Xây Dựng Giá Đất Cụ Thể Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Hạ Tầng Kỹ Thuật Khu Dân Cư Đô Thị Tại Tổ 1 Và Tổ 2a - Pdf 67

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRIỆU THỊ THU DUNG
Tên đề tài:
XÂY DỰNG GIÁ ĐẤT CỤ THỂ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG
KỸ THUẬT KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ TẠI TỔ 1 VÀ TỔ 2A,
THỊ TRẤN BẰNG LŨNG, HUYỆN CHỢ ĐỒN, TỈNH BẮC KẠN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2017 – 2019

Thái Nguyên, năm 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2019

i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cần thiết của mỗi sinh viên trong quá trình
đào tạo tại các trường Đại học. Đây là thời gian giúp mỗi sinh viên quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức và vận dụng những kiến thức đó
vào thực tế.
Để đạt được mục tiêu trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý Tài nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây
dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị
tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”. Sau thời
gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp tại Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi
trường tỉnh Bắc Kạn bài khóa luận của em đã hoàn thành. Với lòng biết ơn sâu sắc
em xin chân thành cảm ơn:
Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban Chủ nhiệm Khoa
Quản lý Tài nguyên, cùng toàn thể các thầy cô giáo trong khoa đã tận tình giảng dạy
và giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi Thầy
đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Chợ Đồn,
tỉnh Bắc Kạn, Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn đã tạo
điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập cũng như trong việc hoàn thành
bản khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã luôn cổ vũ,

: Chính phủ

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

UBND

: Ủy ban nhân dân

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

BĐS

: Bất động sản

LUC

: Đất chuyên trồng lúa nước

LUK

: Đất trồng lúa nước còn lại

vi
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU ................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................. vi
Phần 1: MỞ ĐẦU........................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.................................................3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...............................................................................................3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..............................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học .....................................................................................................4
2.1.1. Các khái niệm về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể ......................4
2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai ........................................................................5
2.1.3. Tổng quan về giá đất .........................................................................................7
2.1.4. Phương pháp định giá đất..................................................................................8
2.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................17
2.2.1.Các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước có liên quan đến công tác định
giá đất cụ thể .............................................................................................................17
2.2.2.Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác định giá đất trên địa
bàn tỉnh Bắc Kạn và hồ sơ pháp lý, kỹ thuật của dự án ............................................18
2.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................19
2.4. Tổng quan về công tác xác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .........................19
2.4.1. Tổng quan về công tác xác định giá đất trên Thế Giới ...................................19
2.4.2. Tổng quan về công tác xác định giá đất tại Việt Nam ....................................21
2.4.3. Tổng quan về công tác xác định giá đất tại địa bàn tỉnh Bắc Kạn ..................22
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........28
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................28
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................28

Phần 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................69
5.1. Kết luận ..............................................................................................................69
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................73

1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Trong những năm qua, công tác định giá đất đã đạt được những hiệu quả nhất
định, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của các vùng, miền, khu vực. Tuy
nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện.
Thứ nhất, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định trình tự thủ tục của
việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất. Chính vì vậy mà mỗi một
địa phương cấp tỉnh lại có quy trình quyết định giá riêng, khá khác nhau. Thứ hai,
định giá đất là một nghề chuyên môn, cần được đào tạo kỹ lưỡng, giao cho cơ quan
hành chính quyết định giá đất là một cơ chế không phù hợp. Ở các nước phát triển,
người ta luôn luôn phải thuê dịch vụ định giá đất độc lập để đề xuất giá đất phù hợp
thị trường. Thứ ba, hiện nay pháp luật Việt Nam trao thẩm quyền quyết định về đất
đai ( giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho cùng một cơ quan nhà nước là
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ( UBND). Điều này dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực
hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở Việt Nam luôn ghi giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều, từ đây khó tìm
được những chứng cứ về giá đất thị trường. Chính vì vậy đã và đang làm hạn chế
hiệu quả đầu tư của các dự án, tình hình bất ổn định về trật tự xã hội đang xảy ra ở
nhiều địa phương. Đặc biệt là tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang có
chiều hướng gia tăng, trong đó nội dung khiếu kiện chủ yếu là từ chính sách thu hồi
đất, giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vấn đề xây dựng giá đất để bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được nhiều người quan tâm

định giá đất cụ thể đến đời sống của người dân, tôi lựa chọn đề tài: “Xây dựng giá đất
cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A,
thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Phân tích đánh giá được giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Bằng
Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn của Dự án “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu
tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng,
huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”.
- “Xây dựng giá đất cụ thể dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô
thị tại tổ 1 và tổ 2A, thị trấn Bằng Lũng, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn”.

3
- Đánh giá tác động Kinh tế - xã hội của phương án giá đất.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Nắm vững Luật Đất đai và các văn bản luật liên quan đến đến công tác Định
giá đất cụ thể.
- Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật Đất đai.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn huyện Chợ Đồn,
tỉnh Bắc Kạn.
- Đề xuất những giải pháp phù hợp có tính khả thi đối với công tác định giá đất
cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất.

4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học

công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Việc xây dựng bảng giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất,
phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các
yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
- Việc điều chỉnh bảng giá đất được thực hiện trong các trường hợp:
+ Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ
20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu
trong bảng giá đất của loại đất tương tự;
+ Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa
hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng
thời gian từ 180% trở lên (Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
2.1.1.4. Giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu
thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ
liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác
định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem
xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương
pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả
tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường. (Luật Đất đai, 2013).
2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai
- Thị trường đất đai mang tính tự phát
Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn
mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ
cung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đất đai
diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của
các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượng
đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên.
Nhưng trong suốt một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức đúng và đủ tầm quan

Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất thì
các trung tâm văn phòng này mọc lên như nấm sau mưa. Hầu hết những hoạt động này

7
không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên như trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nước đối với
thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng.
2.1.3. Tổng quan về giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng
của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị
ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị
trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan
hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh
với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị
trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ
yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất
đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và
nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá
đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được
nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm
lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông

- Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất
so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện
điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các
yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng
(cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với
thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh. Cách
tính tỷ lệ % điều chỉnh.
% TĐĐG - % TĐSS
% TĐSS
- Bước 3: Ước tính giá đất của những thửa đất cần định giá
Tỷ lệ % điều chỉnh

=

Giá của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của
từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá theo công thức sau:

9
Giá của thửa đất cần
định giá theo từng

Giá đất của
=

từng thửa đất

thửa đất so sánh

được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
- Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.
+ Đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thủy sản thì thu nhập bình quân
một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính
đến thời điểm định giá.
- Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của
thửa đất cần định giá.
+ Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan
đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây
dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.
+ Các khoản chi phí trên được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất
tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về

10
quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên
thị trường.
- Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng bình quân
Thu nhập bình quân
Chi phí bình quân một
=
một năm
một năm
năm
- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở
điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự
kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả
năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có

11
tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các
yếu tố khác hình thành doanh thu.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,
công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và
các loại phí liên quan khác;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án,
thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá
trong thời gian thực hiện dự án;
- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.
Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:
Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm

 (1  r )
i 1

i

Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời
điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước
trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
- n là số năm thực hiện dự án
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất cần
Tổng doanh thu phát
=
Tổng chi phí phát triển
định giá
triển
Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa đất cần
định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá
=
Diện tích thửa đất cần định giá

2.1.4.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu
thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ:
Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian
không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất
+ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất.

14
b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo
quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường
tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị
trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần

15
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều
3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ:
Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng
hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn
trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán
cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TTBTNMT trong đó nêu rõ:
Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch
bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát
sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại
khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân
cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ
được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện
chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản
so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản
gắn liền với đất của bất
động sản so sánh
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản
=
so sánh

Giá trị bất động sản so
sánh

Giá đất của bất động sản so
=
sánh

Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại
các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong đó nêu rõ:
- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá
+ Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.
+ Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa
đất cần định giá

Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa
công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên
cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời
gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này;
giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức
giá đất ước tính không quá 10%.
2.2. Cơ sở pháp lý
2.2.1.Các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước có liên quan đến công tác
định giá đất cụ thể
+ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;

18
+ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
+ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Quy địnhchi tiết phương pháp định giá
đất: Xây dựng điều chỉnh Bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
+ Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất;
+ Quyết định số 43/2017/QĐ-UBND ngày 25/12/2017 của UBND tỉnh Bắc
Kạn V/v sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Bản quy định ban hành kèm theo
Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 và Quyết định số 22/2014/QĐUBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn;
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất;
+Thông tư số 77/2014/TT-BTC Hướng dẫn một số điều cuả Nghị định số
46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê

Nhờ tải bản gốc

Tài liệu, ebook tham khảo khác

Xây Dựng Giá Đất Cụ Thể Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Hạ Tầng Kỹ Thuật Khu Dân Cư Đô Thị Tại Tổ 1 Và Tổ 2a - Pdf 67

Tài liệu, ebook tham khảo khác

Học thêm