Thực trạng công tác thẩm định các dự án Đầu tư Bất động sản tại
Sở Giao Dịch NHNo&PTNT Việt Nam
2.1. Đặc điểm và yêu cầu đối với công tác thẩm định các dự án đầu tư bất
động sản tại SGD
2.1.1. Dự án BĐS và tình hình đầu tư BĐS thời gian qua
a. Khái niệm dự án BĐS
Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và
có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị hao mòn.
Ngoài ra, bất động sản hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị
tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên
do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên tổng cung bất động sản trong
tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. Bởi vậy, bất động
sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cao. Các loại hình đầu
tư bất động sản hiện nay rất đa dạng.
b. Các loại hình đầu tư bất động sản
Theo loại hình đầu tư, ta có thể chia các dự án đầu tư bất động sản ra làm bốn loại
sau:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án xây dựng các khu
chung cư, biệt thự, nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng đường xá đi kèm nhằm mục đích đưa
vào kinh doanh ( để bán hoặc cho thuê)
- Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây dựng nhà tại các khu
vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng.
- Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn phòng, siêu thị, trung
tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê.
- Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư xây dựng các khu du
lịch nghĩ dưỡng ( resort), xây dựng khu du lịch dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và
các bất động sản khác phục vụ hoạt động du lịch.
c. Tình hình đầu tư BĐS thời gian qua
thành và đưa vào sử dụng, ví dụ dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng, nhà ở
cho người thu nhập thấp tại Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc, cùng với 16 dự án nhà ở xã hội trên địa
bàn TP.HCM với tổng số 1.609 căn hộ chung cư. Hiện nay nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở
cho công nhân, nhà ở thu nhập thấp tại các tỉnh thành trên cả nước là rất lớn. Theo thống
kê, hiện cả nước có 264 dự án nhà ở công nhân đăng kí triển khai xây dựng với tổng mức
đầu tư vào khoảng 59.245 tỷ đồng; 263 dự án nhà ở thu nhập thấp tổng mức đầu tư khoảng
72.710 tỷ đồng.
Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi sau khủng
hoảng kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ USD nguồn vốn FDI vào bất
động sản, tuy giảm nhiều so với những năm trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3
trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu tư
trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD. Điều đó chứng tỏ thị trường BĐS
Việt Nam có sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài.
Năm 2011, với ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát, chính phủ đã
thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đưa ra các biện
pháp nhằm thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có lĩnh vực bất động
sản và chứng khoán. Các NHTM đã hạn chế cho vay trong lĩnh vực BĐS, điều này ảnh
hưởng lớn đến các doanh nghiệp trong ngành vì nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỉ trọng
lớn trong tổng nguồn vốn thực hiện dự án. Tuy nhiên, theo khảo sát của CBRE Vietnam, thị
trường nhà ở trong năm 2011 sẽ tiếp tục chứng kiến nguồn cung ở mức cao. Chỉ tính riêng
phân khúc căn hộ cao cấp, năm 2011, Hà Nội sẽ có khoảng 16,000 căn, bằng tổng lượng
cung của cả hai năm 2009 và 2010. Và có đến 67% các doanh nghiệp cho rằng giá nhà sẽ
tăng nhanh và chỉ có 33% cho rằng sẽ tăng vừa phải. Đồng thời, nhận định về giá nhà Hà
Nội ,có đến 61.7% người tiêu dùng nhận định rằng giá nhà ở sẽ tăng. Chính vì vậy, nhu cầu
tín dụng BĐS của các doanh nghiệp không giảm cũng là điều tất nhiên.
2.1.2. Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS
Mỗi loại bất động sản lại có những đặc điểm riêng, đặt ra những yêu cầu khác nhau
với cán bộ thẩm định dự án. Nhưng nhìn chung, các dự án bất động sản có các đặc điểm
chính sau:
Thứ nhất, các dự án đầu tư bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn. Bên cạnh giá trị
2.1.3. Số lượng và quy mô các dự án BĐS được thẩm định và quyết định cho vay tại
SGD trong thời gian qua:
Bảng 9: Số lượng dự án BĐS vay vốn tại SGD NHNo&PTNT Việt Nam trong
giai đoạn 2006-2010
2006 2007 2008 2009 2010
Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)
Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)
Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)
Số
dự
án
Số tiền
(triệu
đồng)
Số dự
án
Số
tiền
Dự
án
BĐS
16.47% 13.40% 17.39% 15.62% 15.28
%
14.16
%
8.55
%
13.24% 3.80% 8.47%
Tổng
số dự
án
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
(Nguồn: Báo cáo hoạt động thẩm định của SGD NHNo&PTNT Việt Nam)
Theo bảng số liệu ta có thể nhận thấy số lượng và giá trị của các dự án BĐS vay
vốn tại SGD đạt cao nhất vào năm 2007 khi thị trường BĐS phát triển nóng, tổng dư nợ
BĐS ở các ngân hàng đều tăng cao. Đến n ăm 2008, thị trường BĐS có dấu hiệu ảm đạm
và bắt đầu giảm sâu, khiến cho tổng dư nợ BĐS cũng giảm theo. Khủng hoảng kinh tế toàn
cầu với nguyên nhân vỡ bong bóng BĐS tại trị trường Mỹ cũng tác động mạnh đến tâm lý
của các Ngân hàng, dè dặt hơn với các khoản vay BĐS. Năm 2010, số lượng các dự án
BĐS tại SGD giảm xuống còn 6 dự án, với giá trị thấp nhất trong cả giai đoạn.
2.1.4. Yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại SGD
Thẩm định dự án giúp các ngân hàng lựa chọn được các dự án khả thi, hiệu quả và
có khả năng trả nợ. Do vậy yêu cầu đặt ra với công tác thẩm định dự án Bên cạnh các yêu
cầu chung này, thì căn cứ vào các đặc điểm của dự án BĐS, công tác thẩm định dự án cần
Việc thẩm định cho vay nói chung và thẩm định dự án nói riêng do phòng Tín dụng
của SGD đảm nhiệm. Thẩm định cho vay là công cụ đắc lực cho quyết định cho vay của
SGD do đó công tác nâng cao chất lượng thẩm định rất được SGD coi trọng. Quy trình
thẩm định dự án của SGD tuân thủ các bước trong quy trình thẩm định của NHNo&PTNT
Việt Nam, cụ thể được thực hiện qua các bước sau:
- Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn. Nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ
cơ sở để thẩm định thì chuyển lại cho cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh,
bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ đã đủ cơ sở thẩm định thì trưởng phòng tín dụng kí giao nhận hồ
sơ vào sổ theo dõi và giao hồ sơ trực tiếp cho cán bộ trực tiếp thẩm định.
- Bước 2: Cán bộ thẩm định thu thập các thông tin cần thiết phục vụ cho việc thẩm
định dự án trên cơ sở các quy định, thông tin có liên quan và các nội dung yêu cầu được
quy định tại các hướng dẫn thuộc quy trình thẩm định. Trên cơ sở đó, CBTĐ tiến hành
thẩm định dự án. Nếu cần thiết có thể đề nghị cán bộ tín dụng hoặc khách hàng bổ sung hồ
sơ hoặc giải trình rõ thêm.
- Bước 3: Cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định dự án, đề xuất ý kiến cho vay/
không cho vay đối với dự án trình lãnh đạo phòng.
- Bước 4: Trưởng phòng tín dụng xem xét, kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, quyết
định thông qua hoặc yêu cầu cán bộ thẩm định chỉnh sửa làm rõ các nội dung.
- Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng
phòng Tín dụng. Trưởng phòng Tín dụng xem xét lại các nội dung thẩm định, ghi ý kiến
nhận xét và đề xuất cho vay/ không cho vay vào báo cáo thẩm định của cán bộ tín dụng
trình Giám đốc (hoặc Phó giám đốc được phân công). Giám đốc SGD, nếu thấy cần thiết
có thể triệu tập hợp Hội đồng tư vấn tín dụng để xem xét cho vay đối với dự án. Trong
trường hợp mức cho vay vượt quyền phán quyết của Giám đốc SGD, trình NHNo&PTNT
Việt Nam xem xét cho vay đối với dự án.
Ta có thể biểu diễn quy trình thẩm định dự án đầu tư tại SGD bằng sơ đồ dưới đây:
Sơ đồ 2: Sơ đồ quy trình thẩm định dự án đầu tư
Cán bộ tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng tín dụng
Đưa yêu cầu, giao hồ sơ vay vốn
Tiếp nhận hồ sơ
trình Hội đồng quản trị ( Chủ tịch hội đồng quản trị) phê duyệt khoản vay theo quy định.
2.2.3. Thời gian thẩm định
- Đối với các dự án, phương án trong quyền phán quyết: Trong thời gian không quá
5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không quá 10 ngày làm việc đối với cho vay
trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết
của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt Nam, SGD sẽ quyết định và thông báo việc
cho vay hay không cho vay đối với khách hàng.
- Đối với các dự án, phương án vượt quyền phán quyết:
+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và không
quá 10 ngày làm việc đối với dự án cho vay trung, dài hạn kể từ khi SGD nhận được đầy
đủ hồ sơ vay vốn hợp lệ và thông tin cần thiết của khách hàng theo yêu cầu của NHNo Việt
Nam, SGD phải làm đầy đủ thủ tục trình lên cấp trên.
+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc đối với cho vay ngắn hạn và 10 ngày
làm việc đối với cho vay trung, dài hạn kể từ khi nhận đủ hồ sơ do SGD trình, NHNo cấp
trên phải thông báo chấp thuận hoặc không chấp thuận cho vay.
2.3. Nội dung thẩm định các dự án BĐS tại SGD
2.3.1. Thẩm định khách hàng vay vốn
a. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng vay:
Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng là bước đầu tiên mà ngân hàng tiến hành
để xem xét tư cách pháp nhân, lịch sử hình thành, phát triển của khách hàng vay. Nội dung
phần này nhằm thẩm định tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của các giấy tờ văn bản trong danh
mục hồ sơ pháp lý, lưu ý các vấn đề sau:
- Điều lệ doanh nghiệp, đặc biệt các điều khoản quy định về quyền hạn, trách
nhiệm.
- Giấp phép kinh doanh
- Biên bản góp vốn, giấy xác nhận vốn góp của các thành viên.
- Biên bản hội nghị thành viên bầu chủ tịch và giám đốc công ty
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc (Tổng Giám đốc), kế toán trưởng và người đại
diện pháp nhân của doanh nghiệp.
- Thời hạn hoạt động còn lại của doanh nghiệp.
- Doanh thu từ tổng tài sản
-Thời gian chuyển đổi hàng tồn kho thành doanh thu
- Thời gian thu hồi công nợ
- Thời gian thanh toán công nợ
- Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu
- Tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận kinh doanh
Phân tích khả năng sinh lời của công ty:
Ta có thể sử dụng các chỉ tiêu:
- Mức sinh lời trên doanh thu
- Mức sinh lời trên tài sản
- Mức sinh lời trên vốn chủ sở hữu.
Thông qua các chỉ số phân tích, CBTĐ đánh giá sự phát triển về vốn, quy mô hoạt động,
sự phát triển của các lĩnh vực hoạt động, đánh giá quy mô tài chính, khả năng thanh toán nợ, hiệu
quả hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, CBTĐ xem xét việc cho vay vốn nếu doanh nghiệp có
năng lực tài chính tốt.
c. Quan hệ tín dụng
Bên cạnh việc thẩm định năng lực pháp lý và năng lực tài chính của khách hàng,
SGD còn cần tiến hành thẩm định quan hệ tín dụng của khách hàng đối với các tổ chức tín
dụng khác. Việc tìm hiểu dư nợ của khách hàng tại các tổ chức tín dụng khác cũng như tài
sản đảm bảo cho các khoản dư nợ đó sẽ giúp SGD có được cái nhìn khái quát về tình hình
tài chính của doanh nghiệp và cũng góp phần đánh giá khả năng và thiện chí trả nợ của
khách hàng.
Ví dụ minh họa
Đối với việc thẩm định khách hàng vay vốn của “ Dự án đầu tư xây dựng chung cư
cao tầng G3-CD- khu đô thị mới Yên Hòa” của Công ty xây dựng dân dụng Hà nội (nay là
Công ty CP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà nội).
Giới thiệu khách hàng:
• Tên Công ty : Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng dân dụng Hà Nội
• Tên viết tắt: : HCCI.JSV
• Địa chỉ : Số 292 ngõ Văn Chương, Khâm Thiên, Hà Nội
Hồ sơ pháp lý của khách hàng vay
- Quyết định số 1748/QQĐ-UBND ngày 04/05/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc
chuyển đổi Doanh nghiệp nhà nước: Công ty xây dựng dân dụng Hà Nội thành công ty Cổ
phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103001695 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành
phố Hà Nội cấp ngày 12/06/2007
- Giấy chứng nhận đăng ký thuế do Cục Thuế TP Hà Nội cấp ngày 27/06/2007
- Quyết định số 08/QĐ-HĐQT-HCCI của Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu
tư xây dựng dân dụng Hà Nội v/v bổ nhiệm Tổng Giám đốc, ngày 02/06/2007
- Quyết định số 12/QĐ-HĐQT-HCCI của Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu
tư xây dựng dân dụng Hà Nội v/v bổ nhiệm Kế toán trưởng, ngày 02/06/2007
- “ Điều lệ tổ chức và hoạt động của công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội” do
Đại hội Cổ Đông thông qua ngày 11/05/2007
Thẩm định năng lực tài chính và tình hình hoạt động của khách hàng:
Căn cứ vào báo cáo tài chính doanh nghiệp cung cấp, CBTĐ đã tính toán các chỉ
tiêu để đánh giá tình hình hoạt động của doanh nghiệp như sau:
STT CHỈ TIÊU 31/12/06 31/12/07 30/06/08
1 Cơ cấu tài sản và cơ cấu nguồn vốn
1.1 Cơ cấu tài sản
1.1.1 TSCĐ / tổng tài sản 71,8% 78,5% 74,3%
1.1.2 TSLĐ / tổng tài sản 28,2% 21,5% 25,7%
1.2 Bố trí cơ cấu nguồn vốn
1.2.1 Nợ phải trả / tổng nguồn 96,3% 96,1% 92,88%
1.2.2 NV CSH / tổng nguồn 3,7% 3,9 % 7,12%
2 Khả năng thanh toán
2.1 Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn 0,36 lần 0,28 lần 0,33 lần
2.2 (TSLĐ- Hàng tồn kho) / Nợ ngắn hạn
0,22 lần 0,17 lần
0,16 lần
2.3 Tiền + các khoản ĐTNH / Nợ ngắn
gần nhất, CBTĐ đã tính toán các chỉ tiêu về cơ cấu tài sản, cơ cấu nguồn vốn, khả
năng thanh toán và tỷ suất sinh lời của doanh nghiệp, từ đó đưa ra những đánh giá
khách quan về doanh nghiệp. Tuy nhiên CBTĐ chưa đưa ra được các đánh giá về bộ
máy tổ chức quản lý của doanh nghiệp, trình độ và kinh nghiệm của ban lãnh đạo
doanh nghiệp.
2.3.2. Thẩm định dự án vay vốn
Thẩm định dự án đầu tư là một khâu trong thẩm định tín dụng và luôn được đặt
trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư - khách hàng vay vốn và biện pháp bảo đảm tiền vay.
Trong quá trình thẩm định dự án, tùy theo quy mô, tính chất, đặc điểm của dự án xin vay,
cán bộ tín dụng sử dụng linh hoạt các nội dung theo mức độ hợp lý, có thể xem xét bỏ qua
một số nội dung nếu không phù hợp. Nhìn chung, thẩm định dự án đâu tư bao gồm các nội
dung cụ thể như sau:
- Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án
- Thẩm định, sự cần thiết đầu tư dự án
- Thẩm định thị trường của dự án
- Thẩm định kỹ thuật của dự án
- Thẩm định công tác tổ chức, quản lý thực hiện dự án
- Thẩm định các điều kiện ưu đãi đầu tư đối với dự án
- Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn
- Thẩm định những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án
- Thẩm định tài chính dự án.
a. Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án
Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án là việc xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ
sơ dự án. Với những dự án BĐS, CBTĐ cần chú ý đến các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Dự án đầy tư xây dựng công trình
- Dự án xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán được phê duyệt
- Các văn bản,giấy tờ liên quan đền quyền sử dụng đất như: Quyết định tạm giao đất, quyết
định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền cấp; Hợp đồng thuê đất, Hợp đồng chuyển
b. Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án
Trong quá trình thẩm định, cần xác định dự án BĐS có phù hợp với mục tiêu, quy
hoạch, kế hoạch phát triển của ngành, vùng, địa phương hay không, vai trò của dự án đối
với sự phát triển của ngành, địa phương. Đồng thời, ta cần xác định những lợi ích dự án
mang lại cho chủ đầu tư cũng như cho toàn xã hội. Từ đó ta có thể xem xét việc đầu tư dự
án có thực sự cần thiết hay không, đây là cơ sở đầu tiên giúp CBTĐ dựa vào đó để thẩm
định những nội dung sau.
Ví dụ minh họa đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột
5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh
bất động sản – TKV (Vinacominland). CBTĐ đã căn cứ vào hồ sơ của khách hàng cung
cấp, tìm hiểu những thông tin trên trang web của tỉnh Quảnh Ninh, CBTĐ đã đưa ra những
nhận định về sự cần thiết thực hiện dự án như sau:
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong những năm gần đây với việc thu nhập của
người dân không ngừng tăng cao là tốc độ đô thị hoá diễn ra chóng mặt, nhất là những đô
thị có điều kiện thuận lợi như thành phố Hạ Long kéo theo tốc độ tăng trưởng dân số ở
thành phố. Và để thực hiện đúng quy hoạch xây dựng chung thành phố Hạ Long đến năm
2020 của Thủ tướng Chính phủ với dân số khoảng 650.000 người, các dự án đầu tư khu đô
thị mới trong trung tâm thành phố ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư.
Ngành than Việt Nam đã có quá trình tồn tại và phát triển trên 100 năm gắn liền với
quá trình phát triển của Tỉnh Quảng Ninh nói chung và Thành phố Hạ Long nói riêng. Đến
nay một số sở vật chất của ngành Than đang chiếm giữ vị trí trung tâm của thành phố Hạ
Long không còn phù hợp với quy hoạch đô thị và định hướng phát triển của thành phố đến
năm 2020 và các giai đoạn tiếp theo. Vì vậy , việc triển khai đầu tư Khu dân cư cột 5 -
Phường Hồng Hải - TP. Hạ Long rất cần thiết, không những tạo thêm quỹ nhà ở cho
CBCNV ngành Than nói riêng và các tầng lớp nhân dân khác nói chung mà còn tạo ra vị
thế mới của ngành Than tại TP Hạ Long và tỉnh Quảng Ninh trong lĩnh vực phát triển đô
thị.
c. Thẩm định phương diện thị trường của dự án
Thẩm định thị trường dự án là một việc rất quan trọng để có thể xác định tính khả
thi và hiệu quả của dự án. Bởi lẽ, nghiên cứu thị trường dự án là căn cứ để chủ đầu tư xác
Nhu cầu sản phẩm dự án.
Trong năm 2007, kinh tế Quảng Ninh tăng trưởng khá cao, đạt 13,17% so với năm
2006, trong đó tổng giá trị sản xuất công nghiệp đạt 18.783 tỉ đồng tăng 17,5% so với năm
2006. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội trên địa bàn ước đạt 24.124 tỉ đồng, tăng 45% so với
năm 2006. Đặc biệt trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, năm 2007 Quảng Ninh thu
hút được gần 400 triệu USD so với 23.5 triệu năm 2006 trong đó có những dự án rất lớn
như Halong Star có vốn đầu tư 180 triệu USD từ Dubai.
Trong tổng thể tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, chính trị
của tỉnh. Hiện nay, thành phố Hạ Long là thành phố loại 2 với dân số 200.700 người, theo
quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đến năm 2020 đã được Thủ Tướng Chính
Phủ phê duyệt bằng quyết định số : 250/2003/ QĐ-TTg thì đến năm 2020 thành phố Hạ
Long sẽ trở thành thành phố loại 1 với dân số khoảng 650.000 người. Trong quy hoạch sử
dụng đất vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ
sẽ hình thành và phát triển hệ thống đô thị theo không gian vùng Thủ đô và hành lang kinh
tế ven biển Hải Phòng - Quảng Ninh, trong đó, Hạ Long được coi là một đô thị hạt nhân sẽ
đảm bảo vai trò chức năng chính là thành phố cảng , công nghiệp, du lịch, nghỉ ngơi, giải
trí. Do đó, có thể khẳng định nhu cầu nhà ở trên địa bàn trong tương lai là rất lớn.
Nguồn cung các dự án BĐS tương tự
Trong thời gian qua, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Quảng Ninh không
ngừng tăng lên: từ dự án khu đô thị đảo du lịch ở Tuần Châu được triển khai xây dựng từ
năm 1998, tiếp đến là khu đô thị mới Hùng Thắng năm 2000; khu đô thị mới Cao Xanh, Sa
Tô năm 2002; khu đô thị mới; khu tái định cư Bãi Cháy năm 2007; hạ tầng khu dân cư và
chung cư cao cấp Việt - Hàn; dự án khu tổ hợp Hạ Long Star năm 2008...
Thị trường BĐS tại Quảng Ninh từ trước năm 2007 đã rất sôi động do tốc độ tăng
trưởng kinh tế liên tục của Quảng Ninh. Với mục tiêu đưa Quảng Ninh trở thành tỉnh công
nghiệp vào năm 2015, thời gian qua, rất nhiều công trình, dự án lớn đã được cấp phép đầu
tư tại đây. Chưa hết, nhiều dự án xây dựng khu đô thị mới ở Quảng Ninh, sau khi triển khai
xong mặt bằng phần lớn lại giao dịch mua bán tại Hà Nội nên đã thu hút một lượng lớn các
nhà đầu tư về Quảng Ninh, góp phần làm sôi động hơn thị trường BĐS ở Quảng Ninh.
Trong khi khung giá các loại đất tại TP.Hạ Long theo quy định của UBND tỉnh chỉ dao
• Địa điểm xây dựng: Xem xét địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông không, có nằm trong
quy hoạch hay không, cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có tại địa điểm đầu tư… Những đặc
điểm của địa điểm xây dựng sẽ là nhân tố mang lại lợi thế cạnh tranh của dự án, hoặc góp
phần giảm chi phí đầu tư nếu cơ sở hạ tầng tại địa phương đã hoàn thiện.
• Quy mô của dự án: Xác định xem công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có
phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm và thị trường tiêu thụ hay
không.
• Công nghệ và thiết bị của dự án: Khi thẩm định ta cần xem xét công nghệ của dự án có tiên
tiến, hiện đại và phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, giá cả của thiết bị
và uy tín của các nhà cung cấp thiết bị. Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, nếu cần
thiết CBTĐ có thể tham khảo các nhà chuyên môn hoặc thuê tư vấn chuyên ngành để việc
thẩm định được chính xác và cụ thể.
• Quy mô và giải pháp xây dựng: Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp
với dựa án không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không. Đánh giá tổng dự
toán của từng hạng mục công trình, tiến độ thi công có phù hợp với thực tế không. Ngoài
ra CBTĐ còn phải xem xét đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy
đủ, hợp lý và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có
hay chưa.
Ví dụ minh họa
Đối với ”Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề - khu dân cư Cột 5 tại phường
Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh “ của Công ty kinh doanh bất động sản –
TKV (Vinacominland).
CBTĐ đã căn cứ vào hồ sơ dự án, thu thập thông tin tại địa phương thông qua việc
đi khảo sát khu đất dự án, từ đó sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để đưa ra các đánh
giá về khía cạnh kỹ thuật của dự án như:
Địa điểm đầu tư:
Dự án đầu tư xây dựng 68 căn nhà liền kề tại khu dân cư Cột 5, phường Hồng Hải,
TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Diện tích khu nhà liên kế : 9519.4m2
- Phía Đông Bắc giáp khu dân cư hiện hữu.
Diện
tích
tầng 2
(m2)
Diện
tích
tầng 3
(m2)
Diện
tích
tầng 4
(m2)
Diện
tích 1
căn
( m2 )
Số
lượng
căn hộ
Tổng
diện tích
(m2)
Mẫu 1 85 85 85 82 337 21 7.077
Mẫu 1A 85 85 85 82 337 15 5.055
Mẫu 2 85 81 81 83 330 21 6.930
Mẫu 3 95 102 110 93 400 3 1.200
Mẫu 4 96 102 100 95 393 3 1.179
Mẫu 5 91 96 98 91 376 2 752
Mẫu 6 95 96 98 91 380 1 380
Mẫu 6A 95 96 98 93 382 2 764
đầu của dự án, làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà SGD nên tham gia vào dự án.
Ngoài ra, CBTĐ còn phải thẩm định năng lực vốn tự có của chủ đầu tư và các
nguồn vốn khác tham gia vào dự án. Các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi vốn
tự có của chủ đầu tư thường không cao vì vậy cần xác định rõ tất cả các nguồn vốn tham
gia vào dự án.
g. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Do các dự án BĐS có thời gian đầu tư dài nên việc rót vốn cho dự án theo từng giai
đoạn theo tiến độ dự án là điều tất yếu. Vì vậy CBTĐ phải xem xét, đánh giá tiến độ thực
hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công.
Đồng thời, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có
hợp lý hay không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước. Căn cứ vào việc xác
định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn, CBTĐ dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay
trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả.
h. Thẩm định hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, CBTĐ phải dựa trên những nội dung đã
thẩm định ở trên như:
- Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư để tính toán chi phí đầu tư ban
đầu, chi phí vốn ( lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu
hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả.
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và
phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán doanh thu dự kiến hàng năm của dự
án.
- Đánh giá khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền
sản xuất để xác định giá thành sản phẩm, dịch vụ, tổng chi phí sản xuất trực tiếp.
Copyright: Tài liệu đại học ©