HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN CƠ THẠCH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.


ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích

yếu

luận

văn

........................................................................................................ix

Thesis

abstract..............................................................................................................xi Phần
1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1

thiết


tài

liệu

Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất...........................................................................................................5

2.1.1.
Khái niệm về
.................................................5

đất

đai

2.1.2.
Những
lợi
ích
đất...........................................................7

và
khác

2.2.
Hệ
thống
.................................................................................7
2.2.1.


đăng

ký

đất

thống

dụng

2.2.2.
11

Hệ thống đăng ký đất đai một số nước trên thế giới........................................

2.2.3.
14

Hệ thống đăng ký đất đai tại việt nam ............................................................

2.3.
19

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nước ta ..............................................

2.3.1.

Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động........................................................... 19


Về phân cấp cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động.................................... 29

2.4.4.

Về cơ chế tài chính ........................................................................................ 29

4


2.4.5.

Về đăng ký biến động .................................................................................... 30

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu...................................................................................... 31

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 31


4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện phú xuyên,
thành phố hà nội ............................................................................................ 34

4.1.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên .......................................................................... 34

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................... 38

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú
Xuyên ............................................................................................................ 44

4.2.

Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất ........................................................ 46

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 46

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai ............................................................................... 47



4.4.3.

Thái độ phục vụ và mức độ hướng dẫn của cán bộ văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 72
4


4.4.4.

Các khoản lệ phí phải đóng ............................................................................ 73

5


4.4.5.

So sánh hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Phú Xuyên giữa mô hình một cấp với mô hình hai cấp................................... 75

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ................................................ 77

4.5.1.

Những vấn đề tồn tại và nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên ............................... 77


BNV
Bộ Tài chính BTP
Bộ Tư pháp
CHXHCN
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa CNH HĐH
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CNTT
Công nghệ thông tin
CP
Chính phủ ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai ĐKTK
Đăng ký thống kê
ĐKQSDĐ
Đăng ký quyền sử dụng đất
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HSĐC
Hồ sơ địa chính KHKT
Khoa học kỹ thuật NĐ
Nghị định
QSD
Quyền sử dụng
QĐ
Quyết định TDTT
Thể dục thể thao
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường

Phú Xuyên năm 2015 ................................................................................ 55
Bảng 4.3. Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ ...................................................................... 60
Bảng 4.4. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ........................................... 62
Bảng 4.5. Kết quả cập nhật chỉnh lý biến động .......................................................... 65
Bảng 4.6. Ứng dụng tin học cung cấp thông tin số liệu hồ sơ địa chính...................... 68
Bảng 4.7. Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................................ 69
Bảng 4.8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK............................................. 70
Bảng 4.9. Tổng hợp ý kiến đánh giá về thái độ phục vụ và mức độ hướng
dẫn của VPĐK huyện ................................................................................ 72
Bảng 4.10. Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định................................................ 74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội
...............29
Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện Phú Xuyên ...........................................................34
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015...............................39
Hình 4.3. Cơ cấu ngành nông nghiệp giai đoạn 2011 - 2015 ........................................40
Hình 4.4. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2014
......................................................46
Hình 4.5. Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu ..................................................58
Hình 4.6. Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
................................61
Hình 4.7. Kết quả cấp GCNQSD đất huyện Phú Xuyên giai đoạn 2011 - 2015.................63
Hình 4.8. Một số hình ảnh về VPĐKĐĐ huyện Phú Xuyên .........................................68
Hình 4.9. Một số hình ảnh đi điều tra khảo sát
.............................................................74

676 hồ sơ. Cung cấp số liệu hồ sơ địa chính được 55 thông tin.
- Thống kê kết quả điều tra, phỏng vấn có 97,33% ý kiến của người dân cho rằng
thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết đầy đủ công khai; 77,34% số ý kiến
cho biết được trả kết quả đúng thời gian theo phiếu hẹn; 92,00% ý kiến đánh giá là
thái độ của cán bộ phục vụ nhiệt tình, hướng dẫn đầy đủ, dễ thực hiện; 83,33% ý
kiến cho rằng không phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định. Như
vậy, đa phần người dân đều ủng hộ mô hình hoạt động của VPĐK xong cũng còn tồn
tại những ý kiến chưa hài lòng của người dân đòi hỏi VPĐKQSDĐ huyện Phú Xuyên
cần có nhiều cố gắng trong việc khắc phục những tồn tại, yếu kém.
9


4. Kết luận
- Huyện Phú Xuyên là huyện có nhiều tiềm năng và lợi thế phát triển kinh tế - xã
hội; có nhiều biến động trong sử dụng đất đai, là cửa ngõ của Thủ đô. Việc sử dụng
đất của huyện Phú Xuyên đã và đang đi đúng hướng theo xu thế CNH - HĐH đất
nước giảm dần diện tích đất nông nghiệp, tăng diện tch đất phi nông nghiệp phát triển
công nghiệp và dịch vụ.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên được thành lập theo
Quyết định số 2509/QĐ-UB ngày 22/7/2009 của UBND huyện Phú Xuyên. Thực hiện
Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc
thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường,
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên đổi tên thành Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phú Xuyên trực thuộc sở Tài Nguyên và Môi
Trường.
- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện những năm qua đã có nhiều cố
gắng và đạt những kết quả đáng kể. Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy
cho 26 xã, thị trấn; lập xong quy hoạch sử dụng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng
đất năm
2015; hoàn thành kiểm kê đất đai năm 2014, xây dựng bản đồ hiện trạng cho toàn

- The work of land registration, grant of license the Registration Office since its
establishment until 2015 has remarkable results. The period 2011 - 2015, 20.252
licenses were granted, reaching 90,37% of the plan.
- The adjustment of changes in land use in the district has not been fully
synchronized at 3 levels. Many cadastral maps have variations of over 40% but have not
yet been revised; variations are not updated in statistical books, has updated the
change is 676 records. Provide data cadastral records are 55 information.
- Statistics of interview and survey resulted in 97.33% of people's opinion that the
procedure of receiving documents at the Registration Ofice are sufficiently
addressed to the public; 77.34% of people said the results are returned on time
as appointed;
92.00% of people rated the attitude of the staff is enthusiastic with complete
instructions; 83.33% of people said that they do not have to pay extra fees other than
the prescribed fee. Thus, most people were supportive of the operational model of the
Registration Office, however, there also exists the unsatisfied opinion of that needs the
11


Ofice for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District to require a lot of
effort to overcome these problems, weakness.

12


4. Conclusion
- Phu Xuyen is a district with a lot of potentials and advantages of socialeconomy; fluctuations in the use of land, is the gateway to the capital. The use of land
in Phu Xuyen district has been the in the right direction according to the industrialization
- modernization of the country in decreasing agricultural land area, increasing the area
of non-agricultural land for industry and services development.
- Ofice for Registration of Land Use Right of Phu Xuyen District was established

khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận,
đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi
có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua
việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là
một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất
đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất cứ người sử dụng đất hợp pháp
nào cũng được hưởng. Giấy chứng nhận QSD đất giữ vai trò hết sức quan trọng
đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất, tiến độ và mức độ hoàn thành việc
cấp giấy chứng nhận, chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản
đất đai thuộc quyền sở hữu của mình, giúp cho việc kiểm soát một cách thuận lợi,
hiệu quả. Về phía người sử dụng đất việc cấp giấy là cơ sở để họ được Nhà nước
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà
pháp luật Việt nam đã trao cho.
Từ sau khi ra đời, Luật Đất đai năm 2003 đã trở thành là một trong
những đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội. Luật Đất
đai năm
2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của
Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến
trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản dưới Luật đã
nhanh chóng đi vào cuộc sống, tạo bước tiến quan trọng trong việc hoàn
thiện chính sách đất đai, đặc biệt với sự ra đời và phát triển của hệ thống cơ
1


quan dịch vụ công về đăng ký đất đai là Văn phòng Đăng ký QSD đất trên
phạm vi cả nước. Sau 10 năm tổ chức thực hiện, cùng với sự hoàn thiện hệ
thống pháp luật đất đai,

2

sử dụng đất, trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai
cho người dân, các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, thủ tục hành chính và các dịch vụ công về đất đai,... đây là
sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế.
3


Trước những yêu cầu của thực tiễn đòi hỏi phải có những nghiên cứu, đánh
giá cụ thể, khách quan về tnh hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất

4


theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, để từ đó đề xuất các giải pháp
góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký QSD đất sau khi
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tnh
hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú
Xuyên, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội trong hoạt động quản lý tài nguyên đất
đai của huyện.
- Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Là người sử dụng đất có giao dịch liên quan với Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.

2.1.1. Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006). Nhu cầu sử dụng đất không ngừng gia tăng;
mọi ngành, mọi người, mọi sinh vật đều cần đến đất trong các hoạt động
sống của mình. Tại một thời điểm, trên một vị trí lại chỉ có thể xác lập được một
mục đích sử dụng. Tuy đất đai là hữu hạn nhưng Lê Nin nói: Sức sản xuất của
nó thì vô hạn nếu con người biết sử dụng nó một cách hợp lý và khoa học.
Do có mâu thuẫn giữa tnh hữu hạn về diện tích với nhu cầu sử dụng đất và tnh
vĩnh cửu về khả năng sản xuất như vậy nên cần phải có sự sắp xếp, phân bổ
theo chủ quan của Nhà nước nhằm tạo một trật tự thích hợp cho việc sử dụng
nguồn tài nguyên không thể tái tạo này là môi trường sống của con người. Đây là
nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí không gian, không thể
di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.
Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; Là sản
phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động. Chỉ khi
tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất
đai mới trở thành tư liệu sản xuất.
Hiến pháp năm 1992 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy
định rõ từ Điều 17 rằng: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn
và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các ngành
và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc
sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
2.1.1.2. Bất động sản

7

luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá
với
3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền
được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được
mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao
gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung
9