ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG ĐỨC THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
BẠCH THÔNG, TỈNH BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÔNG ĐỨC THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
BẠCH THÔNG, TỈNH BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn


cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh
khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề
tài này được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng 10 năm 2018

Tác giả luận văn

Nông Đức Thành


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................ 3
1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ..................... 3
1.1.1. Cơ sở lí luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ....................... 3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................... 6
1.1.3. Căn cứ pháp lí của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .................... 7

3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Bạch Thông ........................................... 27
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Bạch Thông .............. 28
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Bạch Thông........................... 29
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn ............. 31
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014-2017 ................................. 35
3.2.1. Đánh giá hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch
Thông, tỉnh Bắc Kạn so với pháp luật đất đai ................................................. 35
3.2.2. Đánh giá quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch
Thông, tỉnh Bắc Kạn so với pháp luật đất đai ................................................. 36
3.3. Đánh giá kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn
2014 -2017 tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn ........................................... 42
3.3.1. Đánh giá kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện
Bạch Thông theo đơn vị hành chính ............................................................... 42


v

3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch
Thông theo thời gian ....................................................................................... 45
3.3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch
Thông theo loại đất.......................................................................................... 49
3.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế theo loại đối tượng ...................... 50
3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế theo địa chỉ đối tượng nhận tặng
cho, thừa kế ..................................................................................................... 52
3.4. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lí về tặng cho và thừa kế quyền
sử dụng đất tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014-2017 .................. 53
3.4.1. Ý kiến của người dân về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Bạch Thông .......................................................................................... 54
3.4.2. Đánh giá nhận xét về thực hiện thủ tục nhận tặng cho, thừa kế quyền sử

: Chỉ thị

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

: Nghị định

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TP

: Thành phố


Bảng 3.12. Kết quả đánh giá của người dân về tặng cho, thừa kế QSD đất
tại 3 khu vực của huyện Bạch Thông .............................................................. 55
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá của cán bộ quản lí về tặng cho, thừa kế QSD
đất tại 3 khu vực của huyện Bạch Thông ........................................................ 56
Bảng 3.14. Kết quả Đánh giá nhận xét về thực hiện thủ tục nhận tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông .......................................... 57
Bảng 3.15. Nhận xét về thực hiện công chứng hợp đồng tại văn phòng
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã ............................. 58


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Bạch Thông .............................. 27
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 ................................................ 38
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất tại huyện Bạch Thông ...................................................................... 38
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ nhận tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất của 17 đơn vị xã, thị trấn tại huyện Bạch Thông trong ................ 44
giai đoạn 2014-2017 ........................................................................................ 44
Hình 3.5. Diện tích tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã,
thị trấn tại huyện Bạch Thông trong giai đoạn 2014-2017 .............................. 47
Hình 3.6. Tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích nhận tặng cho, thừa kế
QSD đất huyện Bạch Thông giai đoạn 2014-2017 .......................................... 49
Hình 3.7. Số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở và đất
nông nghiệp giai đoạn 2014 – 2017 ................................................................ 50
Hinh 3.8. So sánh đối tượng nhận tặng cho và thừa kế theo 3 nhóm ngành nghề .... 51
Hình 3.9. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận tặng cho, thừa kế theo 3 nhóm địa chỉ .... 52


hoàn thiện về công tác tặng cho, thừa kế mang lại hiệu quả cho việc quản lý và
thuận lợi cho người sử dụng trong lĩnh vực này, tìm ra những khó khăn,


2

vướng mắc, những vi phạm t r o n g điều kiện tặng cho, thừa kế và trên cơ
sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách
đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt
động tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, góp
phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của
pháp luật về “điều kiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất” nói riêng là rất
quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
"Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014 - 2017”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng quản lý và sử
dụng đất trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn.
- Đánh giá được kết quả tặng cho và thừa kế QSD đất, chỉ ra được
những khó khăn trong công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại
huyện Bạch Thông; từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này tại địa
phương, góp phần quản lí đất đai ngày một tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa lí luận: Nghiên cứu lý luận về “chuyển QSD đất” nói
chung, “tặng cho và thừa kế QSD đất” nói riêng; các khó khăn, thuận lợi
khi thực hiện các trình tự, thủ tục t ặng cho và thừa kế QSD đất để đề ra
giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng đất,
tránh những khiếu nại, đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Ý nghĩa thực tế: Qua việc nghiên cứu tình hình tặng cho và thừa kế
quyền sử dụng đất của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn, tìm những giải pháp

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được
quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được
soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã
được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm
thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý
đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam
phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ


4

nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003 [15].
Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền
của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa
tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử
dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên
và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [5].
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật

người này sang người khác thông qua các hình thức tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,
chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người
nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi
chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá
trị đất đai. Nhà nước có thể quy định điều kiện nhận tặng cho, nhận thừa kế
QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều kiện sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp [5][18].


6

1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a, Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của Luật này;
b, Đất không có tranh chấp;
c, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d, Trong thời hạn sử dụng đất”.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải

hành kể từ ngày 01/7/2007;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế thu nhập cá nhân;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thực hiện
Luật thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;


8

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính.
* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Kạn
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh
Bắc Kạn về quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
- Quyết định số 28/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND tỉnh
Bắc Kạn quy định về đăng ký, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
1.1.3.2. Quy định chi tiết về tặng cho và thừa kế:
Tặng cho và thừa kế là những hành vi dân sự được quy định cụ thể tại
Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 như sau:

chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác
theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất: tặng cho quyền sử dụng đất là một
hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm
mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại
trừ ngoài quan hệ này.
1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
* Điều kiện được tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Tặng cho, thừa kế trong thời hạn sử dụng đất;
* Thủ tục nhận tặng cho, thừa kế:


10

a) Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau:
+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Di
chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh
chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế
hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn
bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối
với trường hợp nhận tặng cho);
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với
trường hợp nhận tặng cho);
+ Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9
và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP);
+ Trường hợp bên tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là
người sử dụng đất thì phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã,
cấp huyện theo quy định của pháp luật.
1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ tài chính trong thừa kế quyền sử dụng đất quy định cụ thể tại
điều 681 bộ luật dân sự năm 2005:
"1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố,
những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây:
a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền,
nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong
di chúc;
b) Cách thức phân chia di sản.
2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản".


12

Theo quy định trên, việc khai nhận di sản thừa kế được lập văn bản (có
công chứng hoặc chứng thực của UBND xã) về việc chia di sản thừa kế di sản
thừa kế để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1
điều 100 Luật đất đai 2013:

sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu
mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan
trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp [10].
1.3.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng
sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)


15

nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi