VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐỖ KỲ THỤY

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TỪ THỰC TIỄN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

Hà Nội - 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐỖ KỲ THỤY

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TỪ THỰC TIỄN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Chính sách công
Mã số: 8340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN HỒNG HẠNH

Hà Nội - 2019

Hà Nội, ngày

tháng
Học viên

Đỗ Kỳ Thụy

năm 2019


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH
SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................9

1.1. Cơ sở lý thuyết ............................................................................................. 9
1.2. Tình hình thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hà
Nội ..................................................................................................................... 20
Chương 2: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN HOÀNG MAI .............. 27

2.1. Khái quát về quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội .................................... 27
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ................................................................................ 27
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội..................................................................... 28
2.1.3. Đặc điểm văn hóa ................................................................................ 36
2.2. Tình hình thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp ở quận Hoàng Mai ............................................................................ 38
2.2.1. Thực trạng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp ở quận
Hoàng Mai ..................................................................................................... 38
2.2.2. Thực trạng nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp ở quận

BĐS

Bất động sản

CBCNVC

Cán bộ công nhân viên chức

CTCP

Công ty cổ phần

KCN

Khu công nghiệp

KCX

Khu chế xuất

NH

Ngân hàng

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM



DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Các chỉ tiêu phát triển nhà ở (m2 sàn) ................................................. 23
Bảng 2.1: Dân số chia theo tình trạng cư trú năm 2017 ...................................... 32
Bảng 2.2: Nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp năm 2015 .................. 41
Bảng 2.3: Tổng quan một số dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai ................ 45


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người,
là một trong những yếu tố góp phần phát triển nguồn nhân lực của đất nước.
Đối với phần lớn người dân, nhà là tài sản có giá trị nhất, yếu tố nhà ở cũng
chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản quốc gia. Dưới góc độ xã hội, quy mô và
giá trị của ngôi nhà ở còn thể hiện năng lực tài chính của mỗi cá nhân trong xã
hội. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề của mọi tầng lớp nhân dân từ đô thị đến
nông thôn, đặc biệt là nhu cầu cải thiện chỗ ở của các đối tượng có thu nhập
thấp, người có công với cách mạng, công nhân làm việc trong khu công
nghiệp, khu chế xuất, nhà ở của sinh viên, người nghèo ở các đô thị. Vì vậy,
để xã hội phát triển và ổn định, cần thiết phải có các biện pháp thiết thực để
giải quyết tốt vấn đề nhà ở.
Thời gian qua, vấn đề nhà ở cho nhân dân luôn là trọng tâm trong các
chính sách xã hội của Đảng và Nhà nước. Điều này được thể chế hóa qua
hàng trăm văn bản về cơ chế, chính sách giải quyết, phát triển nhà ở cho
người dân được ban hành nhằm mục đích giải quyết vấn đề an cư cho người
lao động, từ đó họ càng thêm động lực hăng say công tác, cống hiến cho xã
hội. Luật nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11
năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009, trong đó vấn đề giải quyết nhà ở cho
người thu nhập thấp và phát triển nhà ở xã hội được coi là trọng tâm của

việc triển khai nghiên cứu đề tài “Thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội
cho người thu nhập thấp từ thực tiễn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” là
cần thiết có tính cấp bách cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
2.1. Tình hình nghiên cứu về nhà ở xã hội và chính sách về nhà ở xã
hội ở nước ngoài
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của con người được
các tổ chức quốc tế quy định trong các điều ước. Tuyên ngôn Quốc tế Nhân
quyền về các quyền cơ bản của con người được Đại Hội đồng Liên Hiệp
2


Quốc thông qua ngày 10 tháng 12 năm 1948 tại Palais de Chaillot ở Paris,
Pháp; Điều 25, khoản 1 [34, tr.3] ghi rõ: “Mọi người đều có quyền được
hưởng một mức sống phù hợp với sức khỏe và sự no ấm cho bản thân và gia
đình bao gồm: thực phẩm, quần áo, nhà ở, y tế và các dịch vụ xã hội cần thiết,
quyền an sinh trong lúc thất nghiệp, đau ốm, tàn tật, góa bụa, tuổi già hay các
tình huống thiếu thốn khác do các hoàn cảnh ngoài khả năng kiểm soát của
mình.” “The builders: Houses, people, neighborhoods, governments, money”
của Martin Mayer, xuất bản năm 1978 [32, tr.3] đã đề cập đến thực trạng và
chính sách nhà ở, đổi mới đô thị, kế hoạch xây dựng thành phố của Mỹ; các
kỹ thuật xây dựng nhà ở trong công nghiệp xây dựng; chính sách về tiền, ngân
hàng, vai trò chính quyền và thuế xây dựng. Bên cạnh đó, ấn phẩm
“Guidelines on social housing: Principles and examples” của United Nations Liên Hợp Quốc, xuất bản năm 2006 [29, tr.3] đã khái quát lịch sử phát triển
nhà ở của các nước trong thời kỳ chuyển giao; vai trò của các chính sách xã hội
về vấn đề nhà ở; các yếu tố nhà nước, pháp luật và kinh tế cho việc phát triển
nhà ở xã hội; vai trò của nhà ở xã hội trong kết cấu xã hội; tiêu chuẩn thiết kế
nhà ở xã hội; nghiên cứu một số dự án tiên phong và vấn đề nhà ở xã hội.
2.2. Tình hình nghiên cứu về nhà ở xã hội và chính sách về nhà ở xã
hội trong nước

hóa và dân cư tập trung đông tại các thành phố lớn; từ đó, người đọc được
cung cấp một bức tranh đa chiều về thực trạng nhà ở xã hội ở thế giới và trong
nước trong bối cảnh công nghiệp hóa, đô thị hóa hiện nay. Đây thực sự là
nguồn tư liệu có giá trị lớn để tác giả tham khảo, kế thừa. Có thể khẳng định,
từ khi nhà nước ban hành chính sách về nhà ở xã hội đến nay, chưa có đề tài,
bài viết hay công trình khoa học nào nghiên cứu sâu sắc, toàn diện về “Chính
sách phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ thực tiễn Thành phố
Hà Nội và quận Hoàng Mai”. Do đó, việc thực hiện đề tài này rất cần thiết.
Trong quá trình thực hiện đề tài, những nghiên cứu kể trên là những nguồn tư
liệu tham khảo đặc biệt hữu ích, góp phần bổ sung những khung kiến thức
4


vừa có tính lý thuyết, vừa có tính thực tiễn cao cho luận văn này.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn này nhằm mục đích tìm hiểu thực trạng và đánh giá tình hình
thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp từ thực
tiễn ở Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, đồng thời đề ra giải pháp hoàn thiện
chính sách.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để có thể thực hiện mục đích nghiên cứu trên, luận văn này cần thực
hiện các nhiệm vụ nghiên cứu sau: 1) Phân tích và hệ thống hóa cơ sở lý luận
của chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp; 2) Tìm hiểu thực trạng nhà
ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp ở quận Hoàng Mai, thành phố Hà
Nội; và 3) Đề xuất các kiến nghị, giải pháp để nâng cao hơn nữa hiệu quả
công tác hoạch định và thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người có thu
nhập thấp ở quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu

tài liệu qua sách, báo, giáo trình, mạng internet, luận văn, luận án, các chủ
trương, chính sách, chiến lược của Đảng, nhà nước và chính quyền địa phương
liên quan đến đề tài.
Sử dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn chuyên sâu các chuyên
gia chính sách xã hội, doanh nghiệp kinh doanh nhà, đại diện các Ban quản lý
nhà chung cư để phân tích, đánh giá từ đó phát hiện ra những vấn đề của thực
trạng nhà ở xã hội, dự báo cung - cầu, định hướng phát triển và các giải pháp
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Quận Hoàng Mai, thành phố Hà
Nội.
Sử dụng phương pháp phân tích chính sách công, cụ thể là phương
pháp phân tích kết hợp định lượng và định tính để tiếp cận, tìm hiểu một chu

6


trình chính sách từ hoạch định đến xây dựng, thực hiện và đánh giá chính
sách.
Để thu thập thông tin toàn diện, đa chiều, luận văn cũng sử dụng
phương pháp phỏng vấn cá nhân để thu thập thông tin từ người dân trên địa
bàn thành phố Hà Nội và Quận Hoàng Mai, trong đó đối tượng tham gia
phỏng vấn được phân loại theo độ tuổi, giới tính, vị trí công tác, hoàn cảnh
gia đình và khả năng tài chính. Theo đó, phỏng vấn sâu được thực hiện với
nhiều đối tượng khác nhau trong đó có Ban quản lý tòa nhà, một số hộ dân,
các nhân viên tín dụng ngân hàng, chuyên viên các công ty bất động sản,...
Đối tượng phỏng vấn trong độ tuổi từ 18 đến 60, gồm những công chức, viên
chức, nhân viên văn phòng, người lao động tự do,... cả trong khối cơ quan nhà
nước và tư nhân bởi họ là các đối tượng có nhu cầu nhà ở cấp thiết nhất. Qua
đó, cung cấp cái nhìn toàn cảnh về tình hình tài chính, thu nhập, nhu cầu về
cung và cầu đối với thị trường về nhà ở,... tại khu vực quận Hoàng Mai, Hà
Nội.

người có thu nhập thấp tại quận Hoàng Mai.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở cho người thu nhập
thấp tại Hà Nội và quận Hoàng Mai.

8


Chương 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.1. Cơ sở lý thuyết
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Chính sách công
Chính sách công là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trên thế giới. Có
thể nêu ra một số quan niệm sau: Chính sách công bao gồm các hoạt động
thực tế do chính phủ tiến hành (Peter Aucoin, 1971) [30, tr.9]; hoặc là một tập
hợp các quyết định có liên quan lẫn nhau của một nhà chính trị hay một nhóm
các nhà chính trị gắn liền với việc lựa chọn các mục tiêu và các giải pháp để
đạt các mục tiêu đó (William Jenkin, 1978) [35, tr.9]; là toàn bộ các hoạt động
của nhà nước có ảnh hưởng một cách trực tiếp hay gián tiếp đến cuộc sống
của mọi công dân (B. Guy Peter, 1990) [27, tr.9]. Chính sách công là một kết
hợp phức tạp những sự lựa chọn liên quan lẫn nhau, bao gồm cả các quyết
định không hành động, do các cơ quan nhà nước hay các quan chức nhà nước
đề ra (William N. Dunn, 1992) [36, tr.9]; bao gồm các quyết định chính trị để
thực hiện các chương trình nhằm đạt được những mục tiêu xã hội (Charle L.
Cochran và Eloise F. Malone, 1995) [28, tr.9].
Dù khái niệm này được thể hiện theo nhiều cách khác nhau nhưng
trong luận văn này, Chính sách công được hiểu là “các quyết định chính trị
của nhà nước, nhằm duy trì tình trạng của xã hội hoặc giải quyết các vấn đề
xã hội bao gồm các vấn đề kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội đáp ứng nhu

phục vụ cho những yêu cầu và lợi ích của giai cấp công nhân, giai cấp nông
dân tập thể, tri thức và những người lao động khác”.
Còn theo quan điểm của giáo sư Anthony Giddens [26, tr.10], nhà xã
hội học Mỹ thì chính sách xã hội là “Sự nghiên cứu có hiệu quả về xã hội học,
khoa học chính trị và khoa học kinh tế, được chờ đợi nhằm biến đổi hoạch
định chính sách trong chính phủ và do đó dẫn đến tiến bộ xã hội và thịnh
10


vượng kinh tế. Mối quan hệ giữa nghiên cứu và chính sách được xem như một
công cụ, một phương tiện nhằm mục đích thực tế kiểm soát tổ chức xã hội và
biến đổi xã hội một cách có hiệu quả”.
Ở Việt Nam, khái niệm Chính sách xã hội được đề cập trong “Lý thuyết
xã hội và xã hội học hiện đại” [15, tr.11] đó là “Sự tổng hợp các phương thức,
các biện pháp của Nhà nước, của các đảng phái và tổ chức chính trị khác
nhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân phù hợp với trình
độ phát triển đất nước về kinh tế, văn hoá, xã hội… Chính sách xã hội là sự cụ
thể hoá và thể chế hoá bằng pháp luật những chủ trương, đường lối của Đảng
và Nhà nước.”
Trong luận văn này, Chính sách xã hội được hiểu là sự tác động của
nhà nước vào việc phân phối và ổn định các hoàn cảnh sống cho con người
thuộc các nhóm xã hội khác nhau trong lĩnh vực thu nhập, việc làm, sức khoẻ,
nhà ở và giáo dục trên cơ sở mở rộng, bình đẳng và công bằng xã hội trong
một bối cảnh lịch sử và cấu trúc xã hội nhất định.
1.1.1.4. Nhà ở xã hội
Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện trên thế giới từ những năm
1970. Đây là loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập hoặc thu
nhập thấp. Nhiều nơi còn gọi tên loại nhà này là “Nhà từ thiện”, chúng được
xây dựng bởi chính phủ, các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện,... để duy trì
cuộc sống của những người thu nhập thấp trong xã hội.

kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, là người hiện
đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang
hay cải tạo lại.
Trong luận văn này, người có thu nhập thấp được hiểu là người lao
động làm việc tại các cơ quan, doanh nghiệp thuộc cả khu vực nhà nước và tư
nhân hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có thu nhập dưới mức phải đóng
thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

12


1.1.1.6. Đô thị hóa
Trên quan điểm một vùng, đô thị hoá là một quá trình hình thành, phát
triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị. Trong khi đó, trên quan
điểm kinh tế quốc dân, đô thị hoá là một quá trình biến đổi về sự phân bố các
yếu tố lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư những
vùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có
theo chiều sâu. Đô thị hóa là sự mở rộng của đô thị, tính theo tỉ lệ phần
trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị trên tổng số dân hay diện tích của
một vùng hay khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỉ lệ gia tăng của hai yếu tố
đó theo thời gian. Nếu tính theo cách đầu thì nó còn được gọi là mức độ đô thị
hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc độ đô thị hóa. Đô thị hóa là quá
trình phát triển rộng rãi lối sống thị thành thể hiện qua các mặt dân số, mật độ
dân số, chất lượng cuộc sống,...
Tóm lại, đô thị hóa là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và
điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hóa cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số.
1.1.1.7. Phát triển
Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam thì “phát triển là phạm trù triết học chỉ

khác, chúng ta cần xác định thời gian cụ thể cho sự tồn tại của mô hình nhà ở
xã hội đề xuất, đi kèm theo đó là những nguồn lực cơ bản-cần thiết để đảm
bảo cho sự tồn tại đó.
 Nghiên cứu giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia vào
nhà ở xã hội
Mục đích tìm hiểu những quan tâm của từng bên để đưa ra được những
chính sách, quy định triển khai hiệu quả, bởi khi lợi ích các bên cùng được
thỏa mãn, thì mới triển khai xây dựng được những mô hình nhà ở xã hội hiệu
quả và bền vững. Quan tâm của người dân là vị trí, tiện nghi – chất lượng nhà
ở, giá thành – khả năng tiếp cận sản phẩm. Trong khi đó, quan tâm của Chủ
14


đầu tư là đầu tư kinh doanh có lãi, cơ chế hỗ trợ của chính quyền như vay
vốn, quỹ đất, quy trình xin cấp phép xây dựng, thời gian triển khai, quản lý
vận hành, cơ chế ưu đãi trợ cấp chéo – được đầu tư vào hạng mục kinh doanh
khác,… Đối với chính quyền, yêu cầu quản lý và giám sát dễ dàng, thuận tiện;
 Nghiên cứu giải pháp quy hoạch xây dựng hiệu quả
Ngoài những giải pháp mang tính chuyên ngành quy hoạch - kiến trúc
cho nhà ở xã hội như thiết kế căn hộ nhà ở xã hội có những không gian ở phù
hợp với thói quen văn hóa, đáp ứng tiện nghi sử dụng cơ bản, còn cần thiết
xây dựng những chính sách, cơ chế ưu đãi của nhà nước về giá thành liên
quan tới diện tích sử dụng, vật liệu xây dựng, giải pháp thi công, mức độ đầu
tư tiện ích,… Ngoài ra, khả năng chi trả của người thu nhập thấp phụ thuộc
vào thu nhập và việc làm của người mua, thuê, và nó cũng được quyết định
bởi chính sách ưu đãi của từng địa phương đối với các đối tượng thụ hưởng
nhà ở xã hội.
 Nghiên cứu các giải pháp nhà ở dành cho người thu nhập thấp và
người lao động tại các khu công nghiệp - khu chế xuất (KCN - KCX)
Đây là nhóm đối tượng chiếm số lượng lớn, đặc biệt là tại các đô thị

triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách
xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm
góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông
thôn theo hướng văn minh, hiện đại.
Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội cũng ra Nghị quyết
06/2013/NQ-HĐND ngày 12 tháng 07 năm 2013 quy định tỷ lệ diện tích đất
ở, nhà ở để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương
mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội. Ngay trong điều 1, Nghị
quyết đã quy định khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở
thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng
đất từ 10 ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở
để phát triển nhà ở xã hội.
16


Ngày 25 tháng 01 năm 2017, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 03/CTTTg về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm hoàn thành cơ bản các
mục tiêu về phát triển nhà ở xã hội đã được đề ra trong Chiến lược phát triển
nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Chỉ thị xác định
nhiệm vụ chính trị quan trọng là phải đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhất
là nhà ở cho công nhân. Chỉ thị cũng chỉ rõ trách nhiệm của từng cơ quan liên
quan đến vấn đề này.
Theo điều 50 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm
2014 quy định hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cho 10
nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở; trong đó: Hỗ trợ giải
quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng: Người có
công với cách mạng; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô
thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu
công nghiệp; Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong đơn vị thuộc
lực lượng vũ trang; Cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng đã trả lại nhà
ở công vụ; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất mà chưa được bồi