BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I HÀ NỘI
PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ & TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
GIÁO TRÌNH
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nhà Xuất bản
1
Chương II
PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHỎI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN
a. Hệ thống Phỏp Luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ
sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu
là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa
(Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã),
Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên
Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang mà chỉ trong phạm vi từng
bang. Vì vậy, Luật Mỹ (American Law) được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của
luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản.
b. Hỡnh thức văn bản pháp luật về bất động sản
Pháp luật về bất động sản được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:
Hiến phỏp;
Bộ luật: Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970) ;
Luật: Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô thị
nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Ma-lai-xia (1985), Luật Đất đai
Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2003).
Pháp lệnh: Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Pháp lệnh Nhà ở Việt
Nam (1991).
c. Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai /bất động sản
Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như:
pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển
nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực
thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp
có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án.
b. Các quyền sử dụng đất ( pháp luật đất đai Việt Nam)
"Chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật
đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đó liờn tục cụ thể hoỏ thành
cỏc quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2003 thỡ đó được chi tiết hoá thành "9 quyền" là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61)...
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hỡnh thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử
dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những trường hợp sau đây:
- Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng
thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư,
giải toả xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún ruộng đât .
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cũn khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai.
Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là :
- Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
- Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
- Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất.
- Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm phỏp.
Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất
đơn của người giữ giấy đăng ký, có đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo phán
quyết của toà án.
d Quyền thế chấp
Định nghĩa: Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản và
bất động sản) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bên thứ ba;
Hơp đồng thế chấp:
- Một hợp đồng thế chấp phải có tên của các bên, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trách
nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện.
- Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và người nợ nếu
ngưũi thế chấp khụng phải là người nợ.
- Hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký của cỏc bờn, được công chứng và phải
đăng ký;
Các quy định về việc thế chấp:
- Cỏc cụng trỡnh cú trờn đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được coi
4
là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng;
- Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp kế
tiếp). Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó. Nếu có
thế chấp kế tiếp thỡ yờu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng trước;
- Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được. Vỡ vậy
người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - người chủ sở hữu của cụng trỡnh cú trước
khi thế chấp và bán bất động sản đó;
- Ngưũi thế chấp cú quyền xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn thửa đất mang đi thế chấp mà
không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp. Tuy nhiên nếu công trỡnh xõy dựng gõy ra hoặc
cú thể gõy ra thiệt hại cho thửa đất, thỡ người nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hơp
đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trỡnh được xây dựng trên thửa đất thế
chấp;
- Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch
(Servitude) không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp.
đ. Quyền thông hành địa dịch ( Servitude- QTHĐD)
5
thống cấp nước cũng là tài sản cố định. Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo lập thỡ khụng cú
vấn đề gỡ, nếu do người thuê tạo dựng trên đất thỡ cần phải cú những quy định cụ thể để đảm
bảo lợi ích của cả chủ sở hữu đất và người thuê.
c Quy định về việc phân định thửa đất
Các hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thỡ việc phõn định bất động sản
là rất quan trọng. Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hướng chấp nhận đường
ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (Contract of Conveyance). Các nước theo hệ
thống Luật Lục địa (Continental Law) có xu hướng dựa vào cơ sở Địa chính nhà nước, trong đó
đường ranh giới các thửa đất được thể hiện rất chính xác.
2.2 CHUYỂN NHƯỢNG (TRANSFER)
a.Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed)
Hầu hết các quốc gia đều áp dụng quy trỡnh chuyển nhượng theo hai bước. Các bên
ràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng thư. Hợp đồng thường
có chữ ký của người bán và người mua, đôi khi chỉ có chữ ký của người bán. (Với các nước
theo Luật Chung, hợp đồng thường khoáng đạt hơn và các điều khoản quan trọng thường được
thể hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn).
Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hỡnh thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng miệng
cũng được chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết không phải là bắt buộc).
b. Đăng ký: Registration
Khỏi niệm: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng ký
nhà nước; Để khuyến khích việc đăng ký giao dịch bất động sản, pháp luật các nước quy định
không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng
được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ
khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị.
Phõn loại: Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:
Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện vào
sổ đăng ký (ngày thỏng, mục kờ) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản
khác;
Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ sở
b. Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân
Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hỡnh thức bảo hiểm quyền sở hữu. Các công
ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và sử
dụng chúng để tỡm kiếm thụng tin về quyền sở hữu (Title Searches). Việc tỡm kiếm cú hiệu
quả nờn cỏc cụng ty cú thể thu lợi, cũn khỏch hàng sử dụng dịch vụ phải chi phớ cao.
2.4 TRỢ GIỲP PHỎP LÝ
Tại Lục địa Châu Âu và các nước chịu ảnh hưởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây Ban
Nha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhượng bất động sản là bắt
buộc. Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận của các bên
là đúng pháp luật.
Tại các nước khác như Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo được
coi là hợp lệ. Thông thường các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của luật sư và
các đại lý bất động sản; Các công ty kinh doanh bất động sản cũng có xu hướng sử dụng các
đại lý hoặc người môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn.
2.5 THUẾ VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Thuế Bất động sản
Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản. Pháp luật quy
định đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản. Thuế bất động
sản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ, Đan Mạch).
b. Định giá bất động sản
Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản. Thuế bất động sản phải căn cứ vào
giá thị trường của bất động sản. Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất động sản
hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua.
2.6. TỚN DỤNG
a. Người cho vay (Creditor ): Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ. Điều
kiện tiên quyết cho một thị trường tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng được xây
dựng tốt và có hiệu lực. Vai trũ của nhà nước là giám sát các hoạt động của người cho vay và
xác định cơ số vốn. Tại các quốc gia công nghiệp như CHLB Đức và các nước Bắc Âu hỡnh
thành cỏc tổ chức tớn dụng chuyờn nghiệp như Ngân hàng thế chấp (Các Hiệp hội xây dựng), ở
các nước Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng của các ngân hàng
cột xõy phớa trờn đất thuộc hành lang đường sắt (chủ công trỡnh cú thể thuê phần không gian
phía trên đường sắt do Nhà chức trách quản lý đường sắt cho thuê).
b. Các hệ thống xác lập quyền về bất động sản
Ở Úc tồn tại hai hệ thống xác lập quyền về bất động sản: Một là hệ thống “Torrens” hay
được gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà đất/bất động sản. Hệ thống này do Bá tước
Robert Torrens sáng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chính thống của Liên hiệp Anh, là hệ thống
cũ.
Nguyờn lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở
đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đũi hỏi cỏc loại chứng thư giao
dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yêu cầu ở
hệ thống cũ.
Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đó có ghi diện tích,
các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt bằng lưu giữ
liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/chuyển dịch liên quan tới thửa đất kể từ khi thửa
đất đó được đăng ký theo Luật núi trờn.
Hệ thống “Torrens” đó tạo nờn những chuyển biến mới trong cỏc giao dịch chuyền
quyền nhà, đất/bất động sản ở Úc
Các quyền về đất
Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, người dân chỉ
được quyền sở hữu bất động sản trên đất; Về lý thuyết, chỉ được quyền thuê đất của Nữ hoàng,
nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) được hưởng các lợi ích giống như sở
hữu.
Ở Úc một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, cũn lại dưới dạng thuê
9
hoặc được quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả cỏc bang của Úc đều chế định các mối quan hệ
giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền. Trong một số trường hợp Luật khống chế
mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của
người thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất.
3.2 PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC
a. Các văn bản pháp quy
dựa về pháp luật;
Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành;
Xử lý hành vi giao dịch phi phỏp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà đất .
c. Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường bất động sản
Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê , thế chấp đối
với nhà đất không hợp pháp ;
10
Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sản
nhà đất có rừ ràng khụng, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2 bên đồng ý khụng;
Điều phối giá cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của nhà
nước để cung cấp cho các bên giao dịch;
Bảo đảm thu thuế cho nhà nước , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao
dịch đảm nhiệm.
4. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị
trường bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998,
2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992); các quan hệ về đất đai,
nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự.
4.1 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU
a. Sở hữu đất đai
Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyờn trong
lũng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu
tư vào các xí nghiệp, công trỡnh thuộc cỏc ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xó hội, khoa
học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phũng, an ninh cựng cỏc tài sản khác mà pháp luật quy định của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17).
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu.Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện
những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá
đất. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như:
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao
đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho
đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đó thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. Về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai
quy định rừ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo quy định). Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ khi Nhà
nước thu hồi đất không được bồi thường về đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương phải thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái đinh cư phải có
điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định cấp nào
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thỡ cấp đó có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện
tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phũng này được thành lập theo
hướng: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia
thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai. Văn phũng đăng ký quyền sử
dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính
gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa".
b. Quản lý nhà ở
Phỏp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng phỏp luật
(Điều 6); Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 7).
4.3 CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Phân loại đất
Đất được phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông
nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993
đó quy định; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn
định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời
hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công
nghiệp là 50 năm). Đối với đất thuê thỡ thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất.
Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật đất
đai năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếu vượt
hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích đất thuê, đất nhận chuyển nhượng, đất
được thừa kế, tặng cho. Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật đất đai cũng quy định hạn mức giao đất trong
trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối). Chính phủ trỡnh ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đỡnh, cỏ nhõn nhằm trỏnh tập trung đất sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn vào một số
người, phù hợp với tiến trỡnh cụng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điều kiện kinh tế - xó
hội của từng vựng.
Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà
nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thỡ
nay phải chuyển sang thuờ đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trường hợp tổ chức
được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
đất nước.
Về các quyền của tổ chức sử dụng đất: Luật đất đai quy định tổ chức kinh tế được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả hoặc tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng,
chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Qui định này tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản, tạo thuận
lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê
đất của Nhà nước.
Về quyền của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật đất đai năm 2003 đó kế thừa cỏc quyền theo
quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất không phải là đất thuê, không quy định các điều kiện hạn chế
khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo
điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước.
Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật Đất
đai quy định trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho mượn đất có giấy tờ theo quy định của Luật
đất đai thỡ được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới,
chỗ ở mới.
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai quy định ngoài các quyền và nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài thuê đất cũn cú cỏc quyền tương ứng với hỡnh thức trả tiền thuờ đất hàng năm hay trả
14
tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
thỡ cú quyền bỏn hoặc cho thuờ nhà ở theo quy định của Chớnh phủ.
b. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
Pháp lệnh nhà ở (1991) quy định:
Quyền sở hữu nhà ở (Điều 15): Nhà nước, tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế , cỏc nhõn
cú quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cacỉ tạo. mua, nhậnthừa
nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ
địa chính cấp xó trong việc vi phạm trỡnh tự thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh.
4.6 THUẾ ĐẤT VÀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THUÊ ĐẤT
a. Thuế sử dụng đất Nông nghiệp 1993
Đối tượng chịu thuế là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước
nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng; thực hiện thu thuế theo hộ gia đỡnh; Căn cứ tính thuế: diện tích
sử dụng đăng ký theo sổ Địa chính; hạng đất căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí địa hỡnh, khớ
hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu; biểu định xuất thuế (Tính bằng Kg thóc trên một đơn vị
15
diện tích đối với từng hạng đất; Thu thuế bằng tiền, quy đổi từ thóc theo giá thị trường. Thuế sử
dụng đất nông nghiệp mức độ huy động không lớn (6-7% sản lượng hàng năm) nhưng quá
phức tạp, chưa đảm bảo công bằng, hợp lý.
b. Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nông nghiệp vượt quá
hạn mức diện tích 1994
c. Luật Thuế Thuế Chuyển quyền sử dụng đất 1994
d. Pháp lệnh thuế nhà đất (1992), Pháp lệnh bổ sung sửa đổi thuế nhà đất 1994
Đối tượng chịu thuế nhà đất: nhà ở, đất ở, đất xây dựng công trỡnh (Tạm chưa thu đối
với nhà ở). Các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế trên khác nhau về cỏc yếu tố hỡnh thành nờn
giỏ đất so với đất nông nghiệp. Nhưng mức thuế đất lại được tính trên cơ sở thuế sử dụng đất
nông nghiệp, căn cứ và phân hạng đất và vị trí đường phố (không căn cứ vào giá đất). Mức huy
động thuế nhà đất cũn rất thấp so với tiềm năng của nó.
e. Các chế độ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Trong đó có biện pháp hỗ trợ tiền sử
dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất,
chế độ thu lệ phí trước bạ và các chính sách khác: Cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho cho các đối
tượng chính sách xó hội. Núi chung cỏc chớnh sỏch và biện phỏp tài chớnh chưa được đổi mới
triệt để, cũn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển của Thị
trường bất động sản.
4.7 TỚN DỤNG
Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàng
Chương III
ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Việc đăng ký Nhà nước về bất động sản có ý nghĩa: Các quyền về bất động sản được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính.
1.2 VỊ TRỚ, VAI TRŨ CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
a. Lợi ích đối với nhà nước và xó hội
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển
nhượng ;
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trỡnh cải cỏch đất đai, bản thân việc triển khai
một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cỏch phỏp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quy hoạch;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an;
b. Lợi ích đối với công dân
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;
- Mở rộng khả năng vay vốn ( thế chấp);
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản ;
- Giảm tranh chấp đất đai .
1.3 CHỨC NĂNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản:
- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước;
- Hỗ trợ cho việc hỡnh thành thị trường bất động sản;
- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản;
- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ
Theo mục đích được chia làm 2 loại:
- HSBĐS đơn thuần phục vụ thuế (pure fiscal cadastre) là loại hồ sơ kiểm kê bất động
sản được thành lập để nhà nước nắm được quỹ đất để phục vụ việc thu thuế. Việc kê khai đất
đai vào sổ kiểm kê đất đai (land inventory) không bảo đảm sự an toàn pháp lý về chủ quyền cho
cỏc chủ sở hữu.
- Hồ sơ địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre) là loại hồ sơ ngoài mục đích
thu thuế cũn chứa cỏc thụng tin về bất động sản phục vụ quy hoạch, thống kê, quản lý.
Hồ sơ pháp lý
Hồ sơ pháp lý được chia thành 2 loại:
- Hồ sơ đăng ký giao dịch (deed registration) là hồ sơ đăng ký nội dung các giao dịch về
đất đai và bất động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch (deeds). Hồ sơ đăng ký giao
dịch đăng ký bằng chứng về việc một vụ giao dịch đó được thực hiện nhưng không khẳng định
chủ quyền bất động sản - đối tượng của vụ giao dịch - có hoàn toàn hợp pháp hay không.
- Hồ sơ đăng ký chủ quyền (title registration) là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp của
chủ sở hữu bất động sản.
Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện
phỏp lý cũn việc đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó. Hệ quả
pháp lý của 1 vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn bộ chủ quyền đất đai
của người bán được chuyển cho người mua. Trong hồ sơ đăng ký chủ quyền chỉ đăng ký những
thông tin về chủ đất mới, các quyền của người đó đối với đất và các thông tin về thửa đất mà
không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch.
2.3 NGUYÊN TẮC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:
a. Nguyên tăc đăng nhập hồ sơ (the booking principle);
19
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất động sản,
đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập
vào sổ đăng ký đất đai.
b. Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle);
Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền (tittle)
a. Đơn vị đăng ký
Đơn vị đăng ký- thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ
với tư cách là một đối tượng đăng ký cú một số hiệu nhận biết duy nhất.
Ngày nay, đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất. Trên
thế giới đó hỡnh thành cỏc hệ thống đăng ký đa mục tiêu. Như ở châu Âu có hệ thống Địa
chính đa mục tiêu (multi-purpose cadastre). Đối với hệ thống mới này, việc định nghĩa một
cách rừ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lừi. Thụng thường, đơn vị đăng ký là thửa
đất (land parcel) , được định nghĩa là một phần liên tục của bề mặt trái đất trên đất liền, mà ở
đó mỗi thuộc tính cần quản lý là đồng nhất trong toàn bộ thửa đất đó. Quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m
2
cho đến hàng ngàn ha.
20
b. Thửa đất
- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không được
xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do của việc này là trong sổ
đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Cách ghi
chép thông tin như vậy làm cho việc tra cứu trở nên phức tạp, dễ nhầm lẫn và bỏ sót thông tin
khi số lượng các vụ giao dịch được đăng ký tăng lờn.
Từ yêu cầu về sự thuận tiện cho việc tra cứu phát sinh đũi hỏi về việc tổ chức thụng tin
theo cỏc đối tượng quản lý nào ớt biến động và dễ nhận biết. Do tính chất không di dời được
nên thửa đất là đối tượng phù hợp nhất đối với việc tổ chức thông tin. Hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch Scotland ngay từ khi thành lập đó cú một cụng cụ phục vụ tra cứu là Bảng tra cứu
(Search Sheet), bảng này tổ chức thụng tin theo thửa đất. Mỗi thửa đất là một mục (account)
nhập thông tin. Các thông tin của mỗi giao dịch được đăng ký trong hệ thống hồ sơ theo quy
định được bóc tách và ghi chép vào mục tra cứu của từng thửa trong hệ thống bảng tra cứu.
Sáng kiến tổ chức thông tin của Hệ thống Scotland đó làm cho hệ thống này hoạt động hiệu quả
hơn hẳn các hệ thống đăng ký giao dịch của cỏc nước khác.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu
là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn
tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đó tự nguyện bỏn, bờn mua đó tự nguyện mua,
giỏ cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất...
21
các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính
quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên khụng thể là bằng chứng phỏp lý về việc bờn bỏn cú
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp phỏp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Đăng ký văn tự: Là hỡnh thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là
mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối
tượng đăng ký là bản thõn cỏc văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được
sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Tớnh chất
Do tớnh chất và giỏ trị phỏp lý của văn tự giao dịch (deed), dù được đăng ký hay không
đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ phỏp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất
động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mỡnh, bờn mua phải tiến hành điều tra ngược
thời gian để tỡm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mỡnh mua.
Phạm vi ỏp dụng
Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu
hướng Luật La Mó và Luật Đức (the Roman Law and German law) như Pháp, ý, Hà Lan, Đức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc
gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á.
Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới nhưng
mức độ thành công và mức độ được xó hội chấp nhận rất khác nhau. ở Anh, ngay từ năm 1870,
Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đó đánh giá hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nờn cho ngừng hoạt động”. Hệ thống
đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hỡnh đó
được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động. Ở Scotland,
hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nhưng cuối cùng, chính quyền ở đây cũng
quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền.
để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc
cung cấp thông tin được nhanh chóng và rừ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh
vốn duy trỡ "bớ mật cỏ nhõn" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống
cụng khai ngay từ buổi đầu hỡnh thành và phỏt triển.
Quy trỡnh đăng ký theo hệ thống Scotland
- Đăng ký thông tin khai báo ;
- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biờn bản (Minute Book)
- Hồ sơ gốc (Record Volume)
- Bảng tra cứu (Search Sheet)
Các Hồ sơ gốc (Record Book ) và các Sổ biên bản (Minute Book) được gửi tới Văn
phũng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng
lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ
cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm
tra.
Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sé được đóng dấu chính quyền
(official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ.
3.2. ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở MỸ
Đăng ký văn tự giao dịch của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính
gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những
quyền tài sản (estate) và lợi ích (interest) nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi
nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của
Mỹ năm 1640 và đó được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về
quyền ưu tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice). Các điều luật được chia thành 3 loại:
quy định quyền ưu tiên theo trỡnh tự (race statutes), quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc
nhận biết (notice statutes) và quy định hỗn hợp (race-notice statutes).
Điều luật theo nguyờn tắc trỡnh tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước.
Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dự cho giao dịch chưa
đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố
gian lận.
thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chớnh (finance automomy).
3.4 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ QUYỀN CỦA ÚC (HỆ THỐNG TORRENS)
Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Úc năm 1858, chịu ảnh hưởng
của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức. Tuy nhiên hệ
thống Torrens đó cú chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt
buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu.
Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858 ( South Australia Real Property Act 1558) đất công
(Crown land) khi được giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải
đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Uc đất công (crown land) chưa giao
cũn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số
lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn. Phần lớn đất mới giao nên việc xác định
nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất
động sản của Uc (Hệ thống Torrens):
- Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về
về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phũng cho đăng ký biến động lâu dài
- Bằng khoán đất là một văn bản được trỡnh bầy dễ hiểu cho cụng chỳng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giỏ thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập
nhật ,tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
Hệ thống Torren đó được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới : sau đó được
thực hiện ở các Bang của Úc và một số quốc gia trên thế giới như New Zealand, Malaixia,
24
Bruney, Fiji, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Congo, Ivory
Coast, Trinidat-Tobago, Jamaica, một số bang của Mỹ như California, Colorado, Georgia,
Virginia, Washington ...
4. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.
4.1. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỜI KỲ TRƯỚC 1975
Trước năm 1980, Nhà nước công nhận chế độ sở hữu đất đai của nhiều thành phần
gồm: Nhà nước, tập thể và tư nhân. Tuy nhiên, ngay từ khi thực hiện cải cách ruộng đất (năm
1957), toàn bộ ruộng đất của địa chủ đó bị tịch thu và chia cho nụng dõn không có hoặc thiếu
ruộng đất; tiếp đó thực hiện hợp tác hoá sản xuất nông nghiệp do Đảng và Chính phủ phát
động, đại bộ phận nông dân đó đóng góp ruộng đất của mỡnh (ở nhiều địa phương kể cả đất
vườn) vào hợp tác xó; do đó hiện trạng ruộng đất ở Miền Bắc và một số vùng ở Miền Nam đó
cú rất nhiều thay đổi; Ttrong điều kiện chiến tranh, đất nước bị chia cắt hệ thống bản đồ, sổ bộ
ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại đó khụng được cập nhật, chỉnh lý nờn khụng cũn sử dụng
được nữa. Công tác địa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để
nhà nước có các thông tin về diện tích các loại đất phục vụ cho yêu cầu xây dưng kế hoạch phát
triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xó và tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng
vùng kinh tế mới. Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: sổ mục kê đất và bản đồ
25
Copyright: Tài liệu đại học ©