ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGÔ QUANG VINH

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH 2016-2018"

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

NGÔ QUANG VINH

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH 2016-2018"
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh


Phòng Quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn !
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Ngô Quang Vinh


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. 1
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ iv
DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................. vi
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................1
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài.................................................................................2
2.1.
Mục
đích
của
...............................................................................................2

đề

tài



4

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................19


5

2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu........................................................................19
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................................19
2.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................19
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu............................................................................20
2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh ........................................................................22
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm vi tính .....................................22
2.4.4. Phương pháp đánh giá nhanh............................................................................22
2.4.5. Phương pháp tổng hợp và trình bày kết quả .....................................................22
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 23
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hạ Long ........................23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.............................................................................................23
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...............................................................33
3.2. Đánh giá thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh........................................................................43
3.2.1. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai ...............................................43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 .....................................................................48
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long............................................................................................................51
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hạ Long ..................................................67
3.3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ....................................................................67

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

4.

CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

5.

CP

: Chính phủ

6.

CP

: Cổ phần

7.

GCN

: Giấy chứng nhận

8.

GCNQSDĐ


: Nghị định

14.

QCVN

: Quy chuẩn Việt Nam

15.

QĐ

: Quyết định

16.

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

17.

QL

: Quốc lộ

18.

QLĐĐ


: Thông tư

24.

TTg

: Thủ tướng

25.

UBND

: Ủy ban nhân dân

26.

USD

: Đô la Mỹ

27.

v/v

: về việc

28.

VPĐKQSDĐ



Bảng 3.5:

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử
dụng đất năm 2016 ................................................................................ 53

Bảng 3.6:

Diện tích đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính ..... 54

Bảng 3.7:

Mục đích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được điều tra................ 55

Bảng 3.8:

Tình hình giao đất sử dụng đất và cho thuê đất .................................... 56

Bảng 3.9:

Tình hình ảnh hưởng môi trường của các TCKT sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hạ Long ................................................................... 57

Bảng 3.10:
58

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được điều tra......

Bảng 3.11:


Quảng Ninh là một tỉnh biên giới có nền kinh tế phát triển năng động đa
ngành nghề, nằm trong tam giác phát triển khu vực phía Bắc (Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh). Quảng Ninh chủ trương thực hiện phát triển nền kinh tế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, kết nối sự phát triển kinh tế của
tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và toàn vùng Bắc
Bộ, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước.
Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hướng công
nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu được nhiều thành quả to lớn. Với thế mạnh của
tỉnh là vùng nguyên liệu than tốt nhất Đông Nam Á, có các cửa khẩu thông
thương với Trung Quốc, di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long đã được
UNESCO công nhận...Quảng Ninh có tiềm năng phát triển kinh tế với tốc độ
cao ở tất cả các ngành nghề, đặc biệt là công nghiệp, dịch vụ.
Thành phố Hạ Long là một trong các trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị
của tỉnh Quảng Ninh. Tại đây có nhiều cảng lớn, nhỏ là cửa ngõ thông thương
chiến lược của Vùng có một nền tảng kinh tế vững chắc trong sự phát triển của
tỉnh Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long nằm trong dải hành lang ven biển của
Vịnh Bắc Bộ, là một cực quan trọng trong tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải
Phòng - Quảng Ninh, với lợi thế về phát triển cảng nước sâu, du lịch, kinh tế
biển, khoáng sản, hệ thống giao thông thuận lợi. Hạ Long có nhiều ưu thế để
có thế phát triển trong tương lai. Do vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực
trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 2016-2018" được đặt ra với mong muốn đưa ra
những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là
một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền
kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng,
làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất
kinh doanh.
Trong nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là nguồn lực hàng
đầu của ngành nông nghiệp. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cho lao động
mà còn là nguồn thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con người vào cây
trồng đều được dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử dụng trong
nông nghiệp được gọi là ruộng đất.
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế
hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa
hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng
rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của
con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy
hoạch, xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ
nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




- Nhà nước công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng ổn định là việc
Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho người đó.
- Nhận chuyển QSDĐ là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người
khác chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng
QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới.
- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tổ
chức như sau:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã
hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế
- xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập, và tổ chức khác theo quy định của pháp
luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận QSDĐ; tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được
Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014.
- Thông tư số 55/2013/TT-BTNMT ngày 30/12/2013 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 của Bộ Tài nguyên
và môi trường ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách
nhà nước phục vụ công tác định giá đất.
- Báo cáo số 21/BC-BTNMT ngày 27/4/2015 của Bộ Tài nguyên và môi
trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình và kết quả xây dựng bảng
giá đất năm 2015 của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy
định về hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy
định về hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Tờ trình số 185/TTr-TNMT-QHKH ngày 31/3/2016 của Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh Quảng Ninh v/v Báo cáo HĐND Tỉnh thông qua danh mục

lợi ích riêng của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Bộ Luật Đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào
loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt
động của toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đât gắn
liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư
nhân. Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua
bán đất đai, việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn
đề bồi thường, QHSDĐ, thu hồi đất, đăng ký QSDĐ và hệ thống đăng ký….
1.3.1.2. Nước Trung Quốc
Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa đang thi hành chế độ công hữu xã
hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể
của quần chúng lao động. Mọi đơn vị. cá nhân không được xâm chiếm, mua
bán hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai. Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có
thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể và
thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1.3.1.3. Nước Pháp
Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hòa Pháp được xây dựng trên một
số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử
dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai.
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh
hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp
còn khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam
hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực
dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá

được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày
01/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất năm 2014.
* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê
* Sử dụng vào mục đích khác
* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm
* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức
Từ các số liệu này nêu ra được các vấn đề bức xúc hiện nay về tình hình
quản lí, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam.
1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở một số thành
phố ở Việt Nam
1.3.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở thành phố Hà
Nội
Theo kết quả Kiểm kê quỹ đất năm 2014, Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày
01/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ, tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố
Hà Nội là 7.562,799 ha, diện tích đất cấp xã (phường) quản lý sử dụng là
485,653 ha chiếm 6,42 %, diện tích đất của tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng là
1.014,42 ha chiếm 13%, diện tích đất các cơ quan đơn vị nhà nước quản lý, sử
dụng là 704,546 ha chiếm 9,3%, diện tích đất các tổ chức khác quản lý, sử
dụng là 4,526 ha chiếm 0,06% diện tích tự nhiên của toàn thành phố.
1.3.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở thành phố
Hải Phòng
Theo kết quả Kiểm kê quỹ đất năm 2014, Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày
01/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ, tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Hải Phòng là 152.742,74 ha, diện tích đất cấp xã (phường) quản lý sử dụng là

Thực tế, trong những năm qua, Quảng Ninh đang ở giai đoạn đầu tư phát
triển, do đó đất đai được sử dụng nhiều hơn cho các mục đích sử dụng. Điều
này dẫn đến việc biến động không ngừng, kể cả việc chuyển đổi QSDĐ trong
nhân dân. Thị trường bất động sản có những thời điểm nóng lên khó kiểm soát
được, đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải được tăng cường để
đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Được sự lãnh đạo, chỉ đạo của Tỉnh uỷ, HĐND tỉnh, UBND tỉnh Quảng
Ninh, công tác quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường và đi vào nề nếp,
pháp luật đất đai đi vào cuộc sống, ý thức của người sử dụng đất từng bước

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




được nâng lên. Các nội dung cơ bản về quản lý nhà nước về đất đai được thực
hiện một cách đồng bộ và hiệu quả.
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2016, Tỉnh Quảng Ninh có tổng diện
tích đất tự nhiên là 617.772,79 ha. Trong đó:
- Nhóm đất nông nghiệp là 462.959,73 ha chiếm 74,94 % tổng diện tích
tự nhiên.
- Nhóm đất phi nông nghiệp là 83.066,82 ha chiếm 13,45 % tổng diện tích
tự nhiên.
- Nhóm đất chưa sử dụng là 71.754,87 ha chiếm 11,61 % tổng diện tích
tự nhiên.

thập thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh.
Kết quả thống kê đất đai năm 2015 tỉnh Quảng Ninh là cơ sở phục vụ cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như công tác lập quy hoạch,
KHSDĐ, phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng của địa phương trong
thời gian tới.
Năm 2011, tỉnh Quảng Ninh có 2.663 tổ chức sử dụng đúng mục đích
được giao, được thuê với diện tích 149.793,8 ha, chiếm 94,8%. Trường hợp tổ
chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc chuyển nhượng trái
pháp luật chiếm tỷ lệ 2,9%.
- Cơ quan nhà nước có 327 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là
11.280,9 ha, đạt 99,99% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích
đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ
quan nhà nước là rất ít (toàn tỉnh có 02 cơ quan nhà nước cho cho mượn với
diện tích 0,07 ha).
- Tổ chức chính trị có 28 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 19,68
ha, đạt 97,8% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức xã hội có 17 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 5,86 ha,
đạt 98,79% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức chính trị - xã hội có 17 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục
đích 2.128,5 ha, đạt 68,03% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp của tỉnh có 6 tổ chức, diện tích sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN