BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
*******************
****************

NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠ CHẾ
THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP.HCM

Chuyên ngành: Quả
Mã số

Đất

i

: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Hướng dẫn Khoa học:
TS. TRẦN THANH HÙNG

Thà h phố Hồ Chí Mi h
Tháng 7/2011

i



Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
HIỆU TRƢỞNG

ii


LÝ LỊCH CÁ NHÂN
Họ và tên: NGUYỄN THỊ NGỌC ÁNH
Sinh ngày: 25 tháng 10 năm 1979
Quê quán: Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh
Thường trú: 116/31 đường 17 Khu phố 5 phường Linh Trung quận Thủ Đức thành
phố Hồ Chí Minh
Họ tên cha: Nguyễn Văn Hoàng, hưu trí
Họ tên mẹ (ruột): Nguyễn Thị Bốn, mất
Họ tên mẹ (nuôi): Nguyễn Thị Bình, hưu trí
Họ tên chồng: Trần Đình Bin, sinh năm: 1977, nghề nghiệp: CB – CNV
Họ tên con: Trần Bảo Hân, sinh năm 2005
Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 1997 trường PTTH
Nguyễn Huệ quận 9 Tp.HCM. Tốt nghiệp Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí
Minh hệ chính quy, chuyên ngành Quản lý đất đai năm 2002; hiện đang theo học
chương trình đào tạo Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai trường Đại học Nông
Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Quá trình công tác: Từ năm 2002 đến tháng 10 năm 2003 làm việc tại phòng
Quản lý đô thị quận 9. Từ tháng 10 năm 2003 đến nay công tác tại khoa Quản lý đất
đai và Bất động sản trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Địa chỉ liên lạc: Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản trường Đại học Nông
Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Điện Thoại :


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin ghi nhớ công ơn biển trời của ba mẹ đã sinh ra con và
nuôi dưỡng con thành người như ngày hôm nay.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai và bất động sản, Phòng Sau đại học, quý thầy cô,
đặc biệt là tiến sĩ Trần Thanh Hùng đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện để tôi
hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo phòng Tài Nguyên và Môi Trường,
Chi cục thuế và phòng Thống kê, phòng Kinh tế - Tài chính quận 9 đã giúp đỡ, cung
cấp số liệu, tài liệu để tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và các anh chị
trong lớp Cao học QLĐĐ 2008 đã tận tình giúp đỡ trong thời gian tôi hoàn thành
luận văn.

Tp.HCM, ngày tháng

năm 2011

Nguyễn Thị Ngọc Ánh

v


TÓM TẮT
Đề tài nghiên cứu “Thực trạ g và giải pháp hoà thiệ cơ chế thực hiệ
chí h sách tài chí h ất

i trê


The dissertation “Situation and solution to complete the implementation
mechanism of land financial policies at Dist.9, HCM city” is performed at
Agriculture and forestry university, HCM city. Research time: Jan 10th, 2011 –
April 2011
The objectives were to analyse many inextricable problems in legal
documents about land price, land price determined-method, detailed regulations in
legal documents about land financial policies. Promoting some methods to solve the
inapproriate obstruction when performing land financial policies and many
conflicting and acommulable issues in land valuation to complete the
implementation mechanism of land financial policies.
This dissertation is only researched in practical implementation mechanisms
of land financial policies within urban area, illustrated by data collection in district
9, HCM city. Using the document synthesis method, the described statistical
method, the proven-method, the qualitative-method, the comparative-method, the
expert-method combined with the survey method and practical experience.
Achieved results as following:
(1) Theoretical studies about land financial policies as a whole, then
clarifying the tax nature, and implementation mechanism of land financial policies.
(2) Systematically analysing the current land financial policies with the
proven data in the district 9. Implementation mechanisms of land financial policies
are studied in the overall relationship with the issues related to land state
management, i.e. compensation when retrieving land, categories of financial
obligation and land price. Then showing the achieved results
(3) Based on above analysis, this study was proposed four solutions to
improve the land financial mechanism: (a) mechanism of subtracting land
compensation money, (b) mechanism of regulating the land increased-value by
investing infrastructure, (c) registration fee, (d) implementation mechanism of land
price, price list, price current.

vii

1.3.3. Vai trò của chính sách tài chính đối với đất đai ..........................................................22
1.4. Khái quát quá trì h hì h thà h và phát triể chí h sách tài chí h ất i ..............23
1.5. Chính sách tài chí h ất i Việt N m hiệ hà h ........................................................27
1.5.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp ....................................................................................28
1.5.2. Thuế nhà, đất...............................................................................................................30
1.5.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................32
1.5.4. Tiền sử dụng đất .........................................................................................................36
1.5.5. Thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước .........................................................................38
1.5.6. Lệ phí trước bạ ............................................................................................................40
1.6. Chí h sách tài chí h ất i ở một số ƣớc trê thế giới ............................................41
1.6.1. Chính sách thu đối với đất đai ở Úc............................................................................41
1.6.2. Chính sách thu đối với đất đai ở Thụy Điển ...............................................................41
1.6.3. Chính sách thu đối với đất đai ở New Zealand ...........................................................42
1.6.4. Chính sách thu đối với đất đai ở Thượng Hải - Trung Quốc ......................................43
Chƣơ g 2 .................................................................................................................................45
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................45
2.1. Nội du g ghiê cứu ........................................................................................................45
2.2. Phƣơ g pháp ghiê cứu ................................................................................................46
Chƣơ g 3 .................................................................................................................................48

viii


KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................................................................48
3.1. Tì h hì h phát triể ki h tế - xã hội quậ 9 .................................................................48
3.1.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu .....................................................................................48
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế .......................................................................................50
3.1.3. Thực trạng xã hội ........................................................................................................52
3.1.4. Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế xã hội ...................................................54
3.2. Thực trạ g quả

ix


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC

: Bộ Tài chính

CT

: Chỉ thị

DTTN

: Diện tích tự nhiên

DT

: Diện tích

ĐC

: Địa chính

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NĐ

: Nghị định

QĐ


CN

: Công nghiệp

QH-KHSDĐ : Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất
TNCN

: Thu nhập cá nhân

TĐC

: Tái định cư

x


DANH SÁCH CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Trang
Sơ ồ 1.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ........................................................ 24
Sơ ồ 1.2. Mối quan hệ giữa cơ chế quản lý đất đai và cơ chế thị trường BĐS ........... 25
Sơ ồ 1.3. Sơ đồ bộ máy tổ chức Chi cục thuế quận 9 ................................................. 51

xi


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Trang
Bả
Bả

Bả g 3.15. Thu ngân sách quận 9 năm 2010 .......................................................... 80
Bả g 3.16. Các khoản thu ngân sách từ đất đai của Tp.HCM ................................ 82
Bả g 3.17. Các khoản thu ngân sách từ đất đai của Tp.HCM ................................ 83
Bả g 3.18. Giá đơn bồi thường dự án khu công nghệ cao ..................................... 85
Bả g 3.19. Giá đơn bồi thường Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu
dân cư khu phố IV ............................................................................... 85
Bả g 3.20. Giá đơn bồi thường Dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Thành phố
Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây ............................................. 86
Bả g 3.21. Các yếu tố góp phần tăng giá đất đai ................................................... 86
Bả g 3.22. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Long Bửu, phường Long Bình, quận 9... 88
Bả g 3.23. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Kiến Á, quận 9 ..................................... 100
Bả g 3.24. Đơn giá nền TĐC Khu TĐC Man Thiện III, quận 9 ........................... 101
Biểu

ồ 2.1. Kết quả các khoản thu thuế trên địa bàn quận 9 năm 2005-2010

xii


MỞ ĐẦU
1. Đặt vấ

ề

Chính sách tài chính đối với đất đai là công cụ không thể thiếu để Nhà nước
quản lý đất đai b ng biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành
quỹ tiền tệ tập trung của ngân sách nhà nước. Trong những năm qua, chính sách tài
chính đất đai ở Việt Nam đã có nhiều đổi mới, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu
cầu huy động nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) và quản lý sử dụng đất đai
trong nền kinh tế thị trường. Trong đó, các văn bản pháp lý quy định cơ sở để tính

Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành trước ngày Luật Đất đai
năm 2003 có hiệu lực thi hành. Đến nay pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi.
Trong lĩnh vực chính sách thu đất đai Chu Thị Thủy Chung (2008) đã nghiên cứu và
tiếp cận chính sách thu đối với đất đai nhưng chỉ dừng lại ở tập trung tổng kết và
hoàn thiện chính sách thu cả nước, mà không đề cập đến cơ chế thực hiện chính
sách tài chính về đất đai.
Quận 9 là địa bàn quy hoạch quỹ đất khá lớn các dự án phát triển kinh tế,
khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nên việc thu hồi đất là điều cần thiết, cụ thể khu
công nghệ cao, khu công nghiệp... Những vấn đề của chính sách tài chính đất đai
bộc lộ tính bất cập khi triển khai thực thi chính sách quản lý đất đai nói chung và tài
chính đất đai nói trên địa bàn quận cụ thể như giá bồi thường, phương pháp định giá
và các khoản thuế phải nộp, cách tính thuế của cơ quan thu thuế

. việc này gây

khá nhiều th c m c từ phía người sử dụng đất và gây không ít khó khăn cho cơ quan
thuế. Yêu cầu cấp bách đặt ra là tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách tài chính đối
với đất đai. Vì vậy, việc nghiên cứu “Thực trạ g và giải pháp hoà thiệ cơ chế
thực hiệ chí h sách tài chí h ất

i trê

ị bà quậ 9, Tp.HCM” trong

điều kiện phát triển của đất nước hiện nay là hết sức cần thiết.

2


2. Mục tiêu ghiê cứu

1.1.1. Khái iệm về ất

ất

i ối với co

gƣời

i

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có
sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các
thuật ngữ Đất và Đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai,
quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh
vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự
nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều
thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm
đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau. Vì vậy có thể nói đất đai là
hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển
kinh tế - xã hội. Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thường
không được phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho
ng n gọn hơn, như Luật Đất đai, Quyền SDĐ... Nhưng trong tư duy khoa học cần
phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai:
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời
gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất
và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh
thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có giới hạn của một quốc gia, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Trong bối cảnh hiện
nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị
chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội,
nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp
ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.

5


Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn,
địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào
đất đai. Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như
không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải
được thay thế b ng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi.
Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn. Về mặt không
gian tự nhiên, đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển.
Đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ
nét nhất so với các loại tài sản khác. Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt
diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất. Sự can thiệp của con
người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của
đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất.
Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội g n với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc
tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình
thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định
thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao
hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều
hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng

tế trường phái tân Mác xít cho r ng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động
xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và
phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M
(Xagaidak, 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị,
lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị
đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động
“kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong
muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng
này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị
trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị
trường.

7


Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi
trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng
không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm
lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện b ng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử
dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Kh c Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một
mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá
trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô
hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của
con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì phạm trù giá trị
đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với
chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai.
Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng
thửa đất,

phát triển kinh tế.
1.2. Quả

hà ƣớc về ất

1.2.1. Hệ thố g quả

i

hà ƣớc về ất

i

Quản lý nhà nước xuất hiện cùng với sự xuất hiện của Nhà nước, là quản lý
công việc của Nhà nước. Nội hàm của quản lý nhà nước thay đổi phụ thuộc vào chế
độ chính trị, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia qua các giai
đoạn lịch sử. Ngày nay, quản lý nhà nước xét về mặt chức năng bao gồm các hoạt
động lập pháp của cơ quan lập pháp, hoạt động hành chính (chấp hành và điều
hành) của Chính phủ và hoạt động tư pháp của hệ thống tư pháp.
Quản lý đất đai là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước. Lịch sử
phát triển kinh tế xã hội ở các quốc gia khác nhau cho thấy công tác quản lý nhà
nước về đất đai là nhiệm vụ cần thiết, xuất phát từ yêu cầu khách quan của thực tế,
từ các lý do chính trị, xã hội, kinh tế và môi trường. Hiện nay hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và theo nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, bao
gồm các hoạt động lập pháp, hành pháp và tư pháp về đất đai. Theo nghĩa hẹp, đấy
chỉ là hoạt động thuần tuý mang tính hành pháp.
Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai được thể chế hóa tại khoản 2
Điều 6 của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể bao gồm 13 nội dung kết hợp với quy
9


10


Thông thường chính sách đất đai phân thành 2 loại: chính sách chiến lược và
chính sách tác nghiệp. Chính sách chiến lược có thời gian thực hiện tương đối dài,
thông thường trên 20 năm, thể hiện những nguyên t c quản lý có tính định tính, như
giải quyết những vấn đề hình thức sở hữu và phương pháp sử dụng đất đai. Chính
sách tác nghiệp thực hiện trong ng n hạn 5 – 10 năm, là sự thực thi cụ thể mang tính
định lượng, như xác định hạn mức sử dụng và tích tụ đất đai, xác định khung giá đất
đai, giải quyết những vấn đề liên quan đến chế độ sử dụng và bảo vệ đất đai, như
mục đích, điều kiện và giới hạn khai thác tài nguyên đất đai. Mối quan hệ giữa
chính sách chiến lược và chính sách tác nghiệp như mối quan hệ biện chứng giữa
chất và lượng, giữa nội dung và hình thức.
Chính sách đất đai được hoạch định dựa trên các căn cứ chính trị, pháp luật,
kinh tế, xã hội và khoa học - công nghệ. Những căn cứ này làm cho chính sách
được đề ra trở thành một bộ phận thống nhất của toàn bộ hệ thống chính sách quản
lý của nhà nước, vừa giải quyết mục tiêu riêng biệt của mình, vừa góp phần thực
hiện mục tiêu chung của quốc gia. Thông thường sau khi nhà nước ban hành một
chính sách, để thực thi chính sách đó trong cuộc sống, nhà nước thường phải thể chế
hoá chính sách đó thành các quy phạm pháp luật vừa khuyến khích, vừa cưỡng chế
đối với việc thi hành chính sách đó. Chẳng hạn, với chính sách giao đất cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nh m
xoá bỏ cơ chế kinh tế kế hoạch tập trung, phát triển kinh tế thị trường thì một loại
đạo luật mới về đất đai được ban hành và hoàn thiện như: Luật Đất đai 1987, Luật
Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003. Các quy phạm pháp Luật Đất đai thể chế hoá
những nguyên t c cơ bản về hình thức sở hữu, chế độ quản lý và sử dụng đất đai
được đề ra trong chính sách chiến lược cấu thành cơ chế pháp lý. Nói một cách
khác, chính sách chiến lược được thực hiện b ng cơ chế pháp lý. Cơ chế pháp lý,
được hiểu là một hệ thống những quy phạm pháp luật, cụ thể hóa chính sách chiến
lược trong Luật Đất đai.


Chí h sách ất

Chính sách
chiế ƣợc

Cơ chế
pháp lý

i

Chính sách
tác ghiệp

Cơ chế
hành chính

Cơ chế
ki h tế

Cơ chế
tổ chức

Các vă bả
dƣới uật

Hệ thố g sử dụ g ất

i