ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––

TRẦN MẠNH HÙNG

ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG
VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI
PHƯỜNG TRẦN HƯNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––

TRẦN MẠNH HÙNG

ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG
VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI
PHƯỜNG TRẦN HƯNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của
các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua
những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn chân thành tớ
- nguyên Trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt
nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào
tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau
đại học - Trường Đại họ

.

Xin cảm ơn UBND phường Trần Hưng Đạo cùng cán bộ công chức và
người dân trên địa bàn phường đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu
thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
, ngày tháng năm 2014
Học viên

Trần Mạnh Hùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1.3.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai..... 17
1.4. Các nhân tố và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai .................................... 18
1.4.1. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai .....................................
18
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


4

1.4.2. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai ......................................................... 19

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


4

1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước ................................... 21
1.5.1. Tình hình trên thế giới........................................................................... 21
1.5.2. Tình hình trong nước............................................................................. 22
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 25
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 25
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Trần Hưng Đạo, TP.
Hạ Long .......................................................................................................... 25

3.5. Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ của GIS.....
60
3.5.1. Xây dựng dữ liệu không gian ................................................................ 60
3.5.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính.................................................................. 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 70
1. Kết luận ....................................................................................................... 70
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


6

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Trần Hưng Đạo............................ 54
Bảng 3.2: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định ............................................ 63
Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết từng thửa đất trên toàn bộ .............................. 68

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất ............................. 55

chính là cốt lõi của thị trường đất đai, vì nó phản ánh trực tiếp những thay đổi
trong thị trường đất đai (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[9].
Trong thực tế, ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra từ
rất sớm, nhưng chủ yếu là hoạt động mang tính tự phát. Thị trường bất động
sản thực sự bùng nổ khi hiến pháp 1992 ra đời (Viện Nghiên cứu Địa chính,
2002)[35]. Ngay sau đó là bộ luật đất đai ra đời để đáp ứng nhu cầu

điều chỉnh, quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả, tránh lãnh phí tài nguyên quý
giá này. Thực hiện Hiến pháp năm 1992, Bộ luật đất đai đầu tiên ra đời năm
1993 và cứ sau 10 năm luật đất đai lại sửa đổi để kịp thời điều chỉnh những
khó khan, bất cập trong quá trình sử dụng đất đai. Cho tới nay, năm 2013
tiếp tục
điều chỉnh luật đất đai, “linh hồn” của lần sửa đổi Luật đất đai 2013 là
phương pháp định giá đất và giá đất (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)[17]. Thậm
chí trước đó đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý đất đai
giai đoạn 2011 – 2020, được phê duyệt ngày 14/12/2012, đã khẳng định cần
phải hoàn thiện, xây dựng phương pháp xác định giá đất theo vùng giá trị
(Phòng TNMT Hạ Long, 2013)[27].
Câu hỏi đặt ra: “Tại sao cần phải xác định giá đất theo vùng giá trị đất
đai, trong khi có tới năm phương pháp định giá kinh điển trên thế giới đã và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


2

đang được áp dụng”. Chúng ta hãy nhìn lại trên thực tế, giá thị trường đất đai
ở nước ta biến động mặc dù giá trị sử dụng đất chưa thay đổi, mặt khác áp


- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản
lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Thu thập đầy đủ các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số
liệu thuộc tính về đất đai (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


4

- Cụ thể hóa bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2013 tại
phường
Trần Hưng Đạo.
- Điều tra, khảo sát giá đất thực tế trên thị trường.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm GIS
- Từ các kết quả nghiên cứu, xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất trên
địa bàn phường Trần Hưng Đạo, góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử
dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu
của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước .
- Đề xuất và đưa ra các giải pháp để khắc phục những tồn tại và hoàn
thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới.
3. Ý nghĩa của Đề tài
Nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong công tác quản lý đất đai,
đặc biệt là lĩnh vực giá đất. Vì hiện nay, công tác quản lý về giá đất là một
trong những nội dung vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh
vực trong đời sống kinh tế xã hội, thậm trí những biến động lớn về giá đất có
thể ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô.
Việc xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất bằng công nghệ

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các
loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh
giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


6

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55
Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
do chính phủ quy định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá

khoản thu nhập mang lại từ đất.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của
thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về
giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các
thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước
tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất
động sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có
tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử
dụng đất trong khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị
tường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, Hoàng
Văn Hùng, 2013)[16].
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


8

tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


9

hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc
quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn
tại trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa
tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I
là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên
trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch
I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả
đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về
những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau
cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng
sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh
lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó (Trịnh Hữu Liên và
cs, 2013)[17]. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng
lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều
kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô
đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong
nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ
thể đến các loại đất trong nhóm nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng

- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại
hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


11

toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


12

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
cũng tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố
chất văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ.
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân
khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến
trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực
khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ
tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị v.v. trong đó vị trí
là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá đô thị .
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc
ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất
(Trịnh Hữu Liên, 2010)[15].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

http://www.lrc-tnu.edu.vn/