VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ THOA

ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI - 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ THOA

ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH....... 65
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quang Ninh ................................................................................................ 65
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....................................................................... 67
KẾT LUẬN .................................................................................................... 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài

GCNQSDĐ là chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Ưu điểm nổi bật nhất của
việc thực hiện chế định này trong nền kinh tế thị trường là góp phần xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai ngày càng đầy đủ; xác
lập và bảo hộ quyền tài sản về đất đai hợp pháp của người sử dụng; đồng thời
thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai
minh bạch, lành mạnh … Tuy nhiên, tổng kết tình hình thực thi chế định này của
Luật Đất đai năm 2003 cho thấy: “Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng
nhưng công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai cũng còn một số tồn tại,
hạn chế trong đó nổi lên là: i) Còn xảy ra tình trạng tranh chấp trong việc sử dụng
đất bãi bồi ven biển và mặt nước ven bờ biển ở một số địa phương mà không có cơ
sở giải quyết; ii) Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận lần đầu đến nay chưa hoàn thành, nhu cầu cấp giấy chứng nhận và đăng ký
biến động lớn còn rất lớn; iii) Hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc
cập nhật, chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy
định; nhiều nơi đã cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng chưa ổn
định, còn phải làm lại do việc dồn điền đổi thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc
do chưa có bản đồ địa chính nên phải cấp theo tự khai báo của người dân hoặc cấp
theo các loại bản đồ cũ có độ chính xác thấp; iv) Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính triển khai còn chậm và phân tán, thiếu đồng bộ, chưa được kết nối giữa các
cấp và các cơ quan có liên quan nên chưa được cập nhật đầy đủ, thường xuyên,
hiệu quả sử dụng chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị
trường bất động sản; v) Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ của các địa
phương thường hoàn thành chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai
cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch, kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội của các cấp, các ngành; chất lượng số liệu thống kê định kỳ hàng
năm của nhiều địa phương chưa cao do việc đo vẽ bản đồ địa chính chậm và việc
cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực hiện tốt”. Muốn đưa ra giải pháp góp phần
khắc phục những yếu kém này thì cần phải nghiên cứu, đánh giá các quy định về
đăng ký, cấp GCNQSDĐ một cách hệ thống, toàn diện tham chiếu với thực tiễn của

dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà
Nội; xi) Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v. Các

3


công trình trên đây đã phân tích hệ thống cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và cấp
GCNQSDĐ; đánh giá chế định pháp luật về đăng ký, cấp GCNQSDĐ và đưa ra giải
pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, một số nội dung của các công trình nêu trên đã lạc hậu
do chế định này được sửa đổi, bổ sung với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 và
các văn bản hướng dẫn thi hành. Hơn nữa, dường như còn ít các công trình nghiên
cứu, đánh giá pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn của
huyện Vân Đồn. Để khắc phục khiếm khuyết này, luận văn đi sâu tìm hiểu về đăng
ký và cấp GCNQSDĐ theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh trên cơ sở kế thừa và phát triển những kết quả
nghiên cứu, những phát hiện của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã
công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích cơ bản của luận văn là nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi hành
pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh. Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký và
cấp GCNQSDĐ; nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
cụ thể sau đây:
Một là, phân tích một số vấn đề lý luận về đăng ký và cấp GCNQSDĐ bao
gồm khái niệm, đặc điểm; ý nghĩa; yêu cầu của đăng ký, cấp GCNQSDĐ.

Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn
phạm vi nghiên cứu vào các vấn đề cụ thể sau đây:
i) Giới hạn về nội dung. Luận văn chủ yếu đi sâu phân tích nội dung các quy
định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
Pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng,
bởi lẽ mọi chủ thể sử dụng đất đều có nghĩa vụ đăng ký đất đai và có quyền được
cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của bản luận văn này, học viên giới
hạn phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký đất đai và

5


cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư sử dụng đất tham
chiếu từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
ii) Giới hạn về phạm vi. Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về
đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
iii) Giới hạn về thời gian. Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định về đăng ký
và cấp GCNQSDĐ từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất đai năm 2003) đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Phương pháp phân tích được sử dụng để giải mã các khái niệm, đặc điểm
của đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; khái niệm và đặc điểm của pháp luật về đăng
ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; cơ sở xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai và cấp
GCNQSDĐ v.v.
- Phương pháp đánh giá được sử dụng để đánh giá thực tiễn thi hành pháp
luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá
các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ …

làm công tác xây dựng chính sách, pháp luật đất đai; cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Vân Đồn
nói riêng mà còn phục cho công tác giảng dạy, nghiên cứu khoa học chuyên ngành
pháp luật đất đai trong các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận, danh mục tài
liệu tham khảo, phụ lục; luận văn gồm 3 chương với các nội dung cụ thể sau:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh;
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh.

7


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về đăng ký và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Lý luận về đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
i) Khái niệm về đăng ký
Trong đời sống hàng ngày, đăng ký là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến;
ví dụ: Đăng ký hộ khẩu, đăng ký nhập học, đăng ký đi du lịch v.v. Vậy đăng ký là
gì?.
Theo TS. Nguyễn Minh Tuấn: “Đăng ký có thể hiểu theo nghĩa thông
thường là việc ghi vào sổ những sự kiện, yêu cầu do người khác đưa ra, nhằm

quyền đăng ký đất đai là hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Hai là, đăng ký đất đai là hoạt động dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước. Điều
này có nghĩa là trong hoạt động đăng ký đất đai, cơ quan đăng ký đất đai phải tuân
thủ các quy định của pháp luật song cơ quan này có quyền ban hành văn bản hướng
dẫn về quy trình, thủ tục thực hiện việc đăng ký đất đai …
Ba là, đăng ký đất đai là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ
thuật nghiệp vụ. Có nghĩa là đăng ký đất đai phải tuân thủ các tiêu chí, tiêu chuẩn
kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành dưới hình thức văn bản quy
phạm pháp luật là quyết định, thông tư. Mặt khác, đăng ký đất đai phải do tổ chức,
cá nhân có đủ năng lực, trình độ chuyên môn thực hiện và tuân theo các biện pháp
nghiệp vụ, định mức kỹ thuật.
Bốn là, đăng ký đất đai không chỉ là một kênh cung cấp thông tin đầy đủ về
thửa đất để xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai phục vụ công tác
quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả của hoạt động đăng ký đất đai là căn cứ, cơ sở
rất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất - cơ sở pháp lý
quan trọng để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng
đất do pháp luật quy định.
Năm là, đăng ký đất đai là hoạt động đăng ký xác lập quyền của người sử
dụng đất. Có nghĩa là người sử dụng đất khi đăng ký các thông tin, số liệu về thửa

9


đất vào Sổ địa chính là cơ sở để cơ quan quản lý đất đai bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của họ thông qua việc cấp GCQSDĐ.
1.1.1.2. Mục đích và ý nghĩa của đăng ký đất đai
i) Mục đích của đăng ký đất đai
Một là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận hiện trạng của đất đai và xác lập

về biến động đất đai nói riêng; cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm chắc được
hiện trạng sử dụng đất và những biến động trong quá trình sử dụng đất. Trên cơ sở
đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra phương thức quản lý, xây dựng chế độ,
chính sách về đất đai phù hợp.
ii) Ý nghĩa của đăng ký đất đai
Thứ nhất, đối với việc quản lý nhà nước.
Đăng ký đất đai giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nắm bắt được các
thông tin về đất đai và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Bởi
lẽ, đăng ký đất đai giúp Nhà nước có được thông tin chính xác, trung thực về vị trí,
diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ pháp lý và chủ sử
dụng của từng thửa đất v.v làm cơ sở xây dựng dữ liệu thông tin ban đầu về đất đai.
Hơn nữa, thông qua đăng ký biến động trong quá trình sử dụng đất, Nhà nước nắm
được số lượng, diện tích đất nông nghiệp nói chung và đất trồng lúa nói riêng bị
chuyển sang sử dụng vào mục đích khác để trên cơ sở đó kịp thời ban hành các văn
bản quản lý chặt chẽ loại đất này đảm bảo an ninh lương thực quốc gia v.v. Mặt
khác, thông qua đăng ký đất đai, Nhà nước sẽ động viên nguồn thu từ đất đai vào
ngân sách nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng BĐS, lệ phí trước bạ về nhà đất v.v. Đồng thời, Nhà nước kiểm soát được
các giao dịch về QSDĐ hợp pháp và bất hợp pháp; từ đó có những biện pháp khống
chế, từng bước đẩy lùi tình trạng “mua bán” đất đai “ngầm” (không chính thức).
Thứ hai, đối với thị trường BĐS.
Đăng ký đất đai nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến BĐS nói chung
và đất đai nói riêng; trên cơ sở đó góp phần phát triển thị trường BĐS theo hướng
công khai minh bạch. Thông qua đăng ký đất đai, thông tin về BĐS nói chung và
đất đai nói riêng được cung cấp cho các chủ thể tham gia giao dịch nắm được tình
trạng pháp lý của đất đai hoặc BĐS để đưa ra quyết định có tham gia giao dịch hay
không. Hay nói cách khác, đăng ký đất đai là một trong những cách thức “đóng gói”
đất đai - BĐS hàng hóa trước khi phân phối ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của
khách hàng. Mặt khác, đăng ký đất đai nhằm đối kháng quyền với người thứ ba và


phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp
huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) kê khai tình trạng ban đầu của thửa
đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng

12


đất, nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý (gọi chung là các thông tin đất đai) v.v. Trên cơ
sở các thông tin do người sử dụng đất kê khai cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai
cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp nhận, đối chiếu,
thẩm tra và vào Sổ sách địa chính để theo dõi, quản lý.
Hai là, đăng ký đất đai điện tử online. Đây là hình thức đăng ký đất đai hiện
đại và mới được thực hiện ở nước ta. Theo hình thức này, người sử dụng đất thay vì
trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) đăng ký thì họ truy
cập vào trang Website của các cơ quan này để điền thông tin đất đai cần thiết vào
mẫu form đăng ký. Ưu điểm lớn nhất của hình thức đăng ký này là sự thuận lợi, tiện
dụng và tiết kiệm thời gian, công sức cho người sử dụng đất. Hình thức đăng ký đất
đai điện tử online góp phần vào việc xây dựng mô hình Chính phủ điện tử ở nước ta
và đang được khuyến khích, hỗ trợ thực hiện tại các địa phương. Theo Luật Đất đai
năm 2013, hình thức đăng ký đất đai điện tử và hình thức đăng ký đăng ký trên giấy
có giá trị pháp lý như nhau.
ii) Đăng ký đất đai theo nội dung
Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu. Theo Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký
đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Các trường hợp đăng
ký đất đai ban đầu được quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. Theo
pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai ban đầu được hiểu là trường hợp người
sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất; đang sử dụng đất mà chưa đăng ký; đất

thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng trong điều kiện
nước ta tham gia đàm phán, ký kết các hiệp định thương mại song phương và đa
phương với các nước, các tổ chức quốc tế. Đăng ký đất đai cũng không phải là một
trường hợp ngoại lệ.
Đăng ký đất đai công khai được hiểu là trình tự, thủ tục và các giấy tờ cần
thiết mà người sử dụng đất cần phải có khi thực hiện công việc này phải được niêm
yết rõ ràng, tường minh tại trụ sở Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; đồng thời, những nội dung này phải được
chuyển tải lên trang điện tử Website của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để người dân nói chung và tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân nói riêng được biết, dễ dàng truy cập. Hơn nữa, các cơ quan có

14


thẩm quyền đăng ký đất đai phải công bố công khai rộng rãi địa chỉ, thời gian, số
điện thoại đường dây nóng; công khai các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo
quy định … để người dân biết khi có nhu cầu đăng ký đất đai; đặt hòm thư góp ý,
phản ánh; lắp đặt camera để giám sát việc thực hiện công khai khi thực hiện đăng
ký đất đai của cán bộ, công chức v.v .
Đăng ký đất đai minh bạch được hiểu là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh,
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện phải hướng dẫn cụ thể về quy
trình, thủ tục các bước thực hiện đăng ký đất đai; thời hạn thực hiện các bước,
người có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và giải quyết trả kết quả; công bố số
điện thoại của người có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của người sử dụng
đất về đăng ký đất đai v.v.
Việc thực hiện công khai minh bạch sẽ ngăn ngừa tình trạng nhũng nhiễu,
phiền hà, quan liêu, hách dịch, cửa quyền, tham nhũng, tiêu cực … trong đăng ký
đất đai góp phần nâng cao chỉ số, mức độ hài lòng của người dân vào quá trình cải
cách thủ tục hành chính về đất đai. Hơn nữa, thực hiện nguyên tắc này tạo điều kiện

và những biến động trong quá trình sử dụng đất v.v.
Ba là, đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho người
sử dụng đất.
Đăng ký đất đai không chỉ là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất mà
còn là trách nhiệm của Nhà nước; bởi lẽ, khó có thể quản lý đất đai có hiệu quả nếu
không nắm bắt chính xác, kịp thời và đầy đủ các thông tin về đất đai. Muốn vậy thì
một trong những phương thức là phải thực hiện đăng ký đất đai. Vì vậy, Luật Đất
đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc. Tuy nhiên, trên thực tế không
phải bất cứ người sử dụng đất nào cũng tự giác tuân thủ nghĩa vụ này. Hơn nữa, nếu
đăng ký đất đai không dựa trên nguyên tắc đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn
kém thì sẽ khó khuyến khích được người sử dụng đất tự giác thực hiện công việc
này.
Đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản được hiểu là Văn phòng
đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cần xác
định thực hiện nhiệm vụ này trước hết là phục vụ và đảm bảo quyền, lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. Nên quy trình thực hiện đăng ký đất đai phải đơn giản,
thuận tiện trách gây phiền hà cho người sử dụng đất. Cán bộ, công chức nhà nước
của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp
huyện phải xác định tinh thần, ý thức, thái độ phục vụ người dân chí công, vô tư.

16


Đăng ký đất đai ít tốn kém được hiểu là người sử dụng đất không mất quá
nhiều thời gian, công sức, tiền bạc cho việc đăng ký đất đai. Họ không mất thời
gian, công sức để chờ đợi được đăng ký đất đai; mức thu phí đăng ký đất đai phải
phù hợp với khả năng kinh tế, thu nhập của người lao động, của người làm công ăn
lương. Có như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất tự giác đăng ký đất đai.
Bốn là, đăng ký đất đai phải sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại. Muốn thực
hiện nguyên tắc đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho

được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm”.
- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn
năm 2006: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người SDĐ” v.v.
Như vậy, các quan niệm trên đây về GCNQSDĐ đều thống nhất với nhau ở
việc xác định GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng
đất để công nhận QSDĐ của họ là hợp pháp.
1.1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tìm hiểu về GCNQSDĐ có thể thấy loại giấy này có một số đặc điểm cơ bản
sau đây:
Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền - được pháp luật quy định - đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ
TN&MT) chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước. Giấy này
được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, GCNQSDĐ là kết quả hay là sản phẩm “đầu ra” của quá trình kê
khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa
chính. Điều này có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là công việc không hề đơn giản. Để có
thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng
đất; diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị
trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất
v.v nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai
với các chủ sử dụng đất lân cận. Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin
về thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể. Do đó,

18



19


Cấp GCNQSDĐ là một hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai nhằm
bảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích cộng đồng. Ý nghĩa này được nhìn
nhận ở các khía cạnh khác nhau.
Một là, cấp GCNQSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước
xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện nội dung quản lý nhà
nước về đất đai. Thông qua hoạt động xem xét và cấp GCNQSDĐ, Nhà nước nắm
bắt được thông tin về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc, từ đó phân
tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử
dụng đất có hiệu quả.
Hai là, hoạt động này giúp cho công tác quy hoạch sử dụng đất, thống kê đất
đai diễn ra thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian. Chưa làm tốt công tác cấp
GCNQSDĐ thì không thể phân biệt được diện tích đất nào thuộc quyền sử dụng
hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, phần diện tích nào là do lấn, chiếm v.v. Chưa
xác định được một cách cụ thể trường hợp nào là sử dụng đất hợp pháp, trường hợp
nào thuộc diện không hợp pháp để có cơ chế xử lý thích hợp. Chính điều này gây
không ít khó khăn cho Nhà nước khi thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi
thu hồi đất.
Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước, đặc biệt là ngân sách địa phương.
Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Có thể khẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông tin
phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, tiền
sử dụng đất, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính v.v. Đây là một khoản thu không
nhỏ cho ngân sách nhà nước trong điều kiện hằng năm Nhà nước phải chi ra một
khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai. Quy định cụ thể về
cấp GCNQSDĐ sẽ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất ít hơn đầu tư cho đất,