Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản
CHUYÊN ĐỀ :
PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. ĐẠI CƯƠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
2. CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
3. CÁC QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN
(KHÔNG PHẢI ĐẤT ĐAI)
4. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1. ĐẠI CƯƠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN :
1.1. Khái niệm động sản và bất động sản :
Theo điều 174 Bộ luật dân sự 2005 (áp dụng từ 01/01/2006), bất động sản và động
sản được phân biệt như sau :
- Bất động sản là các tài sản bao gồm :
a). Đất đai
b). Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó
c). Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d). Các tài sản khác do pháp luật qui định
- Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Như vậy, so với định nghĩa trước đây (đ.181 BLDS 1995), bất động sản không
được xem là các tài sản không di, dời mà được xác định theo phương pháp liệt kê (đất
đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai)
còn động sản là những tài sản không được xem là bất động sản.
Từ định nghĩa trên cho thấy có những vật có thể là động sản hay bất động sản tùy
theo trạng thái thực tế của vật này. Thí dụ ; một cây sắt, một tấm tole nếu để rời ra thì sẽ
được xem là động sản nhưng nếu được sử dụng để xây nên một căn nhà thì được xem là
bất động sản
1.2. Các căn cứ xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản:
a) Tại Việt Nam, các bất động sản (trừ đất đai) có thể xác lập quyền sở hữu cho cá
nhân, tổ chức theo các căn cứ sau đây (đ.170 BLDS 2005):
- Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp

đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước
được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
(đ.109, 110 LĐĐ)
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền chuyển nhượng, cho thuê
quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất, tặng cho quyền sử dụng đất
cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định ; cho thuê lại đất đã được
xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh
kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức kinh tế
thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có các quyền như trên nhưng các tổ chức kinh
tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì áp dụng theo luật dân sự (theo
hợp đồng do các bên thỏa thuận).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước thì có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất
không có thu tiền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền bán, để thừa kế, tặng

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại .
- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng được mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có quyền bán, thế chấp, để thừa kế, tặng cho nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất.
2.1. Qui định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
a). Điều kiện :
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép
chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất .
Việc chuyển quyền sử dụng đất được thông qua hợp đồng, trừ trường hợp được
thừa kế quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về thừa kế .
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên
nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo quy định của pháp luật .
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của
bên nhận chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức, thời hạn thanh tóan;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp. HCM
3
Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng,

b). Thủ tục :
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo qui định của Luật đất đai (nếu có).
Thũ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ
địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh
lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo
nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có
trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện
nghĩa vụ tài chính;
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký
LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp. HCM
4
Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản
quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Qui định về chuyển đổi quyền sử dụng đất :
a). Điều kiện :
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các
bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp
luật .
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo qui định của Luật đất đai (nếu có).
Thũ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai cấp huyện
để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ đó
được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gởi số
LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp. HCM
5
Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thông báo cho các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ
sơ.
2.3. Qui định về cho thuê quyền sử dụng đất :
a). Điều kiện :
Để thực hiện quyền này, các bên phải ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Hợp
đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển
giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn; bên thuê phải sử dụng đất đúng mục
đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn thuê;

thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
LS Ths Lê Minh Nhựt – Luật sư đoàn Tp. HCM
6
Khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền,
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
- Trả lại đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Yêu cầu bên thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, lọai
đất, và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
- Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận;
- Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật ;
-Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà
hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút.
@. Trường hợp chậm trả tiền thuê và đất bị thu hồi :
- Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên cho
thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên
cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại
đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi
đối với khỏan tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương
ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh tóan.
- Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn
đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu
cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà
Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn. Nếu bên thuê đã
trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khỏan tiền còn lại tương ứng với
thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với

- Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất
phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thỏa thuận của
các bên.
b). Thủ tục :
@. Thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất :
Bên cho thuê quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm:
- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật Đất đai
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho
thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận ;
Trình tự, thủ tục cho thuê đất quy định tại điều này không áp dụng đối với trường
hợp cho thuê đất trong khu công nghiệp.
@. Thủ tục xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất:
Sau khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hiệu lực, người đã cho thuê, quyền sử
dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Xác nhận thanh lý hợp đồng thuê đất trong Hợp đồng thuê đất đã ký kết hoặc bản
thanh lý hợp đồng thuê đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện xóa đăng ký cho thuê,
cho thuê lại trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.4. Qui định về cho thuê lại quyền sử dụng đất :
Các qui định về cho thuê lại quyền sử dụng đất (đã được thuê) thực hiện tương tự
như nêu trên.

Bên thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Đượcsử dụng đất trong thời hạn thế chấp, bảo lãnh;
- Bên thế chấp, bên được bảo lãnh được nhận tiền vay do thế chấp, được bảo lãnh
theo phương thức đã thỏa thuận;
- Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài
sản thế chấp, bảo lãnh;
- Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế
chấp, bảo lãnh nếu đuợcbên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh đồng ý;
- Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ
thế chấp.
@. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh quyền sử dụng đất
:
Bên nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
- Cùng với bên thế chấp, bảo lãnh đăng ký việc thế chấp;
- Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ
được bảo đảm bằng thế chấp.
Bên nhận thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
- Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn
đất và sử dụng đất đúng mục đích;
- Được ưu tiên thanh tóan nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế
chấp, bảo lãnh.
@. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh :
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất mà bên thế chấp, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận;
nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp,
bảo lãnh có quyền khởi kiện tại Tòa án.
b). Thủ tục :
@. Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất :
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kề từ ngày ký kết hợp đồng tín