BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
------------------

ĐẶNG THÚY QUỲNH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
------------------

ĐẶNG THÚY QUỲNH

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60.38.01.03


1. Giới thiệu khái quát về đề tài và tính cấp thiết của đề tài....................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................... 2
3. Đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của luận văn....................... 3
4. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn................... 4
5. Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn ............... 4
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn............................................. 4
7. Bố cục của luận văn..................................................................................... 5
Chƣơng 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................... 7
1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ... 7
1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................... 7
1.1.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 8
1.2. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 10
1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
......................................................................................................................... 10
1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 12
1.3. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ......................................................................................... 14
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................... 14
1.3.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 16
1.4. Thẩm quyền, nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất ........................................................................... 18
1.4.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ..................................................................................................... 18


2.3.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến nội dung của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................... 38


2.3.3. Đánh giá chung về hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định ..... 49
2.4. Đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định ............... 51
2.4.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả việc giải quyết tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam
Định................................................................................................................. 51
2.4.2. Đánh giá thực trạng việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định .................. 52
Chƣơng 3.PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH .................................................... 63
3.1. Một số phƣơng hƣớng nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................. 63
3.1.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 63
3.1.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 64
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ của Tòa án nhân dân thành phố Nam
Định................................................................................................................. 70
3.3. Giải pháp để đảm bảo hiệu quả áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng
và tranh chấp đất đai nói chung tại Tòa án nhân dân............................... 72

đất. Chính vì lẽ đó theo quan điểm của cá nhân tôi việc tìm hiểu bản chất
pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như tìm hiểu
về các tranh chấp có thể phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thực trạng giải quyết các tranh chấp này trên địa bàn của địa phương


2
nơi tôi cư trú là một nhu cầu cần thiết. Bởi thông qua việc tìm hiểu này có thể
tìm ra được những hạn chế của các quy định pháp luật, những bất cập trong
quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
từ đó đưa ra được những phương hướng để hoàn thiện pháp luật và cơ chế
giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Với các lý do kể trên cùng với tính chất của một bài luận văn thạc sĩ
theo định hướng ứng dụng, tôi xin được chọn đề tài: “Giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam
Định” nhằm giúp mọi người hiểu hơn về thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương tôi nói riêng đồng thời
góp một phần nhỏ vào vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta
nói chung.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà
quản lý có những công trình nghiên cứu thực trạng của pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông qua
các công trình nghiên cứu này, chúng ta phần nào có thể thấy được tính chất
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thấy được tính ứng
dụng của pháp luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có phù hợp với sự phát triển và vận động cảu xã hội hay không. Có thể kể đến
một số công trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này như: “Bình luận các

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như khái niệm hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ, khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái
niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ; các quy định của Luật tố tụng dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật
dân sự hiện hành liên quan tới giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ và thực tiễn thực hiện chúng tại TAND TP. Nam Định trong những
năm gần đây.


4
4. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là tìm hiểu, phân tích, đánh giá
những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng như việc áp dụng pháp luật để giải quyết
những tranh chấp này tại Tòa án nhân dân địa phương. Thông qua việc nghiên
cứu thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan tới việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để nhận diện, phát hiện những
hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan tới
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Từ đó, tìm ra các
nguyên nhân, các yêu cầu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiên
cứu đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; nghiên cứu đường lối của Đảng
và các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự liên quan tới giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và khảo sát thực tiễn thực
hiện các chính sách của Đảng, các quy định của pháp luật của Nhà nước về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án địa
phương.
5. Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn

- Đưa ra những định hướng về nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
về hợp đồng CNQSDĐ của Tòa án nhân dân thành phố Nam Định nói riêng
cũng như của cơ quan xét xử nói chung.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương lớn, cụ thể:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.


6
Chương 2: Thực trạng về tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Thành phố Nam Định.
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết
tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân
dân TP. Nam Định.


7
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham
gia một quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập với nhau
những quan hệ để qua đó chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp

nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có
nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có
nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước hết chúng ta có thể khẳng định rằng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự nên nó có tất cả các đặc điểm
chung của hợp đồng đó là:
Thứ nhất, Hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi,
chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự
Chúng ta biết sự kiện pháp lý bao gồm sự biến và hành vi, hợp đồng là
hành vi của các chủ thể mà thông qua hành vi đó làm phát sinh, thay đổi chấm
dứt quan hệ pháp luật dân sự đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thì hành vi của các chủ thể đó là thỏa thuận và đi đến cam kết làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thể hiện ý
chí của các chủ thể
Sự thể hiện ý chí của các bên được thực hiện thông qua quá trình thỏa
thuận bàn bạc, trong quá trình thỏa thuận bàn bạc các bên sẽ bày tỏ ý chí của
mình và lắng nghe ý chí của đối phương. Với hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất khi tham gia vào quá trình thỏa thuận các bên sẽ bày tỏ ý chí của
1

Điều 500 Bộ luật dân sự 2015


9
mình trên các mặt như: giá cả, phương thức thanh toán, diện tích đất và vị trí
đất…
Thứ ba, mục đích của việc giao kết hợp đồng là những lợi ích mà các
bên mong đạt được, khi thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng

ứng với giá trị tài sản. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
bên chuyển nhượng khi giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận
chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ trả một khoản tiền tương ứng
với giá trị quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng đã chuyển giao. Khoản
tiền này được coi là khoản đền bù của bên nhận chuyển nhượng trả cho bên
chuyển nhượng khi nhận quyền sử dụng đất ở từ bên chuyển nhượng. Đây là
điểm khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất bởi trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất thì bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên tặng
cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ phải trả cho bên tặng cho bất
kỳ một khoản đền bù nào.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng ưng
thuận. Tính ưng thuận của hợp đồng được thể hiện ở chỗ thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng được xác định tại thời điểm đã được công chứng, chứng
thực của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định pháp luật việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng
đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phát sinh hiệu lực ngay sau khi đã hoàn
tất thủ tục công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, kèm theo đó
quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, tại thời điểm này cho dù các bên
có thể chưa thực hiện những nghĩa vụ như đã cam kết nhưng cũng đã phát
sinh quyền yêu cầu của bên này đối với bên kia trong quan hệ hợp đồng.
1.2. Khái niệm, đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất
1.2.1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất


11
Khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý xã

12
dụng đất. Xung đột có thể được biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi
ích của bên thứ ba khi họ cho rằng một bên trong quan hệ chuyển nhượng
không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng,
làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể
khác có liên quan. Thông thường, đối với những mâu thuẫn, bất đồng mà giá
trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hậu quả không nặng nề,
nguyên nhân của sự xung đột có những tác động khách quan thì chúng có thể
được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với
nhau để tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên. Tuy
nhiên trên thực tế có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử dụng
đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn
thất và thiệt hại nặng nề cho phía bên kia…hai bên không thể tìm được tiếng
nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là
điều tất yếu không tránh khỏi. Và nếu những mâu thuẫn, xung đột này không
được giải quyết nhanh chóng, triệt để, quyền và lợi ích của các bên không
được giải quyết ổn thỏa, công bằng thì đây là một trong những nguyên nhân
gây tác động xấu đến kinh tế, xã hội.
Từ những phân tích trên có thể hiểu: “Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ
phát sinh giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp với bên thứ ba và các tranh chấp khác
liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự
và luật đất đai”.
1.2.2. Đặc điểm của tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được biểu hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:

hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm
trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Vì vậy, giải quyết tranh


14
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hướng tới ổn định
kinh tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản
lý của Nhà nước. Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý
đất thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật đất đai, Luật công
chứng, Luật hôn nhân và gia đình…Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là làm cho những quy định đất đai và chính sách của Nhà
nước không được thực hiện một cách triệt để ảnh hưởng tới trật tự quản lý
hành chính mà Nhà nước đã thiết lập.
1.3. Khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất
đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
tranh chấp. Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của
nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong
nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực
hiện trong cuộc sống
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
chất là cơ quan nhà nước có thẩm quyền dùng những cách thức phù hợp trên

chế tự giải quyết, tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất
đồng mâu thuẫn, hoặc có thể giải quyết thông qua một tổ chức thứ ba có thể là
tổ hòa giải hay trọng tài và cũng có trường hợp là tố giác để khởi tố, truy tố,
xét xử vụ án hình sự giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các
bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu của tội phạm như có hành vi lừa đảo, lạm
dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản.


16
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất chính là tranh
chấp của một hợp đồng dân sự. Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa
vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi
giao kết và thực hiện hợp đồng. Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết. Tòa án giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự
với một trình tự thủ tục chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định. Nội
dung giải quyết là Tòa án căn cứ vào các quy định của luật dân sự và LĐĐ
xác định tính hợp pháp, hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ trên cơ sở đó mà công nhận các quyền và nghĩa vụ do hai bên xác lập
và thực hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm v.v...
1.3.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại
việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân sự khác nhau
nhằm chấm dứt tranh chấp. Qua nghiên cứu cho thấy hoạt động giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có các đặc điểm cơ bản sau:
Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông
qua Tòa án mang tính quyền lực của nhà nước. Bởi lẽ, đó là phương thức giải
quyết thông qua Tòa án. Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là
quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử. Khác với phương

và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay
đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đã đưa ra. Nhưng việc tự định đoạt này
phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không được thay đổi vượt
quá yêu cầu khởi kiện ban đầu. Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự
thực hiện quyền tự định đoạt của mình.
Bốn là, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Đây là đặc
điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác. Nhà nước
khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải
quyết được thì giải quyết tại UBND. Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về


18
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất
đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp
về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại của tranh chấp đất đai.
Thế nhưng thực tế xét xử thì khởi kiện, thú lý vụ án tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ thì không cần có hòa giải. Theo LĐĐ mục đích hòa
giải đất đai là nhằm giữ ổn định đoàn kết nội bộ trong nhân dân, mục đích này
chỉ có ý nghĩa đối với những tranh chấp về ranh đất, về việc ai là người có
QSDĐ. Còn đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất
là tranh chấp về một giao dịch dân sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền
và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, việc giải quyết cần phải có
một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, LĐĐ, yêu cầu này khó có thể
thực hiện đối với tổ chức hòa giải cơ sở và UBND cấp xã. Dẫn đến sự ảnh
hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có
thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện.
Năm là, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước.
Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng