BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYẾN THỊ VÂN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYẾN THỊ VÂN

PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tế

1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định về giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư
1.2. Vấn đề chung về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
1.3. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Chương 2: THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO

6
6
7
12

THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI TỈNH
THÁI BÌNH

2.1. Khái quát về tỉnh Thái Bình
2.2. Kết quả đạt được trong thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư tại tỉnh Thái Bình
2.3. Thực tiễn về việc thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư tại tỉnh Thái Bình
Đánh giá công tác thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư tại tỉnh Thái Bình
Nguyên nhân của những vướng mắc nêu trên
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO

45
45
47
49
58
60


: Dự án đầu tư

SDĐ

: Sử dụng đất

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

bảng
1.1

Chủ thể được giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT trong
Luật Đất đai 2013


So sánh thức bậc, chỉ số thành phần PCI của Thái Bình so với
cả nước và vùng đồng bằng Sông Hồng năm 2017

57


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và là
nguồn lực quan trọng của đất nước. Tài nguyên đất có hạn nhưng nhu cầu sử dụng của
con người thì ngày càng tăng lên, vì vậy hình thức sử dụng đất có ảnh hưởng sâu rộng
tới đời sống chính trị, kinh tế, xã hội; cụ thể là hình thức giao đất, cho thuê đất đặc biệt
là giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (DAĐT) được xem là hình thức phổ
biến để Nhà nước phân bổ nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất là hoạt động xuất phát từ quyền sở
hữu nhưng quyết định cho giao đất, thuê đất lại là quyết định hành chính. Chính vì
vậy, mối quan hệ giữa Nhà nước với người SDĐ là quan hệ bất đối xứng. Việc giao
đất, cho thuê đất nói chung và giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT nói riêng
tại các địa phương cũng luôn là vấn đề phức tạp, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế
và thị trường bất động sản có nhiều biến động mạnh như hiện nay. Nguyên nhân của
sự phức tạp này chủ yếu là do việc tiến hành thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê
đất liên quan đến quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ của nhiều cơ quan, tổ chức và cá
nhân. Nếu việc giao đất, cho thuê đất được tiến hành thỏa đáng thì sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, chủ đầu tư cũng như người
dân; ngược lại nếu không được thực hiện một cách thỏa đáng thì sẽ gây ra những
mâu thuẫn, tranh chấp trong xã hội, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, kéo
dài. Thực tế cho thấy, trong thời gian gần đây, tình trạng vi phạm pháp luật về đất
đai xảy ra ở nhiều nơi, kéo dài, trong đó các vi phạm nghiêm trọng thường tập trung

và pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT của Nhà nước nói riêng,
bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như bảo đảm sự điều chỉnh
hợp lý các chính sách pháp luật về đất đai trong thực tiễn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
2.1. Tình hình nghiên cứu trong nước
Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các DAĐT kinh doanh bất
động sản là vấn đề mang tính thiết thực với đời sống xã hội, có tính thời sự cao. Do
đó từ trước đến nay đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này thông qua các
cấp độ khác nhau như: Luận văn, Khóa luận hay các bài báo, tạp chí chuyên ngành
Luật. Có thể kể ra một số công trình nghiên cứu như: TS. Trần Quang Huy (2008),
Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà
nước và Pháp luật; Hoàng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu các quy định của Luật Đất
đai 2003 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất,
khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; Bùi Thị Chín (2011), Những
vấn đề pháp lý về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, khóa luận
tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện
(2014), Những điểm mới của Luật đất đai 2013 về giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (8), tr. 10-14; Nguyễn Xuân
Trọng (2014), Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam,
Luận văn thạc sĩ luật học, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr.26.


3
trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Tạp chí Luật học,
(Đặc san Luật Đất đai 2013), tr. 72-77; Trần Thị Thanh Hợp (2010), Những vấn đề
pháp lý trong hoạt động cho thuê đất của Nhà nước, Luận văn thạc sĩ Luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), Pháp luật về giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật
học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Khánh Ly (2016), Pháp luật về



4
Ở các nước thuộc khối Liên hiệp Anh, một phần đất đai được xác lập theo
nguồn gốc là của nhà vua, mọi người có thể mua và có thể thuê, thời hạn thuê dài
nhất lên tới 999 năm. Ở Đài Loan, hiến pháp xác định đất đai là tài sản của cả dân tộc,
Nhà nước công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo quy định của pháp luật.
3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu, phân tích hệ thống pháp luật hiện hành về
giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT, cụ thể là Luật Đất đai 2013 và các văn
bản hướng dẫn thi hành.
Luận văn thực hiện nghiên cứu thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất để
thực hiện DAĐT tại tỉnh Thái Bình. Trên cơ sở đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung, trong đó có các quy định về giao đất,
cho thuê đất, đảm bảo hài hòa lợi ích của người SDĐ, nhà đầu tư và Nhà nước.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
* Mục đích
Luận văn đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận chung pháp luật về giao đất,
cho thuê đất để thực hiện DAĐT hiện nay, tìm hiểu thực tiễn thi hành tại một địa
phương cụ thể là tỉnh Thái Bình. Qua đó nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp
luật về vấn đề này để đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật về
giao đất, cho thuê đất theo hướng nhằm bảo đảm quyền của nhà đầu tư được giao
đất, cho thuê đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, điều chỉnh nguồn
cung hàng hóa cho thị trường bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động
sản trên địa bàn tỉnh Thái Bình cũng như của Việt Nam hiện nay.
* Nhiệm vụ
Để đạt được mục đích trên, luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau đây:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư; từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh
của pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Luận văn phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về giao đất, cho
thuê đất để thực hiện DAĐT, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp
luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình. Luận
văn đã góp phần phát triển, bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về giao đất, cho thuê
đất để thực hiện DAĐT hiện nay.
Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đưa ra định hướng và một số
giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất đê thực hiện
DAĐT và góp phần trực tiếp vào quá trình thực thi Luật Đất đai 2013.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư.
Chương 2: Thực trạng pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư tại tỉnh Thái Bình.
Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.


6
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ
1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định về giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tƣ
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đất đai là nguồn tài nguyên của đất nước, giá trị của đất đai tồn tại giá trị
lao động, cải tạo của các thế hệ đi trước, do đó đất đai không thể là sở hữu của riêng
một cá nhân nào mà phải thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, "toàn dân" không thể tự

người SDĐ và thực hiện các quyền sử dụng của mình đối với đất đai theo quy định
5. Luật Đất đai 2013.


8
của pháp luật. Tuy nhiên, giao đất và cho thuê đất không phải một khái niệm đồng
nhất mà là hai hình thức trao quyền SDĐ khác nhau của Nhà nước.
1.2.1.1. Khái niệm giao đất.
* Khái niệm giao đất
Có nhiều khái niệm về giao đất, một trong những khái niệm đó là:
- Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3 Luật Đất đai 2013: Giao đất là tên gọi
tắt của việc Nhà nước giao quyền SDĐ, "Là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền SDĐ cho đối tượng có nhu cầu SDĐ".
- Theo Giáo trình Luật Đất đai năm 2016 của trường Đại học Luật Hà Nội:
"Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí Nhà nước đối với đất đai, là hoạt
động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử
dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất"6.
Như vậy, giao đất được hiểu là cách thức mà Nhà nước trao quyền SDĐ
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua một quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật
về đất đai, giao đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà
nước công nhận quyền SDĐ của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao đất,
Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người SDĐ, làm căn
cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp
lý để người SDĐ thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền SDĐ theo pháp luật, phù hợp với sự vận động
vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống. Theo đó, chủ thể của quan hệ
pháp luật này là Nhà nước và người có nhu cầu SDĐ (bao gồm các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân).
* Đặc điểm giao đất.

thuộc sở hữu người khác. Hình thức pháp lý của giao dịch này là hợp đồng thuê.
Bộ luật dân sự năm 2015 tại Điều 500 quy định về Hợp đồng về quyền
SDĐ "là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người SDĐ chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ hoặc thực
hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người SDĐ". Theo đó, Bộ luật dân sự năm 2015
không đưa ra một định nghĩa riêng về hợp đồng cho thuê quyền SDĐ mà chỉ nêu
khái niệm chung về hợp đồng về quyền SDĐ, trong đó đề cập đến hình thức pháp lý
của giao dịch cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ. Điểm đáng chú ý trong quy định
này đó là giới hạn trong mối quan hệ giữa người SDĐ với bên thuê quyền SDĐ theo
mối quan hệ "chiều ngang" (mối quan hệ dân sự) dựa trên sự bình đẳng, tự do, thỏa
thuận ý chí.
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ SDĐ tạm chuyển quyền
SDĐ của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các
7. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp,
Hà Nội, tr. 732.


10
quy định của pháp luật hiện hành. Như vậy, thuê đất được hiểu là quyền của người
SDĐ, đây là một loại quan hệ pháp luật về đất đai trong đó có một bên là người
SDĐ và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Nếu việc SDĐ do Nhà nước giao
đất, công nhận quyền SDĐ hoặc người SDĐ nhận chuyển quyền SDĐ từ người
khác thì người SDĐ có toàn quyền sử dụng mảnh đất đó. Quá trình người SDĐ thực
hiện quyền cho thuê thì gọi là "cho thuê"; nếu việc sử dụng đấy do Nhà nước cho
thuê đất thì quá trình người SDĐ thực hiện quyền cho thuê được gọi là "cho thuê
lại". Nhưng trong khuôn khổ luận văn này, "cho thuê đất" được hiểu theo quy định
tại Khoản 8, Điều 3 Luật Đất đai 2013 là tên gọi tắt của việc Nhà nước cho thuê
quyền SDĐ, "là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất".

Trong xã hội, bất kỳ quan hệ nào cũng cần có những quy phạm điều chỉnh;
tùy thuộc quan hệ xã hội mà Nhà nước điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật hoặc
các quy phạm xã hội khác. Pháp luật đất đai là một trong những công cụ để Nhà
nước điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai, trong đó có
quan hệ giao đất và cho thuê đất để thực hiện DAĐT. Giao đất, cho thuê đất nói
chung và để thực hiện DAĐT nói riêng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước
11. Nguyễn Văn Động (2010), Giáo trình lý luận về nhà nước và pháp luật, Nxb Giáo dục Việt Nam, tr. 199.
12. Nguyễn Văn Động, tlđd 12, tr.200.
13. Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình lý luận Nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, tr.209.


13
về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại
diện chủ sở hữu. So sánh với các nước có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất đai
với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất, cho thuê đất hầu như đều có trong hệ
thống pháp luật của các nước, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai; nhưng
khái niệm "giao đất" là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của
Việt Nam14. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT là bộ phận của
pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng, được hiểu theo nghĩa
rộng, nghĩa hẹp.
- Theo nghĩa rộng, pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT
là tổng hợp các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như: đất đai,
đầu tư, bất động sản… điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình giao đất,
cho thuê đất giữa các bên tham gia.
Ở Trung Quốc, pháp luật điều chỉnh quan hệ giao đất, cho thuê đất chủ yếu
được quy định trong Luật quản lý đất đai. Khi đất đai được coi là một đối tượng
kinh tế có nghĩa là sử dụng hình thức giao đất, cho thuê đất có tính đến tác động của
thị trường đất đai, nhưng không phải thị trường của sở hữu đất mà là thị trường của
các quyền kinh tế trên đất đai đó. Thị trường này đòi hỏi phải có những cấu trúc
riêng, phù hợp với sự thống kê, biến động tài nguyên đất đai và quy trình quản lý

trong chế định pháp luật về giao đất, cho thuê đất nên cũng mang trong mình những
đặc trưng cơ bản của pháp luật giao đất, cho thuê đất sau đây:
Thứ nhất, về chủ thể của quan hệ pháp luật: do Nhà nước ban hành, thể hiện
ý chí của Nhà nước. Đây là mảng pháp luật thuộc lĩnh vực quản lý hành chính Nhà
nước với chủ thể ở đây là Nhà nước và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có sự bất bình
đẳng về địa vị pháp lý. Quan hệ pháp luật cho thuê đất này được phát sinh thông
qua quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Sự có mặt của cơ quan nhà nước ở đây thông qua các quyết định mang
tính chất quyền lực nhà nước nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ
pháp luật đất đai như quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất để thực hiện
DAĐT. Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền
hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không
phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao
trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực giao đất.
Thứ hai, khách thể của quan hệ pháp luật này là đất đai với tư cách là tư
liệu sản xuất đặc biệt, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân
do Nhà nước là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý.
Thứ ba, nội dung của quan hệ pháp luật: Pháp luật về giao đất, cho thuê đất
để thực hiện DAĐT được thực thi theo trình tự, thủ tục hành chính do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện, luôn có sự tham gia của một bên là cơ quan nhà
nước và một bên phải thực thi các biện pháp hành chính. Các quy định này nhằm
thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của


15
người SDĐ giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với
yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo SDĐ tiết kiệm, hiệu quả.
Thứ tư, pháp luật về giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người SDĐ
thuộc lĩnh vực pháp luật công, được điều chỉnh bởi phương pháp hành chính. Các
quy định của pháp luật này có giá trị bắt buộc phải thực hiện đối với mọi cá nhân, tổ



16
Thứ ba, góp phần khuyến khích đầu tư, ổn định chi phí đầu vào cho doanh
nghiệp. Nhà nước thông qua công cụ như thu tiền SDĐ, thuế để điều tiết tăng, giảm
hoặc ổn định trong thời gian dài và coi đây là một đòn bẩy kinh tế khuyến khích đầu
tư, thông qua ưu đãi miễn, giảm các loại thuế đối với từng trường hợp cụ thể. Các tổ
chức, cá nhân, đơn vị trong quá trình được giao đất, cho thuê đất để thực hiện
DAĐT bằng việc nộp thuế vào ngân sách nhà nước cũng đã góp phần không nhỏ
vào công cuộc xây dựng đất nước.
Thứ tư, pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT còn góp
phần vào việc bảo vệ qu đất đai bằng việc quy định cụ thể về thẩm quyền, chủ thể,
quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi chủ thể và có chế tài nghiêm khắc đối với những
hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
1.3.4. Nguyên tắc của pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án đầu tư
Khi để cập tới nguyên tắc là nói tới những tư tưởng, phương hướng mang
tính chỉ đạo, là nền tảng mang tính xuyên suốt. Hệ thống pháp luật và các ngành
luật được chỉ đạo bởi các nguyên tắc có tính định hướng chung cơ bản để dựa vào
đó pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội. Pháp luật giao đất và cho thuê đất để
thực hiện DAĐT cũng dựa trên những nguyên tắc cơ bản sau:
Thứ nhất, đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ và đúng mục
đích SDĐ. Cơ sở khoa học của việc SDĐ là các quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Từ Luật
Đất đai 1987 đến Luật Đất đai 2013 chưa khi nào chúng ta xa rời nguyên tắc có tính
chỉ đạo này. Thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ, trên cơ sở sự tính toán, phân bố
đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian... cho các mục tiêu kinh tế xã hội, việc phân bổ đất đai được xây dựng trên cơ sở khoa học và việc SDĐ phù
hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và phù hợp từng ngành sản
xuất. Giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT mà không căn cứ vào quy hoạch,
không trên cơ sở quy hoạch thì việc SDĐ đó là tất yếu sẽ dẫn tới lạm dụng, thiếu
tầm nhìn, tùy tiện trong quản lý và khai thác, gây nhiều hậu quả phức tạp cho xã hội

hai mảng khác nhau, nên những điểm giống nhau tác giả sẽ khảo cứu chung nhau,
những điểm khác nhau thì khảo cứu riêng.
1.3.5.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Tại điều 52 Luật Đất đai 2013, ghi nhận hai căn cứ giao đất, cho thuê đất,
đó là: kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt và nhu cầu SDĐ thể hiện trong DAĐT, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích SDĐ.
Thứ nhất, Khoản 1, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể việc giao
đất, cho thuê đất nói chung và để thực hiện DAĐT nói riêng phải căn cứ vào kế
hoạch SDĐ hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung gồm "quy hoạch,
kế hoạch SDĐ hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư
nông thôn" như quy định của Luật Đất đai 2003. Quy định này có tính kế thừa từ
Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã được sửa đổi, bổ sung qua các năm 1998,
2001 và cho đến Luật Đất đai 2003. Căn cứ này được xác định như vậy bởi vì quy
hoạch, kế hoạch SDĐ là cơ sở khoa học của việc quản lý SDĐ đai, cho nên việc kế
thừa luôn được đặt ra.


18
Quy hoạch SDĐ là "việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian
sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ
môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử
dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành
chính trong một khoảng thời gian xác định"15. Quy hoạch SDĐ tạo điều kiện để
SDĐ đai hợp lý hơn; trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai
quy hoạch SDĐ đai, tạo khung pháp lý, yêu cầu các đối tượng quản lý và SDĐ đai
tuân thủ pháp luật. Trong khi đó, kế hoạch SDĐ lại chính là việc phân chia quy
hoạch SDĐ đó theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch SDĐ16. Với vai trò
quan trọng của quy hoạch SDĐ như vậy dẫn đến trong "nội dung kế hoạch SDĐ
hàng năm của cấp huyện" quy định tại Khoản 4, Điều 40 Luật Đất đai 2013 quy

cơ quan trực tiếp thẩm định nhu cầu SDĐ.
- Dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà
nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm
định nhu cầu SDĐ của Sở TN&MT nơi thực hiện dự án.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư SDĐ thì trong đơn xin giao
đất, cho thuê đất phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị
trấn về nhu cầu SDĐ.
Văn bản thẩm định nhu cầu SDĐ; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê
đất để thực hiện DAĐT được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất và ý kiến tại
cuộc họp thẩm định hoặc ý kiến bằng văn bản của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có
liên quan hoặc kết quả kiểm tra thực địa. Văn bản thẩm định nhằm xác định loại
DAĐT và đối tượng phải áp dụng điều kiện giao đất, cho thuê đất; đánh giá về mức
độ đáp ứng điều kiện ký qu , điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc SDĐ
theo tiến độ của DAĐT, điều kiện về không vi phạm quy định của pháp luật về đất
đai đối với trường hợp đang SDĐ do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện
DAĐT khác19. Như vậy, để đáp ứng nguyện vọng khác nhau của các chủ SDĐ, việc
xác nhận nhu cầu SDĐ là yêu cầu bắt buộc. Qua đó, căn cứ để giao đất, cho thuê đất
nói chung và để thực hiện DAĐT nói riêng trở nên minh bạch, thể hiện nhu cầu
thực tế, khắc phục tình trạng đất không sử dụng, chậm tiến độ sử dụng.
1.3.5.2. Chủ thể trong quan hệ pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư.
Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) quy định về chủ thể trong quan hệ giao đất, cho thuê
đất để thực hiện DAĐT bao gồm 02 loại: chủ thể về quyền quản lý nhà nước về đất
đai (các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất) và chủ thể về quyền
sử dụng đối với đất đai (bên được giao, được cho thuê đất để thực hiện DAĐT).
Đây là điểm mới trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất
đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện
cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất.