ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ THI HOÀNG MAI

ĐÁNH GIÁ NGUỒN LỰC THU ĐƯỢC
TỪ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG GIAI ĐOẠN
2016 - 2018 TRÊN ĐIA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HỒ THI HOÀNG MAI

ĐÁNH GIÁ NGUỒN LỰC THU ĐƯỢC
TỪ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TRONG GIAI ĐOẠN
2016 - 2018 TRÊN ĐIA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THI LAN


thực hiện
đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng đào
tạo, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường ĐH Nông Lâm Thái Nguyên đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận
văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND
huyện Bình Chánh, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh,Văn
phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Bình Chánh, Chi cục thuế huyện Bình
Chánh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi
hoàn thành luận văn./.
Thái Nguyên,ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Hô Thi Hoàng Mai


3

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1

ở

nước

ta

hiện

nay

................................................................................... 20
1.5. Nhận xét chung về các vấn đề liên quan đến đề tài ......................... 22


4

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU
..............................................................................................24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 24
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................. 24
2.3.1. Phương pháp nghiên cứu cụ thể.................................................... 24
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu............................................................. 26
2.3.3. Phương pháp phân tích.................................................................. 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................ 27
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ................................... 27

3.4.4. Đánh giá năng lực cán bộ và mức độ đồng thuận khi thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai
............................................................................. 68
3.4.5. Một số hạn chế còn tồn tại ............................................................ 69
3.5. Một số giải pháp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai ........ 70
3.5.1. Giải pháp về quản lý đất đai.......................................................... 70
3.5.2. Giải pháp về chính sách, pháp luật ............................................... 70
3.5.3. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHI .............................................................. 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 76
PHỤ LỤC ............................................................................................... 78


7

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

HTX


QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SHTD

Sở hữu toàn dân

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TP

Thành Phố

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TTĐ

Tiền thuê đất

UBND



Kết quả thu tiền thuê đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 2018 .............................................................................................................50

Bảng 3.7.

Kết quả thu thuế sử dụng đất tại huyện Bình Chánhgiai đoạn 2016
- 2018.......................................................................................... 53

Bảng 3.8.

Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyềnsử
dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018.............. 55

Bảng 3.9.

Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại huyện
Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018............................................. 60

Bảng 3.10.

Kết quả thu ngân sách từ đất đai tại huyện Bình Chánh giai đoạn
2011 - 2015................................................................................. 62

Bảng 3.11.

Đánh giá của người dân về thủ tục hành chính khi thực hiện giao
dịch tài chính về đất đai.............................................................. 64

Bảng 3.12.


nghĩa (XHCN), đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của
đất nước. Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không
những thể hiện qua sự quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu
sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính
quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Nhà
nước đã ban hành nhiều chính sách về đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai, điển hình như Luật Đất đai năm 2003 và các Luật sửa đổi
bổ sung năm 2009,
2013 cùng hệ thống các văn bản dưới Luật. Những chính sách đó đã góp phần
tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước ta hơn một thập kỷ qua.
Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm gần đây,
với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật 2003 đã bộc
lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích
kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; việc
quản lý, sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3




4

2.1. Mục tiêu
Đánh giá được thực trạng nguồn lực tài chính từ đất đai của huyện Bình
Chánh; từ đó đề xuất những giải pháp để việc khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai có hiệu quả hơn.
2.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã bổ sung luận cứ khoa học cho việc
tăng
ngân sách nhà nước từ nguồn thu đất đai.
* Ý nghĩa thực tiễn
Xác định các ảnh hưởng chính do thu ngân sách từ đất đai đến ngân
sách chung của huyện, giúp cho các nhà khoa học, nhà quản lý và người sử
dụng đất lựa chọn các giải pháp nhằm giảm thiểu những phức tạp khi phải
thực hiện các nguồn thu ngân sách nhà nước về đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đánh giá nguồn lực thu được từ tài chính đất đai

6

* Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được
hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các
mối quan hệ kinh tế - xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi
tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các
chủ thể trong xã hội.
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là
sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật.
Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc
hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thông qua
các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các
quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng
cất trữ hay phương tiện thanh toán. Nguồn lực tài chính là sự vận động của tiền
tệ.
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền
tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn
lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ
nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội
nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó.
Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể
trong xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân
phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa.
Tuy nhiên, biểu hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các
nguồn lực là trong nền kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT.
Vì KTTT mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành hàng hóa và biến các
hàng hóa đó trở thành những biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng không
phải do lao động làm ra.
Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình

phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ
thể về đất đai.
Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích
kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất
như Mác đã phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô,
nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó
phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính
lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan
hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi
chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu
đặc trưng của xã hội đó.
Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do
dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ
hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định
cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai,
trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực
tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là
một bộ phận trong xã hội.
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài
chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta.
Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ
tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó.

Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ
thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ
sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.
Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa
tô. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện
trong cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn
thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó
các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên
trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện
lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là
giá trị. Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái
của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận
động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán
của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong
đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải
do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu
đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là môi trường
để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội.
1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai, trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô. Từ mức địa tô,
người ta có thể xác định được giá cả ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất
các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính
phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN



Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là
đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở
nước ta: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân".

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên
phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại
diễn ra một cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến
lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: "... phát huy cao
độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập
kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững...". Nguồn nội
lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài
nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển
trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong
đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là
"quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc
vàng". Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng
phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước.

Lênin đã xây dựng học thuyết "về vô sản quốc hữu hóa đất đai". Người viết:
"Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền
sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy
định các luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" .
Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản
thực hiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc
thực hiện lợi ích từ đất bởi số ít thành của toàn thể nhân dân lao động. Từ đó
mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở
hữu đất đai một cách hiệu quả.
Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các
hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện
nay. Các hình thức đó bao gồm:
* Thu từ giao quyền sử dụng đất
- Thu từ giao đất
- Thu từ cho thuê đất
* Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất
* Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất
- Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền
vững cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN