ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

LÊ THỊ HỒNG NHUNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

i

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương châm “học đi đôi với hành, lí luận gắn liền với thực
tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm Khoa Quản lý
Tài nguyên, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập đến nay luận văn tốt nghiệp của
em đã hoàn thành.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn
Quang Thi đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện
khóa luận tốt nghiệp, cũng như sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường – huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên đã tạo
điều kiện giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn
luyện tại trường.
Trong quá trình thực tập và làm khóa luận này, em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên khóa luận này
chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những
đóng góp và ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2018
Sinh viên

Lê Thị Hồng Nhung

33

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Phú Lương năm 2016 ...........................................24
Hình 4.2. Cơ cấu dân số huyện Phú lương năm 2016 ...................................................32


44

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BNN&PTNT

: Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNH – HĐH

: Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

GCN

: Giấy chứng nhận

UBND

: Ủy ban nhân dân


2.2.3.1. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất................................................ 10
2.2.3.2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ............................
10
2.2.3.3. Đối tượng được phép chuyển mục đích sử dụng đất ............................. 11
2.2.3.4. Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất ........................................... 11


66

2.2.3.5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất ............................
12
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.......... 12
2.3. Sơ lược tình hình công tác chuyển mục đích sử dụng đất ........................... 16


77

2.3.1. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất trên cả nước .............................. 16
2.3.2. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên...................... 18
Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 21
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................... 21
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ................................................................ 21
3.2.1. Địa điểm thực tập ...................................................................................... 21
3.2.2. Thời gian thực tập ..................................................................................... 21
3.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 21
3.4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 22
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập .................................................................. 22
3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp ......................................................................... 22

4.2.1.5. Công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ........... 36
4.2.1.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ........................................................ 37
4.2.1.7. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 38
4.2.1.8. Công tác giải quyết đơn thư và xử lý vi phạm hành chính về đất đai.... 38
4.2.1.9. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử
dụng đất đai ......................................................................................................... 39
4.2.2. Tình hình biến động đất đai huyện Phú Lương giai đoạn 2014 – 2016.... 39
4.3. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, giai đoạn 2014 – 2016. ........................................................................... 41
4.3.1. Tổng hợp các điều kiện thực tế liên quan tới công tác chuyển mục đích sử
dụng đất ............................................................................................................... 41
4.3.1.1. Gia tăng dân số và việc làm ................................................................... 41
4.3.1.2. Yếu tố đô thị hóa .................................................................................... 42
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, giai đoạn 2014 – 2016 ............................................................................ 44
4.3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất của các đơn vị hành
chính theo thời gian ............................................................................................. 44
4.3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất theo loại đất ............... 50
4.3.3. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất qua ý kiến người dân và
cán bộ quản lý ..................................................................................................... 53
4.3.3.1. Đánh giá chuyển mục đích sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ ............. 53


viii

4.3.3.2. Đánh giá chuyển mục đích sử dụng đất qua ý kiến người dân tại huyện
Phú Lương ........................................................................................................... 56
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển mục đích sử dụng đất của địa phương .................................................... 59
4.4.1. Thuận lợi ................................................................................................... 59

Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản
công khai và lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước.
Ý thức được những điều đó nhà nước ta đã ban hành luật để quản lý và sử
dụng đất cho hợp lý khắc phục những hạn chế, đem lại những giải pháp có hiệu
quả, góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nâng cao
tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lí, hiệu quả cao tạo cơ sở pháp lí vững chắc
để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đối với
Nhà nước, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong thời
kì công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.


2

Huyện Phú Lương là huyện miền núi phía bắc của tỉnh Thái Nguyên điều
kiện phát triển kinh tế - xã hội còn gặp nhiều khó khăn có nhiều đồng bào dân
tộc, việc thi hành pháp luật đất đai còn nhiều vướng mắc và hạn chế đặc biệt
trong vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đai hiện nay.
Xuất phát từ tính cấp thiết của vấn đề trên, nhu cầu thực tiễn và được sự
đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên
- Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em tiến hành nghiên cứu và thực hiện
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 nhằm xác định những kết quả
đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác chuyển mục đích sử dụng
đất của địa phương, đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển mục đích sử dụng đất của huyện Phú Lương.

quản lý Nhà nước về đất đai.


5

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lí luận
Từ xưa đến nay đất đai luôn có một vai trò tối quan trọng trong hệ thống
tư liệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi của cải vật chất mà con
người tạo ra. Không một quốc gia nào, một nền kinh tế nào dù lạc hậu hay phát
triển mà không cần đến đất đai. Xã hội càng phát triển, nền kinh tế càng đa dạng
với nhiều nghành nghề khác nhau thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn. Tuy
nhiên tổng diện tích đất lại cố định không thể sản sinh. Điều này dẫn đến việc
phải lấy đất của nghành này chuyển mục đích sử dụng sang ngành khác quan
trọng hơn.
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong hiến pháp năm
1992 để xác lập mối quan hệ quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta.Luật
đất đai 2013 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó
là:” đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”( Điều 4
luật đất đai 2013) [2].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến
vấn đề đất đai,trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương
chính sách pháp luật đất đai cho phù hợp ghóp phần thực hiện thắng lợi nhưng
nhiệm vụ cách mạng đã đề ra.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020 của Đảng Cộng
sản Việt Nam đã khẳng định: Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ
mục tiêu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý

nước. Thông qua việc ban hành hệ thống văn bản pháp quy, và xây dựng chiến
lược phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch kế, hoạch sử dụng đất để quản lý và
định hướng việc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng đường lối, định hướng
phát triển. Nếu nhà nước thực hiện tốt công tác này sẽ có tác động tích cực và
thúc đấy xã hội phát triển, còn nếu thực hiện không tốt thì sẽ có tác động tiêu
cực theo chiều hướng ngược lại.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những


6

thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang
dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực
này đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày
càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội .
Huyện Phú Lương nằm ở phía bắc của tỉnh Thái Nguyên, là nơi dân cư
đông đúc, nền kinh tế tương đối phát triển. Vì vậy mà đất đai của huyện cũng trở
nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển các ngành
cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển mục đích sử dụng đất
đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong huyện và các ngành các cấp
trong huyện nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy
trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực và bây giờ
là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất
trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn
thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND
huyện Phú Lương cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các

nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗi trợ, tái định cư và
trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm
2016 quy định hồ sơ và trình tự thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, xá định
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 quy định chi
tiết một số điều nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định 45/2014/NĐ-CP;
*Các văn bản pháp luật của tỉnh Thái Nguyên
Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất;
đăng kí biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa


8

bàn tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy
định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21/9/2015 quy
định về mức thu, chế độ thu, nộp quản lí và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21/9/2015 quy
định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp quyền
sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất
thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng.
*Chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép
Các trường hợp chuyển mục đích không thuộc quy định thì người sử dụng
đất chỉ cần đăng ký với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban
Nhân dân cấp xã nơi có đất bao gồm:
- Chuyển đất trồng cây hằng năm sang đất xây dựng chuồng trai chăn nuôi
gia súc gia cầm và cac loại động vật khác được pháp luật cho phép
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở [2].


10
1
0

2.2.3. Một số quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất
2.2.3.1. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất


Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không
được ủy quyền [ ].
2.2.3.3. Đối tượng được phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Cá nhân
- Hộ gia đình
- Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp
- Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính [2].
2.2.3.4. Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất
Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết
định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước
có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10 hécta đất trồng lúa trở lên; từ 20 hécta đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng.
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven
biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn
bản của các bộ, ngành có liên quan.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác
minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.


13

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định [3].
Ngoài ra tại khoản 1,2 điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình
tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác như sau:
1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện
giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như
sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp
hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ
tục thẩm định quy định tại Khoản này;
b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ
quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập
hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho