n
í
TRƯỜNG
ĐẠI
HỌC
NGOAI
THƯƠNG
KHOA
KINH TÊ VÀ KINH
DOANH
QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH
KINH TẾ ĐÔI NGOẠI
K)fflo3
KHOA
LUẬN TỐT NGHIỆP
<ĩ>ềtài:
VẤN ĐỂ CHO VAY KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN CỦA
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
VIỆT
NAM
GIAI
ĐOẠN
2005-2008
- THỰC TRẠNG VÀ
GIẢI
PHÁP
ị
THU-

DOANH
BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
VIỆT
NAM
GIAI
ĐOẠN
2005-2008
4
ì.
Tổng
quan
về Ngân hàng thương mại
4
/.
Khái niệm
4
2.
Chức năng
5
2.1.
Chức năng
trung gian
tài
chính
5
2.2.
Chức năng

động
sản
7
1.2.
Đặc diêm
bờt
động
sản
8
1.3.
Khái
niệm
thị
trường
bờt
động
sản
lo
1.4.
Đặc
điểm
thị
trường
bờt
động sàn
lo
2.
Đặc
điểm
kinh

vĩ
mô
của
Nhủ
nước
18
2.3.2.
Các
yếu
tố của
thị
trường
20
3.
Tác động qua
lại giữa
các
ngân hàng
thương
mại
và
thị
trường
bái
động
sỳn
21
ni.
Tổng
quan về

vay
kinh
doanh
bất
động
sản cùa
các
ngân hàng
thương
mại
Việt
Nam 23
3.1.
Rui
ro
tín
dụng
và
rủi
ro
lãi
suờt
23
3.2.
Biến
động
của
giá vàng và
USD 24
3.3.

kinh
doanh
bất
động sản
26
3.5. Thông
tin
bất
cân
xứng
trên
thị
trường
bất
động sản
26
3.6. Các chính sách điều
tiết
vĩ
mô
của Nhà nước
27
3.7
Tinh
hình
kinh
tê tài chính
trong
và ngoài nước
28

và
nhu cầu
về
nhà ở
tăng
mạnh 30
2.
Giá
bát
động
sản
phát triển theo
xu hướng ngày càng
tăng
Ì2
3.
Nhu câu vốn
vay bát
động
sản
kháng ngừng
tăng
lẽn
?7
4.
Một
số
hiện tượng
có
anh hưởng

của
các
ngán hàng
thương
mại
trong hoạt
động cho
vay bát
động
sản
giai
đoạn
2005-2008
41
2.
Thực
trạng hoạt
động cho
vay
kinh
doanh
bất
động
sản
của
các
ngân
hàng
thương
mại

bất
động sản đóng băng
50
2.3.1
Đôi
với nên
kinh
tế
vĩ
mô 50
2.3.2
Đối
với các
doanh
nghiệp kinh
doanh
bất
dộng
sản
50
2.2.3
Đói
với các
ngân hàng
thương
mại 51
2.2.4
Đối
với
khách

3.1
Thực
trạng
53
3.2
Nguyên nhân
56
3.3
Anh hưởng từ
hoạt
động
kinh
doanh
bất
động sàn của các ngán hàng
thương mại
trong
thời
kỳ
thị
trường
bất
động sản phát
triển
tốt
57
3.3.1
Đôi
với nên
kinh

khách
hàng
61
4.
Thục
trạng hoạt
động cho
vay
kinh
doanh
bất
động
sản
trong giai
đoạn
thị
trường
bất
động
sản
phát triển
quá nóng
62
4.1.
Thực
trạng
62
4.2 Nguyên nhân
63
4.3

vĩ
mô 65
4.3.2
Đôi
với các
doanh nghiệp kinh
doanh
bất
động
sàn
65
4.3.3
Đối
với các
ngân
hàng
thương
mại
66
4.3.4
Đối
với
khách
hàng
67
CHƯƠNG
3:
GIẢI PHÁP NÂNG
CAO
HIỆU

từ
phía
Chính
phủ 70
1.1
Xây
dựng
chính sách
điểu
tiết
thị
trường
70
1.2 Xây
dựng
và hoàn
thiện
chính sách
quản
lí vĩ
mô 73
ì.2.1
Ban hành
các văn
bản
luật,
tạo
hành
lang
pháp

lý
76
Ì .4.
Đổng
bộ hoa các chính sách pháp
luật
về
hoạt
động
kinh
doanh
bất
động
sản
và
hoạt
động
cho
vay kinh
doanh
bất
động
sản của
các ngân hàng
thương mại
78
2.
Giải
pháp
từ

Trung 2
-
K43G
-
KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
2.2
Giải
pháp
từ
các ngân hàng thương
mại
83
2.2-1
Núng cao
chất lượng
thẩm
đinh
các
dự
án bất
động
sản và
đánh
giá
khá
năng

và nâng
cao
chất lượng kênh thông
tín
về
thị trưỉmg
bất
dộng
sản
Số
3.
Giải
pháp
từ các
nhà
kinh
doanh
bất
động
sản
86
3.
Ì
Nâng
cao
tính
khả
thi
cùa các dự án
kinh

KẾT
LUẬN
90
TÀI
LIỆU
THAM KHẢO 92
Hoàng Qunh
Giang
1
Trung
2
-
K43G
-
Kĩ & KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
LỜI
MỞ ĐẨU
1. Tính cáp
thiết
của đề tài
Những năm gần đáy, sụ phát
triển
của nền
kinh tế
thê
giới

khỉng
định được vị
thế
cùa
mình trên trường
quốc
tê.
Điều
này không chỉ mở ra một
giai
đoạn phát
triển
mới
khi
Việt
Nam
trớ
thành
đối
tác
tin
cậy cùa các
quốc
gia
trên toàn
thế
giới,
mà thêm
một lần
nữa

thiết.
Nhu cầu đó càng
trở
nên bức
thiết
đổi với
ngành
kinh
doanh
bất động sản (BĐS)
khi
đây là một ngành
cần
một sô lượng vốn vay
khổng
lồ
đáp ứng
những
nhu cầu khách
quan
về BĐS có
xu
hướng ngày một tăng lên cả về sô lượng và
chất
lượng. Tuy nhiên,
kinh
doanh
BĐS ngoài
việc
có

rắc
rối trong
quá trình
cho
vay các dự án BĐS. Tác động qua
lại
của ngành
kinh
doanh
BĐS và
hoạt
động
cho
vay của các ngân hàng
tạo
ra một sức ảnh hưởng vô cùng
lớn đối với
các
lĩnh
vực
khác
nhau
của nền
kinh tế
cả về cường độ và phạm
vi
ảnh hưởng. Nắm được các
yếu lố
ảnh hưởng đến
hoạt

cũng
như ngành tài chính ngán hàng. Chính vì vậy.
nghiên cứu về vấn đề cho vay
kinh
doanh
BĐS
trở
thành một vấn đề cấp
thiết,
đặc
biệt
trong
quá trình nước ta đang đẩy
nhanh
công
cuộc
hội
nhập
kinh
tế
quốc
tế.
Đây
cũng
là lí do tác
giả
chọn
đề tài: " Vấn đề cho vay
kinh
doanh

cùa
kinh
doanh
BĐS và
hoại
động cho
vay kinh
doanh
BĐS
của
các ngán
hàng,
đồng
thời
làm rõ mối liên
hệ.
tác động qua
lại
của
hai
hoạt
động này
trong bối
cảnh
nền
kinh tế biến
động
từ
năm
2005

các
NHTM
Việt
Nam, tác
giả
đưa
ra
một số
giải
pháp nhằm nâng cao
hiệu
quà cho
vay kinh
doanh
BĐS
của
các
NHTM
Việt
nam, hạn
chế những
mặt tiêu
cực. tạo
môi
trường
đẩu tư
hiệu
quả
nhất
trong

cứu:
Nghiên cứu
hoạt
động cho vay
kinh
doanh
BĐS
của
các
NHTM
Việt
Nam
bao
gồm
các
NHTM
quốc doanh
và các
NHTM
cổ
phần.
-
Thời
gian
nghiên
cứu:
Nghiên cứu
thực
trạng
hoạt

cứu.
Khóa
luận
dựa trên các
quan
điểm
của
Đảng
và
nhà nước về sự phái
triển
kinh
tế.
sự phân tích
của
các cơ
quan
hữu
quan
về
những vấn
đề có liên
quan
đến
nội
dung
của để tài.Vì đề tài
mang
tính
thực

lời
mậ
đầu
và
phần
kết luận,
khóa
luận
được
chia
thành các chương
với
bô
cục
như
sau:
Hoàng Quỳnh
Giang
ĩ
Trung
2
-
K43G
-
KT&KDQT
Khoa
luận tốt nghiệp
Chương
í:
Cơ sà

pháp nâng
cao hoạt
động cho
vay kinh
doanh
bất
động
sàn
của các
ngăn hàng
thương
mại
Việt
Nam.
Em rất cảm ơn
giảng
viên Ths Lê Phương Lan đã tận
tinh
hướng
dẫn em hoàn
thành khóa
luận
này.
Vấn
để nghiên cứu
rất
rộng
và
mang
tính chuyên môn nên

VỀ VẤN ĐỂ CHO VAY
KINH
DOANH
BÁT
ĐỘNG
SẢN CỦA
CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
VIỆT
NAM
GIAI
ĐOẠN 2005-2008
ì. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.
Khái niệm
Ngân hàng
trong
nền
kinh
tế giữ
một
vai
trò
vô
cùng
quan
trọng.
Là
mội đơn vị

nền
kinh
tẽ
vĩ
mô,
đảm
bảo
sự
phát
triển
lành
mợnh
và ổn
định
của
thị
trường.
Trong
hộ
thông
ngân hàng,
NHTM
lợi
có
một vị
trí
đặc
biệt.
Vậy NHTM
được

kể cả
các tài
khoản
tiền
gửi
mà
dựa vào
đó có
thể
lưu
thông
các
từ
séc'".
Theo
David
Cox,'
mọi
NHTM
đểu
hoat
đồng
với bí!
chức
nâng
cơ
bản!
nhân
và
giữ

2
.
Theo
pháp
lệnh
"ngân hàng,
hợp tác
xã
tín
dụng
và
công
ty
tài
chính"
ban
hành
ngày
24/5/1990.
"NHTM là
tổ
chức
kinh
doanh
tiền
tệ
mà
hoợt
động
chù

thanh
toán".
Trong
đó
còn quy
định
rõ
NHTM
quốc
doanh
là
NHTM
được thành
lập
bằng
100%
vốn
ngân sách
nhà
nước;
NHTM cổ
phần
là
NHTM
được thành
lập dưới
hình
thức
công
ty

li,
NXBGD.
ĐHKTQD
1992.
trang
335.
2
David Cox. nghiệp
vụ ngân hàng
hiện đợi.
NXB
Thống
kê.
trang
26.
Hoàng Quỳnh
Giang
4
Trung
2
-
K43G
-
KT&KDQT
Khoa luận tót nghiệp
Từ
những
quan
điểm trẽn có thể đưa ra một khái niệm
ngắn

kiệm
thành đầu tư, đòi hỏi sự tiếp xúc với hai
loỏi
cá nhân và tổ
chức
trong
nền
kinh tế. Thứ
nhất
là cá nhân và tổ
chức
tỏm thòi thâm hụt chi tiêu, tức là chi tiêu cho
tiêu dùng và đầu lư vượt quá Ihu
nhập
và vì thê họ là
những
người
cần bổ
sung
vốn.
Thứ hai là các cá nhân và tổ
chức
thăng dư
trong
chi tiêu. tức là thu
nhập
cùa họ lớn
hơn
khoản
chi tiêu cho hàng hóa và

tiền
di
chuyển
với điều
kiện
phải
quay
trỏ lỏi với mội lượng lớn hơn
trong
một
khoảng
thời
gian
nhất
định
thì đó là
quan
hệ tín
dụng.
Trung
gian
tài chính đã
làm tăng thu
nhập
cho cả hai nhóm cá nhân và tổ
chức
trên, vì thế ngân hàng khuyến
khích cả
tiết
kiệm

Thay
mặt khách hàng, ngân hàng
thực
hiện
thanh
toán giá trị hàng hóa và
dịch
vụ. Các hình
thức
mà ngân hàng sử
dụng
phục
vụ cho việc
thanh
toán rất đa
dỏng
như
thanh
toán
bằng
séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu. các
loỏi
thẻ
cung
cấp
mỏng
lưới
thanh
toán điện tử, kết nối các quỹ và
cung

luận
tốt
nghiệp
trờ
thành
trung
tâm
thanh
toán
quan
trọng
và có
hiệu
quả, phục
vụ
đắc
lực
cho nền
kinh
tê loàn cẩu.
2.3.
Chức năng
tạo
tiến
Tiền
có
một
chức
năng
quan

tại
một
ngàn hàng sử
dụng khoản
tiền
vay
để
chi
trà thì sẽ
tạo
nên
khoản thu
(tức
làm
tăng sẻ
dư
tiền
gửi)
của một khách hàng khác
tại
một
ngân hàng khác
lừ
đó
tạo
ra
các
khoản
cho vay
mới.

gấp
bội
thông qua
hoại
động cho vay
(tạo
tín
dụng).
Trên
thế
giới,
cho
vay tiêu dùng
và
cho vay
kinh
doanh
BĐS là
dịch
vụ tài
chính phổ
biến
nhất
của ngân hàng
trong
những
năm
gần đây.
Mờ
rộng

trong việc
đánh
giá
giá
trị
tài
sán và
trong
luật
pháp
vé BĐS
mới thu được thành công
trong
hoạt
động cho vay BĐS. Những
yếu
tẻ
này
ở NHTM
nội
địa còn
rất
kém.
Cho
vay
kinh
doanh
BĐS
với
kỳ

rủi
ro tín
dụng
đáng kể
bời
nhiều
vấn
đề
có
thể
xảy ra bao
gồm cà
những
thay
đổi
tiêu cực
trong
điểu
kiện kinh
tê,
trong
lãi
suất, trong
"sức
khỏe"
của
người
đi
vay trong
suẻt

nhà
đất
và cho vay
BĐS
cùa
MỸ năm
2007.
Hoàng Quỳnh
Giang
6
Trung 2
-
K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
li.
TỔNG
QUAN VỀ HOẠT
ĐỘNG KINH
DOANH BẤT
ĐỘNG
SẢN
1.
Tổng
quan
về
bất
động sản

lòng đất
mà
còn là
tất
cả
những
gì
được
tạo ra
do
sức
lao
động của con
người
trên mành
đất.
BĐS
bao
gồm
các
công trình
xây
dựng,
mùa
màng,
cây
trầng
và
tất
cả

đất
đai
và
những
tài
sản
gắn
liền
với đất đai.
Tuy
nhiên
hệ
thống
pháp
luật
mỗi
nước
cũng
có
những
nét
đặc
thù
riêng
thể
hiện
ờ
quan
điểm
phân

đai,
không tách
rời với
đất đai, được
xác
định
với
vị
trí địa
lý
của đất (Điều 517,
518
Luật
Dán Sự
Cộng
Hòa
Pháp,
Điểu
86
Luật
Dân Sự
Nhạt
Bản,
Điều
130
Luật
Dân
Sự
Cộng
Hòa

lí
bởi
đất
đai nói
chung
là
bộ
phận
của
lãnh thầ
không
thể
là đôi lượng
cùa
giao
dịch
dãn
sự.
Tuy
nhiên, mỗi nước
lại
có
quan
niệm
khác
nhau
về
những
tài sản "gắn
liền"

quy định
này
cũng
được
thể
hiện
ở
Luật
Dán Sự
Nhạt
Bản,
Bộ
Luật
Dân
Sự
Bắc
Kỳ và
Sài
Gòn
cũ.
Trong
khi
đó,
Luật
Dân Sự
Thái
Lan quy
định
:
"BĐS là

đất
đai
và
những
tài
sản
gắn
với
đất."
Như
vậy,
có
hai
cách
diễn
đạt chính.
Thứ
nhất,
miêu tả
cụ
thể
những
gì
được
coi
là
"gắn
liền
với
đất

Hoàng Quỳnh
Giang
Trung 2
-
K43G
-
KT&KDQT
Khoa luận
tốt
nghiệp
đai". Luật
Dãn Sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có
những
điểm
khác
biệt
đáng
chú ý so
với
các
Luật
Dán Sự
truyền
thống.
Điểu
130 của
luật
này một mặt,
liệt
kê

không liên
quan
gi
đến đất đai
như "tàu
biến,
máy
bay,
phương
tiện
vũ
trụ "
cũng
là các BĐS. Theo Bộ
Luật
Dân
Sự nước Cộng hòa
XHCN
Việt
Nam năm
2005.
tại
điều
174 có quy định: "BĐS là
các tài sẩn bao gồm
đất đai;
nhà, công trình xây
dựng
gắn
liền

Có
những
tài sẩn có
quốc
gia
cho là động sẩn
trong
khi
các
quốc
gia
khác
lại
liệt
kê vào
danh
mục BĐS. Hơn
nữa,
các quy định về BĐS
của
Việt
Nam là khái
niệm
mờ mà cho đến nay chưa có các quy định cụ
thể
ve
danh
mục các
tài sẩn
này.

này ẩnh hưởng
lớn
đến
thị
trường BĐS, đến
kinh
doanh
BĐS. Do đó, vị trí
của
BĐS như địa
điểm
cụ
thể,
môi trường
kinh
tê,
chính
trị.
xã
hội,
pháp lý.
cẩnh
quan,
kết
cấu hạ
tầng
của hàng hóa BĐS có ý
nghĩa
vô cùng
quan

một số trường hợp đặc
biệt
như động
đất,
núi
lửa, sạt
lớ ).
Mặt
khác,
các công trình xây
dựng.
công trình
kiến
trúc và
vật
kiến
trúc thường có
tuổi
thọ
cao.
có
thể
hàng trăm năm. Ngay
trong
nông
nghiệp,
BĐS là vườn cây láu năm
cũng
có
thời

sử
dụng
BĐS.
Hoàng Quỳnh Giang
8
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa luận
tốt
nghiệp
Thứ
ba,
hàng hóa BĐS mang tính cá
biệt
và
khan
hiếm.
Sờ dì như vậy là do sự
khan
hiếm
và tính có hạn của
diện
tích bể mặt trái
đất cũng
như của
từng
vùng.
từng
địa
phương,
từng

đầu
tư
cũng
như của các
kiến
trúc sư, các công trình sư và các nhà
thiết
kê
cũng tạo
nén tính cá
biệt
cùa hàng hóa BĐS.
Thứ
tư,
hàng hóa BĐS mang
nặng
yếu tố
tập
quán,
thị
hiếu
và tâm lý xã
hội.
Nhìn
chung
hàng hóa đều có đặc
điểm
này, nhưng
vồi
hàng hóa BĐS thì đặc

Thứ năm, hàng hóa BĐS
chịu
ảnh hưởng
lẳn nhau. Giữa
các hàng hóa BĐS có
sự
tác động và ảnh hưởng
lẫn nhau
khá
mạnh
mẽ. Sự
ra đời
hay sự hoàn
thiện
của
hàng hóa BĐS này là
điều
kiện
để ra
đời hoặc
mất
đi,
đế tăng thêm
hoặc giảm
bồt
giá
trị
và giá
trị
sử

của
những tụ
điểm
dân cư hay các khu công
nghiệp,
du
lịch,
thương
mại. dịch
vụ
bám
theo
trục
đường đó.
Thứ
sáu,
hàng hóa BĐS có
chịu
sự
chi phối
mạnh
mẽ của pháp
luật
và chính
sách Nhà
nưồc.
BĐS là
loại
tài sản
quan

vai
trò của mình. nhà nưồc
phải
quan
tám hơn đến BĐS. do đó
buộc
phải
ban hành
nhiều
vãn bản pháp
luật,
nhiều
chủ trương, chính sách nhằm
thực hiện việc
quản
lý
chúng. Mặt khác. BĐS gắn Hển
vồi
đất
đai mà
đất đai.
ở
bất
cứ
quốc
gia
nào
cũng
có
pháp

gồm
nhiều
chủng
loại
nên
việc
Hoàng Quỳnh Giang
9
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
quản
lý chúng khá
phức
tạp,
do đó đòi
hỏi người
quàn lý
phải
có năng
lực
cao và
chi
phí
quản
lý
cũng
phải

cũng
rất
cao.
1.3.
Khái niệm
thị
trường
bát
động sản
Có
nhiều
cách
hiểu
khác
nhau
về
thủ
trường BĐS,
song
dù là cách
hiểu
thế
nào
đi nữa thì
điều quan
trọng
là chúng
ta
cần
hiểu

hàng hóa
khác ờ chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là
đối
tượng của
nhiều giao
dủch
khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dủch quyển
sử đụng. Do đó. thủ trường BĐS
hoàn
chinh
không
thể
chí là
quan
hệ
giữa
người
mua và
người
bán vé BĐS mà còn là
nơi
diễn
ra các
giao
dủch
liên
quan
đến BĐS như cho thuê,
thế chấp,

ra
trong
một không
gian
và
thời
gian
nhất
đủnh.
Trong
cách
diễn
đạt
thông
thường,
thủ
trường BĐS được
nhắc
đến là nơi diên ra
các
quan
hệ
giao
dủch
về BĐS,
tại
đó
những người
mua và
người

dủch
về BĐS
diễn
ra.
1.4.
Đặc điểm
thị
trường
bất
động
sẩn
Hàng hóa BĐS là
loại
hàng hóa đặc
biệt,
khác
với
các
loại
hàng hóa nên thủ
trường
BĐS
cũng
có
những
đặc
điểm
riêng.
Thứ
nhất,

với
hàng hóa BĐS
giao
dủch.
Đó là do đặc
điểm
của hàng hóa BĐS: có vủ trí cố
đủnh.
không
thể di
dời
Hoàng Quỳnh
Giang
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa luận
tốt
nghiệp
được. Hoạt
động
giao
dịch
BĐS thường được
giao
dịch
trên các chợ hàng hóa BĐS
ảo.
Các chợ này
rất
đa
dạng,

qua
mạng
internet
đều
tạo
nên chợ
giao
dịch
BĐS.
Quan hệ
giao
dịch
BĐS không
thể kết
thúc
ngay
tại
địa
điểm
giao
dịch
hay chợ
giao
dịch
mà
phải
trải
qua các khâu như:
- Đàm phán
tại

Kiểm
soát
thị
trường BĐS không
thế
như
với thị
trường các hàng hóa khác
bày bán trên sạp hàng: tem nhãn,
xuất
xứ
nguồn gốc,
chất
lượng
mà
phải
thông
qua quan
hệ đăng ký pháp lý
bắt buộc.
- Quan hệ
giao
dịch
BĐS không
thể
tiến
hành
trong
một
thời

quan
hệ
giao
dịch
trong
một
thời
điểm
nhất
định,
thời
gian diễn
ra
các khâu cứa quá
trình
giao
dịch
càng kéo
dài,
tính
rứi
ro càng
cao,
do vậy muốn nâng cao
tỷ
lệ
thành
cóng cứa các
giao
dịch

chất
bắt buộc đối với thị
trường BĐS chính
thức,
có
kiểm
soát cứa Nhà
nước.
Thứ
hai.
thị
trường BĐS
thực chất
là
thị
trường
giao
dịch
các
quyền
và
lợi
ích
chứa
đựng
trong
BĐS. Đặc
điểm
này do đặc
điểm

khi
xem xét giá cả đất đai. không
thể
xác định giá
trị
cứa nó như
Hoàng Quỳnh Giang
li
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tót
nghiệp
xác định giá
trị của
hàng hóa thông thường mà
phải
xác định dựa trên khả năng
sinh
lợi
của đất
đai và
khả
năng
sinh
lợi
của vốn
đầu
tư
vào

đó,
cung
và cẩu BĐS ở các
vùng,
các khu vực
rất
phong
phú và đa
dạng,
tạ
số
lượng,
kiểu
cách,
mẫu mã.
chất
lượng đến quy mô và
trình độ phát
triển.
Mạt khác, BĐS còn có đặc
điểm
là phụ
thuộc
vào tàm
lý.
tập
quán,
thị hiếu,
do
đó,

khu vực này
sang
vùng
khác,
khu vực
khác,
do
đó, thị
trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu
sắc.
Thực
tế cho thấy, thị
trường BĐS ở các đõ
thị,
ờ các vùng đang
trong
quá trình đô
thị
hóa,
ở các
trung
tâm
kinh
tế,
chính
trị,
văn
hóa,
du
lịch

một vùng.
mội
khu vực
nhất
định,
ít
có ảnh hưởng
hoặc
ảnh hưởng
rất
chậm đến
thị
trường
BĐS các vùng, các khu vực khác.
Đổng
thời,
nghiên cứu
thị
trường BĐS
phải
đặt
chúng
trong
tạng
vùng,
tạng
khu
vực,
gắn chúng
với

khác,
khu vực
khác.
Thứ
tư,
thị
trường BĐS là
thị
trường không hoàn
hảo.
Mặc dù
thị
trường BĐS
có
nội
dung
rất
phong
phú nhưng
là thị
Irường không hoàn
hảo.
Sớ
dĩ
như
vậy
là do
các thông
tin
về hàng hóa BĐS

vẻ đẹp
kiến
trúc,
vị
trí địa lý
đểu được đo
lường
một cách tương
đối.
khó chính
xác).
BĐS mang tính vùng và khu
vực.
chúng
không
liền
kể
nhau
và không
phải
bao
giờ
cũng
tìm được BĐS cùng
loại
để so sánh
cạnh
tranh
một cách đầy
đù.

- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả
cạnh
tranh
hoàn hão.
trong nhiều
trường
hợp là giá sàn phẩm đơn
chiếc,
do
đó,
người
bán có
lợi
thế
độc
quyền,
nhờ đó
có
thể thu lợi cao.
Giá cả độc
quyền
luôn
mang
lại
lợi
ích cao cho
người
có
quyền
đối với

động về cẩu và giá cả
BĐS.
Đối
với
các hàng hóa thông
thường,
quan
hệ
cung
cầu và giá cá thường
diễn
ra
theo
quy
luằt
chung
là: khi
cầu tăng đầy giá
lẽn
sẽ kích thích tăng
cun"
cân
bằng
với
cầu
và giá
lại
quay
trử
lại

cần
phải
có
thời
gian
đê tìm
hiểu
mọi thõng
tin
về đất
đai,
làm
thủ
tục
chuyển
nhượng,
xin
phép xây
dựng,
thiết
kế,
thi
công
Sự
phản
ứng của
cung
không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biên động cùa giá cả
theo
hướng

cẩu già
tạo)
Thứ
sáu, thị
trường BĐS là
thị
trường khó thâm
nhằp.
sờ dĩ như vằy là vì hàng
hóa BĐS không bầy bán trên
thị
trường như các
loại
hàng hóa khác.
người
mua và
bán BĐS không có cơ
hội
và đủ lượng thông
tin
để
lựa
chọn
được
thị
trường
với
BĐS
cân
giao

nhiều
công sức để tìm
hiếu thị
trường,
tìm
kiếm
thông
tin.
Do
vằy, khi thực hiện
các
giao
dịch
trên
thị
(rường BĐS. cần
phải
có các nhà tư
vấn,
môi
giới,
đó là
những
người
được đào
tạo
cơ
bản.
có
kiến thức kinh

(hì sự vận
hành cùa
thị
trường BĐS sẽ kém
hiệu
quả,
chi
phí
giao
dịch
BĐS sẽ cao. Do đó.
phải coi
lư
vấn,
môi
giới
(rong giao
dịch
BĐS là một
nghề
chuyên
nghiệp,
độc
lập.
Ngoài
việc
tổ
chức
các
tổ

định pháp lí cẩn
thiết
và định giá BĐS.
Thứ bảy,
thị
trường BĐS
chịu
sự
chi phối
của yếu
tố
pháp
luật.
BĐS là
loại
tài
sản
có giá
trị lớn,
do đó
việc
quản
lí
của Nhà nước
đối với
chúng
bằng
pháp
luật
là

Sự (ham
gia
của Nhà nước vào
thị
trường BĐS thông qua
yếu tố
pháp
luật
sẽ làm cho
thị
trường BĐS ổn định và an toàn hơn. BĐS được đăng
kí pháp lý
theo
đúng pháp
luật
sẽ có giá
trị
hơn, chúng được
tham
gia
vào
tất
cà các
giao
dịch,
mua bán,
chuyển
nhượng,
trao
đổi,

điểm
này bắt
nguồn
từ đặc
điểm
của BĐS là có giá
trị lớn,
do đó. mọi
giao
dịch
đẩu tư
kinh
doanh
BĐS đòi
hỏi
một lượng vốn
lớn.
Lượng vốn này, được huy động từ
thị
trường
vốn.
Thực
tế
cho
thấy
nếu không có một
thị
trường vốn phát
triển
lành

nợ khó đòi.
bởi thế,
các
tổ
chức
tài chính tín
dụng
có
thể
bị phá sản.
Thứ
chín.
thị
trường BĐS là
thị
trường mà
việc
tham
gia
hoặc
rút ra khái thị
trường
là
vấn
để khó
khăn,
phức
tạp
và
cẩn

14
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa
luận
tốt
nghiệp
những
yếu
tố vật
chất
lâu
bền,
khó
chuyển
đổi
công năng và tính
chất,
do vậy không
dễ
dàng gì
thay đổi
định hướng đầu tư
khai
thác các công trình BĐS. Đặc
điếm
này
đòi
hỏi
những
nhà đầu tư

Kinh
doanh
BĐS là ngành mang
lại
một
lợi
nhuận
khổng
lổ.
Đặc
biệt
trong
giai
đoạn
hiện nay,
đầu tư xây
dựng
căn hộ
chung
cư ờ
Việt
Nam đang là
lĩnh
vực mang
lại
"siêu
lợi
nhuận".
Nhà ở càng cao cấp càng có cơ
hội

nhuận
của các chủ đầu lư quá
cao,
lên
tới
100-200%.
gấp 5
lần lợi
nhuận
thông thường
trong
lĩnh
vực xây
lắp.
Có
thể lấy
Công ty BĐS Hoàng Anh Gia
Lai
làm ví
dụ.
Báo cáo
lợi
nhuận
trước
thuế
của công
ty trong
quý Ì năm 2006 là 780 tí
VND
(48,8

sốt
BĐS đã mang về cho các
chủ
dự án các
khoản
lợi
nhuận
rất cao. Tại
Hà
Nội.
nhà
đất,
giá (huê văn phòng và
mạt
bằng
kinh
doanh
trờ
nên vô cùng nóng báng. Thống kê cùa công
ty
CB
Richarl
Ellis
Việt
Nam cho
thấy, thị
trường văn phòng ở Hà
Nội từ
đầu quý 3 năm 2007 đến
nay

lập
vãn phòng mới của các công ty đa
quốc
gia
và sự mở
rộng
vãn
phòng cùa các công
ty Việt
Nam.
Trong
khi
đó, giá BĐS
cũng
ở mức cao đến chóng
mặt. Tại
khu đô
thị
An Khánh - Vãn Canh,
những
lô
biệt
thự
được
giao
bán
với
giá
trung
bình 4 - 5 tỷ đổng. Dãy căn hộ

thế
nào
khi
đầu tư vào
lĩnh
vực
BĐS.
nhất
là
trong
giai
đoạn
thị
trường BĐS đang phát
triển
sôi động.
(Theo

Có thể nói, BĐS là một
lĩnh
vực
tiềm
ẩn
nhiều rủi ro.
Tuy nhiên,
rất nhiều
người
vẫn đang dồn sức vào
thị
trường này. đó là do sự hấp dẫn của các

bình quân 20000
tỉ
đồng. BĐS là tài sản
lớn
cùa mỗi
quốc
gia.
Tỷ
trống
BĐS
trong
tổng
cùa
cải
của xã
hội
luôn đóng một
vai
trò
quan
trống,
góp
phần
tăng trường nền
kinh tế, tạo
sự phát
triển
cơ sớ
vật chất
cũng

thậm
chí
có
thế
gây
ra
khủng
hoảng
cho thị
Irường
BĐS
Việt
Nam.
Một
đặc
điểm
rất
quan
trống trong
hoạt
động
kinh
doanh
BĐS đó là cái
người
ta
đầu tư vào không
phải
là giá
trị

rất
nhanh
tùy
theo
những
biến
động của
thị
trường
và
những
yếu tô ảnh hưởng
trực
tiếp
đến
thị
trường BĐS.
Trong
khi
đó, các
chủ
đẩu lư thường vay một
khối
lượng vốn
lớn
từ các
NHTM
với
kì hạn vay hàng
chục

những
rủi
ro do chính
nội tại thị
(rường BĐS mang
lại.
Thị trường BĐS
vốn rất
nhạy
cảm. Điều đó
rất
dễ gây ra một số
hiện
tượng thường gặp
trong kinh
doanh
BĐS. Trước
hết phải
nói đến là
hiện
lượng "đóng băng" của
thị
trường BĐS.
Nguyên nhân của
hiện
tượng này trước
hết
là do giá BĐS đã bị đẩy lên quá cao so
với
thu

nghiệp
có
nhu cầu
về BĐS
tăng lên.
Có
nguyên nhân
là do
trong
dãn cư có
một
bộ
phận
có
thu
nhập
tăng
đột biến
do
tham
nhũng,
buôn
lậu, rửa
tiền
vì rửa
tiền
vào
BĐS
là "kín đáo"
nhất.

đó
là quy
luật
bình thường của
thị
trường.
Trưực
khi
đầu cơ, nhà đầu cơ
cũng
là
những
người
mua
thông
thường.
Người
bán
rất
cấn kiểu
người
mua này vì
nhiều khi
chưa
có
người
dùng nhưng
đã có
rất nhiều
người

đầu
cơ, sau
đó
lại
lấy
cự làm dự án
để
tiếp
tục
vay
tiền
của ngân hàng. Hành
vi
này
có ảnh hưởng
rất lựn
đến giá của
BĐS
vì
nó
nâng giá
BĐS
lên
một mức độ
chóng
mặt
do
hiện
tượng
BĐS

rủi
ro đến
từ
bên ngoài.
Đó
là các chính sách
của
nhà
nưực về
quản
lý
hoạt
động
kinh
doanh
BĐS,
những
ảnh hưởng tiêu cực từ
nền kinh tế
thê
giựi.
Trên
thực
tế,
các chính sách
quản
lý
vĩ
mõ
nếu không

gián đoạn
thị
trường,
khiến
các
nhà
kinh
doanh
BĐS
phái
lao
đao.
Thêm vào đó, ảnh hưởng của nền
kinh tế tài
chính
thế
giựi
đang là một vấn
đề
bức
xúc không chỉ
đối vựi
Nhà
nưực
mà
còn
đối vựi
các
doanh
nghiệp

kinh tế thế
giựi
có
thể
làm
thị
trường
BĐS
phái đối
mặt vựi
những
khó khăn như
thiếu
vốn,
không
tiếp
tục
triển
khai
được các dụ
án
vựi
chi
phí lên
tựi
hàng ngàn
tỉ
đổng.
Các
doanh

rủi
ro.
Thị
trường
BĐS
đóng băng
giai
đoạn
2005-2006
đã làm tê
liệt
gần
7000
doanh
nghiệp
kinh
doanh
BĐS
trên
cả
nưực.
rất nhiều
doanh
nghiệp
đã
bị
phá
sản.
Không nhưng
thế, thị

giới,
xây
dựng cũng
như
đời sống
của
rất nhiều
người
dân bị ánh
hường.
Bản thân các ngân hàng
khi
cho vay
cũng
phải
chịu
hậu quả nếu
thị
trường
BĐS
biến
động
tiêu
cực.
Hàng ngàn
tỷ
đồng
bị
chôn vào các dự án BĐS.
Nhiều

(Theo

Như vậy có
thể thấy,
những
biến
động
trong thị
trường BĐS có
thể
đem đến
những
rủi
ro
vô cùng
lớn
không chí
với
các
doanh
nghiệp
mà còn
với
toàn bộ nền
kinh
tế.
Rất
có
thể
chỉ

động
kinh
doanh
bất
động
sản.
2.3.1.
Các
chính sách
quản
lý vĩ
mô của Nhà nước
Như đã phân tích ở
trên,
thị
trường BĐS có
nhiều
đặc
điểm
riêng nhưng đáng
kể
nhất
là các đặc
điểm
cơ bản như:
thị
trường không hoàn
hảo, cung
phàn ứng
chậm hơn so

với những người
kinh
doanh
BĐS. Những thông
tin
trên
thị
trường thường không công
khai,
không
sẵn
có.
thiếu
đổng
bộ, giữa
người
mua và
người
bán thường có
những
thông
tin
không
giống
nhau.
Những
người tham
gia
trên
thị

BĐS.
Kinh
nghiệm của
nhiều
nước trên
thế
giới
cho
thấy.
những
khùng
hoảng
kinh
té
tài
chính thường đi đôi
với
khủng hoảng
của
thị
trường BĐS. Thông thường
khi
xảy
ra
khủng hoảng
chính là lúc
thị
trường BĐS "đóng băng". Vốn đầu tư vào BĐS
thường
là

từng
ngày tăng
lên.
các nhà
kinh
doanh
thiếu
vốn
phải
chấp nhận
bán rẻ
Hoàng Quỳnh
Giang
18
Trung 2 - K43G - KT&KDQT
Khoa luận tốt nghiệp
để trả vốn vay, và không ít trường hợp bị ngân hàng phái mại. Tinh hình đó dẫn đến
tình trạng nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh
doanh
BĐS bị phá sản.
Những khuyết tật trên đối với thị trường BĐS không thể tự từng
người
khắc
phục
được. Chúng đòi hỏi phải có sự
quản
lý, điều
tiết
cộa Nhà nước vì lợi ích
chung

kiếm
soát cộa Nhà nước trở thành thị trường BĐS chính Ihức. Vai trò duy trì, điểu
tiết
cộa
Nhà nước đối với thị Irường BĐS còn được thể hiện
trong
việc Nhà nước
kiểm
soát
việc sử
dụng
đất đai đúng mục đích,
thực
hiện duy trì. bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sù
dụng
và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả,
tiết
kiệm.
theo
một định
hướng ổn định lâu dài.
Có
những
chính sách
quản
lí vĩ mô hiệu quà và hợp lý. phù hợp với xu hướng
phát
triển
cộa thị trường sẽ tạo một điều
kiện

ihuế chưa được đổi mới; hệ
thống
đăng kí BĐS đang bị
chia
cắt; chưa độ điểu
kiện
để có hệ thông
quản
lý công khai. minh
bạch;
chưa độ dễ
dàng
trong
thực
hiện quyền thê
chấp,
bảo lãnh, góp vốn
bằng
BĐS tăng
nguồn
vốn
đẩu tư phát
triển
từ chính vốn
tiềm
ẩn
trong
BĐS; chưa huy động được
tiền
tiết

doanh
BĐS.
Một
hành
lang
pháp lý chưa đầy độ và chưa độ
mạnh
đã gây ra sự thiếu
thống
nhất
tổng thể để điều
chỉnh.
Các cơ chế chính sách với
những
chồng
chéo, thiêu hút và
Hoàng Quỳnh Giang Trung 2 - K43G - KT&KDQT