ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG VĂN KHOA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI
THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM TỈNH
BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LY ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DƯƠNG VĂN KHOA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LỤC NAM TỈNH BẮC GIANG

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS Đỗ Thị Lan


Sơn của huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Dương Văn Khoa


3

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 3
2.2.1. Mục tiêu tổng quát ......................................................................................... 3
2.2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 3
3. Yêu cầu ............................................................................................................... 3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.............................................................. 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài.................................................................................. 5
1.1.2. Căn cứ pháp lý của đề tài ............................................................................... 6
1.1.3. Căn cứ thực tiễn của đề tài ............................................................................. 8
1.2. Khái quát chung về chính sách bồi thường GPMB............................................ 9
1.2.1. Bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ................................................ 9
1.2.2. Bản chất của việc bồi thường, GPMB ............................................................ 9
1.2.3. Hỗ trợ .......................................................................................................... 10
1.2.4. Tái định cư................................................................................................... 10

37
2.5.5. Phương pháp thống kê xử lý số liệu ............................................................. 37
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC ................................................................ 38
3.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và tình hình phát triển
của huyện Lục Nam............................................................................................... 38
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên .................................................................... 38
3.1.2. Đặc điểm về điều kiện kinh tế - xã hội ......................................................... 42
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lục Nam
và các xã khu vực bồi thường, GPMB ................................................................... 51
3.2.1. Xác định địa giới hành chính ....................................................................... 53
3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính ..................
53
3.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất .................
53
3.2.4. Công tác đăng ký QSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ ........ 53
3.2.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .............................................................. 54
3.3. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn huyện Lục Nam ............ 55


3.3.1. Các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác bồi thường, GPMB
áp dụng đối với hai dự án nghiên cứu và trên địa bàn huyện Lục Nam ................. 55
3.3.2. Khái quát về đặc điểm, mục đích thực hiện của 2 dự án ............................... 56
3.3.3. Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.....................
58
3.3.4. Căn cứ xác định giá bồi thường.................................................................... 59
3.3.5. Kết quả thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 2 dự án .....
60
3.3.6. Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra của các hộ gia đình, cá nhân ..................
71
3.3.7. Đánh giá chung kết quả thực hiện GPMB từ 2 dự án.................................... 73

CNSX

: Công nghiệp sản xuất

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GTSX

: Giá trị sản xuất

HT

: Hỗ Trợ

LĐ

: Lao động

SXHH

: Sản xuất hàng hoá

TL

: Tỉnh lộ

QL

: Quốc lộ

QSDĐ

cây cối, hoa mầu trên đất của 02 dự án .................................................................. 65
Bảng 3.17. Hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi thường của 02 dự án ..
66
Bảng 3.19. Kết quả hỗ trợ di chuyển mồ mả của 02 dự án ..................................... 69
Bảng 3.20. Kết quả hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi
nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ khác của 02 dự án .......................................... 70
Bảng 3.21. Kết quả hỗ trợ cho hộ gia đình chính sách của 02 dự án....................... 71


8

Bảng 3.22. Kết quả điều tra về công tác bồi thường chính sách hỗ trợ
tại 02 dự án nghiên cứu ......................................................................................... 73
Bảng 3.23. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi
đất của 02 dự án nghiên cứu .................................................................................. 77
Bảng 3.24. Thu nhập bình quân của các nhóm hộ điều tra trước
và sau thu hồi đất các xã trong khu vực nghiên cứu của 02 dự án .......................... 79
Bảng 3.25. Tổng hợp thu nhập của các nhóm hộ điều tra .......................................
80 sau khi bị thu hồi đất các xã trong khu vực nghiên cứu của 02 dự án
..................... 80


9

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Lục Nam ....................................................... 38
Hình 3.2. Sơ đồ tổng thể tuyến đường TL 293 ....................................................... 57
Hình 3.3. Vị trí của xã trong huyện Lục Nam Và vị trí khu quy hoạch

thu hồi sẽ dẫn đến những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện đông người
mang tính tập thể, có tổ chức sẽ trở thành vấn đề hết sức phức tạp của xã hội,
ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội làm
giảm lòng tin của nhân dân đối với các chính sách của Đảng và Nhà nước.
Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, mang tính đầu cơ đất đai, quỹ đất nông
nghiệp giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực của quốc gia.
Hiện nay một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các dự án đầu
tư được triển khai chậm phần lớn là do công tác bồi thường GPMB gặp nhiều
vướng mắc, khó khăn làm ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và của
nhà nước, đặc biệt là đời sống vật chất, tinh thần của người dân có đất bị thu hồi.


2

Các chính sách bồi thường GPMB, các văn bản hướng dẫn thực hiện của Nhà
nước còn chưa cụ thể, đầy đủ, chi tiết và thường xuyên thay đổi bất cập gây nhiều
khó khăn trong việc xác định khối lượng, phân loại tài sản trên đất, mức độ và đơn
giá bồi thường.
Công tác quy hoạch, kế hoạch phân kỳ sử dụng đất chưa chú ý đến tính phức
tạp của công tác bồi thường GPMB. Việc tuyên truyền phổ biến các chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước về công tác này còn chưa được thực hiện tốt. Các
chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm mới cho người dân có
đất bị thu hồi còn chưa phù hợp. Do vậy công tác bồi thường GPMB đòi hỏi phải
có một hệ thống văn bản chính sách của Đảng và Nhà nước thật hợp lý, công bằng
đảm bảo cho mọi người dân có đất bị thu hồi đều thấy thỏa đáng khi tổ chức thực
hiện.
Lục Nam là một huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, phần lớn người dân sống
bằng nghề sản xuất nông nghiệp. Để thực hiện mục tiêu phát triển công nghiệp
hóa, hiện đại hóa trong những năm gần đây trên địa bàn huyên Lục Nam cũng như
trong tỉnh Bắc Giang đã có rất nhiều các dự án thu hồi đất, bồi thường GPMB

- Đề xuất một số giải pháp cụ thể và những kiến nghị góp phần giải quyết
những thuận lợi, khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện nhằm nâng cao
hiệu quả công tác bồi thường GPMB ở thời điểm hiện nay và trong thời gian tới.
3. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra đưa ra phải đầy đủ, đảm bảo tính
trung thực, chính xác và khách quan, phản ánh đúng hiện trạng tình hình thực tế
của các dự án đã lựa chọn để nghiên cứu đề tài.
- Áp dụng đúng đối tượng, đúng mục đích phạm vi cần nghiên cứu từ đó
đánh giá được những mặt thuận lợi và những tồn tại, khó khăn, vướng mắc
trong quá trình tổ chức thực hiện.
- Đưa ra những phương án, giải pháp cụ thể và mang tính khả thi áp
dụng vào thực tiễn nhằm đẩy nhanh tiến độ và thực hiện các chính sách liên quan
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đề tài nghiên cứu một cách khoa học, toàn diện và có hệ thống các chính
sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của các dự
án được chọn để nghiên cứu đề tài.
- Nhằm củng cố và hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lục Nam.


4

- Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc của người dân có đất, tài sản
trên đất bị thu hồi, bàn giao mặt bằng để triển khai thực hiện dự án.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp các nhà quản lý ở địa phương chỉ đạo
và thực hiện tốt trong công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB, cải thiện đời sống
của người dân theo hướng phát triển ổn định lâu dài, bền vững, góp phần nâng
cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.


sống cho các hộ dân bị di chỗ ở chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập
chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng.


6

1.1.2. Căn cứ pháp lý của đề tài
1.1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước về bồi thường, GPMB
* Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Điều 17 của Hiến pháp quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn
và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh
vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
hữu toàn dân.
Điều 18: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
* Luật đất đai năm 1993 (được sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001)
Tại Điều 1 Luật đất đai năm 1993 quy định:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Điều 3: Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Điều 12: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại
đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.
Điều 27: Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử
dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.


8

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
1.1.3. Căn cứ thực tiễn của đề tài
- Căn cứ quyết định số 751/QĐ-UBND ngày 15/5/2009 của chủ tịch UBND
tỉnh Bắc Giang về việc phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
huyện Lục Nam giai đoạn 2008-2020.
- Căn cứ quyết định số 155/QĐ-UBND ngày 04/5/2013 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc xét duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng
đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Lục Nam.

+ Quyết định số 449/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc ban hành bảng mức giá các loại đất năm 2013 áp dụng trên địa bàn
tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết định số 1738/QĐ-UBND ngày 01/11/2010 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc phê duyệt lại dự án đầu tư xây dựng công trình: Cải tạo, nâng
cấp đường tỉnh lộ 293 và các tuyến nhánh vào Tây Yên Tử, chùa Vĩnh Nghiêm
tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết định số 2560/QĐ-UBND ngày 01/10/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang
về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Nhà máy nhựa Khải Thần Việt Nam tại
Cụm công nghiệp Già Khê, xã Tiên Hưng, huyện Lục Nam.
1.2. Khái quát chung về chính sách bồi thường GPMB
1.2.1. Bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai hiện hành. [11]
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. [11]
- Người có đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao
đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền, giá đất tính tiền bồi thường theo mục đích
đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. [27]
1.2.2. Bản chất của việc bồi thường, GPMB
- Bản chất của việc bồi thường GPMB: Là việc giải quyết mối quan hệ về
kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất.
Bồi


11

thường về đất phải được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước, việc bồi



12

thông qua việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng và tổ chức sử
dụng


13

đất như tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội tạo điều kiện
bảo vệ đất đai và bảo vệ môi trường. [31]
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có liên quan mật thiết đến
công tác bồi thường GPMB. Vì trước khi thực hiện công tác bồi thường GPMB hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt để phê duyệt dự án đầu tư. Từ đó mới lập được
phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB.
1.3.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
- Đăng ký quyền sử dụng đất: Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. [27]
- Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét
duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận).
- Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quan
hệ mật thiết với công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư, là một trong
những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất,
đối tượng sử dụng đất và mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị

chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình
thường không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm đột biến không hợp
lý như đầu cơ, thiên tai, dịch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy
hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống,
hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. [12]
1.3.4. Định giá đất
- Là những phương pháp kinh tế nhằm ước tính giá trị các quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và
khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm nhất định với mục đích sử dụng xác định.
[28]
- Việc định giá đất hiện nay chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu thập.
- Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2003 thì việc xác định giá đất
phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp.
Thực tế cho thấy bảng giá đất của các địa phương công bố hàng năm
hiện nay chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị