ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––

PHAN THỊ DUYÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ
HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh


Long, các anh, chị, em và bạn đồng nghiệp.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin trân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu của tất
cả mọi người.
Tác giả luận văn

Phan Thị Duyên


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn..................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học ......................................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất...............................6
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ....................................................................10
1.2. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................15
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá
đất ...............................................................................................................................15
1.2.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất ..................................................16

3.2.2. Công tác khảo sát, đánh giá và phân hạng đất .................................................41
3.2.3. Công tác quản lý tài chính về đất đai ...............................................................44
3.3. Giá đất ở theo quy định một số khu vực đại diện trên địa bàn thành phố Hạ
Long ...........................................................................................................................44
3.3.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ....................................44
3.3.2. Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh .....................................45
3.4. Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. ................................................................45
3.4.1. Giá đất ở quy định tại một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu ........45
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long) ..............................48
3.4.2. Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn
nghiên cứu ..................................................................................................................49
3.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu..........................66


v

3.5. Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố
Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường ..........................................................70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................72
1. Kết luận ..................................................................................................................72
2. Kiến nghị ................................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................74


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC


SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp .........................................................34
Bảng 3.2. Bảng hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ..........................................37

trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến
pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn
ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người
bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Lần
đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp
nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển
công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán,
chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai sửa đổi,
Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà
nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan
trọng nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã
hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự
phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị của tỉnh Quảng Ninh nên có tốc độ
đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xuất hiện một
số bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các


2



3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất
được quy định là giá quyền sử dụng đất.
Đặc điểm của đất đai
Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các khái
niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề
cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu.
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai
trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối quan hệ đó, đất
đai được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất
đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng
hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất
đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất,
những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên
quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên
cứu của chuyên đề này.
Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất
đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di dời được
Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự
khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông
thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự,
kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản
là các loại động sản.

đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi
thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc
tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị
trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi
thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ
tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường.


5

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể
lựa chọn để sử dụng
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có
thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã
hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa người này với
người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người
với toàn xã hội.
Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi
ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất,
từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn và
tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và
tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà
người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã
được Nhà nước phê duyệt.
Quyền sở hữu về đất đai
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực
tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều
quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một

dịch về quyền sử dụng đất”.
Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền
sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013
nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.


7

Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định
kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện
khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa
hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
Khái niệm định giá đất: Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối
với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản
lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng
quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người
quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có
quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công
trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh

thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ
sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa
tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác
với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn
v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:
địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất khác biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra
ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá
cả sản xuất.


9

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [19]
- Lãi xuất ngân hàng

10

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi
và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,
lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố
định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ
thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn
diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của
một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về
đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên
tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng
đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô
thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá
thông thường khác. [19]
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Nhóm các yếu tổ về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi
trường gắn với thửa đất
- Yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao,
thì giá của thửa đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị
trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói
trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất.
Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa
đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí. Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu

lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây
dựng - loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt;
+ Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc
công trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản): Kiến trúc của bất động sản
ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Nếu 2 bất động sản có vị trí như


12

nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp,
phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất
động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển những bất
động sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất
động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược với hướng biển.
+ Về yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động
sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất,
bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị,
các khu công nghiệp, khu kinh tế.
- Yếu tố kinh tế:
+ Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời
gian sinh lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Các tiêu chí
để đánh giá khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn
hoặc mức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m2 hoặc ha); thời gian
kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo m2 hoặc ha);
+ Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất;
tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người: Hiệu quả phục vụ sản xuất, kinh
doanh của các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất và tính hữu ích của các tiện
nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người gắn liền với các công trình gắn liền với

Các yếu tố tâm lý, môi trường thường gắn với mỗi thửa đất, chúng bao gồm:
+ Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất
động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử dụng đất,
bất động sản (tâm linh)
+ Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) như:
không khí, nước, tiếng ồn...
Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường
- Yếu tố cung bất động sản trên thị trường:
Cung đối với bất động sản được hiểu đó là “đất sạch” là bất động sản đã hoàn
thiện theo nguyên tắc “chìa khóa trao tay” khi giao dịch phát sinh. Cung đối với bất
động sản bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản (đất đã xây
dựng các công trình). Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:


14

+ Nguồn cung về đất: tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, bất động sản là
diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng, đất
chưa sử dụng. Những địa phương, khu vực không còn hoặc còn ít đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng thì giá đất bình quân tại những địa phương,
khu vực đó thường cao hơn so với phương, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều.
+ Nguồn cung về bất động sản: tiêu chí để xác định nguồn cung về bất động
sản gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa
chuyển nhượng hoặc cho thuê trong các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp,
khu kinh tế. Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên là cầu không đổi thì
giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại.
+ Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường: cầu bất động sản trên thị trường
được hiểu là cầu có khả năng thanh toán khi giao dịch phát sinh, cầu bất động sản
trên thị trường bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản. Chúng được xác định
bởi các tiêu chí sau:

thuê đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử đụng đất;
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản;
- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi
nông nghiệp;
- Các chính sách thuế về bất động sản.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá đất
Giá đất và xác định giá đất theo quy định pháp luật được quy định và hướng
dẫn chi tiết tại:
+ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
+ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
+ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về
khung giá đất.