GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH
III.1 Giải pháp hoàn thiện một số chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án đầu tư
khu đô thị mới Nam An Khánh
III.1.1 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh
• Các phương thức kinh doanh có thể lựa chọn:
- Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và kinh doanh đất đã có hạ tầng
- Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và kinh doanh một phần đất đã có hạ
tầng, một phần đất để xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê.
- Xây dựng hạ tầng đồng bộ khu đô thị mới và xây dựng các công trình bất động
sản theo quy hoạch chi tiết để bán và cho thuê.
• Phương pháp lựa chọn:
- Phân tích tài chính cho từng phương pháp, sau đó lựa chọn phương pháp phù hợp nhất
- Có thể tham khảo các phương thức kinh doanh mà các nhà đầu tư thứ cấp đưa ra, kết
hợp để hai bên cùng có lợi.
- Tiến độ dự án bị chậm, nên thời gian này vẫn có thể điều chỉnh lại phương thức kinh
doanh để đạt được hiệu quả tối ưu, phù hợp với sự phát triển của thị trường.
III.1.2 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu
• Tỷ lệ chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn là 9,6%, là mức chi phí vốn vay vào
năm 2004. Vì thời gian xây dựng dài, dự án chịu tác động của nhiều yếu tố xung
quanh, do đó, tỷ lệ chiết khấu đó là không phù hợp với hiện tại. Để thấy được hiệu
quả của dự án, chủ đầu tư phải lựa chọn được một tỷ lệ chiết khấu hợp lý, từ đó các
kế hoạch doanh thu, lợi nhuận cũng sẽ thay đổi, và được đảm bảo bởi các yếu phòng
ngừa rủi ro của thị trường.
• Để xác định tỷ lệ chiết khấu, cần phải thực hiện các nguyên tắc sau:
- Mối quan hệ giữa rủi ro và lợi tức kỳ vọng : đây là mối quan hệ thuận, nghĩa là mức
độ rủi ro của dự án càng cao thì lợi tức kỳ vọng của nhà đầu tư cũng càng cao.
- Mối quan hệ giữa cơ cấu vốn đầu tư tài trợ cho dự án và cơ cấu vốn của doanh nghiệp
- Dự án phải được đặt trong tương quan với các tài sản tài chính khác và dự án khác có
cùng mức độ rủi ro.
• Tỷ lệ chiết khấu hợp lý có thể lựa chọn như sau:

- Điều chỉnh các yếu tố của các dự án xung quanh, từ đó xác định giá chuyển
nhượng phù hợp.
Lưu ý: Nếu chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng cho các chủ đầu tư thứ cấp
thì phải thực hiện xây dựng các hợp đồng độc quyền, các đặc biệt trong đó phải có điều
khoản yêu cầu chủ đầu tư thứ cấp chỉ được quyền chuyển nhượng khi đã đầu tư xong
phần công trình cơ bản của lô đất, điều này tránh tình trạng các nhà đầu cơ đẩy giá lên
cao, ảnh hưởng đến người tiêu dùng, và khiến chủ đầu tư khó quản lý về thiết kế, quy
hoạch.
III.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
tại công ty SUDICO
III.2.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin
Thông tin có vai trò rất quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh,
đặc biệt là trong đầu tư kinh doanh bất động sản vì bất động sản là tài sản có giá trị
lớn và thời gian đầu tư lâu dài. Không thu thập đủ thông tin để phân tích và dự báo xu
hướng thì dự án đầu tư bất động sản sẽ gặp rất nhiều rủi ro.
Để hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin, công ty cần phải trang bị một hệ
thống các thiết bị, công nghệ phục vụ quá trình phân tích tài chính và thường xuyên
cập nhật, đổi mới nâng cấp với các công nghệ mới có ích cho công việc. Hệ thống
công nghệ cần thiết nhất đó là phải có một hệ thống máy vi tính tốc độ nhanh để làm
việc và máy tính phải được kết nối mạng internet.
Các thông tin cần thu thập: Tình hình phát triển của nền kinh tế; thông tin về
các dự án đầu tư : doanh thu, chi phí, giá bán,…; sự phát triển của thị trường bất động
sản; các chính sách của nhà nước; các chương trình tài trợ của các tổ chức tín dụng;…
Các nguồn thu thập thông tin: Internet, Tổng cục thống kê, các công ty đầu tư,
các văn phòng môi giới,…
Quá trình xử lý thông tin: Phân tích thị trường; Tổng hợp các thông tin, kiểm
định tính đúng đắn của thông tin, sau đó phân tích các yếu tố: doanh thu, chi phí, giá
bán,… dựa trên tình hình nền kinh tế, điều kiện, hoàn cảnh của từng dự án để điều
chỉnh cho dự án của mình.
III.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực

đồng sẽ thoải mái hơn trong công việc, làm tăng năng suất lao động, mang lại hiệu
quả cao cho công ty. Nhưng khi nhân viên làm việc sai, phải có các hình phạt, nên cho
nhân viên thấy được tầm quan trọng của công việc. Công ty nên đưa ra các hình thức
trả công xứng đáng với từng vị trí.
II.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án
Quản lý dự án là công việc mang tính quyết định tới thành công của dự án.
Phân tích tài chính lại liên quan chặt chẽ đến quá trình này. Nếu quản lý dự án không
tốt, thì các phân tích tài chính sẽ không chính xác, dẫn đến lợi nhuận của doanh
nghiệp bị ảnh hưởng. Vì vậy quản lý dự án phải đựơc bắt đầu ngay từ khi dự án đi
vào hoạt động cho đến khi kết thúc dự án. Phải lựa chọn các nhà quản lý có kinh
nghiệm.
Quản lý dự án sẽ khó khăn đối với những dự án có quy mô lớn. Vì vậy đối với
mỗi dự án có quy mô lớn, Công ty nên thành lập một Ban quản lý dự án để trực tiếp
quản lý dự án đầu tư của Công ty mình.
Quản lý dự án để đạt được kết quả phân tích tài chính tốt nhất thì cần phải
quan tâm đến tiến độ của dự án. Dự án chậm tiến độ sẽ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi
nhuận của dự án, và mang nhiều yếu tố rủi ro: lạm phát, sự tăng giá của nguyên vật
liệu, các chính sách quy định của Nhà nước,… Vì vậy trước khi quản lý dự án, cần
phải lập nên một kế hoạch quản lý phù hợp với kế hoạch của dự án và đặc biệt là tiến
độ thi công của dự án.
KẾT LUẬN
Qua quá trình nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích và so sánh với
thực tế, em tổng kết được một số vấn đề sau:
Dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh là môt dự án khả thi về mặt tài
chính. Không những vậy, dự án còn có hiệu quả về mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo
việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng tại huyện Hoài Đức nói riêng và
Tỉnh Hà Tây nói chung. Đây là một trong những yếu tố khiến giá trị dự án được đánh
giá cao trên thị trường.
Công tác phân tích tài chính đã tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình của Pháp
luật, nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế do chưa nhạy bén với thị