ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ YÊN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ YÊN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03


gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo, phòng Quản
lý đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế, phòng Quản lý đô thị,
phòng Thống kê, Văn phòng UBND thành phố Hạ Long, Văn phòng đăng ký
QSD đất thành phố Hạ Long, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ
Long, UBND các phường, cán bộ và người dân tham gia phỏng vấn đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Thị Yên


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................

i

LỜI

CẢM

ƠN

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 24

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.........................................................24


4

2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................24


4

2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ
Long..........................................................................................................24
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai theo 13 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long ...................................................24
2.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long ..........................................................................................................24
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..........24
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
SDĐ...........................................................................................................25
2.3. Phương pháp nghiên
cứu.......................................................................25
2.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan....................................25
2.3.2. Phương pháp điều tra......................................................................25
2.3.3. Phương pháp phân tích tổng
hợp....................................................25
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................26

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long................26

..................................................................................46
3.2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất................................................................................................46
3.2.11. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
......................47
3.2.12. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố
cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai............................47
3.2.13. Các hoạt động dịch vụ công về đất đai. ......................................48
3.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh ................................................................................49
3.3.1. Giới thiệu khái quát về 03 dự án ....................................................49
3.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án .................................50
3.3.3. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ ..................60
3.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 03 dự
án......62
3.4.1. Hiệu quả kinh tế .............................................................................62
3.4.2. Hiệu quả xã hội...............................................................................64
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ...................65
3.5. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất.................71
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ..........................................71
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật......................................................................72
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .........................................................74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ..........................................................................................75


6

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...........................................................................................77

: Giải phóng mặt bằng

CSHT

: Cơ sở hạ tầng


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long năm 2013 ...................39
Bảng 3.2: Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 06 ô đất
đấu giá thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định cư
phường Hồng Hải tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long .........51
Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 ô đất thuộc dự án Khu
trung tâm, khu dân cư, tái định cư phường Hồng Hải tại phường
Hồng Hải,thành phố Hạ Long...........................................................52
Bảng 3.4: Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ô
đất đấu giá thuộc dự án Kho than 1, 2 tại phường Hồng Gai, ..........54
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 05 ô đất đấu giá thuộc dự
án Kho than 1, 2 tại phường Hồng Gai, thành phố Hạ Long ...........55
Bảng 3.6: Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 12 ô đất
đấu giá thuộc Dự án Chợ Cái Dăm và khu dân cư tại phường
Bãi Cháy, thành phố Hạ Long .............................................57
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 12 ô đất đấu giá thuộc Dự
án Chợ Cái Dăm và khu dân cư tại phường Bãi Cháy, ....................58
Bảng 3.8: So sánh hiệu quả kinh tế thu được giữa giá trúng đấu giá với
giá đất theo khung giá quy định của UBND Tỉnh và giá giao đất
có thu tiền sử dụng đất
......................................................................62

tâm du lịch của đất nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố, tốc
độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn, thành phố Hạ Long thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả
làm thay đổi bộ mặt của Thành phố, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc
lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc


2

giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà
nước. Để khắc


3

phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã
thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định
và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá
quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng
đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật
chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một
số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tến độ xây dựng
công trình sau khi trúng đấu giá...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác
đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất
có hiệu quả, được sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên
khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên và
được sự đồng ý của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát

nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân
chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực
hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Trong thời gian qua, công tác đấu giá sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long đã được triển khai mạnh mẽ tuy nhiên vẫn theo nhiều phương
thức khác nhau, mỗi phương thức đều có những thành công và hạn chế nhất
định. Do vậy cần tến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu
sử dụng đất qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể
đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại
hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách của địa phương.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng
đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt
Nam tại Chương II Điều 174 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản
không thể di dời được bao gồm:: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là
hàng hoá vì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu
toàn dân. Do vậy, chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng

tính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm... đã
diễn ra tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là
việc trao đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần...
Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi
chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc đấu giá
đã được tổ chức công khai hàng năm.
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người
muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá
khởi điểm là người mua được tài sản”.
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa
chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để


7

giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công
khai,


8

nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở
hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện.
1.1.2.2. Cơ chế hình thành đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
a. Căn cứ pháp lý
Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá
đặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS,


* Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử
dụng đất, người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển, nhượng bán
nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một
cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế
và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
* Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được
Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với
các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ,
vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử
dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó
có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất.
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003:
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thay
thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại
Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ
thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II.
Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông
qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham
gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường
quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể
về đấu giá quyền sử dụng đất. Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và
không đấu giá QSDĐ. Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để
tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.



- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế
cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc
ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.


12

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để
bán đấu giá.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy
định chi tết về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định
giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013:

17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản: việc
bán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá
không áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mà thực tế có
nhiều ô đất đưa ra đấu giá qua nhiều phiên đấu giá khác nhau, thậm chí tất
cả các phiên đấu giá đều chỉ có một người tham gia đấu giá (theo Luật đất
đai 2003, trường hợp các ô đất này sẽ không giao được cho người sử
dụng đất, gây lãng phí đất, thất thu ngân sách Nhà nước).
b. Căn cứ thực tễn
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, người dân có thể nắm
được tất cả thông tin của thửa đất cần đấu giá giúp cho mối quan hệ cung
cầu


14

trên thị trường đất đai được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, không bị ảnh
hưởng của nhiều chiều thông tn sai lệch, không phải thông qua nhiều cầu
nối mới đến được với nhau. Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất là một giải
pháp hữu hiệu nhất khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho
các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước. Hình thức
này đã và đang được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Tuy còn nhiều vướng
mắc nhưng không thể phủ nhận những ý nghĩa thực tiễn của nó.
- Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và
nền kinh tế thị trường nói chung
- Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân
sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
- Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất
- Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất
1.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới