Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO HOẠT ĐỘNG
MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN SAO VIỆT

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ HƢƠNG
Mã số sinh viên: 09135023
Lớp: DH09TB
Ngành: Quản lý thị trƣờng Bất động sản

TP. Hồ Chí Minh, ngày…20….tháng…8…năm 2013


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN


góp ý những sai sót để em hoàn thành tốt luận văn.
Đồng thời em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các anh chị trong Công ty cổ
phần dịch vụ Bất động sản Sao Việt đã tận tình truyền đạt những kinh nghiệm quý
báu, giúp đỡ, hƣớng dẫn và tạo điều kiện cho em học hỏi kinh nghiệm thực tế để hoàn
thành đề tài này.
Cuối cùng Hƣơng muốn gửi lời cảm ơn đến các bạn lớp Quản lý thị trƣờng Bất
động sản 35 đặc biệt là các bạn trong nhóm 4 đã đồng hành cùng Hƣơng vƣợt qua
những chặng đƣờng tri thức trong suốt 4 năm học tập.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn và xin chúc quý thầy cô luôn dồi dào sức
khỏe, chúc quý anh chị trong công ty thành công trong công việc của mình, chúc các
bạn đạt thành tích cao.

TP.Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2013
Sinh viên
Nguyễn Thị Hƣơng


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hƣơng, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
Trƣờng Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO HOẠT ĐỘNG
MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN SAO VIỆT
Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
Trƣờng Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:

hơn cho Công ty.


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

MỤC LỤC
Đặt vấn đề ............................................................................................................1
Phần 1: Tổng quan tài liệu ..................................................................................3
1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................ 3
1.1.1 Cơ sở khoa học ........................................................................................3
1.1.2 Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 20
1.1.3 Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 21
1.2 Tổng quan về công ty cổ phần dịch vụ Bất động sản Sao Việt ....................... 21
1.2.1 Tổng quan về Công ty ........................................................................... 22
1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ ......................................................................... 22
1.2.3 Sứ mệnh – Tầm nhìn ............................................................................. 22
1.2.4 Văn hóa công ty..................................................................................... 23
1.2.5 Sơ đồ tổ chức công ty và chức năng các phòng ban ............................... 24
1.3 Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................ 25
1.3.1 Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 25
1.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................... 26
Phần 2: Kết quả nghiên cứu .............................................................................. 27
2.1 Thực trạng hoạt động Marketing của Công ty cổ phần dịch vụ Bất động sản Sao
Việt ..................................................................................................................... 27
2.1.1 Bối cảnh chung của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua ............ 27
2.1.2 Thực trạng Marketing của công ty ......................................................... 30
2.2 Phân tích, đánh giá hoạt động Marekting – mix của công ty........................... 40



SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Cơ cấu các loại sản phẩm do công ty BĐS Sao Việt phân phối ............. 31
Bảng 2: Diện tích căn hộ của một số dự án đã và đang phân phối ...................... 32
Bảng 3: Giá các sản phẩm của Công ty BĐS Sao Việt ....................................... 36
Bảng 4: Phƣơng thức thanh toán đối với căn hộ Hƣng Phát Apartment. ............. 37
Bảng 5: Phƣơng thức thanh toán đối với Căn hộ Lan Phƣơng MHBR Tower..... 38
Bảng 6: Sự nhận biết thông tin của khách hàng qua các phƣơng tiện quảng cáo
.......................................................................................................................... 38
Bảng 7: Số liệu hoạt động kinh doanh của Công ty năm 2012............................ 40
Bảng 8: Số liệu về hoạt động kinh doanh của công ty 6 tháng đầu năm 2013 so với
cùng kỳ năm 2012 ............................................................................................. 40
Bảng 9: So sánh sản phẩm của Công ty BĐS Sao Việt với các đối thủ cạnh tranh.
.......................................................................................................................... 42
Bảng 10: So sánh giá bán của Công ty Sao Việt với các đối thủ cạnh tranh ....... 43
Bảng 11: Kết quả đánh giá thực trạng Marketing thƣơng hiệu của Công ty trên địa bàn
TP.Hồ Chí Minh ................................................................................................ 44
Bảng 12: Đánh giá của khách hàng về mức độ đáp ứng dịch vụ của Công ty. .... 45
Bảng 13: Điều tra khách hàng tại Công ty cổ phần dịch vụ BĐS Sao Việt ......... 49
Bảng 14: Đánh giá các yếu tố bên trong của công ty .......................................... 50
Bảng 15: Ma trận SWOT phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến Marketing của Công
ty. ...................................................................................................................... 50


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

Hình 10: Hƣng Phát Apartment ......................................................................... 34

DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Mẫu phiếu điều tra 01
Phụ lục 2: Mẫu phiếu điều tra 02


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu
Nền kinh tế nƣớc ta đang ngày một phát triển, đời sống vật chất cũng nhƣ tinh
thần của ngƣời dân cũng đƣợc nâng cao. Cùng với sự phát triển ấy, nhu cầu về nhà ở
đối với con ngƣời ngày càng trở nên quan trọng dẫn đến sự hình thành và phát triển
của thị trƣờng bất động sản. Sự hình thành và phát triển của thị trƣờng này đã có
những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội, ảnh hƣởng to lớn đến
nền kinh tế quốc dân, góp phần không nhỏ trong việc huy động nguồn vốn trong nhân
dân, thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, góp phần thúc
đẩy các ngành khác phát triển. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay khi mà thị trƣờng
bất động sản đang gặp phải rất nhiều khó khăn, cung vƣợt quá cầu, việc thu hút và giữ
chân khách hàng trở nên khó khăn đối với nhiều công ty. Do đó, các doanh nghiệp
muốn kinh doanh thành công thì phải tìm cách đáp ứng kịp thời,đúng lúc,nhằm thỏa
mãn nhu cầu và làm cho khách hàng chi trả cho sản phẩm dịch vụ của mình.
Vấn đề đặt ra, làm thế nào để những ngƣời có nhu cầu tìm đến đƣợc nơi có thể
cung ứng cho họ sự thỏa mãn đó? Đây là một câu hỏi khó nhƣng không phải không có
câu trả lời.
Để đạt đƣợc điều này, mỗi doanh nghiệp cần phải có những hoạt động
Marketing bất động sản phù hợp để có thể cung cấp cho khách hàng đầy đủ thông tin

 Đối tƣợng nghiên cứu
Tập trung nghiên cứu các hoạt động Marketing của Công ty cổ phần dịch vụ Bất
động sản Sao Việt, gồm:
- Chiến lƣợc sản phẩm;
- Chiến lƣợc giá;
- Chiến lƣợc phân phối;
- Chiến lƣợc chiêu thị cổ động.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu hoạt động marketing bất động sản tại công ty cổ
phần dịch vụ bất động sản Sao Việt.
- Phạm vi thời gian: Các số liệu đƣợc lấy từ khi công ty đi vào hoạt động từ tháng 9
năm 2012

Trang 2


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.
1.1.1 Cơ sở khoa học.
1.1.1.1 Bất động sản và thị trƣờng bất động sản.
1. Lý thuyết chung về Bất động sản.
a. Khái niệm
Hiện nay, vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau trong quan niệm cụ thể về Bất động
sản. Nhƣng vẫn có một điểm tƣơng đối thống nhất: Bất động sản không chỉ là đất đai,
của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con
ngƣời gắn liền với đất đai và tất cả những gì liên quan tới đất đai hay gắn liền với đất

Hùng).
b. Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, BĐS có thể
phân thành 3 nhóm: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS không đầu tƣ xây dựng và BĐS
đặc biệt.


BĐS có đầu tƣ xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xƣởng, công trình thƣơng mại dịch

vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc,… Nhóm BĐS này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cũng nhƣ phát triển
đô thị bền vững, chiếm đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nƣớc ta cũng nhƣ thế giới.


BĐS không đầu tƣ xây dựng: Chủ yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu

sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối, đất hiếm…


BĐS đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ

họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang… Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị
trƣờng rất thấp.
c. Đặc điểm bất động sản
- BĐS cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời đƣợc;
- BĐS là hàng hóa có tính lâu bền;
- Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm;
- Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- BĐS là tài sản có tính tăng trị;

Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thƣờng nên thị trƣờng bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
-

Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

-

Thị trƣờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

-

Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng cạnh trạnh không hoàn hảo;

-

Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS;

-

Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng khó thâm nhập;

-

Thị trƣờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn;

-

Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng mà việc tham gia hoặc rút lui khỏi thị


Đại Học Tổng Hợp Michigan (Mỹ). Các hoạt động Marketing đã có từ lâu, nhƣng
khái niệm Marketing mới hình thành từ thế kỷ XX, phát triển từ cuộc khủng hoảng thế
giới (1929 – 1932), nó truyền bá sang Châu Âu, Châu Á, đến Việt Nam vào những
năm đầu thập kỷ 1980. Có nhiều định nghĩa Marketing khác nhau:
- “Marketing là những hoạt động thiết lập, duy trì, và củng cố lâu dài những mối
quan hệ với khách hàng một cách có lợi để đáp ứng mục tiêu của các bên. Điều này
đƣợc thực hiện bằng sự trao đổi giữa các bên và thỏa mãn những điều hứa hẹn” (Theo
Groroos, 1990)

Trang 6


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

- Hoặc theo Philip Kotler thì: “Marketing là một quá trình quản lý mang tính xã
hội, nhờ đó mà các cá nhân và tập thể có đƣợc những gì họ cần và mong muốn thông
qua việc tạo ra, chào bán và trao đổi những sản phẩm có giá trị với những ngƣời
khác”1
Tóm lại: Marketing có thể hiểu là toàn bộ các hoạt động của con người nhằm
thỏa mãn nhu cầu và lòng mong muốn, thông qua quá trình trao đổi, mua bán sản
phẩm/ dịch vụ trên thị trường2.
3. Vai trò của Marketing
Vai trò của hoạt động Marketing ngày càng đƣợc khẳng định trên thị trƣờng.
Nó giúp cho các đơn vị định hƣớng hoạt động kinh doanh của mình, Từ việc nghiên
cứu thị trƣờng, nhu cầu thị trƣờng đến việc thúc đẩy tiêu thụ tăng doanh số bán hàng
và tăng sự thỏa mãn của khách hàng. Marketing đƣợc coi là một trong những bí quyết
tạo nên sự thành công của doanh nghiệp và là công cụ cạnh trạnh có hiệu quả.
 Đối với doanh nghiệp:

về sự hiện diện của sản phẩm, hình ảnh và chất lƣợng của sản phẩm, dịch vụ cũng nhƣ
các tính năng của chúng, thông tin về các sản phẩm đang đƣợc triển khai. Và kết quả
là, Marketing mang lại sự lựa chọn cho khách hàng.
- Khách hàng đƣợc đáp ứng, yêu cầu, đòi hỏi các sản phẩm thỏa mãn nhu cầu và
sự mong đợi của mình.
 Đối với xã hội
- Các hoạt động Marketing làm cho các doanh nghiệp ngày càng phát triển.
Chính điều đó làm cho của cải của toàn xã hội sẽ tăng lên với chất lƣợng tốt hơn, sản
phẩm đa dạng, phong phú với giá thành hạ sẽ kiềm chế đƣợc lạm phát, bình ổn đƣợc
giá cả trong và ngoài nƣớc.
- Marketing giữ một vai trò quan trọng trong việc phát triển bất động sản
Trong BĐS, marketing chính là:
- Nghiên cứu, phân tích thị trƣờng, từ đó định hƣớng xây dựng đƣợc những phân
khúc thị trƣờng phù hợp với các nhóm sản phẩm của công ty.
- Tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng.
- Quản lý bằng những phƣơng thức hiệu quả nhất để mạng lại kết quả làm gia
tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận nhƣ mong muốn đối với BĐS.
 Marketing là công cụ mạnh mẽ, sống động giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển.
1.1.1.3 Chiến lƣợc Marketing
1. Khái niệm
a. Chiến lƣợc
Ngày nay, các tổ chức kinh doanh cũng áp dụng khái niệm chiến lƣợc tƣơng tự
nhƣ trong quân đội. Chiến lƣợc là kế hoạch kiểm soát và sử dụng nguồn lực của tổ
chức nhƣ con ngƣời, tài sản, tài chính,… nhằm mục đích nâng cao và bảo đảm những
quyền lợi thiết yếu của mình. Giáo sƣ Micheal Porter của trƣờng kinh doang Harvard
định nghĩa chiến lƣợc là “một kế hoạch hành động có quy mô lớn liên quan đến sự

Trang 8



nghiệp hy vọng đạt đƣợc mục tiêu của mình. Chiến lƣợc Marketing nhằm phục vụ cho
chiến lƣợc hoạt động lâu dài của doanh nghiệp.
 Chiến lƣợc Marketing là một chiến lƣợc chức năng, đƣợc xem là một nền tảng
có tính định hƣớng cho việc xây dựng các chiến lƣợc chức năng khác trong doanh
nghiệp. Nó trở thành cơ sở để hoạch định chiến lƣợc sản xuất, chiến lƣợc tài chính và

Trang 9


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

chiến lƣợc con ngƣời. Đặc biệt, với các doanh nghiệp vừa và nhỏ thì chiến lƣợc
Marketing có vai trò vô cùng quan trong trong việc xác định hƣớng đi cho doanh
nghiệp.
 Do ảnh hƣởng của lạm phát, chi phí cho quảng cáo, khuyến mãi, dịch vụ sau
khi bán hàng ngày càng tăng lên… Trong trƣờng hợp này, Marketing đƣợc đƣa vào để
kiểm tra và điều chỉnh giúp cho việc sử dụng các chi phí đó hợp lý và hiệu quả.
 Những ngƣời làm Marketing có vai trò quan trọng trong việc kết nối hình ảnh,
sản phẩm của doanh nghiệp đến với ngƣời tiêu dùng, và cũng là cánh tay đắc lực để
giải mã tiếng nói của khách hàng nhằm mang lại hiệu quả cao hơn cho hoạt động của
doạnh nghiệp. Đơn giản vì giữa doanh nghiệp và thị trƣờng luôn có một khoảng cách
nhất định, muốn giảm thiểu khoảng cách đó thì doanh nghiệp không còn cách nào
khác là phải tiếp cận thị trƣờng.
3. Chiến lược Marketing – mix
a. Khái niệm Marketing – mix:
Marketing hỗn hợp (Marketing – mix): Là một thuật ngữ lần đầu tiên đƣợc sử
dụng vào năm 1953 khi Niel Borden – Chủ tịch của hiệp hội Marketing Hoa Kỳ lấy ý
tƣởng công thức thêm một bƣớc nữa đặt ra.


Chiêu thị cổ động
(Promotion)

Hình 1: Bốn P của Marketing – mix.
Nguồn: Bài giảng Quản Trị Marketing _ Trần Đình Lý
 Chiến lƣợc sản phẩm
Khái niệm:
Chiến lƣợc sản phẩm đóng vai trò rất quan trọng quyết định sự thành bại của
doanh nghiệp trên thị trƣờng. “Sản phẩm là những hàng hóa hay dịch vụ nhằm thỏa
mãn nhu cầu khách hàng và thực hiện mục tiêu kiếm lời của doanh nghiệp” hay “sản
phẩm là tất cả những thứ gì có thể đƣa ra thị trƣờng để tạo nên sự chú ý, ham muốn
mua sắm và sử dụng để thỏa mãn nhu cầu và ƣớc muốn của con ngƣời”.
Một sản phẩm tập hợp những thuộc tính hữu hình và vô hình bao gồm: Màu sắc,
nhãn hiệu, giá cả, uy tín, và dịch vụ của nhà sản xuất, của ngƣời bán lẻ… khi triển
khai một sản phẩm cần xét ba gốc độ:

Trang 11


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng
Phần cốt lõi của
sản phẩm

Phụ tùng kèm theo
Bao bì
Giao
hàng

của sản phẩm

Bảo hành

Hình 2: Ba cấp độ cấu thành của sản phẩm.
Nguồn: Marketing căn bản _ Nguyễn Đông Phong
Khi triển khai một sản phẩm cần phải xét ở ba cấp độ:
 Phần cốt lõi sản phẩm: Còn đƣợc gọi là giá trị sử dụng của sản phẩm hay lợi
ích của sản phẩm.
 Phần sản phẩm cụ thể: Bao gồm chất lƣợng sản phẩm, tên hiệu, bao bì, đặc
điểm, kiểu dáng, phân phối.
 Phần phụ thêm của sản phẩm: Bao gồm các dịch vụ sau bán hàng, phụ tùng
kèm theo, bảo hành, giao hàng và sự tín nhiệm.
Nhƣ vậy, chiến lược sản phẩm là tổng thể các định hướng, các nguyên tắc và các
biện pháp thực hiện trong việc xác lập một mặt hàng hay một chủng loại sản phẩm
sao cho phù hợp với từng thị trường và phù hợp với từng giai đoạn khác nhau trong
chu kỳ sống của sản phẩm đó.
Chiến lƣợc chu kỳ sống của sản phẩm:
Có thể nói rằng sau khi sản phẩm đƣợc tung ra thị trƣờng, bất kỳ một doanh
nghiệp nào cũng mong muốn đạt đƣợc điều quan trọng: doanh số bán hàng luôn ở

Trang 12


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

mức cao, lâu dài, sản phẩm sống lâu và… “hạnh phúc”. Điều này đƣợc thể hiện ở việc
nghiên cứu chu kỳ sống (vòng đời) của sản phẩm.

xƣơng sống của chiến lƣợc chung. Là nhân tố quyết định thành công trên thị trƣờng
của một doanh nghiệp đó chính là bản thân sản phẩm. Việc xác định đúng chiến lƣợc
có ý nghĩa sống còn đối với doanh nghiệp. Nếu chiến lƣợc sản phẩm mà yếu kém thì
trƣớc hết doanh nghiệp không có thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm, dẫn đến các hoạt động
của doanh nghiệp vô cùng mạo hiểm và sự thách bại là không thể trách khỏi. Chỉ khi
thực hiện tốt chiến lƣợc này thì các chiến lƣợc khác mới có điều kiện triển khai hiệu
quả. Chiến lƣợc sản phẩm đảm bảo cho doanh nghiệp đạt mục tiêu chung về doanh số,
mục tiêu, thị phần…
 Chiến lƣợc giá
Khái niệm:

Trang 13


Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hƣơng

Giá cả của một sản phẩm hay dịch vụ là số tiền mà ngƣời bán đự tính sẽ nhận từ
ngƣời mua để đổi lại ngƣời mua sở hữu hay sử dụng sản phẩm hay dịch vụ đó. Giá là
một trong bốn yếu tố của Marketing – mix, có vai trò quan trọng trong việc lựa chọn
sản phẩm này hay sản phẩm kia của ngƣời tiêu dùng, ảnh hƣởng đến việc cạnh tranh
giữa các đơn vị trên thị trƣờng. Giá cả là yếu tố duy nhất tạo ra doanh thu cho doanh
nghiệp trong khi các yếu tố khác chỉ tạo chi phí và ảnh hƣởng lên giá thành sản phẩm.

Các nhân tố nội tại

Các yếu tố bên ngoài

- Mục tiêu Marketing.


Trang 14