BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ THẢO TRINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
ĐỘNG LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành Phố Hồ Chí Minh – Năm 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ THẢO TRINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
ĐỘNG LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
(Hướng nghiên cứu)
Mã ngành: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. BẢO TRUNG

ABSTRACT
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU.............................................................1
1.1

Lý do hình thành đề tài ..................................................................................1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................3

1.3

Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................3

1.4

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................3

1.5

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................3

1.6

Ý nghĩa của nghiên cứu .................................................................................4

1.7

Cấu trúc nghiên cứu .......................................................................................5



2.4.1 Các khái niệm nghiên cứu ......................................................................... 20
2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu ......................................................................... 22
2.4.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất ...................................................................... 27
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................29
3.1

Quy trình nghiên cứu ...................................................................................29

3.2

Nghiên cứu sơ bộ .........................................................................................31

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 31
3.2.2 Thang đo .................................................................................................... 32
3.2.3 Kết quả nghiên cứu sơ bộ .......................................................................... 35
3.3

Mẫu ..............................................................................................................39

3.3.1 Đối tượng khảo sát ..................................................................................... 39
3.3.2 Kích thước mẫu .......................................................................................... 39
3.4

Phương pháp xử lý số liệu ...........................................................................40

3.4.1 Tóm tắt các bước xử lý số liệu ................................................................... 40
3.4.2 Kiểm định sơ bộ độ tin cậy của thang đo .................................................. 41
3.4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA .............................................................. 42
3.4.4 Phân tích hồi quy ....................................................................................... 43

lực đầu tư căn hộ ................................................................................................ 58
4.5

Phân tích hồi quy tuyến tính ........................................................................60

4.5.1 Phân tích tương quan Pearson.................................................................... 61
4.5.2 Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính bội ................ 62
4.5.3 Kiểm định các giả thuyết ........................................................................... 62
4.5.4 Dò tìm phạm vi các giả định cần thiết ....................................................... 64
4.5.5 Phương trình hồi quy ................................................................................. 66
4.6

Kiểm định giá trị trung bình ........................................................................66

4.6.1 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm giới tính
.................................................................................................................... 66


4.6.2 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm độ tuổi
.................................................................................................................... 67
4.6.3 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm tình
trạng hôn nhân. ................................................................................................... 68
4.6.4 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm trình độ
học vấn................................................................................................................ 68
4.6.5 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm nghề
nghiệp. ................................................................................................................ 71
4.6.6 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm thu
nhập. ................................................................................................................... 72
4.7


PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT ĐỊNH LƯỢNG SƠ BỘ
PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ
PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ THỐNG KÊ TRUNG BÌNH
PHỤ LỤC 6: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO
PHỤ LỤC 7: KẾT QUẢ EFA ĐỐI VỚI CÁC THANG ĐO NGHIÊN CỨU
PHỤ LỤC 8: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
PHỤ LỤC 9: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TRUNG BÌNH


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Cụm từ
viết tắt

Nghĩa Tiếng Anh

Nghĩa Tiếng Việt

BĐS

Real Estate

Bất động sản

EFA

Exploratory Factor Analysis

Phân tích nhân tố khám phá

KMO


TRA

Theory of Reasoned Action

Mô hình thuyết hành động hợp lý

TVE

Total Variance Explained

Tổng phương sai trích

VIF

Varicance Inflation Factor

Độ phóng đại phương sai

Tp. HCM

Hệ số kiểm định độ phù hợp mô hình
trong EFA


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Thang đo gốc của các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư ................ 33
Bảng 3.2: Thang đo vị trí sau khi điều chỉnh ........................................................... 36
Bảng 3.3: Thang đo môi trường xung quanh sau khi điều chỉnh ............................. 37
Bảng 3.4: Thang đo cấu trúc sau khi điều chỉnh ...................................................... 37

Bảng 4.27: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm trình độ học vấn .. 69
Bảng 4.28: Kiểm định Welch giữa các nhóm trình độ học vấn ............................... 69
Bảng 4.29: Kết quả phân tích sâu Post Hoc của nhóm trình độ học vấn ................. 70
Bảng 4.30: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm nghề nghiệp ........ 71
Bảng 4.31: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm nghề nghiệp ................................. 71
Bảng 4.32: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm thu nhập .............. 72
Bảng 4.33: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm thu nhập ....................................... 72
Bảng 4.34: Kết quả phân tích sâu Post Hoc của nhóm thu nhập ............................. 74


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action) ... .9
Hình 2.2: Mô hình thuyết hành vi dự định TRB (Theory of Planned Behavior) ..... 10
Hình 2.3: Mô hình hành vi tiêu dùng ....................................................................... 12
Hình 2.4: Quy trình ra quyết định mua hàng ........................................................... 13
Hình 2.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ trong khảo sát ở Amman,
Jordan ...................................................................................................................... 16
Hình 2.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người dân Jordan tại
thành phố Irrbid ........................................................................................................ 17
Hình 2.7: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà lần đầu của người có thu
nhập trung bình tại Selangor, Malaysia ................................................................... 18
Hình 2.8: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của các nhà đầu tư vào thị trường
bất động sản nhà ở tại Malaysia ............................................................................... 19
Hình 2.9: Mô hình nghiên cứu đề xuất .................................................................... 27
Hình 3.1: Quy trình các bước nghiên cứu ................................................................ 31
Hình 4.1: Biểu đồ Scatter ......................................................................................... 64
Hình 4.2: Biểu đồ Histogram ................................................................................... 65
Hình 4.3: Biểu đồ sự khác biệt về trình độ học vấn ................................................. 70
Hình 4.4: Biểu đồ sự khác biệt về thu nhập ............................................................. 73


particular and the business in general. Therefore, the implementation of the topic
“Researching factors affecting the motivation of investing apartments of customers
in Ho Chi Minh City” is very necessary for businesses. The study also helps new
investors entering the market have more reference information before making their
investment choices.
The objective of the study is to determine the factors that influence the motivation
of investing apartments of customers and the extent to which they are influenced, and
to imply governance implications for business businesses real estate.
The study was conducted through two methods: Exploratory factor analysis,
Multiples linear regression model, Independent samples T- test and ANOVA.
The results showed that all four factors: location, surrounding environment,
structure and finance which affected the motivation of investing apartments of
customers in HCM city. Of all the fators, the location was the most affecting factor.
And it gave the result: the higher customers had their education and income, the
higher motivation of investing apartments.
Finally, based on the research results, the author offered some limitations of the
research and recommendations for investors and real estate businesses to stay on top
of its factors and influence level on the motivation of investing apartments of
customers, which help them develop business strategies effectively.


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do hình thành đề tài
Đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế thế giới
nói chung và Việt Nam nói riêng. Theo Goetzmann (1993), đầu tư sở hữu nhà ở được
xem là một trong những kênh đầu tư phổ biến nhất. “Bất động sản là tài sản được đầu
tư rộng rãi nhất trong danh mục đầu tư không thay đổi điển hình của Mỹ. Khảo sát
của Cục dự trữ Liên Bang về vấn đề tài chính tiêu dùng cho thấy gần 66% tài sản

Irrbid” của tác giả Khrais (2016) hay nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến động
lực đầu tư của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở tại Malaysia” của
Sean và Hong (2014). Tuy có nhiều nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến động
lực đầu tư căn hộ của khách hàng nhưng việc áp dụng các mô hình lý thuyết này vào
hoàn cảnh thị trường Việt Nam có thể không phù hợp do mỗi quốc gia có một đặc thù
riêng về kinh tế, văn hóa, xã hội và các công cụ, chính sách hỗ trợ riêng cho bất động
sản.
Số lượng các nghiên cứu về động lực đầu tư bất động sản của khách hàng tại thị
trường bất động sản Việt Nam nhìn chung khá nhiều. Một số nghiên cứu có thể kể
đến như nghiên cứu “Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ chung
cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh” của tác giả Nguyễn Quang
Thu (2013), nghiên cứu “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà
Nội” của tác giả Nguyễn Thị Hải Yến (2015). Có thể thấy các nghiên cứu được thực
hiện trong các bối cảnh khác nhau và khá ít nghiên cứu về động lực đầu tư căn hộ của
khách hàng được thực hiện tại Tp. HCM.
Chính vì những vấn đề trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các
yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ
Chí Minh” cho hoạt động nghiên cứu.
Việc thực hiện đề tài sẽ giúp cung cấp những hiểu biết hiếm hoi để hiểu những
yếu tố nào đứng sau động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thị trường bất động
sản Việt Nam, cụ thể là tại khu vực Tp. HCM. Việc ra quyết định mua bất động sản


3

nói chung và căn hộ nói riêng sẽ được hoàn thành khi khách hàng có sự hiểu biết
nhiều hơn và kiến thức tốt hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
✓ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại
Tp. HCM.

hàng để thu thập dữ liệu phân tích từ bảng câu hỏi được thiết kế trước. Dữ liệu được
xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS 20. Thang đo được kiểm định sơ bộ bằng
phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân
tích hồi quy tuyến tính bội để làm rõ các mối quan hệ nêu ra trong giả thuyết nghiên
cứu. Kiểm định khác biệt trung bình qua mô hình T-test và ANOVA.
Trình bày kết quả nghiên cứu đã được phân tích từ dữ liệu SPSS, tiến hành viết
báo cáo về quá trình thực hiện đề tài và đưa ra hàm ý quản trị, những mặt còn hạn chế
của đề tài.
1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu
Việc hoàn thành đề tài nghiên cứu sẽ đem lại một số ý nghĩa về lý thuyết cũng
như thực tiễn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
✓ Đóng góp về mặt lý thuyết
Thứ nhất, nghiên cứu giúp hệ thống hóa lý thuyết liên quan đến quyết định đầu
tư của khách hàng, hiểu rõ khái niệm về căn hộ và các đối tượng khách hàng tham
gia vào thị trường bất động sản.
Thứ hai, phát triển và hiệu chỉnh các thang đo ảnh hưởng đến động lực đầu tư
căn hộ của khách hàng tại thị trường bất động sản Việt Nam.
✓ Đóng góp về mặt thực tiễn
Kết quả nghiên cứu mang lại một số ý nghĩa về mặt thực tiễn:
Thứ nhất, dựa vào kết quả nghiên cứu, doanh nghiệp nắm bắt được các yếu tố và
mức độ ảnh hưởng của chúng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng, sau đó tập
trung vào các yếu tố quan trọng để hoạch định, thiết kế và đưa ra chiến lược triển khai
kinh doanh hiệu quả để thu hút sự quan tâm và quyết định xuống tiền mua của khách
hàng.


5

Thứ hai, kết quả của nghiên cứu sẽ giúp các nhà đầu tư mới tham gia vào thị
trường có nền tảng, hiểu biết hơn từ kinh nghiệm của các khách hàng đi trước để sử

được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay cho từ “apartment”. Khái
niệm “chung cư” (Condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại
sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên trong tiếng Latin, “con” có nghĩa là “của
chung” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức
“quyền sở hữu” chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium
được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn
viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ được tạo ra đồng
thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ
chung cư “condominium”, họ có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức
tường, sàn và trần căn hộ của mình và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ
(Undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (Common areas) thuộc khuôn
viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium dùng để chỉ
dự án chung cư (Project); còn từ “Apartment” hay “Unit” dùng để chỉ các căn hộ


7

chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao
tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Encyclopedia
Britanica, 2006).
Tại Việt Nam, mục 1,15,16 điều 3 của Luật nhà ở, 2014 quy định:
“Nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.
“Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn
hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác
trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ
thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc
sở hữu riêng”.
“Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của

cửa hàng và nhà bán lẻ cụ thể ảnh hưởng lẫn nhau. “Quá trình lựa chọn một sản phẩm
cụ thể liên quan đến đặc điểm của người tiêu dùng và đặc điểm mua hàng với đặc
điểm của nhà bán lẻ. Các cá nhân có thể thích ứng các tiêu chí khác nhau để đánh giá
sản phẩm nào có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của họ dựa trên loại hình mua hàng và
cách thức người tiêu dùng dự kiến mỗi loại sẽ thực hiện theo các tiêu chí khác nhau”,
(Blackwell and Souza, 2006).
“Các yếu tố cá nhân, tâm lý, văn hóa và xã hội đều có tác động mạnh mẽ lên việc
mua hàng của khách hàng. Việc đưa ra quyết định mua hàng của khách hàng là một
quá trình bao gồm năm bước: nhận thức nhu cầu, tìm kiếm sản phẩm và các thông tin
liên quan, đánh giá và lựa chọn các sản phẩm khác nhau, động lực đầu tư hàng và
đánh giá sản phẩm sau khi mua hàng”, (Kotler et al., 2011).
Nghiên cứu của Quester, Pettigrew và Hawkins (2011) cho rằng: “Quyết định
mua hàng được định nghĩa là xảy ra khi người mua đã trả tiền cho một sản phẩm hoặc
đã thực hiện một số cam kết về tài chính để mua một số lượng nhất định trong một
khoảng thời gian nhất định”.
“Quyết định mua bất động sản nhà ở có thể được giải thích là việc người mua sau
khi xác định mục đích mua bất động sản nhà ở đã đo lường các yếu tố liên quan và


9

đưa ra quyết định mua nhà”, (Thaker and Sakaran, 2016). Ngoài ra, điều quan trọng
là phải có kiến thức tốt hơn về cách mọi người chọn một tài sản dân cư cho mình
(Ibem, Adeboye and Alagbe, 2015).
Quyết định đầu tư căn hộ là quyết định của cá nhân sau khi xem xét, đánh giá các
yếu tố đã bỏ ra một số tiền nhất định để lựa chọn mua loại bất động sản phù hợp với
nhu cầu đầu tư của mình.
2.2 Các mô hình lý thuyết
2.2.1 Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action)
Thuyết hành động hợp lý (TRA) được xây dựng từ năm 1967 và được hiệu chỉnh

10

2.2.2 Mô hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of planned behavior)
TPB của Ajzen được phát triển từ lý thuyết hành động hợp lý, giả định rằng một
hành vi có thể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu hướng hành vi để thực hiện
hành vi đó. Các xu hướng hành vi được giả sử bao gồm các nhân tố động cơ mà ảnh
hưởng đến hành vi và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng
để thực hiện hành vi đó. Ajzen đã thêm biến “nhận thức kiểm soát hành vi” vào mô
hình TPB. Nội dung của thuyết TPB cho biết “Ý định hành vi có thể xem như một sự
sẵn sàng khi chúng ta thực hiện những hành vi nhất định. Cả ba biến thái độ, quy
chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi đều ảnh hưởng đến ý định hành vi”
(Ajzen, 1991).
Thái độ đối với hành vi: là toàn bộ nhận thức có thể dẫn đến hành vi, là mức độ
mà biểu hiện của hành vi đó được chính cá nhân đánh giá là tích cực hoặc tiêu cực.
Quy chuẩn chủ quan: là toàn bộ những niềm tin được chuẩn hóa liên quan đến
mong đợi về những ám chỉ quan trọng. Quy chuẩn chủ quan cũng có thể được xem
như các tác động của xã hội đối với hành vi đó, là sức ép xã hội về mặt nhận thức để
tiến hành hoặc không tiến hành hành vi đó.
Nhận thức kiểm soát hành vi: là toàn bộ niềm tin về sự kiểm soát, ví dụ như
những niềm tin về sự hiện diện của các yếu tố xúc tiến hoặc cản trở việc thực hiện
hành vi.

Thái độ

Chuẩn chủ quan

Ý định hành vi

Hành vi


liên quan đến tất cả các hoạt động của người tiêu dùng và những trải nghiệm sau khi
mua. Những hoạt động này bao gồm các hành động sau mua, sự hài lòng sau khi mua,
sử dụng sau khi mua và xử lý các sản phẩm hoặc dịch vụ”, (Kotler and Keller, 2009).