VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐẶNG ANH TUẤN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN HÓC
MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐẶNG ANH TUẤN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN HÓC
MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Hiến Pháp và Luật Hành Chính
Mã số: 8.38.01.02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM QUANG HUY



trình nghiên cứu của mình.
Trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Đặng Anh Tuấn


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................................................ 6
1.1. Khái niệm liên quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất.............................................................................. 6
1.1.1. Giấy chứng nhận...................................................................................... 6
1.1.2. Khái niệm thủ tục hành chính................................................................... 7
1.1.3. Khái niệm đăng ký đất đai........................................................................ 7
1.1.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất
8
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành.........9
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
9
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở



tài

sản

khác

gắn

liền

với


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN HÓC
MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH................................................................. 16
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn, thành phố Hồ

Chí Minh.............................................................................................................. 16
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................. 16
2.1.2. Điều kiên kinh tế - xã hội........................................................................ 19
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội.............................21
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hóc Môn..............23
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Hóc Môn........................................... 23
2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...........................................................................................................................26
2.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu


30
2.3.2. Thực trạng về quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do đăng ký biến động
32
2.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài

sản

khác

gắn

liền

với

đất

giai

đoạn

2017

–


Minh

68

Môn


2.4.1. Những vấn đề đã làm được...........................................................68


2.4.2. Những vẫn đề vướng mắc, chưa làm được..........................................69
2.4.3. Nguyên nhân của những vướng mắc, chưa làm được..........................70

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TẠI
HUYỆN HÓC MÔN.............................................................................................. 61
3.1. Quan điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân tại

huyện Hóc Môn trong thời gian tới...................................................................... 61
3.1.1. Phướng hướng nhiệm vụ trong thời gian tới........................................... 61
3.1.2. Nhiệm vụ công tác cải cách hành chính trong thời gian tới...................62
3.2. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và
cá nhân tại huyện Hóc Môn................................................................................. 63
3.2.1. Giải pháp cụ thể tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Hóc

Môn 63
3.2.2. Giải pháp về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy


: Hợp tác phường

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SX - TM

: Sản xuất - thương mại

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

: Tài nguyên môi trường

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chính Minh

UBND

: Ủy ban nhân dân

nhận......................................................................................................................... 57


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do thiên nhiên ban tặng cho con người, có
thể đáp ứng được nhu cầu của con người. Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về
không gian nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng, nếu sử dụng đất đai hợp lý thì lợi
ích sinh ra sẽ ngày một tăng. Mọi hoạt động kinh tế, hoạt động dân cư đều diễn ra
trên đất. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, một loại tài nguyên vô cùng quý giá.
Do vậy, việc sử dụng tiết kiệm và sử dụng hiệu quả đất đai tạo động lực phát triển
kinh tế xã hôi, ổn định chính trị. Đồng thời đặt ra yêu cầu Nhà nước phải đẩy mạnh
công tác quản lý chặt chẽ về đất đai.
Trong những năm gần đây, cầu về đất ngày một tăng, trong khi cung về đất
lại có hạn. Đã đẩy giá đất lên cao đặc biệt là ở các đô thị. Do vậy đã nảy sinh nhiều
vấn đề trong quản lý nhà nước về đất đai.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai đang được nhà nước quan tâm sâu sắc
thông qua các Bộ Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai 2003 và gần đây nhất là Luật
Đất đai 2013, kèm theo các Nghị định, Thông tư, văn bản pháp luật có liên quan,
ngày càng chặt chẽ, hoàn thiện, đáp ứng xu thế phát triển kinh tế xã hội của đất
nước.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được
xác định rõ tại điều 95- chương VII Luật Đất đai 2013.
Đăng ký đất đai là việc thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa thửa đất và người
sử dụng đất, trên cơ sở đó Nhà nước đảm bảo quyền lợi hợp pháp và nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải thực hiện, đồng thời thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho
toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản

huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.
Thu thập điều tra tình hình đăng ký công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá
nhân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh (bằng phiếu điều tra).


Phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân
giai đoạn từ ngày 01/12/2009 đến ngày 01/7/2015 và từ ngày 01/7/2015 đến nay.
Phân tích những điểm mạnh và tồn tại của công tác công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình và cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình và cá nhân nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính
trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian: Nghiên cứu thực hiện tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí

Minh và cụ thể là tập trung điều tra tình hình cấp giấy chứng nhận tại địa bàn.
- Thời gian: Đề tài sử dụng số liệu được thu thập từ thực tế từ ngày

01/12/2009 đến ngày 01/7/2015 và từ ngày 01/7/2015 đến nay. Đây là những số liệu
thực, chính xác, do chính tác giả thu thập trên huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí
Minh.
5. Phương pháp nghiên cứu
a. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:

Thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận như Luật
Đất đai 2003, 2013, Nghị định 43/NĐ-CP năm 2014 về hướng dẫn thi hành Luật

b. Ý nghĩa thực tiễn

Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết
một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.
7. Kết cấu luận văn

Nội dung của luận văn sẽ có kết cấu như sau:
- Mở đầu
- Chương 1. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Chương 2. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân tại
huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh


- Chương 3. Các giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và
cá nhân tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh


Chương 1:
TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Khái niệm liên quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2. Khái niệm thủ tục hành chính

Thủ tục hành chính là tổng thể các quy phạm bắt buộc phải tuân theo khi tiến
hành thành lập, thay đổi, giải thể, xác định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn phạm vi
hoạt động của các tổ chức, khi ban hành các văn bản hành chính, khi thực hiện các
hành vi hành chính; khi các công dân, các tổ chức quần chúng phường hội tiến hành
những công việc đòi hỏi có sự chứng kiến, chứng nhận, giúp đỡ, can thiệp của các
cơ quan và cán bộ, nhân viên nhà nước.
Thủ tục hành chính thuận tiện, đơn giản là một trong những điều kiện giúp
nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước. Ngược lại, thủ tục hành
chính rườm rà, nặng nề không những gây ra tổn phí về sức người, sức của của ngân
sách nhà nước, tài sản phường hội, kìm hãm sự năng động trong hoạt động của mọi
mặt đời sống mà còn là điều kiện thuận lợi cho nạn tham ô, nhũng nhiễu phát sinh,
phát triển. Hoàn thiện, cải tiến thủ tục hành chính nhằm làm cho các thủ tục hành
chính trở nên đơn giản, dễ làm, thuận tiện cho dân là một trong những phương
hướng cải cách nền hành chính quốc gia.
1.1.3. Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là loại hình hoạt động của Nhà nước có quan hệ gần gũi và
liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện với một
đối tượng đặc biệt đó là đất đai và thông qua đăng ký đất đai sẽ tạo lập cơ sở pháp
lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ hội
cho người sử dụng đất có điều kiện đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả cao
nhất.
Thực chất của đăng ký đất đai là việc các chủ sử dụng đất đang sử dụng đất
làm đơn kê khai hiện trạng sử dụng đất của mình với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xét duyệt, lập hồ sơ địa chính và cấp
Giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất đủ điều kiện. Đây chính là những thủ tục



quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009


vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp
Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của
Chính phủ.
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai
hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc Đăng ký đất đai:
Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: là một biến động về quyền đối với các loại đất

đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa
được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc đồng thuận: nghĩa là người đăng ký với tư cách là chủ thể đối

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
1.2.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy tờ pháp lý chứng minh, xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,


quyền sở hữu nhà ở và các bất động sản khác. Theo quy định của Luật đất đai 2013
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất được quy định như sau:
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Ủy ban nhân dân cấp xã: (Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký hoặc xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng
tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: (Khoản 3 Điều 70 Nghị định
43/2014/NĐ-CP)
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến
xác nhận và công khai kết quả.
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản

thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập
quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để nắm được
quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng đất
đai. Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất, trong
khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử
dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó. Nhà nước cũng thực
hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo các lợi ích một cách hài
hòa. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chínhsách tài chính về đất đai
như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quanđến việc sử dụng đất nhằm điều
tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại.
1.3.2. Đặc điểm quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Xây đựng và ban hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hiểu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hệ thống chính sách và luật pháp cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật


là cơ sở pháp lý cho cơ quan địa chính các cấp thực hiện việc quản lý đất đai nói
chung cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Vì vậy tính
hiệu lực của hệ thống luật pháp và chính sách có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả
hoạt động cấp GCNQSDĐ. Hệ thống luật pháp và chính sách liên quan đến việc cấp
GCNQSDĐ gồm Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường... Các văn bản trên nêu
đầy đủ đồng bộ và rõ ràng thì việc thực hiện quy trình và các thủ tục cấp
GCNQSDĐ sẽ thuận tiện và dễ dàng. Do đó sẽ rút ngắn được thời gian cấp
GCNQSDĐ. Ngược lại hệ thống văn bản pháp luật chồng chéo, chưa đầy đủ và

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.3. Vai trò của quản lý nhà nước về cấp giấy Chứng nhận quyền sửdụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đối với nhà nước:

Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Thông
qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất. Người
sử dụng đất thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà nước để nhà
nước quản lý, ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích,
kém hiệu quả.
Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu
nhà ở có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong lịch sử,
giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy
nhanh và thuận lợi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi
đất.
Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà
nước quản lý được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh bạch hơn thị
trường bất động sản, là cơ sở đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững.
- Đối với người sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là chứng thư pháp
lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử