ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MẠC TRUNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÁT
XÁT, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MẠC TRUNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÁT
XÁT, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên – 2018



trong quá trình học tập, thực hiện Luận văn này./.
Tác giả luận văn

Mạc Trung Đức


3

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................. iv
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................. 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................. 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................... 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................. 5
1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................... 8
1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn
huyện
Bát Xát ....................................................................................................... 8
1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp
chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Bát Xát
......................... 10
1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................. 11
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới .............. 11
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam......................................... 14
1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất .......... 15
1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất........ 15
1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ........ 16
1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất ........... 17

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 25
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................. 27
3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát ....................... 28
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát
Xát giai đoạn 2015 - 2017 ....................................................................... 37
3.2.1. Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bát Xát
giai đoạn 2015 2017..................................................................................... 37
3.2.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát giai đoạn 2015 – 2017
............. 43


5

3.3. Đánh giá sự hiểu biết về trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
của người dân huyện Bát Xát và cán bộ quản lý
........................................... 46


6

3.3.1. Đánh giá những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân
tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ...
46
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Bát
Xát tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng
đất ............................................................................................................ 47
3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất. ............................................................................................ 58
3.3.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng



4

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bát Xát năm 2017 .................. 30
Bảng 3.2: Biến động đất đai huyện Bát Xát năm 2015 – 2017............... 35
Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành
chính ........................................................................................ 38
Bảng 3.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2017 .. 40
Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn
huyện Bát Xát giai đoạn 2015 - 2017 ..................................... 40
Bảng 3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính ........................................................................................ 42
Bảng 3.7. Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Bát Xát giai
đoạn 2015 – 2017 .................................................................... 43
Bảng 3.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 20152017......................................................................................... 44
Bảng 3.9. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại
khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển
QSDĐ ...................................................................................... 46
Bảng 3.10. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ .............
48
Bảng 3.11. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ......
50
Bảng 3.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại
khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ............ 52
Bảng 3.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại
khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ ...................

yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,
văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn
trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất
đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an
ninh quốc phòng. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và
thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những
điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai
lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng
đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và
mỗi công dân Việt Nam.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập
quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ở nước ta do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức,
cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở
nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành
một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không
những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời
sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường
tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.


2

Bát Xát là huyện vùng cao biên giới của tỉnh Lào Cai, trung tâm huyện
lỵ nằm cách thành phố Lào Cai 12 km về phía tây bắc, với tổng diện tích tự
nhiên trong địa giới hành chính là 106.189,69ha; chiếm 16,6% diện tích tự

Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017”
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia
đình và cá nhân, từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong
việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người dân theo quy định của
pháp luật trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất với các quyền: chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên địa bàn huyện Bát Xát trong giai
đoạn
2015 - 2017.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013, Thông tư của nhà nước
đối với công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thu thập số liệu, tài liệu trên địa bàn thành phố đủ, chính xác và
khách quan.
- Đánh giá một cách chính xác kết quả giao đất, cho thuê đất và chuyển
mục đích sử dụng đất của thành phố từ khi thực hiện luật mới.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào
Cai giai đoạn 2015- 2017.
- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho
phù hợp trong việc thực hiện kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai.


4

phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất [14]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền
sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác
để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ [14]


6

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp [7]
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy
định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ [15]
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là
chuyển quyền nửa
vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
* Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay
nhiều


8

đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác
như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung.
Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi
người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực
hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường Quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường Quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017 của Bộ Tài nguyên
và môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng
đất.


10

1.2.1.2. Các văn bản của UBND tỉnh Lào Cai
- Quyết định số 56/2008/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2008 của
UBND tỉnh Lào Cai Về việc Ban hành Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai;
- Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 1/2/2016 của UBND tỉnh Lào

1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
* Chính sách đất đai của Mỹ
Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu
tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là
một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này
đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó
phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng
đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận
quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày
càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các
quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định
về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và
quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu
tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho
người
bị thu hồi... [15]
* Chính sách đất đai của Trung Quốc
Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật: Một là, về
quan
hệ sở hữu đất đai: Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao
đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã
cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ
khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất. Hai
là, về quy hoạch sử dụng đất: Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có


12



13

dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá
rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất
đai của Pháp có một số đặc trưng là:
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở
hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc
người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song
hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà
nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng
bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán. Trong
trường hợp
cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ
sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường
thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì
vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú
ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã
ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân
trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định
quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính
sách đô thị. Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý,
trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác
quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở
Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân
và
sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng
đồng

Ở Việt Nam, sau khi Cách mạng tháng tám thành công, ngày 4/12/1953,
Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã ban hành “Luật cải cách ruộng
đất”, thực hiện Luật này, đất đai từ hình thức sở hữu tư nhân của phong kiến
và đế quốc chuyển thành hình thức sở hữu tập thể, sở hữu toàn dân. Tiếp theo
đó, bằng các văn bản quy phạm pháp luật như Hiến pháp, Luật và các văn bản
dưới Luật… đều thống nhất hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Luật đất đai đầu tiên được ra đời năm 1987, được Quốc hội thông qua
ngày 29/12/1987- Đạo luật đầu tiên của nước ta ghi nhận tại Điều 1: “ Đất đai