệ số tương quan giữa 5 yếu tố độc lập và 1 yếu tố phụ thuộc….52


13

Bảng 4.24 Bảng tóm tắt mô hình ………………………………………..…………..52
Bảng 4.25 Bảng phân tích ANOVA

……………………………….……………53

Bảng 4.26 Bảng thông số của mô hình hồi quy …………………………. ………..53
Bảng 4.27 Tóm tắt thông số và hệ số hồi quy mô hình hiệu chỉnh

……………....57

Bảng 4.28 Kiểm định phương sai đồng nhất theo số tầng cao của chung cư ……….62
Bảng 4.29 Kết quả ANOVA theo số tầng cao của chung cư

………………..……..62

Bảng 4.30 Bảng so sánh bội Bonferroni theo tầng cao của chung cư ………………63
Bảng 4.31 Kiểm định phương sai đồng nhất theo Giới tính

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 2.1 Mô hình lý thuyết của ISHIKAWA

……………………………………..07

Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu của đề tài …………………………...………………..12
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

……………………………………...…………….17

Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu hiệu chỉnh

……………………………………..50

Hình 4.2 Mô hình hồi qui của nghiên cứu.

…………………..…………………57

Hình 4.3 Đồ thị phân tán giữa phần dư chuẩn hóa và giá trị dự đoán chuẩn hóa …...59
Hình 4.4 Đồ thị phân phối chuẩn hóa

…………………………….………………60

Hình 4.5 Biểu đồ Q-Q plot của phần dư chuẩn hóa

………………………….......61


1




2

nhiều lần để giải quyết các vấn đề chi phí và các hạng mục không đạt chất lượng
dẫn đến khó khăn trong sinh hoạt của cư dân tại chung cư.
Cuối tháng 12/2015 tại chung cư 4S Riverside (quận Thủ Đức) mâu thuẫn
kéo dài giữa cư dân, ban quản trị với chủ đầu tư là Công ty TNHH Thành Trường
Lộc. Mâu thuẫn tại chung cư này liên quan đến tranh chấp quỹ bảo trì giữa Công ty
Thành Trường Lộc và ban quản trị chung cư cũng như một số hạng mục chung cư
kém chất lượng”.
Nguyễn Bảo (2016). Xử lý triệt để tranh chấp tại chung cư; báo thông tin
chính phủ của tp.HCM online.
“Những bức xúc tương tự của cư dân cũng diễn ra tại chung cư Investco
Babylon trên đường Âu Cơ, Phường Tân Thành, Quận Tân Phú. Hồi giữa tháng 9
/2015 vừa qua, gần 130 hộ dân sống tại đây đã đồng ký đơn gửi đến các cơ quan
chức năng để phản ánh tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của dự án này khi mới
đươc đưa vào sử dụng tròn một năm. Cụ thể, cư dân cho rằng, dù chung cư
Investco Babylon chưa được nghiệm thu nhưng chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu
tư và Phát triển Xây dựng (Investco) đã vội đưa vào sử dụng, đến nay đã có nhiều
dấu hiệu xuống cấp như nứt tường ngoài tòa nhà gây thấm căn hộ, nứt sàn tầng
hầm để xe, nhiều hạng mục chưa hoàn thiện vật liệu”
Mạnh Tùng (2015). Người dân kêu trời về chất lượng một số chung cư; Thời
báo kinh tế sài gòn online.
Một trong những nguyên nhân chính gây ra sự tranh chấp và khiếu kiện giữa
người sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư với chủ đầu tư tại TP.HCM chính là do
sự không hài lòng của các cư dân sinh sống trong chung cư đối với chất lượng và
dịch vụ của chung cư đó.
Xác định được các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh
hưởng đến chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng tại TP.HCM sẽ

tại
TP.HCM cụ thể là như thế nào.
 Hàm ý các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư tại
các chung cư cao tầng tại khu vực TP.HCM.
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu


4

 Đối tượng nghiên cứu : Chất lượng cuộc sống của dân cư tại các chung
cư
cao tầng tại TP.HCM.
 Phạm vi nghiên cứu : Các chung cư cao tầng đã hoàn thành và đưa vào
sử dụng từ năm 2000 đến năm 2015 tại khu vực TP.HCM.
1.4 Phương pháp nghiên cứu
 Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng và định tính thông qua
2 giai đoạn : nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức.
 Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính thông qua
việc tổng hợp các đề tài nghiên cứu trước đây nhằm đưa ra các yếu tố ảnh hưởng
đến sự hài lòng của dân cư tại chung cư cao tầng và sử dụng kỹ thuật khảo sát khám
phá, phỏng vấn tay đôi với các chuyên gia về lĩnh vực chung cư cao tầng tại thành
phố Hồ Chí Minh nhằm điểu chỉnh, hoàn thiện thang đo cho nghiên cứu chính thức.
 Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng
nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến chất lượng cuộc sống dân cư
tại các chung cư cao tầng tại thành phố Hồ Chí Minh qua việc xử lý các dữ liệu
được thu thập từ bảng câu hỏi thông qua kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp .
 Cách thức lấy mẫu là thiết kế chọn mẫu phi xác suất với hình thức chọn
mẫu
thuận tiện.
 Phần mềm xử lý dữ liệu SPSS 22.0 được dùng trong nghiên cứu này.

Trong chương này, tác giả trình bày các lý thuyết nền tảng có liên quan đến
chất lượng cuộc sống dân cư tại các chung cư cao tầng. Ngoài ra, tác giả cũng trình
bày các khái niệm có liên quan đến chuyên đề nghiên cứu, đồng thời khái quát lại
các công trình nghiên cứu trước đó để định hướng xây dựng mô hình và thiết lập
các giả thuyết nghiên cứu.
2.1 Các lý thuyết nền tảng
2.1.1 Mô hình chất lượng dịch vụ SERVQUAL:
Mô hình SERVQUAL (Parasuraman, 1988) là một mô hình nghiên cứu chất
lượng dịch vụ phổ biến và được áp dụng nhiều nhất, rộng nhất trong các nghiêu cứu
marketing. Theo Parasuraman, chất lượng dịch vụ không thể xác định chung chung
mà phụ thuộc vào cảm nhận của khách hàng đối với dịch vụ đó và sự cảm nhận này
được xem xét trên nhiều yếu tố khác nhau. Mô hình SERVQUAL được tiến hành
xây dựng dựa trên quan điểm chất lượng dịch vụ cảm nhận là sự so sánh giữa các
giá trị kỳ vọng, mong đợi (expectation) và các giá trị khách hàng có thể cảm nhận
được (perception). Thang đo này có thể áp dụng trong tất cả các loại hình dịch vụ
khác nhau.
2.1.2 Chỉ số hài lòng của khách hàng (CSI):
Chỉ số hài lòng của khách hàng (CSI - Customer Satisfaction Index) được ứng
dụng nhằm đo lường sự thỏa mãn của khách hàng đối với các ngành, các doanh
nghiệp ở nhiều quốc gia phát triển trên thế giới.
2.1.3 Phương pháp mô hình ISHIKAWA :
Biểu đồ này là cách trình bày minh họa các nguyên nhân gây nên vấn đề. Biểu
đồ này được xác định như một cây đa nhánh hay còn được gọi là xương cá. Vấn đề
chất lượng trong tổ chức bao gồm nhiều nguyên nhân và chúng do nhiều nguyên


7

nhân khác gây nên. Nhờ vào cách phân tích vấn đề như vậy chúng ta có thể tìm đến
cội nguồn của vấn đề chất lượng mà thoạt đầu khó có thể xác định chúng.

tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Quốc hội ( 2014). Luật nhà ở số: 65/2014/QH13, điều 3.
2.2.4

Chung cư cao tầng :

“Chung cư cao tầng là nhà ở công cộng có số tầng lớn hơn 9”.
Bộ xây dựng (2012). Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9363:2012 ;Khảo sát cho xây
dựng -Khảo sát địa kỹ thuật cho nhà cao tầng.
“Chung cư cao tầng là những chung cư cao từ 9 tầng đến 40 tầng.”
Bộ xây dựng (2004). TCXD 323-2004 ; Nhà ở cao tầng – tiêu chuẩn thiết kế .
2.2.5 Chất lượng cuộc sống :
Thuật ngữ chất lượng cuộc sống được sử dụng trong một loạt các ngữ cảnh bao
gồm các lĩnh vực phát triển quốc tế, y tế, sức khỏe và thậm chí là cả về mặt chính
trị. Chất lượng cuộc sống không nên nhầm lẫn với khái niệm về mức sống, mà tiêu
chí là dựa chủ yếu vào thu nhập. Thay vào đó, chỉ số tiêu chuẩn về chất lượng của
cuộc sống bao gồm không chỉ về thu nhập, sự giàu có và việc làm, mà còn là môi
trường xã hội, môi trường sống, sức khỏe (về thể chất) và tinh thần, giáo dục, giải


9

trí và cuộc sống riêng tư. Chất lượng cuộc sống cũng không nên nhầm với chất
lượng sống, một khái niệm chỉ về các chỉ số sức khỏe của con người.
Wikipedia (2016 ). Chất lượng cuộc sống .
Trong nghiên cứu này thì khái niệm chất lượng cuộc sống bao gồm các chỉ số
tiêu chuẩn về chất lượng môi trường cuộc sống của các dân cư tại các chung cư cao
tầng do chất lượng và dịch vụ cũng như môi trường của chung cư mang lại.