BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

BÙI ĐỨC THIỆN

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TRẬT TỰ
XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

BÙI ĐỨC THIỆN

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TRẬT TỰ
XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN

Chuyên ngành: QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Mã số: 60580302

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS. TS. Lê Văn Hùng

HÀ NỘI, NĂM 2017

Tác giả luận văn

Bùi Đức Thiện

4

i


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH......................................................................................v
DANH MỤC BẢNG BIỂU............................................................................................vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................1
2. Mục đích của đề tài ....................................................................................................2
3. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ................................................................2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..............................................................................2
5. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài ......................................................3
6. Kết quả dự kiến đạt được ...........................................................................................3
CHƯƠNG 1 ... TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ NHỮNG NĂM
ĐỔI MỚI VÀ QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG .......................................................4
1.1 Tổng quan về tình hình phát triển xây dựng của thị xã Quảng Yên trong thời kỳ
đổi mới.............................................................................................................................4
1.1.1 Khái niệm công trình xây dựng ............................................................................4
1.1.2 Phân loại công trình xây dựng..............................................................................4
1.1.3 Tình hình phát triển xây dựng của thị xã Quảng Yên trong thời kỳ đổi mới.......5
1.2

Đặc điểm và tính chất của công trình xây dựng...................................................11

TỰ XÂY
DỰNG..................................................................................................................26
2.1

Cơ sở khoa học và pháp lý quản lý trật tự trong xây dựng ..................................26

2.1.1 Cở sở khoa học trong quản lý trật tự xây dựng..................................................26
2.1.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý trật tự xây dựng ....................................................27
2.1.3 Cơ sở thực tiễn trong quản lý trật tự xây dựng ..................................................28
2.2

Nội dung và hình thức quản lý trật tự xây dựng ..................................................30

2.2.1 Nội dung quản lý trật tự xây dựng .....................................................................30
2.2.2 Hình thức quản lý trật tự xây dựng ....................................................................31
2.3

Phân tích các tình huống có thể xảy ra trong việc quản lý trật tự xây dựng........33

2.3.1 Xây dựng sai phép, lấn chiếm đất công, xử lý vi phạm hành chính, buộc tháo
dỡ, trả lại hiện trạng ban đầu .........................................................................................33
2.3.2 Xử lý hành vi vi phạm trật tự xây dựng công trình chưa có giấy phép xây dựng
khi khởi công xây dựng công trình ...............................................................................37
2.4

Quy hoạch xây dựng và lập kế hoạch quản lý trật tự trong xây dựng .................42

2.4.1 Quy hoạch xây dựng ..........................................................................................42
2.4.2 Yêu cầu đối với từng loại quy hoạch xây dựng .................................................43
2.4.3 Kế hoạch quản lý trật tự trong xây dựng............................................................47

5


3.3.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch xây dựng ..............................63
3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý trật tự trong xây dựng...............65
Kết luận chương 3 .........................................................................................................85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................86
1. Kết luận......................................................................................................................86
2. Kiến nghị ...................................................................................................................86
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................88

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1.1 Nhà khu phố cũ ở Quảng Yên ..........................................................................6
Hình 1.2 Nhà ở truyền thốngở Quảng Yên .....................................................................7
Hình 1.3Nhà ở hiện đại ở Quảng Yên .............................................................................8
Hình 1.4 UBND thị xã Quảng Yên .................................................................................9
Hình 1.5 Các công trình nhà văn hóa thôn, xóm........................................................10
Hình 1.6 Trường tiểu học xã Sông Khoai ...................................................................10
Hình 1.7 Trường THCS xã Liên Vị.............................................................................10
Hình 1.8 Chợ Rừng ở Quảng Yên .................................................................................11
Hình 1.9 Tuyến phố dịch vụ ở Quảng Yên ...................................................................11
Hình 1.10 Dự án 83 Ngọc Hồi - Hà Nội xây dựng không có giấy phép .......................18
Hình 1.11 Khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội .........................................................20
Hình 1.12 Phá dỡ sai phạm tại dự án Thảo Điền Sapphire, thành phố Hồ Chí Minh ..22
Hình 1.13 Hình ảnh vi phạm trật tự xây dựng tại Hải Phòng ......................................23
Hình 2.1 Sơ đồ mối quan hệ giữa các loại quy hoạch xây dựng ...................................43
Hình 2.2Sơ đồ phân cấp quản lý nhà nước về xây dựng...............................................48

6



: Quốc hội

8

8



MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam là một trong số những quốc gia đang phát triển với tốc độ đô thị hóa cao,
nhu cầu xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng (đường xá, cầu cống...) ngày càng
nhiều. Việc quản lý trật tự trong xây dựng đang là một trong những vấn đề nóng của cả
nước. Trong những năm gần đây tình hình vi phạm trật tự xây dựng diễn ra rất phức
tạp, vấn nạn xây dựng trái phép, sai phép thường xuyên xảy ra. Cho đến nay, việc quản
lý trật tự xây dựng trên địa bàn các địa phương vẫn còn lỏng lẻo; việc phát huy vai trò
của các xã, phường, thị trấn trong việc quản lý địa bàn của mình chưa sâu sát, thực tế
hiện nay chính quyền địa phương bỏ ngỏ việc quản lý trật tự xây dựng, đẩy trách
nhiệm của mình cho cấp trên. Ở nhiều đô thị mới còn non trẻ, việc tuyên truyền phổ
biến pháp luật xây dựng đến cho người dân còn hạn chế, nhiều hộ dân còn chưa biết
đến các thủ tục cơ bản về lĩnh vực xây dựng khi nâng cấp từ nông thôn lên đô thị.
Chính điều đó là những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc vi phạm trật tự xây dựng.
Đứng trước những vấn nạn trên Chính phủ, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản
chỉ đạo các địa phương cũng như những quy định chế tài nhằm mục đích không để
việc vi phạm trật tự xây dựng đô thị xảy ra.Nhưng vấn đề bất cập là mức xử phạt hành
chính đối với từng hành vi kể trên vẫn còn quá thấp, chưa đủ tính răn đe cho những

Cách tiếp cận:
Tác giả dự kiến cách tiếp cận hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn, quy
chuẩn quốc gia và tiếp cận thực tế trên địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu:
- Nghiên cứu tổng quan trên cơ sở thu thập, tổng hợp từ các công trình nghiên cứu, các
báo cáo khoa học kết hợp với tổng kết kinh nghiệm thực tế.
- Phương pháp kế thừa các sản phẩm khoa học các đề tài liên quan tới nội dung nghiên
cứu.
- Phương pháp chuyên gia: trao đổi với thầy hướng dẫn và các chuyên gia có kinh
nghiệm.

4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị
Phạm vi nghiên cứu:
Công tác quản lý trật tự đô thị thời kỳ đổi mới, trọng tâm là trên địa bàn thị xã Quảng
Yên.
2

2


5.

Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học của đề tài:

trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng
kỹ thuật và công trình khác [1].
1.1.2 Phân loại công trình xây dựng
* Theo Luật Xây dựng Việt Nam số 50/2014/QH13 phân loại công trình xây dựng như
sau: [1]
- Loại công trình được xác định theo công năng sử dụng gồm công trình dân dụng,
công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình nông nghiệp và phát triển
nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình quốc phòng, an ninh.
+ Công trình dân dụng: Gồm nhà ở và công trình công cộng, trong đó:
Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ;
Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa, công trình giáo dục; công trình y tế;
công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ
giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền
hình, nhà ga, bến xe; công trình thể thao các loại.
+ Công trình công nghiệp: Gồm công trình khai thác than; khai thác quặng; công trình
khai thác dầu, khí; công trình hóa chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hóa
lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo;
công trình điện tử - tin học; công trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công
4

4


trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản
xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.
+ Công trình giao thông gồm: Công trình đường bộ; công trình đường sắt; công trình
đường thủy; cầu; hầm; sân bay.
+ Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm
bơm; giếng; đường ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.
Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: Công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lý nước

thức đèn chiếu sáng, biển hiệu quảng cáo…Các sử dụng và hoạt động trên đường phố
chưa có các tiện ích công cộng cho du khách, thiếu các cơ sở vui chơi giải trí do vậy
các hoạt động trên các đường phố hầu như không có.
Kiến trúc dọc trục đường hầu hết theo xu hướng hiện đại không theo quy luật, kết cấu
bê tông cốt thép, mái bằng, tầng cao từ 2-5 tầng. Trong những năm qua, kiến trúc dọc
trục được xây dựng khang trang hơn nhiều. Các công trình do nhà nước quản lý được
xây dựng có khoảng lùi để trồng cây xanh. Các công trình nhà ở phần lớn thuộc sở hữu
tư nhân được xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, chiều cao các tầng nhà được xây
dựng cao thấp khác nhau tuy đã phần nào được chỉnh trang nhưng chưa tạo được tính
đồng nhất và hình thức hài hòa cho toàn tuyến phố.
Quá trình đô thị hoá đang từng bước có nguy cơ xâm lấn và che khuất diện mạo làng
xóm truyền thống cũng như các công trình văn hoá có giá trị. Vật liệu địa phương chủ

6

6


yếu là các vật liệu thông thường như: gạch, ngói, gỗ v.v. Kiến trúc truyền thống chủ
yếu là nhà gạch, mái ngói.
b. Khu vực nông thôn
Cho đến nay, thị xã Quảng Yên vẫn giữ được hình ảnh làng xóm truyền thống khá đa
dạng. Không chỉ cấu trúc mà còn tồn tại cả những hoạt động sản xuất truyền thống,
những nét sinh hoạt văn hoá làng xã. Các làng nghề không bị mai một mà ngày càng
phát triển mở rộng. Ngoài ra trong địa bàn thị xã hiện nay còn có một số khu vực làng
xóm công giáo và đây cũng là nét đặc trưng của đời sống dân cư.
Đối với nhà ở ở khu vực nông thôn của thị xã Quảng Yên, hiện tại trên địa bàn cũng
còn nhiều loại hình nhà ở khác nhau:
- Nhà cổ: hiện tại ở Quảng Yên cũng tồn tại một số ngôi nhà cổ bằng gỗ có từ rất lâu
đời.

8


Trụ sở UBND thị xã Quảng Yên là một ngôi nhà điển hình được xây dựng từ năm
1883. Ngoài những chi tiết kiến trúc Pháp thường thấy, ngồi nhà còn có một số nét đặc
biệt như: những lỗ hoa trang trí trên các cửa cuốn ở mặt đứng có gạch gốm hoa chanh.
Đó là một loại gạch trang trí đặc sắc cổ điển Việt Nam chi tiết này thể hiện sự giao
thoa văn hóa Đông Tây, bố cục không gian đã tạo nên vẻ hoành tráng của một công sở
mặc dù công trình kiến trúc không lớn.

Hình 1.4 UBND thị xã Quảng Yên
Nhà văn hóa thôn, xóm được phân bố đều và khá đầy đủ trên toàn thị xã và được đồng
loạt nâng cấp sửa chữa từ năm 2012. Tại khu vực đô thị các nhà văn hóa xóm thường
được bố trí tại các khu đất gần khu dân cư. Khu vực dân cư nông thôn, nhà văn hóa
thường được bố trí tại các khu đất trống khu vực ven thôn.

9

9


Hình 1.5 Các công trình nhà văn hóa thôn, xóm
+ Các công trình giáo dục, đào tạo:
Hệ thống các công trình giáo dục được bố trí đều trên toàn thị xã. Tuy đã có những nền
tảng cơ bản nhưng nhìn chung cơ sở hạ tầng xã hội còn yếu. Hệ thống công trình giáo
dục còn thiếu về cơ sở vật chất. Các hệ thống giáo dục tư thục, trường ngoài công lập
còn ít. Các trường cao đằng, trường chuyên nghiệp bố trí tập trung tại khu vực phía
Bắc thị xã, chủ yếu tại phường Minh Thành do có lợi thế về vị trí tiếp cận tuyến quốc
lộ 18 và tỉnh lộ 331.


dây chuyền tương tự cho toàn bộ sản phẩm, tùy theo yêu cầu về kinh tế và kỹ thuật. do
khối lượng chất lượng và chi phí xây dựng của mỗi công trình đều khác nhau. Đặc
điểm này làm cho sản xuất xây dựng có tính lưu động, thiếu ổn định và khó kiểm soát
về chất lượng.
Với đặc điểm quy mô lớn và kết cấu phức tạp của công trình xây dựng dẫn đến chu kỳ
sản xuất lâu dài. Vì vậy, cần phải có kế hoạch, lập tiến độ thi công, có biện pháp kỹ
thuật thi công hợp lý để đảm bảo chất lượng công trình. Ngoài ra nhu cầu về vốn, lao
động, vật tư, máy móc thiết bị thi công rất lớn, nếu có những sai sót trong quá trình
xây dựng gây lãng phí lớn.
Công trình xây dựng được đặt tại một vị trí cố định, nơi sản xuất gắn liền với tiêu thụ
sản phẩm, phụ thuộc trực tiếp vào điều kiện địa chất, thủy văn, khí hậu nơi đặt công
trình: Đặc điểm này cho thấy nơi tiêu thụ sản phẩm cố định, nơi sản xuất thay đỏi nên
lực lượng sản xuất thi công luon phải lưu động. Chất lượng công trình xây dựng chịu
ảnh hưởng trực tiếp của điều kiện tự nhiên nơi xây dựng công trình, do vậy công tác
điều tra, khảo sát, đo đạc, quan trắc không chính xác sẽ làm cho việc thiết kế công
trình không đảm bảo đúng yêu cầu kỹ thuật, kết cấu không phù hợp với điều kiện và
đặc điểm tự nhiên dẫn đến công trình chất lượng kém.
Công trình xây dựng có thời gian sử dụng lâu dài, chất lượng của công trình có ý nghĩa
quyết định đến hiệu quả hoạt động của các ngành khác: Công trình xây dựng đã hoàn
thành có thời gian sử dụng lâu dài và tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất, sử dụng
nhưng vẫn giữ nguyên hình thái ban đầu cho tới khi thanh lý. Từ đặc điểm này đòi hỏi
chất lượng công trình phải tốt để các ngành khác ít bị ảnh hưởng. Ví dụ ngành sản xuất
thép đặt hệ thống máy móc thiết bị trong một cụm công trình, nếu cụm công trình chất
lượng kém thậm chí bị hư hỏng thì chi phí tái cấu trúc của xưởng là rất lớn, chưa kể
chất lượng thép bị ảnh hưởng.
Công trình xây dựng liên quan đến nhiều ngành cả về phương diện cung cấp các yếu tố
đầu vào, thiết kế và chế tạo sản phẩm lẫn phương diện sử dụng sản phẩm của xây dựng
làm ra. Các ngành, đơn vị phải nâng cao chất lượng xây dựng công trình ở trong tất cả
các khâu: Điều tra, khảo sát, lập dự án đầu tư, thiết kế, giao nhận thầu, thi công xây


chuẩn xây dựng, quy hoạch và quản lý không gian kiến trúc khu vực xây dựng công
trình.
Yêu cầu đối với chất lượng công trình rất phức tạp, chất lượng công trình phải thỏa
mãn các yêu cầu không chỉ của khách hàng mà còn của cả xã hội. Đối với công trình

13

13


xây dựng, yêu cầu của xã hội được quy định rõ ràng trong Luật Xây dựng. Vì vậy việc
xác định yêu cầu của công trình là bước đầu tiên của việc sản xuất ra một sản phẩm
đối với công trình xây dựng là không đơn giản, dễ dàng, đòi hỏi sự thông hiểu về kỹ
thuật, kinh tế cũng như xã hội, pháp luật. Bản thân khách hàng thường không thể tự
xác định nhu cầu của mình một cách đầy đủ, rõ ràng và khả thi, mà phải có sự tham
gia của các chuyên gia xây dựng. Nhu cầu của khách hàng được xem xét về nhiều mặt
như có sự phù hợp với các quy định của pháp luật, quy hoạch xây dựng của khu vực,
có phù hợp với đặc điểm tự nhiên và xã hội tại địa điểm xây dựng hay không, có khả
thi về kỹ thuật , kinh phí có phù hợp với khả năng huy động vốn và lợi ích kinh tế hay
không. Ngay khi thảo luận về hợp đồng tư vấn, nhà tư vấn phải tìm hiểu kỹ lưỡng về
nhu cầu của khách hàng đồng thời tư vấn cho họ về pháp luật, trình tự thủ tục đầu tư
xây dựng, các yêu cầu của quản lý quy hoạch kiến trúc, các quy định trong quy chuẩn,
tiêu chuẩn kỹ thuật cũng như xem xét tính khả thi về kỹ thuật, kinh tế, thời gian hoàn
thành để hai bên nhất trí và yêu cầu rõ ràng, cụ thể với công trình, phạm vi của dịch vụ
tư vấn cũng như các điều kiện cần thiết để thực hiện hợp đồng.
Tính che khuất của kết cấu, bộ phận và giai đoạn thi công công trình. Đặc điểm này
đòi hỏi trong quá trình quản lý phải hết sức chú trọng trong quá trình nghiệm thu và
bàn giao để triển khai các bước tiếp theo đảm bảo chất lượng.
Hoạt động xây dựng là một quá trình sản xuất phức tạp, diễn ra trong thời gian dài, sử
dụng nhiều bộ phận, ngành nghề khác nhau trên phạm vi rộng vì vậy phải quản lý chất