VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ CẨM VÂN

THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ CẨM VÂN

THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 83 80 107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. TRẦN ĐÌNH HẢO

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ............................................................ 38
2.1. Hoạt động cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của các ngân
hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ............................................. 38

2.2. Khó khăn vướng mắc trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản ................................................................... 43

2.3. Trình tự, thủ tục giải chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các
tổ chức tín dụng thương mại. ....................................................................... 50
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO HIỆU LỰC,

HIỆU QUẢ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................... 54
3.1. Quản lý vĩ mô của nhà nước đối với hoạt động cho vay có biện pháp
bảo đảm là thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ........................ 55
3.2. Xây dựng cơ chế cấp tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................... 60

KẾT LUẬN .................................................................................................... 76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam có thời gian phát triển
khoảng 25 năm, bắt đầu từ năm 1991 đến nay. Mặc dù vậy ngành kinh doanh

này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu thực tiễn về

chấp tài sản nhưng mỗi công trình nghiên cứu nêu lên một khía cạnh trong hệ
thống bao quát và toàn diện của hệ thống pháp luật Việt Nam về thế chấp. Vì
vậy, tác giả chọn đề tài “Thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại

các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn
Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn khoa học thạc sĩ
của mình góp phần nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp tài sản để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của các chủ thể.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, thế chấp dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản nói riêng, trong thời gian vừa qua, đã có nhiều công trình
khoa học nghiên cứu và rất nhiều bài báo khai thác về vấn đề này, và cũng đã
góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật. Có thể kể đến các đề tài
liên quan như sau:

Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự - thực trạng và phương hướng hoàn thiện, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội;
Lê Nguyên Thanh Thúy (2014), Cho vay dự án bất động sản tại ngân
hàng ngoại thương Việt nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh;
Trân Thị Kim Đào (2015), Cho vay kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế;

Tô Thị Hoa Lư (2014), Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận văn
tốt nghiệp khoa Luật, Trường Đại Luật Cần Thơ.
Tuy nhiên, một lần nữa, việc đi sâu nghiên cứu thực tiễn thế chấp dự án
kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh từ việc xem xét quy định
của pháp luật, thu thập số liệu, …về vấn đề có liên quan, cũng như thực tiễn

Phạm vi nghiên cứu: Luận văn đi vào nghiên cứu những vấn đề cơ bản
về quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên tham gia quan hệ thế chấp, cơ chế
kiểm soát cho vay đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Chủ đầu tư)
để đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án bất động sản; việc nhận và kiểm

3


soát tài sản hình thành từ vốn vay đối với dự án bất động sản, người mua nhà
và những kiến nghị hoàn thiện quy định của Pháp luật.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, luận văn được thực hiện trên cơ sở lấy chủ
nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử làm phương pháp luận

cho quá trình nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu sử dụng các phương pháp nghiên
cứu mang tính xã hội pháp lý: phân tích và giải thích các quy định pháp luật
hiện hành; thống kê, tổng hợp; vận dụng vào thực tiễn và nhiều phương pháp
nghiên cứu của các ngành Khoa học xã hội nói chung cũng như của ngành
Luật học nói riêng để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Với việc tập trung phân tích quy định của pháp luật kinh doanh bất
động sản, quy định thế chấp và thực trạng thế chấp các dự án đầu tư kinh

doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại. Trong đó, trú trọng
nghiên cứu việc áp dụng các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương mại,
đồng thời phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quá nhận thế chấp, để


tại các ngân hàng thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Định hướng và giải pháp đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của

thế chấp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các tổ chức tín dụng thương
mại tại thành phố Hồ Chí Minh.

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

1.1. Khái quát về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “Động sản” và “Bất động sản”. Ở Việt
Nam, Bộ luật dân sự 2015 phân chia tài sản như sau:“Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai”. Trong đó,“Bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình
xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”, “Động sản là những tài
sản không phải là bất động sản”.
Bất động sản, theo quy định tại khoản 2 điều 105 và khoản 1 điều 107
Bộ luật dân sự 2015 thì bất động sản là các tài sản không di dời được. Bao
gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn
liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp