J

xy*' 'c

ỹỆ!-'

B ộ T I' PH Ấ P

VÍÉÌS, KHOA H Ọ ^ P !ỉ«

LÝ
Sai

■"'■ '*VvL
m m J
881811!

JP j
ilis ilg

■-■!■'■"-.

. •• ĐỂ
tẰ Ĩ '
. ,
ĐỀ TÀI
mCỉiậí cỉáíPKế? ỀếmM HIỆUỆÚCỐNS •
dNc m ị t '3ỈMBiSHSHOTỂÌỊ QUYỂN
st ip ® m suẳ CẦMHÃI, «1BIABỈÍỈH f

■"■'■'

TliS. 0 Ỗ HOÀNG; YẾN
CN. NGUYỀN VĂN VE

■’

'.'-í':-1''-


B ô• T ư PHÁP

'•*

VIÊN
• KHOA HOC
• PHÁP LÝ

ĐỀ ÁN
NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
CHỨNG, CHỨNG T H ự C CÁC GIAO DỊCH CHUYÊN QUYÊN
S Ử DUNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, H ô GIA ĐÌNH

CHỦ NHIỆM
THƯ KÝ ĐỀ ÁN

Ỳ

Ths. ĐỎ HOÀNG YÉN
CN. NGUYỄN VĂN VẺ

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

CÔNG CHỨNG, CHỨNG THựC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYÊN
SỬ DỰNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN,7H ộ GIA ĐÌNH................ ....................... 11
•

•

I. Một số vấn đề lý luận.............................................................................................11
II. Thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền sử
dụng đất...................................................................................................................... 15
PHẦN THỨ BA: NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP c ơ BẢN

NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THựC CÁC
GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN s ử DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, H ộ
GIA ĐÌNH................................................................................................................. 30
I. Những định hướng lớ n ................................................... ............... ................30
II. Các giải pháp.........................................................................................................34
CÁC CHUYÊN ĐỀ
Chuyên đề 1: Yêu cầu khách quan nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực
các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình (Ths. Nguyễn Thị
Phương Hoa, Trưởng phòng xây dựng và kiểm VBQPPL, Sở Tư pháp tỉnh Vĩnh
Phúc).................... ....................................................................................................... 43
Chuyên đề 2: Thực trạng chung về công chứng các giao dịch về quyền sử dụng
đất của cá nhân, hộ gia đình (Ths.Trần Ngọc Nga, công chứng viên, Trưởng
phòng công chứng số 1 thành phố Hà Nội).............................................................51
Chuyên đề 3: Một số vấn đề về công chứng, chứng thực họp đồng, giao dịch
thực hiện quyền của người sử dụng đất (Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách và
Pháp chế Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường).................. 59


Chuyên đề 4: Những thuận lợi, khó khăn và bất cập trong hoạt động côing

điều kiện cho công tác công chứng, chứng thực ở Việt Nam phát triển cả về
chiều rộng và chiều sâu, phục vụ tốt hơn nhu cầu công chứng, chứng thực của
cá nhân, tổ chức, ngày 29/11/2006, Quốc hội đã thông qua Luật công chứng
và ngày 18/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 79/2007/NĐ-CP về
cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký
(sau đây gọi là Nghị định số 79/2007/NĐ-CP). Việc ban hành Luật công chứng
và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn
thiện pháp luật về công chứng, chứng thực, đưa hoạt động này đi vào nền
nếp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của tổ chức, cá nhân. Luật công chứng năm 2006
đánh dâu bước đổi mới căn bản về tổ chức và hoạt động công chứng, sau hơn
hai năm triển khai thực hiện, những kết quả bước đầu đạt được rất khích lệ tạo
tiền đề quan trọng để cơ quan có thẩm quyền tiếp tục nghiên cứu phát triển tổ
chức va hoạt động công chứng theo định hướng tầm nhìn đến năm 2020, hoàn
thiện chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng.
2. Từ ngày 01/7/2007 Luật công chứng có hiệu lực thi hành tiếp tục hoàn
thiện chê định công chứng đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính, cải cách tư
pháp và hội nhập kinh tế quốc tế. Thời gian triển khai thực hiện Luật công
chứng chưa nhiều, nhưng bước đầu đã làm thay đổi rõ nét quan niệm về vai trò


của công chứng trước đây dưới nhiều góc độ, trong đó, có việc trả về đúng bảin
chất chức năng của công chứng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợjp
đồng giao dịch nói chung, đặc biệt là đối với các loại hợp đồng, giao dịch ccó
tính chất quan trọng đặc biệt trong đời sống xã hội như các hợp đồng, giao dịclh
về quyền sử dụng đất (với quan điểm đất đai là một loại tài sản đặc biệt), gó]p
phần phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật được xã hội công nhận nâng lêin
ở mức cao. Sự đổi mới trong việc xác định đúng chức năng, nhiệm vụ của từnịg
cơ quan, tổ chức theo hướng tách bạch dần công chứng với chứng thực đã gó]p
phần rất lớn chấm dứt dần thời kỳ quá độ “Công chứng-Chứng thực” đã kéo dàìi
nhiều năm, đặt công chứng viên đúng nghĩa là hành nghề công chứng (theo qu}y

chứng hoặc chứng thực của ủ y ban nhân dân xã, phường, thị trấn, trong khi đó
Luật công chứng năm 2006 và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18 tháng 5
năm 2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ số gốc, chứng thực bản sao từ bản
chính chứng thực chữ ký đã tách bạch công chứng với chứng thực. Đe giải
quyết vấn đề này, việc sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật như Bộ luật Dân
sự Luật đất đai... theo hướng từng bước chuyển giao các giao dịch "chuyển
quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cho các tổ chức hành nghề công
chứng thực hiện là rất cần thiết. Việc tổ chức thực hiện các quy định của pháp
luật liên quan đến công chúng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình trong thực tế còn nhiều bất cập.
Trong bối cảnh đó, để tạo tiền đề cho việc nghiên cứu đề xuất sửa đổi Bộ luật
dân sự, Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, trong đó
có nội dung liên quan đến công chúng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất
của cá nhân, hộ gia đình và nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực các hợp
đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình thì
việc nghiên cứu các giải pháp nâng cao nhằm hiệu quả công chứng, chứng thực
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình" là vấn đề cấp
bách.
Xuất phát từ những lý do nêu trên, việc tiến hành triển khai nghiên cứu
Đề án “Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực các
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình ” với quy mô là
một Đề án nghiên cứu khoa học cấp Bộ là có cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm bởi
vấn đề mà Đề án đặt ra nghiên cứu là hết sức thiết thực và có tính thực tiễn cao,
góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực đối với
các loại giao dịch này trước những yêu cầu mới.
Ban Chủ nhiệm Đề án xin trân trọng cảm ơn Viện Khoa học pháp lý, Bộ
Tư pháp và các cơ quan, đơn vị, các cộng tác viên và cá nhân có liên quan đã hỗ
trợ, tham gia, tạo điều kiện để Ban Chủ nhiệm hoàn thành Đề án này.
II. Mục tiều, phạm vi nghiên cứu của Đe án
1. Mục tiêu nghiên cứu của đề án

hộ gia đình, những mặt được, chưa được và các khó khăn, vướng mắc.
b) Đề án sẽ nghiên cứu, làm rõ cơ sở và tính phù họp trong việc giao ch ơ
cơ quan, tổ chức nào có thẩm quyền công chứng, chứng thực các giao dichi
:huyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình là phù hợp.
c) Nghiên cứu và đề xuất các giải pháp mang tính khả thi cao để không;
Igừng nâng cao hiệu quả công tác chứng nhận các giao dịch chuyển quyền sửr
iụng đất của cá nhân, hộ gia đình trong điều kiện xã hội hóa hoạt động công;
'.hứng và tách bạch công chứng với chứng thực.


III. Co- sỏ’ lý luận và phương pháp nghiên cứu Đe án
1. Co' sở lý luận
Đe án được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lê nin và
tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng Cộng
sản Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện nhà nước pháp quyền Việt Nam
XHCN của dân, do dân, vì dân, đặc biệt là Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày
2/6/2005 về “Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 ” của Bộ Chính trị Ban
Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam là văn kiện quan trọng trong
việc định hướng về mặt lý luận đối với việc cải cách tổ chức và hoạt động công
chứng ở Việt Nam nói chung và công tác công chứng, chứng thực các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình nói riêng trong giai đoạn
hiện nay và trong thời gian tới.
Nghị quyết số 49-NQ/TW của Bộ Chính trị ngày 02.6.2005 về Chiến lược
cải cách tư pháp đến năm 2020 đã chỉ rõ “xây dựng và hoàn thiện pháp luật về
bổ trợ tư pháp (luật sư, công chứng...) theo hướng đáp ứng ngày càng đầy đủ,
thuận lợi các nhu cầu đa dạng về hỗ trợ pháp lý của nhân dân, doanh nghiệp;
thực hiện xã hội hỏa mạnh mẽ các hoạt động bổ trợ tư pháp...
“hoàn thiện chế
định công chứng. Xác định rõ phạm vi của công chứng và chứng thực, giá trị
pháp lý của văn bản công chứng. Xây dựng mô hình quản lỷ nhà nước về công

trị, pháp lý về phát triển về hoạt động công chứng của Đảng và Nhà nước ta
trong giai đoạn hiện nay và sắp tới trong mối tương quan với việc nâng cao hiệu
quả việc công chứng, chứng thực các giao dịch, hợp đồng, trong đó có các gi;ao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.
2.

Phưong pháp nghiên cứu
- Phương pháp lịch sử;
- Phương pháp tổng hợp, so sánh; phân tích; quy n ạp...
- Phương pháp lôgic, phương pháp thống k ê ...

IV. Quá trình nghiên cứu Đề án
1.

Tình hình nghiên cứu Đề án

Liên quan đến tổ chức và hoạt động công chứng nói chung và công chứnig,
chứng thực về chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình nói riêng, ở
trong nước đã có một số công trình nghiên cứu đã được công bố như:
- Đe án cấp bộ: “Những vấnđề ỉỷ luận và thực tiễn của việc xã hội hỏa mtột
số hoạt động bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp ” (2005) của Bộ Tư pháp - C hủ
nhiệm Đê án: Trân Thât;
,
1

.
*A

_____
r-\ A

sánh một số khía cạnh của thể chế công chứng ở một số nước và Việt Nam Nguyễn Văn v ẻ (Tạp chí Luật học số 1/1997) v.v...
Các công trình, bài viết này đã khái quát quá trình phát triển của hoạt động
công chưng và tổ chức công chứng của Việt Nam từ năm 1998 gắn với chức
năng nhiệm vụ của công chứng đồng thời là tiền đề của chức năng công chứng,
chứng thực về chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.
Một số công trình đã đưa ra được những bất cập của hoạt động công chứng
có tác động và ảnh hưởng đến công tác công chứng, chứng thực về chuyển quyền
sử dựig đất của cá nhân, hộ gia đình và bước đầu đưa ra những kiến nghị để khắc
phục như đổi mới tổ chức, hoạt động công chứng (2004) Nxb. Tư pháp; Đe án
khoa học cấp Bộ: "Xã hội hoá hoạt động công chứng" do Viện Khoa học pháp lý Bộ T i pháp chủ trì; Báo cáo sơ kết 2 năm thực hiện Luật Công chứng năm 2008,
do Vụ Bổ trợ tư pháp phối hợp với Vụ hành chính tư pháp, Bộ Tư pháp xây
dựng
Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, Ban Chủ nhiệm Đề án cũng tham
khảo các công trình nghiên cứu khác (cả ngoài nước và trong nước) có liên quan
đến công tác công chứng, chứng thực về chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân,
hộ gia đình đã và đang được thực hiện.
Các công trình nghiên cứu trên đây đều là những công trình có giá trị khoa
học và thực tiễn cao. Tuy nhiên, do mục tiêu đặt ra cũng như do bị chi phối bởi các
điều đện kinh tế - xã hội cụ thể nên mỗi công trình thường chỉ khai thác sâu về một
khía cạnh nhất định của vấn đề công chứng, chứng thực mà chưa có công trình nào
đề cập một cách chuyên sâu về vấn đề nâng cao hiệu quả công chứng, chứng thực
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình như Đề án này.
2. Quá trình thực hiện Đề án
Sau khi nhận nhiệm vụ của Đề án, đã thành lập Ban Chủ nhiệm Đề án,
Thư cý Đe án, mời các Cộng tác viên của Đề án; hoàn chỉnh Đề cương, tổ chức
bảo vệ Đề án trước Hội đồng Tư vấn xét duyệt Đề cương nghiên cứu của Đe án
và tc chức nghiên cứu, tiêp thu kiên nghị của Hội đông vê những nội dung cân
bô smg, sửa đôi trong thuyết minh Đe án; thực hiện ký hợp đồng với Viện Khoa
học pháp lý; phân công chuyên đề nghiên cứu khoa học phục vụ Đề án; tổ chức
Tọa ỉàn khoa học theo chuyên đề; Ban Chủ nhiệm nghiên cứu, yêu cầu Cộng

•

•

Dự kiến két quả nghiên cứu của Đe án sẽ góp phần hữu ích cho việc ti ếp
tục hoàn thiện pháp luật về công chứng nói chung và nâng cao hiệu quả cômg
chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia
đình trước những yêu cầu và bối cảnh mới mà mục tiêu hướng tới là tăng cườmg
sự an toàn pháp lý cho các họp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất c ủa
cá nhân, hộ gia đìoh, góp phần minh bạch hóa các giao dịch này và tăng cườmg
quản lý nhà nước trong hoạt động công chứng, chứng thực, đất đai...

1n


PHẦN THỨ HAI
M ộ t s ố v ấ n đ è l ý l u ậ n v à THỰC TIỄN LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC
n g h i ê n Cứ u g i ả i p h á p n â n g c a o h i ệ u q u ả c ô n g c h ứ n g ,
CHỨNG TH ựC CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN s ử DỤNG ĐẤT
CỦA CÁ NHÂN, H ộ GIA ĐÌNH

I. Một số vấn đề lý luận
1. Khái niệm công chứng, chứng thực
Theo Từ điển Luật học của Mỹ, công chứng (Notarial) là hoạt động của
công chứng viên... Công chứng viên, theo tiếng Latinh là “Notarỉusu.
“Notarius” trong luật Anh cổ là một người sao chép hay trích lục các loại văn
bản, giấy tờ khác, người làm chứng.
So sánh các hệ thống công chứng cho thấy, mặc dù giữa hệ thống công
chứr.g La tinh và hệ thống công chứng Anglo Saxon có sự khác biệt nhau về
cách thức tổ chức, hoạt động, trình tự, thủ tục công chứng, song cả hai hệ thống

thông tư có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, khai sinh hệ thống công chứng nhà
nước ở Việt Nam - công chứng nhà nước được xác định là một hoạt động của
Nhà nước với mục đích giúp các công dân, cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các
văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hỏa các văn bản, sự kiện đó, làm
cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Tuy nhiên, là văn bản pháp lý
đầu tiên về công chứng trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới nên văn bản này
không thể tránh hết được các hạn chế, đó là: chưa xác định được chủ thể, đối
tượng của hoạt động công chứng cũng như nội dung việc công chứng, chưa phân
biệt rõ hoạt động công chứng với hoạt động của các cơ quan nhà nước khác.
Quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm
tăng nhanh cả về số lượng và quy mô các giao lưu dân sự, kinh té, thương mại,
đặt ra những yêu cầu ngày càng cao đối với hoạt động công chứng. Do đó, trong
vòng 10 năm (1991 - 2000), Chính phủ đã ban hành ba nghị định về tổ chức và
hoạt động công chứng nhà nước, đó là: Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991
của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về tổ chức và hoạt động công chứng
nhà nước (sau đây gọi tắt là Nghị định số 45/HĐBT); Nghị định số 31/CP ngày
18/5/1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước (sau
đây gọi tắt là Nghị định số 31/CP) và Nghị định số 5/2000/NĐ-CP ngày
08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực (sau đây gọi tắt là Nghị
định số 5/2000/NĐ-CP).
Theo Nghị định số 45/HĐBT, công chứng nhà nước được xác định như
sau: “Công chứng nhà nước là việc chímg nhận tính xác thực của các hợp đồng
và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kỉnh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi
chung là các tổ chức) góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường
pháp chế xã hội chủ nghĩa. Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá
trị chứng cứ ' (Điều 1).

10


trọng định nghĩa và phân biệt rõ khái niệm công chứng, chứng thực. Theo đó,
công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tỉnh hợp pháp
của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản
mà thec quy định của pháp luật phải công chủng hoặc cá nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công chứng (Điều 2 Luật Công chứng). Nghị định 79/2007/NĐCP quy định “Chứng thực bản sao từ bản chính ” là việc cơ quan nhà nước có
tham qbyên theo quy định tại Điêu 5 của Nghị định này căn cứ vào bản chính để


chủng thực bản sao là đủng với bản chính. "Chứng thực chữ kỷ" là việc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 5 của Nghị đinh này chứng thực
chữ kỷ trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yên cầu chứng thực.
2.

Vai trò của công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử

dụng đất của cá nhân, hộ gia đình
Công chứng, chứng thực nói chung và công chứng, chứng thực các giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình có vai trò rất quan trọng
không chỉ để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý trong giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất của cá nhân, hộ gia đình mà còn hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý
các giao dịch của Nhà nước ta được chặt chẽ, hiệu quả, phục vụ quản lý nhà
nước, quản lý xã hội trong thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước và đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước.
Công chứng là việc công chứng viên xác nhận tính hợp pháp, tính xác
thực của các hợp đồng, giao dịch. Khi các bên giao kết hợp đồng, giao dịch nếu
giao dịch đó được công chứng, chứng thực thì công chứng, chứng thực bảo đảm
an toàn pháp lý cho các bên, việc đảm bảo tính an toàn pháp lý được thể hiện ở
chỗ: người thực hiện việc công chứng, chứng thực chứng nhận tính xác thực,
tính hợp pháp của những tình tiết trong nội dung hợp đồng, giao dịch, bảo đảm

cho các hợp đồng, giao dịch.
II.

Thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực các giao dịch về

quyền sử dụng đất
1. Thực trạng hoạt động công chứng nói chung
Trước đây, khi Quốc hội chưa ban hành Luật Công chứng, mô hình công
chứng của nước ta được tổ chức theo kiểu Phòng công chứng là cơ quan hành
chính Nhà nước, công chứng viên là công chức Nhà nước nên công chứng rơi
vào tình trạng độc quyền, việc giải quyết yêu cầu công chứng của nhân dân luôn
rơi vào tình trạng ùn tắc, quá tải. Một bộ phận công chứng viên và nhân viên của
Phòng công chứng có hiện tượng hách dịch, phiền hà, nhũng nhiễu, kéo dài thời
gian giải quyết yêu cầu công chứng của nhân dân khi thực thi nhiệm vụ công
chứng. Trước tình hình đó, Quốc hội đã ban hành Luật Công chứng với chủ
trương xã hội hóa nên hoạt động công chứng ở nước ta đã thay đổi căn bản, hoạt
động công chứng được phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, bản chất, chức
năng, nhiệm vụ, đối tượng và nguyên tắc hoạt động của công chứng đã được trả
về đúng bản chất của công chứng. Giá trị của hoạt động công chứng trong xã hội
được nâng cao, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo niềm tin cho các
nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, là bước đi quan trọng trong việc đưa hoạt
động công chứng phát triển theo xu hướng hội nhập với khu vực và thế giới.
Có thể nói, Luật Công chứng 2006 và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP được
ban hành và tổ chức thực hiện đã tạo ra sự đổi mới có tính bước ngoặt trong hoạt
động công chứng và chứng thực ở nước ta. Tách bạch và phân biệt rõ về bản chất,
chức nàng, nhiệm vụ, đối tượng và nguyên tắc hoạt động của công chứng và chứng
thực. Qua kết quả gần 4 năm thực hiện đã khẳng định chủ trương xã hội hóa hoạt
động công chứng và định hướng tách bạch công chứng, chứng thực là hết sức đúng
đăn, tạo điều kiện cho việc phát triển tổ chức và hoạt động công chứng của Việt
Nam theo hướng chuyên nghiệp hóa, phù hợp với chuẩn mực và thông lệ của hoạt

thừa k ế... cũng tăng và trở nên phổ biến. Điều này chứng tỏ nhận thức của nhân
dân về tầm quan tròng của công chứng đối với hợp đồng, giao dịch đã tăng lên.
Tuy nhiên, số lượng việc công chứng họp đồng, giao dịch sau 2 năm triển
khai thực hiện Luật công chứng không đồng đều giữa các địa phương, ở một số
tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nắng...
thì sô lượng yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch là tương đối lớn. Trong khi

1 Báo cáo sơ kết 2 năm thực hiện Luật côn g chứng và N ghị định 79 /2 0 0 7 /N Đ -C P v ề cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực
bàn sao từ bàn chính, chứng thực chữ ký.

1£


Jó ở một số địa phương khác, yêu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch lại
chông nhiều, chưa tạo được động lực xã hội hóa hoạt động công chứng.
Với sự ra đời của Luật Công chứng 2006, hoạt động công chúng có cơ sở
phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa. Công chứng từ chỗ bị hiểu như là một
hoat đông mang tính chất thủ tục hành chính đơn thuần thì nay được coi là một
nghề một ngành chuyên môn sâu có chức năng bảo đảm sự an toàn pháp lý cho
"ác hợp đồng, giao dịch, đặc biệt là các họp đồng, giao dịch về bất động sản,
"huyền quyền sử dụng đất. Các tổ chức hành nghề công chứng không còn chứng
nhận bản sao mà tập trung thực hiện đúng chức năng công chứng của mình theo
hướng chuyên nghiệp hóa. Bên cạnh đó, hoạt động công chứng được phát triển
theo hướng xã hội hóa. Việc phát triển các Văn phòng công chứng trong thời
gian qua tại một số địa phương đã góp phần phục vụ kịp thời nhu cầu công
chứng của nhân dân trong khi không đòi hỏi sự đầu tư về nhân lực và tài lực của
nhà nước. Các Văn phòng công chứng được thành lập, tạo sự “cạnh tranh lành
mạnh” trong hoạt động công chứng. Các Phòng công chứng cũng được đổi mới,
tăng cường theo hướng hiện đại, chuyên nghiệp hơn. Người dân được có cơ hội
lựa chọn khi có nhu cầu dịch vụ công. Trên cơ sở chuyên nghiệp hoá và xã hội


công chứng vừa là công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân,
vừa là công cụ quản lý, vừa là công cụ hỗ trợ quan trọng cho các hoạt động tư pháp
và là một trong những điều kiện cơ bản góp phần đẩy nhanh việc phát triển kinh tế
thị trường ở Việt Nam.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được nêu trên, trong quá trình triển khai Luật
công chứng cũng còn một số khó khăn, hạn chế, bất cập như sự phát triển tổ chức
hành nghề công chứng chưa có họp lý trên cả nước và trên từng địa phương, còn
thiếu quy hoạch tổng thể tổ chức hành nghề công chứng, chất lượng và số lượng
đội ngũ công chứng viên còn bất cập, công chứng còn nhiều sai sót, hoạt động
quản lý Nhà nước về công chứng còn nhiều hạn chế. Nhận thức về chủ trương xã
hội hóa hoạt động công chứng; về bản chất của hoạt động công chứng; về chủ
trương tách bạch giữa công chứng và chứng thực của một bộ phận cơ quan, cán bộ
quản lý Nhà nước về công chứng còn chưa đầy đủ, ví dụ: một số Ngân hàng không
chấp nhận các văn bản đã công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất từ chối đăng ký hợp đồng đã công chứng tại Văn phòng
công chứng hoặc từ chối cung cấp thông tin địa chính mà Văn phòng công chứng
cần cung cấp thông tin; hoặc UBND cấp xã không phối họp với Văn phòng công
chứng trong việc niêm yết văn bản liên quan đến việc công chứng các giao dịch về
thừa kế; cá biệt có địa phương cho việc “từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao
dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng...” là trái với Luật Đất đai, Luật Nhà ở
hoặc không cần thiết quy hoạch tổ chức hành nghề công chứng khi tiến hành xã hội
hóa hoạt động công chứng... Công tác tuyên truyền, phổ biến quán triệt pháp luật
về công chứng ở nhiều nơi còn hình thức, chưa đi vào chiều sâu, hệ thống pháp
luật liên quan đến hoạt động công chứng còn bất cập, chưa đồng bộ. Các quy
định liên quan đến công chứng trong Luật đất đai, Luật nhà ở và các văn bản hướng
dẫn thi hành có điểm chưa đồng bộ với Luật công chứng như: Chưa được sửa đổi,
bô sung như các quy định liên quan đên cụm từ “công chứng nhà nước”; thâm
quyền chứng nhận các họp đồng, giao dịch về đất đai, nhà ở của ủ y ban nhân dân
câp huyện, cấp xã; thẩm quyền xác nhận họp đồng, giao dịch của Ban Quản lý khu

- Chữ ký cá nhân: 998.625 bản;
- Số lệ phí chứng thực thu được: 36.017.646.000 đồng.
Uỷ ban nhân dân cấp xã chứng thực:
- Bản sao: 229.640.956 bản;
- Hợp đồng, giao dịch: 20.656.104 hợp đồng;
- Chữ ký cá nhân: 5.185.173 bản;
- Lệ phí chứng thực: 278.066.203.000 đồng2.
Qua đánh giá của các địa phương và qua dư luận báo chí, truyền thông
cho thấy Nghị định số 79 thể hiện tinh thần cải cách hành chính một cách mạnh
mẽ trong lĩnh vực chứng thực, đáp ứng được những mong mỏi của người dân
thể hiện Nghị định số 79 đã tách hoạt động chứng thực khỏi hoạt động công
chứng và phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền chứng thực cho Phòng Tư pháp (cấp
B áo cáo sơ kết 2 năm thực hiện Luật công chứng và N ghị định 7 9 /2 0 0 7 /N Đ -C P v ề cấp bản sao từ sổ g ố c, chứng thực
bàn sao từ bản chính, chứng thực chư ký.


huyện) và UBND cấp xã nên đã giải quyết một cách cơ bản tình trạng bức xúc
trong lĩnh vực công chứng, chứng thực mà nhiều năm trước đó chưa giải quyết
được Chúng ta biết rằng, trước khi có Luật công chứng và Nghị định 79 thì
thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký cá nhân cũng
đã được Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực giao cho
UBND cấp huyện và Phòng công chứng thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế do
tâm lý “sính công chứng” nên hầu hết các cơ quan, tổ chức tiếp nhận hồ sơ do
vô tình hay cố ý đều đặt ra yêu cầu bản sao do các Phòng công chứng chứng
nhận. Thực tế này đã là nguyên nhân làm cho các Phòng công chứng trên cả
nước bị quá tải về bản sao. Sau khi có Luật công chứng và Nghị định số 79 thì
các tổ chức hành nghề công chứng (bao gồm các Phòng công chứng và Văn
phòng công chứng) không còn thẩm quyền chứng thực bản sao, chứng thực chữ
ký nên tình hình đã thay đổi hẳn: không còn cảnh xếp hàng chen chúc tại các
Phòng công chứng, không còn đất cho “cò công chứng” hoạt động, các Phòng

theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước và đẩy mạnh công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Bằng việc công chứng, chứng thực các giao
dich chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, các công chứng viên và
người thực hiện chứng thực đã giúp nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch
liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất khi các cá nhân, tổ chức thực hiện các
quyền nhằm hạn chế những giao dịch ngầm về quyền sử dụng đất, phòng ngừa
rủi ro tranh chấp có thể xảy ra giúp Nhà nước quản lý tốt các giao dịch nói
chung và các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng, góp phần duy trì trật tự
kinh tế-xã hội. Việc công chứng, chứng thực các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất là hoạt động mang tính dich vụ công của Nhà nước (thông qua tổ chức
hành nghề công chứng và ủ y ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực).
Xuất phát từ quan điểm: đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị lớn, giao dịch
về chuyển quyền sử dụng đất là các giao dịch diễn ra thường xuyên hàng ngày
trong cuộc sống xã hội có nguy cơ xảy ra tranh chấp cao. Việc công chứng,
chứng thực các hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất là rất cần
thiết, bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức,
ngăn ngừa vi phạm pháp luật, là giá trị chứng cứ lý tin cậy để các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết khi có tranh chấp xảy ra (công chứng
viên, người thực hiện chứng thực kiểm tra và chịu trách nhiệm về tính xác thực,
tính họp pháp đối với nhiều yếu tố như thời điểm giao kết họp đồng, giao dịch;
tư cách, năng lực chủ thể tham gia họp đồng, giao dịch; sự tự nguyện của các
bên, tài sản và nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng...). Với nội dung
công chứng, chứng thực nêu trên, thời gian qua, việc công chứng, chứng thực
các hợp đồng, giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất đã hạn chế được nhiều
giao dịch giả góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Theo quy định của Luật đất đai 2003, thì các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Luật
đât đai 2003 quy định thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai như sau:
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải

X Luật đât đai 2003 quy định một số họp đồng, giao dịch về quyền sử dụng
đât^ phải có công chứng hoặc chứng thực. Trong thẩm quyền công chứng các
họp đông, giao dịch của công chứng viên, thì số lượng nhóm việc công chứng
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ đáng kể, điều này đa chứng
minh nhu cầu bảo đảm tính an toàn pháp lý trong giao dịch chuyển quyền sử
dụng đât ngày càng tăng xuất phát từ tính chất quan trọng của loại giao dịch này
cũng như giá trị lớn của đất đai.
Trong số 1.485.550 các họp đồng, giao dịch đã được công chứng tror.g thời
gian 2 năm trên cả nước, thì hợp đồng, giao dịch chuyển quyên sử dụng đấ' là
428.760; còn các loại hợp đồng, giao dịch khác như sau: hơp đồng bảo đản thực


hiên nghĩa vụ dân sự (677.049); di chúc và các việc thừa kế khác (71.107); hợp
đồng giao dịch khác (325.792)3.
Qua thống kê cho thấy, số lượng các hợp đồng, giao dịch nói chung và giao
dich chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghê công
chứng tăng cao hơn so với trước khi thực hiện Luật công chứng, các hợp đồng, giao
dich tăng không chỉ về số lượng mà cả tính phức tạp, với giá trị hợp đồng lớn,
nhiều hợp đồng có yếu tố nước ngoài.
Tuy nhiên, số lượng việc công chứng, chứng thực họp đồng, giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất không đồng đều giữa các địa phương. Ở một số tỉnh,
thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng...thì số lượng yêu
cầu công chứng họp đồng, giao dịch, trong đó có giao dịch chuyển quyền sử dụng
đất của cá nhân, hộ gia đình là tương đối lớn. Trong khi đó, ở một số địa phương
khác yêu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch lại không nhiều, chưa tạo được
động lực xã hội hóa hoạt động công chứng, vì tình trạng ủ y ban nhân dân xã chứng
thực các hợp đồng này còn phổ biến, trong khi người làm chứng thực lại không
được đào tạo cơ bản và không có chuyên môn nghiệp vụ về chứng nhận các hợp
đồng. Đây là bài toán cần có lời giải mang tính lộ trình để nâng cao hiệu quả công
chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch.