BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ THẢO TRINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỘNG
LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành Phố Hồ Chí Minh – Năm 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ THẢO TRINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỘNG
LỰC ĐẦU TƯ CĂN HỘ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
(Hướng nghiên cứu)
Mã ngành: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. BẢO TRUNG

TÓM TẮT
ABSTRACT
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU........................................................... 1
1.1

Lý do hình thành đề tài................................................................................. 1

1.2

Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................... 3

1.3

Câu hỏi nghiên cứu...................................................................................... 3

1.4

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 3

1.5

Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 3

1.6

Ý nghĩa của nghiên cứu................................................................................ 4

1.7

Cấu trúc nghiên cứu..................................................................................... 5

Các giả thuyết đưa ra và mô hình nghiên cứu đề xuất................................ 19

2.4.1 Các khái niệm nghiên cứu........................................................................ 20
2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu........................................................................ 22
2.4.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất..................................................................... 27
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................................................... 29
3.1

Quy trình nghiên cứu................................................................................. 29

3.2

Nghiên cứu sơ bộ....................................................................................... 31

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 31
3.2.2 Thang đo.................................................................................................. 32
3.2.3 Kết quả nghiên cứu sơ bộ......................................................................... 35
3.3

Mẫu............................................................................................................ 39

3.3.1 Đối tượng khảo sát................................................................................... 39
3.3.2 Kích thước mẫu........................................................................................ 39
3.4

Phương pháp xử lý số liệu.......................................................................... 40

3.4.1 Tóm tắt các bước xử lý số liệu................................................................. 40
3.4.2 Kiểm định sơ bộ độ tin cậy của thang đo................................................. 41
3.4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA............................................................. 42

4.4.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA với thang đo các nhân tố của biến động
lực đầu tư căn hộ............................................................................................... 58
4.5

Phân tích hồi quy tuyến tính....................................................................... 60

4.5.1 Phân tích tương quan Pearson.................................................................. 61
4.5.2 Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính bội................62
4.5.3 Kiểm định các giả thuyết......................................................................... 62
4.5.4 Dò tìm phạm vi các giả định cần thiết...................................................... 64
4.5.5 Phương trình hồi quy............................................................................... 66
4.6

Kiểm định giá trị trung bình....................................................................... 66

4.6.1 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm giới tính
66


4.6.2 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm độ tuổi
67
4.6.3 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm tình
trạng hôn nhân.................................................................................................. 68
4.6.4 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm trình độ
học vấn.............................................................................................................. 68
4.6.5 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm nghề
nghiệp............................................................................................................... 71
4.6.6 Kiểm định sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ giữa các nhóm thu
nhập.................................................................................................................. 72
4.7

PHỤ LỤC 2: NỘI DUNG THẢO LUẬN NHÓM
PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT ĐỊNH LƯỢNG SƠ BỘ
PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ
PHỤ LỤC 5: KẾT QUẢ THỐNG KÊ TRUNG BÌNH
PHỤ LỤC 6: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH ĐỘ TIN CẬY THANG ĐO
PHỤ LỤC 7: KẾT QUẢ EFA ĐỐI VỚI CÁC THANG ĐO NGHIÊN CỨU
PHỤ LỤC 8: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY
PHỤ LỤC 9: KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH GIÁ TRỊ TRUNG BÌNH


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Cụm từ
viết tắt

Nghĩa Tiếng Anh

Nghĩa Tiếng Việt

BĐS

Real Estate

Bất động sản

EFA

Exploratory Factor Analysis

Phân tích nhân tố khám phá



Ho Chi Minh City

Thành phố Hồ Chí Minh

TRA

Theory of Reasoned Action

Mô hình thuyết hành động hợp lý

TVE

Total Variance Explained

Tổng phương sai trích

VIF

Varicance Inflation Factor

Độ phóng đại phương sai

Tp. HCM


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Thang đo gốc của các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư...................... 33
Bảng 3.2: Thang đo vị trí sau khi điều chỉnh........................................................................... 36
Bảng 3.3: Thang đo môi trường xung quanh sau khi điều chỉnh..................................... 37

Bảng 4.26: Kết quả kiểm định T – test biến tình trạng hôn nhân.................................... 68
Bảng 4.27: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm trình độ học vấn .. 69

Bảng 4.28: Kiểm định Welch giữa các nhóm trình độ học vấn........................................ 69
Bảng 4.29: Kết quả phân tích sâu Post Hoc của nhóm trình độ học vấn...................... 70
Bảng 4.30: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm nghề nghiệp............71
Bảng 4.31: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm nghề nghiệp............................................ 71
Bảng 4.32: Kết quả kiểm định thống kê Levene giữa các nhóm thu nhập...................72
Bảng 4.33: Kiểm định ANOVA giữa các nhóm thu nhập................................................... 72
Bảng 4.34: Kết quả phân tích sâu Post Hoc của nhóm thu nhập...................................... 74


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action)......9
Hình 2.2: Mô hình thuyết hành vi dự định TRB (Theory of Planned Behavior).......10
Hình 2.3: Mô hình hành vi tiêu dùng.......................................................................................... 12
Hình 2.4: Quy trình ra quyết định mua hàng........................................................................... 13
Hình 2.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ trong khảo sát ở Amman,
Jordan...................................................................................................................................................... 16
Hình 2.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người dân Jordan tại
thành phố Irrbid.................................................................................................................................. 17
Hình 2.7: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà lần đầu của người có thu
nhập trung bình tại Selangor, Malaysia..................................................................................... 18
Hình 2.8: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của các nhà đầu tư vào thị trường

bất động sản nhà ở tại Malaysia.................................................................................................... 19
Hình 2.9: Mô hình nghiên cứu đề xuất...................................................................................... 27
Hình 3.1: Quy trình các bước nghiên cứu................................................................................. 31
Hình 4.1: Biểu đồ Scatter................................................................................................................ 64
Hình 4.2: Biểu đồ Histogram......................................................................................................... 65

Investment customers are the number of customers that often appear in the early
stages when the project is launched and sold on the market. They are considered as
important factor determining the success or failure of the product consumption in
particular and the business in general. Therefore, the implementation of the topic
“Researching factors affecting the motivation of investing apartments of customers
in Ho Chi Minh City” is very necessary for businesses. The study also helps new
investors entering the market have more reference information before making their
investment choices.
The objective of the study is to determine the factors that influence the motivation
of investing apartments of customers and the extent to which they are influenced, and
to imply governance implications for business businesses real estate.

The study was conducted through two methods: Exploratory factor analysis,
Multiples linear regression model, Independent samples T- test and ANOVA.
The results showed that all four factors: location, surrounding environment,
structure and finance which affected the motivation of investing apartments of
customers in HCM city. Of all the fators, the location was the most affecting factor.
And it gave the result: the higher customers had their education and income, the
higher motivation of investing apartments.
Finally, based on the research results, the author offered some limitations of the
research and recommendations for investors and real estate businesses to stay on top
of its factors and influence level on the motivation of investing apartments of
customers, which help them develop business strategies effectively.


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do hình thành đề tài
Đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư quan trọng của nền kinh tế thế giới

là khoản đầu tư rủi ro thấp với thu nhập thụ động từ khiêm tốn đến cao.
Nhìn chung trên thế giới có nhiều nghiên cứu về động lực đầu tư căn hộ của
khách hàng như nghiên cứu “Các thuộc tính ảnh hưởng đến quyết định người mua
nhà: Một nghiên cứu định lượng về thị trường nhà ở Vũ Hán” của Zeng (2013),
nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của người dân Jordan tại
thành phố Irrbid” của tác giả Khrais (2016) hay nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng
đến động lực đầu tư của các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở tại
Malaysia” của Sean và Hong (2014). Tuy có nhiều nghiên cứu về các yếu tố ảnh
hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng nhưng việc áp dụng các mô hình
lý thuyết này vào hoàn cảnh thị trường Việt Nam có thể không phù hợp do mỗi quốc
gia có một đặc thù riêng về kinh tế, văn hóa, xã hội và các công cụ, chính sách hỗ
trợ riêng cho bất động sản.
Số lượng các nghiên cứu về động lực đầu tư bất động sản của khách hàng tại thị
trường bất động sản Việt Nam nhìn chung khá nhiều. Một số nghiên cứu có thể kể
đến như nghiên cứu “Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ chung
cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh” của tác giả Nguyễn Quang
Thu (2013), nghiên cứu “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà
Nội” của tác giả Nguyễn Thị Hải Yến (2015). Có thể thấy các nghiên cứu được thực
hiện trong các bối cảnh khác nhau và khá ít nghiên cứu về động lực đầu tư căn hộ
của khách hàng được thực hiện tại Tp. HCM.
Chính vì những vấn đề trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các
yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ
Chí Minh” cho hoạt động nghiên cứu.
Việc thực hiện đề tài sẽ giúp cung cấp những hiểu biết hiếm hoi để hiểu những
yếu tố nào đứng sau động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thị trường bất động
sản Việt Nam, cụ thể là tại khu vực Tp. HCM. Việc ra quyết định mua bất động sản


3



✓

Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của
khách hàng tại Tp. HCM.

✓

Đối tượng khảo sát: Các khách hàng cá nhân đã đầu tư từ hai căn hộ trở lên ở

những dự án khác nhau tại Tp. HCM trong khoảng thời gian từ tháng 3 năm 2016
đến tháng 3 năm 2019.
✓

Phạm vi nghiên cứu: Các dự án căn hộ đã triển khai trên địa bàn Tp. HCM.

1.5 Phương pháp nghiên cứu

✓

Phương pháp nghiên cứu định tính: Nghiên cứu định tính được sử dụng nhằm

mục đích tham khảo, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để đo lường các
khái niệm trong nghiên cứu. Tác giả nghiên cứu định tính bằng kỹ thuật thảo luận
nhóm với 10 khách hàng có nhiều kinh nghiệm đầu tư trong bất động sản nói chung
và căn hộ nói riêng để điều chỉnh cách đo lường, các khái niệm cho phù hợp với thực tế
tại thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và tại Tp. HCM nói riêng. Kết quả


4


Kết quả nghiên cứu mang lại một số ý nghĩa về mặt thực tiễn:
Thứ nhất, dựa vào kết quả nghiên cứu, doanh nghiệp nắm bắt được các yếu tố
và mức độ ảnh hưởng của chúng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng, sau đó
tập trung vào các yếu tố quan trọng để hoạch định, thiết kế và đưa ra chiến lược
triển khai kinh doanh hiệu quả để thu hút sự quan tâm và quyết định xuống tiền mua
của khách hàng.


5

Thứ hai, kết quả của nghiên cứu sẽ giúp các nhà đầu tư mới tham gia vào thị
trường có nền tảng, hiểu biết hơn từ kinh nghiệm của các khách hàng đi trước để sử
dụng nguồn tiền một cách hiệu quả.
Cuối cùng, các sàn môi giới và nhân viên kinh doanh sẽ nắm bắt được trọng tâm
những vấn đề mà khách hàng quan tâm khi đầu tư để có cách tư vấn phù hợp và
chốt cọc thành công.
1.7 Cấu trúc nghiên cứu
Nghiên cứu gồm 5 chương
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị


6

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Nội dung của chương 1 tác giả đã trình bày tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

7

chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp
cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ
(Encyclopedia Britanica, 2006).
Tại Việt Nam, mục 1,15,16 điều 3 của Luật nhà ở, 2014 quy định:
“Nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu
chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.
“Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn
hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác
trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ
thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc
sở hữu riêng”.
“Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại
của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều
này; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước,
gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa
và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ thống hạ tầng kỹ
thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”.
2.1.2 Khái niệm về các đối tượng khách hàng
Bất động sản là một loại sản phẩm có giá thành cao, liên quan mật thiết tới cuộc
sống và vấn đề tài chính nên khách hàng luôn phải cân nhắc kỹ trước khi mua.
Khách hàng chính là yếu tố cốt lõi quan trọng đối với sự thành công của một dự án,
là những người trực tiếp đem lại nguồn thu cho doanh nghiệp. Căn cứ theo nhu cầu,
khách hàng tham gia thị trường bất động sản được chia làm 3 nhóm (Chin, 2013):


chí khác nhau”, (Blackwell and Souza, 2006).
“Các yếu tố cá nhân, tâm lý, văn hóa và xã hội đều có tác động mạnh mẽ lên
việc mua hàng của khách hàng. Việc đưa ra quyết định mua hàng của khách hàng là
một quá trình bao gồm năm bước: nhận thức nhu cầu, tìm kiếm sản phẩm và các
thông tin liên quan, đánh giá và lựa chọn các sản phẩm khác nhau, động lực đầu tư
hàng và đánh giá sản phẩm sau khi mua hàng”, (Kotler et al., 2011).
Nghiên cứu của Quester, Pettigrew và Hawkins (2011) cho rằng: “Quyết định
mua hàng được định nghĩa là xảy ra khi người mua đã trả tiền cho một sản phẩm
hoặc đã thực hiện một số cam kết về tài chính để mua một số lượng nhất định trong
một khoảng thời gian nhất định”.
“Quyết định mua bất động sản nhà ở có thể được giải thích là việc người mua sau
khi xác định mục đích mua bất động sản nhà ở đã đo lường các yếu tố liên quan và


9

đưa ra quyết định mua nhà”, (Thaker and Sakaran, 2016). Ngoài ra, điều quan trọng
là phải có kiến thức tốt hơn về cách mọi người chọn một tài sản dân cư cho mình
(Ibem, Adeboye and Alagbe, 2015).
Quyết định đầu tư căn hộ là quyết định của cá nhân sau khi xem xét, đánh giá
các yếu tố đã bỏ ra một số tiền nhất định để lựa chọn mua loại bất động sản phù hợp
với nhu cầu đầu tư của mình.
2.2 Các mô hình lý thuyết
2.2.1 Mô hình thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of reasoned action)
Thuyết hành động hợp lý (TRA) được xây dựng từ năm 1967 và được hiệu
chỉnh mở rộng theo thời gian từ đầu những năm 70 bởi Ajzen và Fishbein năm
1980. Mô hình này cho thấy xu hướng tiêu dùng là yếu tố dự đoán tốt nhất về hành
vi tiêu dùng. Có hai yếu tố ảnh hưởng đến ý định hành vi cần phải xem xét là thái
độ và chuẩn chủ quan của khách hàng. Trong mô hình thuyết hành động hợp lý, thái
độ được đo lường bằng nhận thức về các thuộc tính của sản phẩm. Các thuộc tính

hưởng đến hành vi và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng
để thực hiện hành vi đó. Ajzen đã thêm biến “nhận thức kiểm soát hành vi” vào mô
hình TPB. Nội dung của thuyết TPB cho biết “Ý định hành vi có thể xem như một
sự sẵn sàng khi chúng ta thực hiện những hành vi nhất định. Cả ba biến thái độ, quy
chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi đều ảnh hưởng đến ý định hành vi”
(Ajzen, 1991).
Thái độ đối với hành vi: là toàn bộ nhận thức có thể dẫn đến hành vi, là mức độ
mà biểu hiện của hành vi đó được chính cá nhân đánh giá là tích cực hoặc tiêu cực.

Quy chuẩn chủ quan: là toàn bộ những niềm tin được chuẩn hóa liên quan đến
mong đợi về những ám chỉ quan trọng. Quy chuẩn chủ quan cũng có thể được xem
như các tác động của xã hội đối với hành vi đó, là sức ép xã hội về mặt nhận thức để
tiến hành hoặc không tiến hành hành vi đó.
Nhận thức kiểm soát hành vi: là toàn bộ niềm tin về sự kiểm soát, ví dụ như
những niềm tin về sự hiện diện của các yếu tố xúc tiến hoặc cản trở việc thực hiện
hành vi.
Thái độ

Chuẩn chủ quan

Ý định hành vi

Hành vi

Nhận thức kiểm
soát hành vi
Hình 2.2: Mô hình thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior)


11