BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN MẠNH TUẤN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK NÔNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ CÔNG
MÃ SỐ: 60 34 04 03

ĐẮK LẮK - NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN MẠNH TUẤN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT - TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK NÔNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ CÔNG

trong suốt quá trình xây dựng đề cương, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Đắk Nông
đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình khảo sát, thu thập số liệu phục vụ cho
quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này.
Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng do hạn chế về thời gian và khả năng
nghiên cứu nên trong luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót, kính
mong quý thầy giáo, cô giáo, các chuyên gia, những người quan tâm đến đề
tài tiếp tục có những ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn./.
Đắk Nông, ngày ... tháng .... năm 2017
Học viên

Trần Mạnh Tuấn


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 01
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................... 09
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................... 09
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò và nội dung quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................ 14
1.3. Chủ thể quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 34
Kết luận chương 1 ........................................................................................... 37
Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈNH ĐẮK NÔNG .............. 40
2.1. Các yếu tố chi phối, ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Đắk Nông ………………………………………40
2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Nội dung
Bảng: 1.1.Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai
Sơ đồ. 2.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ
chức
Bảng 2.2: Diện tích đất tự nhiên, dân số và mật độ dân số toàn tỉnh
Bảng 2.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình và cá nhân năm 2016
Bảng: 2.4. Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở tỉnh Đắk Nông
đã được đo đạc lập Bản đồ địa chính năm 2016
Bảng: 2.5. Báo cáo định kỳ về công tác cấp giấy của Sở TN & MT
tỉnh Đắk Nông năm 2016

Trang
24
60
64
67


1


dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây thực chất
là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt
chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất đai theo pháp
luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để nhà
nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời việc
quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý
nhà nước về đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả.
Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khóa XI, số 19-NQ/TW, ngày 31 tháng 10 năm 2012 xác định "Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải
là quyền sở hữu…" [20, tr. 8].
Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm nhiều nội dung như quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, điều tra, khảo sát, đănh ký đất đai, giao đất, cho thuê
đất thu hồi đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt
động cơ bản quan trọng để thực hiện quyền chủ sở hữu đất đai của nhà nước.
Để đảm bảo cho việc cấp GCNQSDĐ đúng thẩm quyền, có hiệu quả, đúng
trình tự, thủ tục, đúng đối tượng và phòng chống lãng phí, quan liêu, tham
nhũng trong lĩnh vực đất đai và làm ổn định tình hình kinh tế xã hội của cả
nước cũng như mỗi địa phương.
Nhằm tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước, Nghị
quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI xác
định "Tăng cướng nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng
2

QSDĐ tại tỉnh Đắk Nông. Từ đó đánh giá, luận giải những kết quả và tồn tại
trong hoạt động quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền
- Đề xuất phương hướng, giải pháp tăng cướng công tác quản lý nhà
nước về cấp GCNQSDĐ và đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói
chung và ở tỉnh Đắk Nông nói riêng trong quá trình quản lý Nhà nước về đất
đai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, gồm tất cả các hoạt động từ đăng ký đến lập hồ sơ
địa chính, thẩm định và cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có nội dung

rất rộng, gồm: xây dựng quy hoạch kế hoạch và chính sách về sử dụng đất;
khảo sát đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Luận văn chỉ
giới hạn phạm vi nghiên cứu về một hoạt động quản lý cụ thể là: quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân
và các tổ chức trên địa bàn tỉnh Đắk Nông.
- Phạm vi thời gian: từ năm 2014 đến năm 2016
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận

6


Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, và các quan điểm của Đảng

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Đắk Nông
Chương 3: Phương hướng và giải pháp tăng cường công tác quản lý
nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Đắk Nông.

8


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý
nhà nước về đất đai
1.1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ là một
trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Từ khi có luật đất đai năm 1988, luật đất đai năm 1993 ra đời thì
GCNQSDĐ đã đuợc đề cập và triển khai thực hiện. Nhưng đến khi luật đất
đai năm 2003 và đặc biệt là Luật Đất đai 2013 ra đời thì GCNQSDĐ và quyền
sở hữu nhà thực sự mới đuợc thể chế hoá trong Luật đất đai và các Nghị Định.
Điều 48 luật đất đai năm 2003 và điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã
khẳng định: GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với mảnh đất của mình, nó đảm bảo
cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử

văn số 4523/UBND-NN về việc đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ; ngày 10
tháng 10 năm 2014 ban hành Kế hoạch quản lý sử dụng 63,057 ha đất có
nguồn gốc lấn chiếm rừng từ này 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 01 tháng 01
năm 2010 đã được UBND tỉnh thu hồi từ các nông, lâm trường giao về cho
các địa phương quản lý. Ban hành Bộ thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất
đai, giao dịch bảo đảm, (ban hành kèm theo quyết định số 1012 /QĐ-UBND
ngày 23 tháng 6 năm 2016 của chủ tịch UBND tỉnh Đắk Nông).... chính vì
10


vậy mà việc cấp GCNQSDĐ ngoài việc phải tuân thủ các quy định của pháp
luật còn phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch của các địa phương và sơ đồ
giao đất.
Việc cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Là những quy định có tính chất bắt buộc khi thực hiện việc cấp
GCNQSDĐ và được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013.
1.1.1.3. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đối với nhà nước
GCNQSDĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, nhà nước một mặt có thể kiểm soát được việc mua bán giao dịch
trên thị trường, mặt khác sẽ thu được nguồn tài chính lớn vào ngân sách.
Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ cũng là căn cứ để nhà nước lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả phục vụ sự phát triển KT - XH. [32
tr, 32]
- Đối với người sử dụng đất
GCNQSDĐ giúp cho các cá nhân hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất yên
tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ

Việc có được GCNQSDĐ, doanh nghiệp cũng sẽ có tài sản thế chấp vay
vốn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Đây là điều kiện quan trọng để doanh
nghiệp vay được vốn, mở rộng sản xuất kinh doanh. Hơn thế, GCNQSDĐ
cũng là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng QSD đất đối với các doanh nghiệp,
công ty cổ phần...
12


- Kiểm tra hỗ trợ người sử dụng đất.
Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế, xã hội đất nước, Nhà nước đã
tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển.
Tuy nhiên vấn đề bồi thường và hỗ trợ và tiến hành tái định cư cho những
diện bị thu hồi đất ở gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Một số dự án chưa
có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất
ở. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà
ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên
thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân
cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận
chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận
chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm
ngành nghề khác. Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề
tái định cư đã khá đầy đủ nhưng thực hiện chưa tốt, thậm chí một số địa
phương chưa quan tâm giải quyết nhiệm vụ này dẫn đến tình trạng đã thu hồi
đất của dân nhưng chưa cấp GCNQSDĐ cho người dân tại nơi ở mới.
Bên cạnh đó có những trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý do không rõ ràng. Các cơ
quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết lại không giải thích rõ cho dân
hiểu lý do tại sao không cấp giấy. Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm,
gây phiền hà, sách nhiễu... gây khó khăn cho người sử dụng đất. Một nguyên
nhân khác là do quy hoạch treo hoặc do người dân không chấp nhận dù lý do

1.2. 1. Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất

14


Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
trong những nội dung quản lý hành chính nhà nước về đất đai, là tổng hợp các
hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quản lý nhà
nước về đất đai và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là
các hoạt động ban hành văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện quản lý quy trình, thủ tục về việc cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có những đặc điểm sau đây
- Quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ là hoạt động của cơ quan chấp
hành và hành chính nhà nước, thực thi quyền hành pháp có thẩm quyền luật
định (bao gồm: Chính phủ, UBND các cấp; Bộ tài nguyên và MT, sở TN &
MT cấp tỉnh, Phòng TN & MT cấp huyện).
- Về công cụ quản lý là các văn bản quy phạm pháp luật mà trực tiếp là:
Luật Đất đai, Luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thực thi hành. Công cụ
quy hoạch, kế hoạch sử dung đất. công cụ tài chính về đất đai.
- Đối tượng quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ có hai nhóm: đó là
đất đai và các cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, các tổ chức dịch vụ
công mà trước hết là Văn Phòng đăng ký đất đai.
1.2.3. Vai trò của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dung đất
- Quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ nhằm đảm bảo cho việc cấp
GCNSDĐ đúng thẩm quyền, đúng quy trình và đối tượng theo quy định của
pháp luật.


16


Để tạo lập cơ sở pháp lý cho hoạt động quản lý đất đai theo pháp luật,
Nhà nước xây dựng các quy định pháp luật về các vấn đề cụ thể sau đây:
- Nhà nước quy định thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh
vực xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật đất đai và các văn
bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ. Căn cứ pháp lý của việc ban hành văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai là Luật tổ chức Quốc hội, Luật tổ chức Chính
phủ, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
- Pháp luật quy định thẩm quyền QLNN về đất đai và các văn bản pháp
luật về cấp GCNQSDĐ của từng cơ quan trong bộ máy Nhà nước. Các cơ
quan Nhà nước được trao những chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể trong
thực hiện QLNN về đất đai và các văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ.
- Pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định
chế độ pháp lý các loại đất, về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Ở nước ta cùng với quá trình thực hiện công cuộc đổi mới, Luật Đất đai
2013 ra đời. Cùng với các văn bản quy phạm pháp luật khác, nhà nước đã
thực hiện công tác chuyển đổi cơ chế quản lý, từ quản lý bằng biện pháp hành
chính là chủ yếu sang biện pháp hành chính gắn với kinh tế trong việc sử
dụng đất đai. Đây là bước chuyển quan trọng trong cơ chế tập trung quan liêu
bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý
nhà nước đối với đất đai ở nước ta. Hiện nay, Nhà nước đã ban hành các văn
bản pháp luật đất đai có qui định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ gồm Luật
Đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị
định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về cấp