Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN
KHÁNH
II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh
II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu
- Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố Hà
Nội, cách Hà Nội khoảng 10km. Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghề
truyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội, đồ gỗ mỹ nghệ
Sơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi nhằm thu hút khách du lịch và phát triển
công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
- Diện tích: 94,3 km
2
- Dân số: 190.612 người, trong đó chủ yếu là nông thôn, chiếm 93%
- Vị trí địa lý:
+ Phía Bắc giáp Huyện Đan Phượng và Phúc Thọ
+ Phía Tây giáp Huyện Quốc Oai và Phúc Thọ
+ Phía Nam giáp Thành phố Hà Đông và huyện Quốc Oai
+ Phía Đông giáp Tỉnh Hà Đông và huyện Từ Liêm
- Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua:
+ Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hành lang phát
triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 làn xe.
+ Đường Lê Trọng Tấn kéo dài
+ Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện Hoài Đức :
An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; có mặt cắt dự
kiến từ 80m - 87m.
+ Quốc lộ 32, tỉnh lộ 72.
- Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyện Hoài
Đức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại
hoá. Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngành kinh tế mũi nhọn. Để
thực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức đã ban hành các chính sách
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368

- Tính đến ngày 30/09/2008, trên địa bàn huyện Hoài Đức đã được quy hoạch
36 khu đô thị và nhà ở, với 94 dự án, tổng diện tích 2600 ha. Trong số này huyện
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
2
2
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Hoài Đức đã và đang triển khai giải phóng mặt bằng 23 dự án đô thị, nhà ở như:
Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Đại học Vân Canh, đô thị Kim Chung – Di Trạch,
… với diện tích đã thu hồi đất gần 1000 ha.
- Khi đầu tư vào khu đô thị Nam An Khánh, chủ đầu tư sẽ nhận được rất
nhiều chính sách ưu đãi của huyện Hoài Đức và Tỉnh Hà Tây. Nhưng mặt khác, khu
đô thị Nam An Khánh ra đời sẽ tạo nên một hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
tương đối hiện đại, hoàn chỉnh góp phần vào phát triển chuỗi đô thị mới trên trục
đường Láng – Hoà Lạc, và hình thành một quỹ nhà ở khá lớn đáp ứng cho khoảng
42.600 người. Mặt khác, dự án còn tạo công ăn, việc làm và thu nhập cho người lao
động, tạo nguồn thu cho huyện Hoài Đức cũng như tỉnh Hà Tây về các khoản thuế:
thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất,….
Hình 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu đô thị mới Nam An Khánh
Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Vốn đầu tư Tiến độ
KĐT mới Nam An
Khánh mở rộng
Công ty Cổ phần Đầu tư phát
triển Đô thị và Khu Công nghiệp
Sông Đà SUDICO
56 ha 417
tỷ đồng
2006 - 2009
KĐT mới Bắc An
Khánh
Tổng CT CP XNK XD Việt Nam

kinh doanh phát triển nhà.
- Xây dựng nhà ở dạng biệt thự vườn, chung cư cao tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và một số công trình hạ
tầng xã hội hoàn chỉnh và đồng bộ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch tổng
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
3
3
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
thể.
- Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa khu công nghiệp
Láng – Hoà Lạc với trung tâm thể thao quốc gia và thị xã Hà Đông (cũ). Tạo ra một khu thương mại
dịch vụ nhằm chuyển đổi ngành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi
đất, góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương.
- Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ:
Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, cơ sở khám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho
dân cư địa phương, rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn.
- Sự hình thành một khu làng đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điểu kiện mở rộng thị xã Hà
Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội.
Giá trị hạ tầng:
1.374.675.586.000 đồng
(Một nghìn ba trăm bảy mươi bốn tỷ sáu trăm bảy mươi lăm triệu
năm trăm tám mươi sáu nghìn đồng chẵn)
Quy mô dự án:
Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha
Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha
+ Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha
+ Đất kênh mương, giao thông, công trình công cộng:
23 ha
Cơ cấu sử dụng đất
- Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới: 189 ha
+ Đất đường vành đai 4: 9,4 ha

Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008
Các giai đoạn thực hiện dự án:
+ Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính
Toàn bộ khu đô thị Nam An Khánh có 9 ô quy hoạch, trong đó ô K và P là 2 ô có mật độ nhà thấp
tầng nhiều nhất. Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu K, kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí
tiếp tục làm tới khu P. Các khu M, N, O tập trung nhiều công trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại
nên sẽ được đầu tư hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát. Để kích thích tiến độ, sự sôi động của dự
án, khu L sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là hồ điều hoà, công viên cây xanh nên chi
phí đầu tư vào đây là thấp.
+ Giai đoạn khai thác đất đô thị
Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiến hành khai thác quỹ
đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính bằng cách huy động mọi nguồn vốn để đầu
tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc thực hiện trong các dự án
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
4
4
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
thành phần.
• Phương án kinh doanh:
- Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ khu đô thị Nam An Khánh là một dự án
lớn, thời gian thực hiện kéo dài, yêu cầu về vốn đầu tư lớn vì vậy sẽ đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng của các khu P và K, sau đó lần lượt xây dựng các khu còn lại.
- Đối với diện tích đất chuyển giao cho Tỉnh Hà tây, gồm đất xây dựng các công
trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi công cộng như trường học, nhà trẻ, đất vườn
hoa, Chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Tỉnh miễn phí.
- Đối với các lô đất để xây dựng công trình dịch vụ thương mại và các lô đất để xây
dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng sau đó
chuyển giao cho các chủ đầu tư thứ phát trên nguyên tắc bảo toàn vốn và có lãi.
- Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng chuyển giao cho
tỉnh (thuộc quỹ đất 12% bàn giao cho tỉnh) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng chuyển

hai xã An Khánh và An Thượng. Trong khu vực này, có nhiều dự án nhà ở, trường
hoc, khu vui chơi giải trí đang trong quá trình hình thành, điều đó càng làm gia tăng
giá trị của Khu đô thị mới Nam An Khánh.
- Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ngoài thành phố Hà Nội nên giá chuyển
nhượng tương đối hợp lý. Và mặc dù thuộc địa phận Tỉnh Hà tây nhưng Khu đô thị
mới Nam An Khánh nằm trong quy hoạch tổng thể dọc đường Láng - Hoà Lạc , do
đó các tuyến đường giao thông để di chuyển đến trung tâm thành phố Hà Nội lại rất
thuận lợi.
- Khu đô thị mới Nam An Khánh là khu đô thị được quy hoạch tổng thể với hạ
tầng kỹ thuật đồng bộ, được trang bị một hệ thống hồ điều hoà nằm giữa các khu
vực trung tâm của dự án. Khu đô thị Nam An Khánh hội tụ những điều kiện tốt nhất
để đáp ứng nhu cầu nhiều phong cách sống của nhiều đối tượng khách hàng khác
nhau. Sau khi hoàn thành, khu đô thị mới Nam An Khánh hứa hẹn sẽ trở thành một
trong những khu đô thị kiểu mẫu hiện đại và phát triển tại Việt Nam.
• Bất lợi
- Khu dự án được bao bọc bởi hệ thống đường lớn cấp Quốc gia, nhưng khi
thực hiện dự án, mới chỉ có đường Láng - Hoà Lạc. Vì vậy, chủ đầu tư phải mở
đường để vào khu dự án.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
6
6
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
- Theo quy hoạch chi tiết trong khu vực dự án, cơ cấu sử dụng đất có nhiều
khu đất dành cho các công trình hạ tầng xã hội, và các công trình công cộng, do đó
diện tích đất kinh doanh của dự án bị thu hẹp.
- Trên mặt bằng dự án có 3614 ngôi mộ của nhân dân địa phương cần phải di
chuyển tại khu K, I, N.
- Hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới phải gánh chịu tải của 2630 hộ dân,
tương đương 13.380 người của bốn thôn: Yên Lũng, Vân Lũng, Phú Vinh, An Thọ.
II.2 Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

• Tiền thuê đất và sử dụng đất
- Tiền sử dụng đất đối với nhà biệt thự, nhà liền kề
- Tiền thuê đất đối với diện tích xây nhà dịch vụ trong các năm thực hiện dự án
Hình 2.2 : Tổng hợp chi phí DAĐT Khu đô thị mới Nam An Khánh
Đơn vị tính: nghìn đồng
STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH DIỄN GIẢI
GIÁ TRỊ DỰ TOÁN SAU
THUẾ
1 Chi phí xây dựng 715.238.545
2 Chi phí thiết bị 65.182.359
3 Chi phí khác
(chưa kể thuê đất và sử dụng đất)
392.887.992
4 Dự phòng phí (1+2+3)x10% 117.330.890
TỔNG CỘNG 1+2+3+4 1.290.639.786
5 Lãi vay Ngân hàng trong thời gian xd 71.832.000
6 Tiền thuê đất và sử dụng đất 12.203.800
7 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 1.374.675.586
( Nguồn: Bản cáo bạch của Sudico)
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
8
8
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Hình 2.3: Bảng tổng hợp chi phí dự án đầu tư theo tiến độ
Đơn vị tính: nghìn đồng
Thực hiện dự án
ST
T
Hạng mục công
trình

Chi phí san nền 177.039.244 0 0 76.614.546 61.122.527 39.302.171 0 0 0 0 0
Chi phí hạ tầng 531.117.731 0 0 0 0 68.039.604 89.456.603 84.372.089 87.927.123 99.227.861 102.094.451
Chi phí xd nhà
tạm
7.081.570 0 0 766.145 611.225 1.073.418 894.566 843.721 879.271 992.279 1.020.945
2 Chi phí thiết bị 65.182.359 0 0 6.964.262 5.556.038 10.568.257 8.131.605 7.669.423 7.992.575 9.019.813 9.280.386
3 Chi phí khác 392.887.992 132.468.72
7
141.242.76
4
59.116.683 38.326.065 3.521.908 5.256.354 2.749.403 2.865.250 3.233.503 4.107.335
Đền bù, GPMB 330.766.488 115.299.467 122.512.662 56.620.072 36.334.287 0 0 0 0 0 0
Quản lý dự án 7.492.041 0 0 809.712 645.982 1.142.241 945.435 891.698 929.270 1.048.704 1.078.999
Tư vấn xây dựng 39.021.045 7.804.209 15.608.418 1.686.899 1.345.796 2.379.667 1.969.656 1.857.705 1.935.980 2.184.799 2.247.916
Chi phí khác 15.608.418 9.365.051 3.121.684 0 0 0 2.341.263 0 0 0 780.420
4 Chi phí dự phòng 117.330.890 13.246.873 14.124.276 14.346.164 10.561.585 12.250.537 10.373.913 9.563.464 9.966.422 11.247.345 11.650.311
5 Lãi vay 71.832.000 0 16.776.000 16.776.000 11.976.000 9.576.000 7.167.000 4.776.000 4.776.000 0 0
6 Thuê đất và sdđ 12.203.800 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760 0 2.440.760
TỔNG CỘNG 1.374.675.586 145.715.600 174.583.80
0
174.583.80
0
130.594.20
0
144.340.90
0
123.720.80
0
109.974.10
0

hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao đất.
+ Đối với các chủ đầu tư thứ phát xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nhằm xây dựng các công trình dịch vụ thương mại. Chủ đầu tư sẽ huy động tạm
ứng trước 20% giá trị hợp đồng sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Khi
hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và bàn giao lô đất, khách hàng trả nốt 80% giá trị
còn lại của hợp đồng theo tiến độ quy định của chủ đầu tư.
SV: Nguyễn Thị Minh Phương Lớp: KD Bất động sản 47
10
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
+ Đối với đất để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như: Nhà trẻ, trường
học,… sẽ chuyển giao lại cho tỉnh miễn phí.
Hình 2.4 : Tổng hợp nguồn vốn DAĐT Khu đô thị mới Nam An Khánh
Đơn vị tính : Triệu đồng
STT Nguồn vốn huy động Số tiền Tỷ trọng
1 Vốn vay ngân hàng 349.500 25,4%
2 Vốn huy động của khách hàng và vốn sở hữu
hợp pháp của chủ đầu tư
1.025.175,6 74,6%
Tổng cộng 1.374.675,6 100%
II.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Hình 2.5 : Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm:
Đơn vị tính : Triệu đồng
Tổng nhu
cầu vốn từng
năm
2004 2005 2006 2007 2008
320.299,4
( sau thuế)
305.178,0
( sau thuế)