ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

HOÀNG MAI HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ
TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC


HÀ NỘI - 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

HOÀNG MAI HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ
TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Thị Thu Hương




Hoàng Mai Hương

ii


MỤC LỤC
MỤC LỤC.................................................................................................................. i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................vi
DANH MỤC HÌNH................................................................................................vii
DANH MỤC BẢNG...............................................................................................vii
MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...........................................5
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất...............................5
1.1.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài............................................................5
1.1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước.............................................................7
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
Việt Nam...................................................................................................................9
1.2.1 Quyền sử dụng đất đai......................................................................................9
1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.....................................12
1.2.3. Thị trường nhà đất.........................................................................................16
1.2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất.........................................................22
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất................................................23
1.3. Cơ sở pháp lý của thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất. .28
1.3.1. Quyền chuyển nhượng, cho thuê của người sử đụng đất...............................28
1.3.2. Điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê đất................................................29
1.3.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất................................................29
1.3.4. Môi giới BĐS................................................................................................30
1.3.5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất........................................31
1.4. Tổng quan về thị trường nhà đất ở nước ta và thành phố Hải Phòng................34

3.1.2. Nâng cao năng lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất..........................................89
3.1.3. Tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của TTNĐ......................................92
3.1.4. Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất...........................................................93
3.1.5. Giải pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện
các chính sách phát triển thị trường nhà đất............................................................95
3.1.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai......................95
3.2. Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã
hội, nhà đất giá rẻ trên Quận Ngô Quyền................................................................96
3.3. Nhóm giải pháp tác động tới cầu của thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô
Quyền...................................................................................................................... 98
3.4. Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho các tổ chức trung gian
thị trường nhà đất..................................................................................................100
3.5. Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường nhà đất...................................101
3.5.1. Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin...............................................................101
3.5.2. Giải pháp hạn chế rủi ro về chính sách pháp lý...........................................102
3.5.3. Giải pháp hạn chế rủi ro về đạo đức............................................................102
KẾT LUẬN...........................................................................................................104

iv


KIẾN NGHỊ..........................................................................................................105
TÀI LIỆU THAM KHảO......................................................................................106
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT..................108
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT..................................111

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Giấy chứng nhận

QLNN:

Quản lý nhà nước

QSD:

Quyền sử dụng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

TTNĐ:

Thị trường nhà đất

UBND:

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

vi


DANH MỤC HÌNH



Bảng 2.11. Cơ sở để xác định giá nhà đất................................................................68
Bảng 2.12. Tổng hợp giá nhà đất và khả năng thanh toán của người mua...............68
Bảng 2.13. Kết quả điều tra thị trường cho thuê trên địa bàn quận..........................71
Bảng 2.14. Tổng hợp thông tin về nhà đất qua các hình thức thu thập khác nhau. .73
Bảng 2.15. Kết quả việc thực hiện thu phí, lệ phí....................................................77
Bảng 2.16. Kết quả các khoản thu từ đất.................................................................77
Bảng 3.1. Kiến nghị điều chỉnh chính sách tài chính – tiền tệ phát triển thị
trường nhà đất........................................................................................................94

viii


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ta thấy rằng trong lịch sử phát triển trên thế giới thì xuất hiện các quy luật
kinh tế đó là quy luật bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhưng các quy luật này
đều dẫn đến thất bại của thị trường và gây ra khủng hoảng kinh tế. Như vậy, sự vận
hành của nền kinh tế đòi hỏi phải có sự kết hợp giữa bàn tay vô hình và hữu hình,
có nghĩa là phải có sự kết hợp giữa vai trò định hướng quản lý nhà nước và thị
trường. Đối với thị trường nhà đất, đây chính là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối
với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.... Thị tường nhà
đất bao gồm đất đai và nhà ở là một bộ phận thiết yếu không thể thiếu trong đời
sống con người, là nguồn tài nguyên không thể thay thế được. Vì vậy, cần sử dụng
hợp lý, hiệu quả phát triển hợp lý các tài sản trong thị trường nhà đất, đáp ứng nhu
cầu đời sống của người dân. Do đó cần phải tăng cường năng lực và hiệu quả quản

định, có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường nhà đất và thị trường
bất động sản, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, tiến tới xóa bỏ thị trường
“ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác. Mặt khác có thể sử dụng động
lực của thị trường nhà đất để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa,
đất xen kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử
dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Ngô Quyền là một trong những quận nội thành của Thành phố Hải Phòng,
nằm ở vị trí phía Đông Bắc của thành phố Hải Phòng trên các tuyến giao thông
huyết mạch. Ngô Quyền là đầu mối giao thông quan trọng nối Hải Phòng với các
địa phương khác trong cả nước bằng hệ thống đường thủy, đường bộ cũng như
đường sắt. Quận Ngô Quyền có vị trí quan trọng trên các lĩnh vực chính trị, kinh tếxã hội, quốc phòng an ninh của Hải Phòng, là nơi tập trung các cơ quan nghiệp vụ,
sở ban ngành Thành phố, trường đại học... do vậy Ngô Quyền là một nơi có thị
trường nhà đất sôi động trong nhiều năm. Tuy nhiên không nằm ngoài tình trạng
chung của thị trường nhà đất tại Việt Nam, thị trường nhà đất của quận Ngô Quyền
cũng gặp những tồn tại như sự thiếu minh bạch, bong bóng BĐS, và vai trò quản lý
thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý nhà nước là khá mờ nhạt. Trước các
cơn sốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý tại Ngô Quyền hầu hết đều khá bị
động, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn
chế.
Xuất phát từ những vấn đề trên tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và
đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại Quận Ngô
Quyền, thành phố Hải Phòng”.

2


2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng thị trường nhà đất, cũng như công tác quản lý thị trường
này trên địa bàn Quận Ngô Quyền.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất trên

3


thông tin về nhà đất, tiền thù lao và hoa hồng cho bên môi giới, thời gian thực hiện
đăng ký biến động…Các thông tin cần điều tra phục vụ cho việc phân tích thực
trạng thị trường chuyển nhượng và cho thuê nhà đất tại quận Ngô Quyền đều được
sử dung phương pháp này. Kết quả của phương pháp điều tra cho ta cái nhìn chi tiết
và thực tế về giá đất chuyển nhượng và cho thuê, tình trạng pháp lý của các giao
dịch,... để từ đó thấy được sự khác biệt giữa giá đất trong bảng giá và giá giao dịch
thực tế cũng như nhìn ra được các yếu điểm trong công tác quản lý TTNĐ tại địa
phương.
- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh giá chuyển nhượng đất thực tế với
bảng giá đất của UBND thành phố, giá chuyển nhượng thực tế với giá ghi trên hợp
đồng tại quận Ngô Quyền.
- Phương pháp đánh giá thị trường nhà đất, tính toán ra các hệ số để so sánh
và phân tích thực trạng của thị trường.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu
thập được và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường nhà đất khu
vực nghiên cứu.
6. Cấu trúc luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Thực trạng thị trường nhà đất tại Quận Ngô Quyền.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà
đất Quận Ngô Quyền.

4


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

tại các nền kinh tế này. Chính sách đầu tư, bảo hiểm đối với thị trường nhà đất để
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát

5


triển của các thị trường khác liên quan. Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tế
trong xây dựng chính sách tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển và
mới nổi, các tác giả cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức
để thiết lập và thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc gia
đang phát triển và mới nổi.
Klaus Deininger (2004), "Các bước phát triển của chính sách đất đai ngân
hàng thế giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm và thách thức tương lai" [18] là tài liệu
thống kê của WB với các định chế chính sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắc
chung và nguyên tắc đối với từng khu vực. Sự hoàn thiện và bổ sung chính sách về
đất đai. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước có nền kinh tế phát triển và
nền kinh tế chuyển đổi, những thách thức đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai toàn
cầu và khu vực.
Gershon Fedor(1998), "Các thể chế và thị trường đất đai" [16]. Tổng hợp thể
chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình
là các nước Châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi
các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động
các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Các
điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên.
Grareth Jones & Peter M.Ward (1994), trong "Phương pháp luận về phân tích
thị trường nhà đất" [17]. Đã đưa ra những nguyên lý cơ bản của thị trường nhà đất
liên quan đến lý luận địa tô. Từ đó nêu ra tính đặc thù khác biệt với các thị trường
khác vì tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trường này.
Liu Tinghuan (2004) đã trình bày những chính sách cụ thể để huy động nguồn
lực tài chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước - Các

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Đinh Văn Ân (2011) trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận về thị
trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình thể chế thị trường BĐS, mô
hình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS, mô hình đánh giá thị trường BĐS
và khả năng áp dụng vào Việt Nam. Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường
BĐS trên địa bàn 8 tỉnh Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc,
Quảng Nam, Vĩnh Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ
số liệu và báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐS
Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên. Qua đó, kiến nghị với các
cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình thành và phát
triển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị trường BĐS đến năm
2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ cho phát triển bền vững thị

7


trường BĐS nhằm phục vụ quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam tới
năm 2020. Tại đây, tác giả cũng phân tích đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS đối
với sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời cũng làm rõ những tác động của các
chính sách, công cụ quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển của thị
trường BĐS ở nước ta hiện nay. Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của
nền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có những đặc
thù riêng có so với các quốc gia khác. Trước hết là thị trường BĐS ở nước ta hình
thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác. Quan trọng hơn nữa, ở nước ta
không có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai,
các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch QSĐs đất đai và các tài sản

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường
BĐS Việt Nam [7]. Luận án đã nghiên cứu lý luận về thị trường BĐS và chính sách
thuế phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể và toàn diện. Bên cạnh đó, tác giả
luận án đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối với phát
triển thị trường BĐS và các khoản thu khác của nhà nước có liên quan đến BĐS.
Thêm nữa, trên cơ sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh nghiệm
của một số nước trên thế giới về ban hành chính sách thuế đối với thị trường BĐS
luận án đã đề uất được hệ thống các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế
đối với thị trường BĐS tại Việt Nam.
Đánh giá về ý nghĩa của các tài liệu tham khảo:
Các tài liệu tham khảo trên bao gồm sách, luận văn, các tạp chí chuyên ngành
đều là các công trình khoa học công phu có chất lượng nghiên cứu khá cao liên
quan tới các vấn đề về thị trường BĐS dưới nhiều góc độ, về cơ bản nội dung các
công trình nghiên cứu đã nêu ở trên phân tích rất nhiều vấn đề liên quan trực tiếp và
gián tiếp tới TTNĐ với tư cách là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS.
Các luận án và luận văn nghiên cứu các vấn đề liên quan tới thị trường BĐS,
thị trường nhà ở, thị trường đất đai đã được thực hiện khá nhiều tại các chuyên
ngành: tài chính, luật, kinh tế xây dựng, quy hoạch - kiến trúc, quản lý kinh tế và
kinh tế chính trị. Thực tiễn tại Việt Nam, thị trường BĐS nói chung và TTNĐ nói
riêng có lịch sử phát triển chưa đủ dài để hình thành một cách đồng bộ và hoàn
chỉnh. Bên cạnh đó vẫn còn ít công trình nghiên cứu chuyên sâu, phân tích một cách
đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTNĐ tại một địa phương cấp huyện như quận
Ngô Quyền.
1.2. Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai ở Việt Nam
1.2.1 Quyền sử dụng đất đai
*Quyền sở hữu đất đai:
Luật dân sự 2015 [9] quy định: Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tại Điều 186 “quyền chiếm hữu: Chủ sở hữu
được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của

bộ phận quan trọng của quốc gia.
*Quyền sử dụng đất đai:
Điều 189, [9] quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác
theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể. Nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyền
năng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thông qua các hình thức như sau: xây dựng,
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy định

10


pháp luật về quản lý và sử dụng đất,… đồng thởi người sử dụng đất cũng phải nộp
thế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ…
Tại Việt Nam Sở hữu toàn dân về đất đai phải được hiểu là đất đai không
thuộc sở hữu của riêng ai, toàn thể nhân dân là chủ sở hữu đối với đất đai.
Điều 4, Luật đất đai 2013 [10] quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Đây là cơ sở pháp lý cao
nhất xác định rõ toàn dân là chủ sở hữu đối với toàn bộ vốn đất quốc gia. Như vậy,
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất vì quyền sở hữu là thuộc toàn dân sở hữu, và
thị trường đất ở là thị trường quyền sử dụng đất ở chứ không phải thị trường quyền
sở hữu đất ở.
Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng
người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với
tài sản sử dụng đó. Điều này đã được vận dụng vào trường hợp “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân” của Việt Nam. QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai.
Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử
dụng đất thực hiện quyền sử dụng trong thời gian nhất định, có những quyền và

- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách
về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới
quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này,
một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hình
thành, đó là “thị trường nhà đất”.
1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
*Quyền sở hữu tài sản:
Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”.
Tài sản là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan
hệ pháp luật nói riêng. Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) xác định rõ: “tài sản bao

12


gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và
tài sản hình thành trong tương lai”.
+ Bất động sản: Là những tài sản không thể di dời được. Đối tượng được xếp

người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu cá nhân, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền

13


sở hữu về nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao
gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của
nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số
phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở
hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có
thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc
toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác
trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê
nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và
người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả
thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt Nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu
toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở
hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng
chưa trả hết tiền.