BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

TRẦN THỊ THU HIỀN
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ
KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

TRẦN THỊ THU HIỀN
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ
KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

Hà Nội - 2019



bạn bè và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện
đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa
Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Qua đây tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo, cán bộ tại
các Sở, Phòng, ban, Văn phòng đăng ký thành phố Hà Nội và các đơn vị có liên
quan đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả Luận văn

Trần Thị Thu Hiền


iv
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ ii
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. iii

PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................... 37
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 37
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 37
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 37
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 37
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 38
2.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 38
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 39
2.4.5. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................ 39
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 40
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và quản lý, sử dụng đất
thành phố Hà Nội ............................................................................................ 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội ................................................... 40
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội thành phố Hà Nội ......................................... 40
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội..................... 43
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ........................ 47
3.2. Đánh giá thực trạng phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố
Hà Nội ................................................................................................... 50
3.2.1. Đánh giá quá trình phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố
Hà Nội ................................................................................................... 50
3.2.2. Đánh giá thực trạng quy hoạch, quản lý xây dựng đô thị, quản lý đất đai
đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội .............................................................. 53


vi
3.3. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại một số khu đô thị
mới trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................. 56
3.3.1. Khái quát hai khu đô thị lựa chọn nghiên cứu ...................................... 56
3.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất tại hai khu đô thị mới ..... 60


Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Tên đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại một số khu đô
thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong đề tài gồm: Phương pháp chọn điểm
nghiên cứu; Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra thu
thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng hợp; Phương pháp phân tích, so sánh
Kết quả chính và kết luận


viii
DANH MỤC VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB


Bảng 3.3. Tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch đất đai khu đô thị mới Dương Nội............. 58
Bảng 3.4. Tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch đất đai và kiến trúc khu đô thị mới Nam An
Khánh ........................................................................................................................ 60
Bảng 3.5. Tình hình triển khai dự án tại khu đô thị mới Dương Nội........................ 62
Bảng 3.6. Tổng hợp tình hình thực hiện một số biệt thự song lập phân khu tại khu
đô thị Dương Nội ...................................................................................................... 64
Bảng 3.7. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư tại khu đô thị
mới Dương Nội ......................................................................................................... 66
Bảng 3.8. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của chủ đầu
tư khu đô thị mới Dương Nội .................................................................................... 67
Bảng 3.9. Tình hình huy động vốn khách hàng của chủ đầu tư khu đô thị mới
Dương Nội (2016- 2017)........................................................................................... 69
Bảng 3.10. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
cho người dân tại khu đô thị mới Dương Nội ........................................................... 70
Bảng 3.11. Tình hình chậm tiến độ triển khai dự án tại khu đô thị mới Nam An
Khánh ........................................................................................................................ 73
Bảng 3.12. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư tại khu đô thị
mới Nam An Khánh .................................................................................................. 77
Bảng 3.13. Tình hình huy động vốn khách hàng của chủ đầu tư khu đô thị mới Nam
An Khánh (2016-2017) ............................................................................................. 78
Bảng 3.14. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
cho người dân tại khu đô thị mới Nam An Khánh .................................................... 79
Bảng 3.15. Nghề nghiệp người điều tra, phỏng vấn: ................................................ 80


x
Bảng 3.16. Tình hình sử dụng đất hoặc sở hữu căn hộ của người điều tra, phỏng
vấn ............................................................................................................................. 81
Bảng 3. 17. Đánh giá của mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện cấp giấy
chứng nhận tại các khu đô thị mới ............................................................................ 82

trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo
dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”, là thành phố hơn 1000 năm tuổi, trong hơn 10
năm trở lại đây đã có nhiều quận mới được thành lập, nhiều khu đô thị mới được
xây dựng lên, góp phần tạo nên một diện mạo mới của Thủ đô văn minh, hiện đại,
xứng tầm là thủ đô của một đất nước đang trên đà phát triển tiến lên thời kỳ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Tuy nhiên, Hà Nội hiện nay đang đứng trước nhiều khó khăn và thách thức do
áp lực ngày càng tăng của việc phát triển đô thị, dân số, việc đầu tư xây dựng các
công trình với nhiều quy mô, tính chất khác nhau... Quy hoạch và đầu tư xây dựng
các dự án phát triển nhà ở còn thiếu, tình trạng xây dựng không phép vẫn tồn tại,
thủ tục đầu tư còn rườm rà, ý thức chấp hành pháp luật của Chủ đầu tư xây dựng và
một bộ phận người dân Thủ đô còn thấp. Tình trạng vi phạm pháp luật về đầu tư
xây dựng ngày càng nghiêm trọng và phức tạp, phá vỡ quy hoạch - kiến trúc của Thủ
đô, gây mất thẩm mỹ cho diện mạo và mỹ quan đô thị. Theo đó, ngoài những vấn đề
bất cập cần được giải quyết nêu trên, vấn đề quản lý phát triển các khu đô thị, giao
đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho người sở hữu
nhà ở tại các dự án là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính quyền Thành
phố Hà Nội hiện nay. Để thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước trước bối cảnh hội nhập
kinh tế quốc tế có nhiều sức ép và thách thức như hiện nay công tác quản lý nhà nước
về đất đai, về xây dựng nhà ở, cấp giấy chứng nhận trên cả nước nói chung và Thủ đô
Hà Nội nói riêng là yêu cầu cấp thiết.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng
đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu nhà ở, các địa phương đã xác định cấp giấy


2
chứng nhận là nội dung quan trọng nhằm nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ
quyền lợi cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà. Với tốc độ đô thị hóa như hiện
nay, nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn đang ngày càng phát triển, với các lợi
thế về giá cả, không gian, dịch vụ…, nhà chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều

pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị được hiệu quả, góp
phần hoàn thiện một số quy định của thành phố Hà Nội trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai.
* Ý nghĩa thực tiễn:
- Việc đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị giúp tăng
hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương và trung ương.
- Đây là một nghiên cứu có ý nghĩa không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước
mà còn đối với cả cộng đồng dân cư đô thị, hộ gia đình cá nhân. Khi thực hiện đồng
bộ các giải pháp quản lý về đất đai, sẽ góp phần giữ vững chính trị, bảo vệ quyền lợi
hợp pháp của chủ sở hữu, góp phần ổn định và phát triển nền kinh tế hiện nay.


4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về công tác quản lý đất đai
1.1.1. Khái niệm về quản lý đất đai
Hiện nay có nhiều cách giải thích thuật ngữ quản lý, có quan niệm cho rằng
quản lý là cai trị; cũng có quan niệm cho rằng quản lý là điều hành, điều khiển, chỉ
huy. Quan niệm chung nhất về quản lý được nhiều người chấp nhận do điều khiển
học đưa ra như sau: Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào
đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
Quan niệm này không những phù hợp với hệ thống máy móc thiết bị, cơ thể sống, mà
còn phù hợp với một tập thể người, một tổ chức hay một cơ quan nhà nước [25].
Hiểu theo góc độ hành động, quản lý là điều khiển và được phân thành 3 loại:
Loại hình thứ nhất: là việc con người điều khiển các vật hữu sinh không phải con
người, để bắt chúng phải thực hiện ý đồ của người điều khiển. Loại hình này được
gọi là quản lý sinh học, quản lý thiên nhiên, quản lý môi trường... Loại hình thứ hai:
là việc con người điều khiển các vật vô tri vô giác để bắt chúng thực hiện ý đồ của
người điều khiển. Loại hình này được gọi là quản lý kỹ thuật.
Loại hình thứ ba: là việc con người điều khiển con người. Loại hình này được

hữu toàn dân thực hiện quyền quản lý nhà nước thông qua các cơ quan quản lý nhà
nước có thẩm quyền như: Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Chính phủ, Uỷ ban
nhân dân các cấp và hệ thống các cơ quan địa chính được tổ chức thống nhất từ
trung ương đến địa phương.
Như vậy, Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước
đối với đất đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và
phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá
trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai....
Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai để biết rõ các thông tin chính xác về số
lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử
dụng đất đai. Từ đó, Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai
theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất.
Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Đồng


6
thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý
việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Để nắm được quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản
lý và sử dụng đất đai. Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử
dụng đất, trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong
phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó.
Nhà nước cũng thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo
các lợi ích một cách hài hòa. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính
sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến
việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
1.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [23].
1.1.3. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là chức năng vốn có của mọi tổ chức, mọi hoạt động. Nhận thức sâu
sắc về tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống kinh tế- xã hội của đất nước,
ngay sau khi giải phóng Miền Nam, thống nhất đất nước, Nhà nước ta đã tuyên bố
công hữu hóa toàn bộ đất đai để quản lý tập trung thống nhất. Từ năm 1986 đến


8
nay, với quan điểm đổi mới sâu sắc và toàn diện mọi mặt của đời sống chính trị - xã
hội do Đảng Cộng sản Việt nam khởi xướng, nền kinh tế nước ta đã chuyển dần
từng bước từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa. Nhu cầu tăng trưởng kinh tế cao cùng với sự gia tăng dân số đã gây
ra sức ép lớn đế việc khai thác và sử dụng đất. Chưa bao giờ đòi hỏi việc sử dụng
đất tiết kiệm và hiệu quả lại trở thành một yêu cầu bức xúc như giai đoạn hiện nay ở
nước ta. Để đáp ứng đòi hỏi có tính tất yếu khách quan về nâng cao hiệu quả của
việc quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, Hiến pháp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 qui

chiến lược, chủ trương đã được ban hành xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất
nhằm điều tiết các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng tài nguyên này
đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả.
- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất, nhà nước nắm được cơ cấu
từng loại và quỹ đất tổng thể. Trên cơ sở đó đề ra các biện pháp cụ thể để sử dụng
đất có hiệu quả. Ngoài ra, việc ban hành các chính sách, các quy định về đất đai tạo
tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng, đảm bảo lợi ích chính đáng cho
người sử dụng và và lợi ích của nhà nước trong việc quản lý đất đai.
- Thông qua việc kiểm tra, giám sát, nhà nước nắm bắt được tình hình biến
động trong việc sử dụng từng loại đất phát hiện những mặt tích cực trong công tác
quản lý, điều chỉnh và giải quyết kịp thời các sai phạm. Bên cạnh đó, công tác quản
lý nhà nước về đất đai là nhân tố quan trọng giúp nhà nước ban hành các chính
sách, quy định, thể chế, bổ sung và điều chỉnh những chính sách còn chưa phù hợp,
góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống.
Như vậy, quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam là nhu cầu khách quan, là
công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất, và quan trọng nhất là bảo vệ
chế độ sở hữu về đất đai. Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù
hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế,
xã hội của đất nước trong từng giai đoạn [25].
1.1.4. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
1.1.4.1. Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân. Vì vậy,
không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung
thành tài sản riêng của mình được. Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp
pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất
đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói


10
chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Vấn đề này được quy định tại Điều 18,

11
Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế. Thực chất quản lý đất
đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này.
Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc này trong quản lý đất đai
được thể hiện bằng việc: Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
có tính khả thi cao; Quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Có như vậy, quản lý nhà nước về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục
đích đề ra.
1.2. Cơ sở pháp lý trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại Việt Nam
1.2.1. Hệ thống pháp luật về đất đai
Hệ thống pháp luật đất đai nhằm mục đích điều chỉnh các mối quan hệ trong
quản lý, sử dụng đất. Trong công tác quản lý đất đai đối với các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở tại các khu đô thị, phải kể đến các văn bản hiện hành như:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Các Nghị định của Chính phủ: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP
ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ
phí trước bạ;
- Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định
về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một


hành, đồng thời, qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn.