TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ
***
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:
CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM HIỆN NAY
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thu Hà
Lớp : Anh 1
Khóa : 45A - TCNH
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Hiền Hà Nội, tháng 5 năm 2010

III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH
SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 26
1. Các nhân tố khách quan 26
1.1. Môi trường vĩ mô 26
1.2. Sự kiện bất khả kháng 28
2. Các nhân tố chủ quan 28
2.1. Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của NHTM 28
2.2. Nhân tố tổ chức quản lý 29
2.3. Nhân tố con người 29
CHƢƠNG 2. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 30
I. CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Ở CÁC
NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 30
1. Sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS 30
2. Sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS 32
II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC
NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 32
1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS
của các NHTM Việt Nam hiện nay 32
2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam
hiện nay 34
2.1. Đối với cho vay tiêu dùng BĐS 34
2.2. Đối với cho vay kinh doanh (cho vay theo dự án) BĐS 44
3. Thực trạng thực hiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản
ở các NHTM Việt Nam hiện nay. 49
3.1. Dư nợ cho vay BĐS 49
3.2. Tỷ trọng cho vay BĐS 53
3.3. Cơ cấu cho vay BĐS 55
3.4. Chất lượng tín dụng được chú trọng. 57
III. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Cụm từ
ABbank
NH TMCP An Bình
ACB
NH TMCP Á Châu
Agribank
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn
BĐS
Bất động sản
BIDV
Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam
CHXHCN
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
DN
Doanh nghiệp
Eximbank
Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam
Gpbank
NH TMCP Dầu khí Toàn cầu
Habubank
NH TMCP Phát triển nhà
HDbank
NH TMCP Phát triển nhà TPHCM
MHB
Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long
Navibank
NH TMCP Nam Việt
NH TMCP

NH TMCP Việt Á
Vietcombank
Ngân hàng Ngoại Thƣơng Việt Nam
Vietinbank
NH TMCP Công Thƣơng Việt Nam
VPbank
Ngân hàng Ngoài Quốc Doanh
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng BĐS ở một số NHTM trong thời gian
1/4/2010 và 12/5/2010…………………………………………………….…40
Bảng 2: Dƣ nợ cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam giai đoạn 2007-
2009………………………………………………………………………….50
Bảng 3: Tỷ lệ cho vay BĐS của một số ngân hàng tại Hà Nội đến hết
31/12/2009………………………………………………………………… 54

Biểu đồ 1: Dƣ nợ cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TPHCM từ tháng
1 đến tháng 9/2009………………………………………………………… 50
Biểu đồ 2: Cơ cấu cho vay BĐS 9 tháng đầu năm 2009 tại TPHCM……….55

1
LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam hiện nay, trong khi thu nhập của đại bộ phận ngƣời dân còn
thấp, chỉ ở mức dƣới trung bình của thế giới thì giá nhà đất tại các đô thị lớn
của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) lại thuộc hàng

Đề tài tập trung vào nghiên cứu các vấn đề sau:
- Tìm hiểu và đánh giá về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các
NHTM Việt Nam hiện nay để tìm ra những bất cập, hạn chế còn tồn tại.
- Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho
vay BĐS ở các NHTM Việt Nam trong thời gian tới.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu: nghiên cứu chính sách tín dụng đối với cho vay
BĐS của các NHTM Việt Nam bao gồm các NHTM quốc doanh và các
NHTM cổ phần.
- Thời gian: khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu từ năm
2007 đến tháng 5/2010.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở vận dụng lý luận vào thực tiễn, trên cơ sở tƣ duy lô gic, đề tài
áp dụng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng, định tính, phƣơng pháp phân
tích, so sánh, khái quát hóa và tổng hợp để nghiên cứu.
5. Kết cấu của khoá luận
Ngoài lời mở đầu,kết luận và tài liệu tham khảo, khóa luận đƣợc chia
thành 3 chƣơng với bố cục nhƣ sau:
Chương 1: Tổng quan về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.
Chương 2: Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt
Nam hiện nay.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với
cho vay BĐS cho các NHTM Việt Nam.

3
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trƣờng Đại học
Ngoại Thƣơng, khoa Tài chính & Ngân hàng, đặc biệt là giảng viên Ths

nhất và chiếm tỷ trọng lớn nhất tại các NHTM. Chính vì vậy thuật ngữ “tín
dụng” và “cho vay” thƣờng đƣợc dùng đan xen và thay thế cho nhau.
1.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng
Thứ nhất, tín dụng ngân hàng dựa trên cơ sở lòng tin. Ngân hàng chỉ cấp
tín dụng khi có lòng tin vào việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích,
hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ vay (gốc, lãi) đúng hạn.
5
Thứ hai, tín dụng là sự chuyển nhƣợng tài sản có thời hạn. Ngân hàng là
trung gian tài chính “đi vay để cho vay”, nên mọi khoản tín dụng của ngân
hàng đều phải có thời hạn, bảo đảm cho ngân hàng hoản trả vốn huy động. Để
xác định thời hạn cho vay hợp lý, ngân hàng phải căn cứ vào tính chất thời
hạn nguồn vốn của mình và quá trình luân chuyển vốn của đối tƣợng vay.
Nếu ngân hàng có nguồn vốn dài hạn ổn định, thì có thể cấp đƣợc nhiều tín
dụng dài hạn; ngƣợc lại, nếu nguồn vốn không ổn định và kỳ hạn ngắn, mà
cấp nhiều tín dụng dài hạn thì sẽ gặp rủi ro thanh khoản. Mặt khác, thời hạn
cho vay phải phù hợp với chu kỳ luân chuyển vốn của đối tƣợng vay thì ngƣời
vay mới có điều kiện trả nợ đúng hạn. Nếu ngân hàng xác định thời hạn vay
nhỏ hơn chu kỳ luân chuyển vốn của đối tƣợng vay, thì khách hàng không có
đủ nguồn để trả nợ khi đến hạn, gây khó khăn cho khách hàng. Ngƣợc lại, nếu
thời hạn cho vay lớn hơn chu kỳ luân chuyển vốn sẽ tạo điều kiện cho khách
hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích, tiềm ẩn rủi ro tín dụng cho ngân
hàng.
Thứ ba, tín dụng phải trên nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Nếu không
có sự hoàn trả thì không đƣợc coi là tín dụng. Giá trị hoàn trả phải lớn hơn giá
trị lúc cho vay (giá trị gốc), nghĩa là ngoài việc hoàn trả giá trị gốc, khách
hàng phải trả cho ngân hàng một khoản lãi, đây chính là giá của quyền sử
dụng vốn vay. Khoản lãi phải luôn luôn là một số dƣơng, có nhƣ vậy mới bù

- Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dƣới 1 năm, thƣờng
đƣợc sử dụng vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời
về vốn lƣu động của các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt
tiêu dùng của cá nhân.
- Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm, đƣợc
dùng để cho vay vốn mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở
rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh.
- Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, đƣợc sử dụng
để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy
mô lớn.
7
1.3.2. Theo mục đích sử dụng vốn vay:
- Tín dụng bất động sản: là các khoản tín dụng đầu tƣ vào bất động sản,
bao gồm:
 Tín dụng ngắn hạn và trung hạn cho xây dựng và mở rộng đất đai.
 Tín dụng trung - dài hạn để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, cơ sở dịch vụ,
trang trại và bất động sản ở nƣớc ngoài.
- Tín dụng công nghiệp: là loại tín dụng đƣợc cung cấp cho các doanh
nghiệp để trang trải các chi phí nhƣ mua hàng hóa, nguyên vật liệu, trả thuế
và chi trả lƣơng.
- Tín dụng nông nghiệp: là loại tín dụng cấp cho các hoạt động nông
nghiệp, nhằm trợ giúp các hoạt động trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn
nuôi gia súc.
- Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng đƣợc cung cấp cho cá nhân để đáp
ứng nhu cầu tiêu dùng. Loại tín dụng này thƣờng đƣợc dùng để mua sắm xe
cộ, các thiết bị gia đình… Tín dụng tiêu dùng ngày càng có xu hƣớng tăng
lên.

khoản vay nhỏ và có thời hạn ngắn.
- Tín dụng hoàn trả theo yêu cầu: là loại tín dụng mà khách hàng có thể
hoàn trả nợ vay bất cứ khi nào. Loại tín dụng này thƣờng áp dụng cho những
khoản vay thấu chi, thẻ tín dụng.
Trong nền kinh tế thị trƣờng, việc phân loại tín dụng ngân hàng theo các
tiêu thức trên chỉ có ý nghĩa tƣơng đối. Khi các hình thức tín dụng càng đa
dạng thì cách phân loại càng chi tiết. Phân loại tín dụng là cơ sở cho việc
nghiên cứu sự vận động của vốn tín dụng trong từng loại hình cho vay, đồng
thời để so sánh, đánh giá hiệu quả kinh tế của chúng.
2. Chính sách tín dụng của các NHTM
2.1. Định nghĩa
“Một trong những biện pháp quan trọng để các khoản tín dụng ngân
hàng đáp ứng đƣợc các tiêu chuẩn pháp lý và bảo đảm an toàn là việc hình
9
thành một “chính sách tín dụng an toàn và hiệu quả”. Chính sách tín dụng
cung cấp cho các cán bộ tín dụng và nhà quản lý một khung chỉ dẫn chi tiết
(về pháp lý, quy chế cho vay, quy trình thực hiện, quản lý…các nghiệp vụ tín
dụng) để ra các quyết định tín dụng và định hƣớng danh mục đầu tƣ tín dụng
của ngân hàng”
1
. Thông qua kết cấu danh mục tín dụng của một ngân hàng, ta
có thể biết đƣợc chính sách tín dụng của ngân hàng này nhƣ thế nào.
Vậy nên, chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trƣơng, định hƣớng,
quy định chi phối hoạt động tín dụng do hội đồng quản trị của một NHTM
đƣa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, các
hộ gia đình và cá nhân trong phạm vi cho phép của những quy định của Ngân
hàng Nhà nƣớc Việt Nam.

(thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, cho vay BĐS
là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của
khách hàng có liên quan đến BĐS.
Trong trƣờng hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tƣ kinh
doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho
thuê…
Nhƣ vậy, cho vay BĐS gồm cả hai hình thức: cho vay đầu tƣ kinh doanh
BĐS (cho vay dự án BĐS) và cho vay tiêu dùng BĐS (để sử dụng cho chính
nhu cầu của ngƣời vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng
đất…).
1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản
Trong hoạt động ngân hàng, cho vay bất động sản đặc biệt có thể là
những món cho vay xây dựng ngắn hạn, đƣợc thanh toán đủ trong vòng vài
tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng đƣợc hoàn tất và cũng có thể là những
khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài
chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Trong
những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay bất động sản vẫn là lĩnh
vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không may, hình thức cho vay
bất động sản lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín
dụng ngân hàng.
11
Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự
khác biệt quan trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay
bất động sản khác với phần lớn các hình thức cho vay khác trên một số khía
cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay bất động sản thƣờng lớn

nhu cầu về nhà ở nhƣ xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất…
Các loại hình tín dụng bất động sản gồm có
2
:
- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
- Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
- Xây dựng khu đô thị mới
- Xây dựng cao ốc cho thuê
- Xây dựng trung tâm thƣơng mại
- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở
- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán
- Quyền sử dụng đất
- Đầu tƣ, kinh doanh BĐS khác
1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản
1.4.1. Đối với Ngân hàng
Thứ nhất, cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang mức
lãi suất ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân
hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó, đây trƣớc hết là một kênh sinh lợi
tiềm năng của ngân hàng.
Thứ hai, các khoản vay mua BĐS thƣờng đem lại những cơ hội kinh
doanh sinh lời khác cho ngân hàng nhƣ ngân hàng sẽ có thể nhận thêm tiền
gửi hoặc cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ, ngân hàng có
thể sẵn sàng cung cấp cho ngƣời vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn 2
Công văn 5659/NHNN-CSTT ngày 25/6/2008 của Thống đốc NHNN về báo cáo một số chỉ tiêu tín dụng,
Biểu số 01/BĐS-CSTT.
14
quả, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Khi thị trƣờng
thuận lợi thì các nhà đầu tƣ thu đƣợc nhiều lợi nhuận cho riêng mình, và trong
trƣờng hợp này, các ngân hàng mang lại cho các nhà đầu tƣ, các chủ dự án
kinh doanh BĐS nhiều lợi ích rất đáng kể.
1.4.3. Đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến bộ
so với giai đoạn trƣớc, nhƣng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn
chƣa đƣợc phát triển đầy đủ cũng nhƣ chƣa phát huy hết hiệu quả vốn có của
nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn
vốn ngân hàng (các nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài cũng ngày càng nhiều
nhƣng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế vai
trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực
BĐS nói riêng giữ một vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị
trƣờng BĐS, thị trƣờng BĐS bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Tín
dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trƣờng bất động sản dƣới
dạng các dự án đầu tƣ BĐS (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán BĐS
(kích cầu).
Mặt khác, về hiệu quả đầu tƣ các dự án BĐS, ngân hàng đã góp phần
nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tƣ BĐS. Ngân hàng là nhà tƣ vấn, nhà
cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tƣ góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh
doanh BĐS… Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên
thị trƣờng, góp phần tạo nên sự phát triển của thị trƣờng BĐS.
Thị trƣờng BĐS là một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh
tế thị trƣờng vì thị trƣờng này liên quan trực tiếp tới một lƣợng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng nhƣ giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc
dân. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong nền

- Tổ hợp tác
16
2.1.2. Nguyên tắc cho vay
Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng
nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc này đƣợc cụ
thể hóa trong các quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc và NHTM.
Thứ nhất, “khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời
gian xác định”. Các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ
các khoản tiền gửi của khách hàng và các khoản ngân hàng đi vay. Ngân hàng
phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu
ngƣời nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều kiện để
ngân hàng tồn tại và phát triển.
Thứ hai, “khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích
đƣợc thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các
quy định khác của ngân hàng cấp trên”. Luật pháp quy định phạm vi hoạt
động cho các ngân hàng, bên cạnh đó mỗi ngân hàng có thể có mục đích và
phạm vi hoạt động riêng. Mục đích tài trợ đƣợc ghi trong hợp đồng tín dụng
đảm bảo ngân hàng không tài trợ cho các hoạt động trái pháp luật và việc tài
trợ đó là phù hợp với cƣơng lĩnh của ngân hàng.
Thứ ba, “ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” đối với cho vay
theo dự án BĐS. Thực hiện nguyên tắc này là điều kiện để thực hiện nguyên
tắc thứ nhất. Phƣơng án hoạt động có hiệu quả của ngƣời vay chứng minh cho
khả năng thu hồi vốn đầu tƣ và có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ
của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của ngƣời vay. Trong

lực hành vi dân sự.
 Đối với khách hàng là pháp nhân và cá nhân nƣớc ngoài
Phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy
định pháp luật của nƣớc mà pháp nhân đó có quốc tịch hoặc cá nhân đó là
công dân, nếu pháp luật nƣớc ngoài đó đƣợc Bộ luật Dân sự của nƣớc
CHXHCN Việt Nam, các văn bản pháp luật khác của Việt Nam quy định
hoặc đƣợc điều ƣớc quốc tế mà CHXHCN Việt Nam ký kết hoặc tham gia
quy định.