ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
KHOA ĐỊA LÝ
-------o0o-------

LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn

: TS. Phạm Thị Phin

Học viên thực hiện

: Đinh Thị Nguyên

Hà Nội - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Nghĩa tiếng Việt
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT .............................................................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................... 4
1.1.1. Những khái niệm cơ bản ........................................................................ 4

HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ... Error! Bookmark not defined.
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hộiError!

Bookmark

not

defined.
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo .............................. Error! Bookmark not defined.
2.1.1.3. Khí hậu .............................................. Error! Bookmark not defined.
2.1.1.4. Thuỷ văn ............................................ Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ......................... Error! Bookmark not defined.
2.1.2.1. Dân số................................................ Error! Bookmark not defined.
2.1.2.2. Lao động, việc làm và thu nhập ........ Error! Bookmark not defined.
2.1.2.3. Cơ sở hạ tầng .................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.2.4. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .... Error! Bookmark not
defined.
2.1.3. Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................... Error! Bookmark not defined.
2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội ................................ Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai tại huyện Hoài Đức ............. Error!
Bookmark not defined.
2.2.1.1. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
........................................................................ Error! Bookmark not defined.
2.2.1.2. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất .......................................................... Error! Bookmark not defined.

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
........................................................................ Error! Bookmark not defined.
2.3.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất .................. Error! Bookmark not defined.
2.3.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
.............................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.3.3. 1. Thuận lợi .......................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.3.2. Khó khăn............................................ Error! Bookmark not defined.
2.4. Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức
................................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.4.1. Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai Error!
Bookmark not defined.
2.4.2. Kết quả đăng ký biến động đất đai ........... Error! Bookmark not defined.
2.4.3. Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
.............................................................................. Error! Bookmark not defined.
2.4.3.1. Thuận lợi ........................................... Error! Bookmark not defined.
2.4.3.2. Khó khăn............................................ Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘIError! Bookmark not
defined.
3.1. Các nhóm giải pháp chung ............................ Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật.......... Error! Bookmark not defined.


3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Error! Bookmark not
defined.

cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong giai
đoạn hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đai của con người ngày càng tăng, kéo theo đó là
yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng
hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này. Do đó, để kiểm soát được tình
hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là
giấy chứng nhận - GCN). Tuy nhiên, hiện nay tình hình cấp GCN đang gặp nhiều khó
khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm. Chính vì vậy việc đánh giá đúng
thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp
thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ của thủ
đô. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thị trường
và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng, quỹ đất có
nhiều biến động, số hộ được cấp giấy chứng nhận còn ít. Trong khi công tác quản lý
Nhà nước về đất đai tại huyện Hoài Đức vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình
trạng vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều. Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp
về đất đai trên địa bàn huyện còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi
thường khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Do vậy, việc đăng ký lần đầu và đăng
ký biến động trên địa bàn huyện phát sinh nhiều khó khăn, tiến độ triển khai chậm so
với kế hoạch đề ra.
Xuất phát từ những vấn đề trên, luận văn đã lựa chọn đề tài "Nghiên cứu thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Hoài
1



về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời gian thực hiện thủ tục hành
chính đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận, thái độ phục vụ của cơ quan chức năng
có thẩm quyền, sự hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai có liên quan, nguyện
vọng và kiến nghị của người dân với các cơ quan có thẩm quyền…); 20 phiếu điều tra
2


người dân đến thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (hiểu biết quy định pháp luật về thủ tục đang cần làm,
sự hướng dẫn của cán bộ hướng dẫn tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ, thời gian giải quyết thủ
tục hành chính, thủ tục hành chính trong thực hiện đăng ký biến động…)
Điều tra 20 phiếu cán bộ tham gia thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận ở địa phương (cán bộ địa chính cấp xã). Những nội dung điều tra gồm:
Những khó khăn của công tác này tại địa phương (khó khăn trong việc xác định nguồn
gốc, tình trạng tranh chấp, hồ sơ lưu trữ, bản đồ địa chính, quy hoạch…); những vướng
mắc trong việc áp dụng chính sách, pháp luật của thành phố Hà Nội và của Trung
ương vào địa phương, trình độ chuyên môn, kiến nghị với cấp có thẩm quyền…
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiến
Ý nghĩa khoa học:
Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN là bước đầu tiên
quan trọng phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng và cải cách thủ
tục hành chính nói chung.
Ý nghĩa thực tiễn:
Với kết quả đề tài nghiên cứu là bước đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết
hồ sơ đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hơn nữa vai trò của nhà nước
trong công tác quản lý đất đai. Đề ra kế hoạch cấp GCN hàng năm, giải quyết một số
vấn đề vướng mắc trong công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn

định của pháp luật. Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có
Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vô cùng quan trọng, là
điều kiện cần để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.
Điều 46, Luật đất đai năm 2003 [12] quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của Luật này;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

4


- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”.
Luật đất đai năm 2013 [13] đã có một số nội dung đổi mới cụ thể như sau:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa
hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để

bộ cấp cơ cở.
Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.
* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải
thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải
quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất,
diện tích thửa đất…
Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định
của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các
quan hệ đất đai.
Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ đạo
chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan.
Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đo đạc,
lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất
đai... để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.
Đăng ký lần đầu được hoàn thành trong một thời gian nhất định.
* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất
trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy
định của pháp luật.
* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký.
6


* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác so với

Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất;
7


Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi
vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật
đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến
động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử
dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
b. Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
9


- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.1.2. Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

1.1.2.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạt động
này giúp cơ quan nhà nước nắm chắc được quỹ đất, tình hình biến động về đất đai.
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập, quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng hệ thống
thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai.
Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch và dân
chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm không đăng ký
dẫn tới tranh chấp đất đai.
Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và định giá đất là:
- Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trong
quá trình sử dụng như nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển quyền sử
dụng đất.
- Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc đầu cơ,
giữ đất.
11


- Xác định được mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất.
- Xác định được thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất
- Xác định được giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù


1.2. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương
1.2.1.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là sự công nhận quyền của người sử dụng đất đối với
một thửa đất nhất định, đó là công việc mang tính chất pháp lý cao, do đó cũng có
những nguyên tắc nhất định.
Điều 98 Luật đất đai năm 2013 [13] quy định những nguyên tắc cấp giấy chứng
nhận:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp có nhiều thửa đất nông nghiệp
trong cùng một xã, phường, thị trấn thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các
thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử
dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người
01 Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

nhận lần đầu:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp.

14


- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy
định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện
quyền của mình và trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên cơ
sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và
các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các
trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp
Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ.
- Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (quy ước là
nhóm đối tượng 1) nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyề n sử du ̣

ng đấ t

(VPĐKQSDĐ) cấ p huyê ̣n.
+ Người sử du ̣ng đấ t , chủ sở hữu tài sản là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo ,
tổ chức nước ngoài , cá nhân nước ngoài, người Viê ̣t Nam đinh
̣ cư ở nước ngoài về đầ u
tư ta ̣i Viê ̣t Nam (quy ước là nhóm đối tượng 2) nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ cấ p tỉnh.
- Người sử du ̣ng đấ t , chủ sở hữu tài sản l à hộ gia đình , cá nhân, cô ̣ng đồ ng dân
cư, người Viê ̣t Nam đinh
̣ cư ở nước ngoài đươ ̣c sở hữu nhà ở ta ̣i Viê ̣t Nam

có thể lựa

chọn nộp hồ sơ tại UBND cấ p xã .
Nơi đã thành lâ ̣p bô ̣ phâ ̣n tiế p nhâ ̣n và trả kế t quả

(Bộ phận mô ̣t cửa ) thì

VPĐKĐĐ, VPĐKQSDĐ, UBND cấ p xã tiế p nhâ ̣n thông qua bô ̣ phâ ̣n mô ̣t cửa .
* Hồ sơ đề nghi ̣cấ p GCN lầ n đầ u gồ m có :
Theo Điề u 8 – Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi
trường [2] Quy đinh
̣ về hồ sơ điạ chin
́ h, hồ sơ gồ m các loa ̣i giấ y tờ sau: