ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------

VY THÀNH TRUNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------

VY THÀNH TRUNG

NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải


Thái Nguyên, ngày 22 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn

Vy Thành Trung


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu

Chú giải

CHND

: Cộng hòa nhân dân

CNH-HĐH

: Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Tràng Định...
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tràng Định năm 2016.........
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thống kê theo
xã/thị trấn của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……..
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn
của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016………………...
Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất thống kê theo xã/thị trấn
của huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016………………...
Bảng 3.8: Tổng hợp tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……………………………
Bảng 3.9: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….
Bảng 3.10: So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016……………………………
Bảng 3.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất……….
Bảng 3.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất……………………...
Bảng 3.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất……………………………
Bảng 3.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về
hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất…………..
Bảng 3.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định về

70
71


v

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….…….
43
Hình 3.2: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………………... 48
Hình 3.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 - 2016…………………………………... 51
Hình 3.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….. 54
Hình 3.5: So sánh thứ tự các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Tràng Định giai đoạn 2014 - 2016…………………….. 57
Hình 3.6: Sự hiểu biết của cán bộ huyện Tràng Định về chuyển quyền sử
dụng đất……………………………………………………….. 70
Hình 3.7: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển
quyền sử dụng đất……………………………………………... 71


vi

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN…………………………………………………………
LỜI CẢM ƠN……………………………………………………………..
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT……………………………………….

ii
iii
iv
v
vi
1
1
2
2
2
3
3
3
4
4
4
6
19
19
19
20
21
22
22
26
28
28
28
28


Định giai đoạn 2014 – 2015………………………………………………. 45
3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………………….. 46
3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016………………………………………
49
3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………. 53
3.2.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2014 – 2016……………………………. 55


viii

3.2.8. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng
Định giai đoạn 2014 – 2016 theo các hình thức chuyển quyền…………... 56
3.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người dân huyện Tràng
Định về chuyền quyền sử dụng đất……………………………………… 58
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất………………... 58
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về các hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất………………………….. 60
3.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Tràng Định
về chuyển quyền sử dụng đất……………………………………………
69
3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải
pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn………………………………………………
72
3.4.1. Thuận lợi…………………………………………………………… 72

nhiều vấn đề liên quan khác.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ
sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Tràng Định là một huyện miền núi thuộc tỉnh Lạng Sơn, trong
những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với đại
diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong


2

quá trình thực hiện Luật Đất đai. Trong việc thực hiện công tác chuyển quyền
sử dụng đất có nhiều điểm khác nhau, do đó, để thấy được những mặt đạt
được và tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong
việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong
quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần có những đánh giá khách quan, từ
đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản lý sử dụng đất đai
một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng
dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu, đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng, tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016,
nhằm tìm ra những kết quả đã đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp
luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn có sự biến
động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà
nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất
như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp,
còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các
loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất
sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. [7]
Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các
quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993
đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình
thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp;
sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993
cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều


5


Công tác tập huấn chuyên môn, tăng cường thêm cán bộ địa chính được
chú trọng, chất lượng chuyên môn cán bộ địa chính ở cấp huyện, cấp xã ngày
càng được nâng cao.
Bộ luật Dân sự, luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn quy định
về chuyển QSDĐ ngày càng hoàn thiện hơn.
Công tác đo đạc bản đồ địa chính đang dần được hoàn thiện, công tác
lập quy hoạch sử dụng đất huyện Tràng Định được quan tâm, thực hiện đầy
đủ, kịp thời.
Luật Đất đai đã được phổ biến rộng rãi hơn thông qua các phương tiện
thông tin đại chúng, hiểu biết của người dân về chuyển quyền cũng tăng lên,
nhận thức được tầm quan trọng của chuyển quyền nên số lượng người dân
đến Văn phòng ĐKĐĐ để thực hiện chuyển quyền cũng tăng lên theo từng
năm.
Sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (một cửa) đã giúp công
tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả nhanh chóng.
3.4.2. Khó khăn, tồn tại
Huyện Tràng Định là huyện miền núi nên người dân ở đây chủ yếu là
thuần nông, chỉ có một số người dân ở các khu vực gần trung tâm mới có điều
kiện tiếp cận được thông tin về chính sách pháp luật trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất, còn phần lớn người dân chưa tiếp cận được nhiều chính
sách pháp luật nên gặp khó khăn trong quá trình hướng dẫn thi hành Luật đất
đai. Mặt khác, việc mua bán trao tay, không khai báo chính quyền, không làm
thủ tục hành chính về đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng
tên chủ sử dụng… là những vấn đề tồn tại, khó giải quyết tồn tại nhiều năm
qua.


74

Hệ thống văn bản liên quan đến lĩnh vực đất đai còn nhiều điểm chưa


sơ phù hợp từ các chi nhánh nói chung và chi nhánh Tràng Định nói riêng đến
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh phù hợp để có thể đảm bảo được thời gian
thực hiện thủ tục hành chính…
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn
- Đối với người dân:
+ UBND các xã cần tổ chức tuyên truyền cho người dân biết về Luật
Đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như: Báo, đài phát
thanh, truyền hình… Tổ chức các buổi tuyên truyền, thảo luận về Luật Đất đai
tại các tổ dân phố, thôn xóm, chưng cầu ý kiến đóng góp của người dân để
nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền SDĐ trong thời gian tới.
+ Phổ biến cho người dân về thời gian thực hiện, trình tự thủ tục cần
thiết khi tham gia vào các hình thức chuyển QSDĐ. Chỉ cho người dân nơi
mà họ cần đến để làm các thủ tục chuyển quyền theo nhu cầu của họ.
- Đối với cán bộ chuyên môn:
+ Tổ chức những buổi tập huấn thường xuyên cho cán bộ Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai, cán bộ địa chính xã để
nâng cao trình độ về chuyên môn.
+ Cần tuyển dụng thêm cán bộ chuyên môn để chia nhỏ công việc,
tránh tình trạng một người đảm nhận nhiều công việc sẽ khiến việc hoàn
thành kết quả khó khăn hơn.
+ Cán bộ địa chính xã, thị trấn phải nắm chắc địa bàn mà mình đang
quản lý, đây là yếu tố rất quan trọng để việc thẩm tra hồ sơ chuyển quyền
luôn được chính xác. Để đảm bảo được yếu tố này, cán bộ quản lý cấp cơ sở
cần luôn trao đổi thông tin với các tổ trưởng tổ dân phố, những người theo sát
được những biến động về đất một cách chắc chắn nhất.
- Đối với cơ quan quản lý cấp trên:



- Kết quả đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016 cho thấy:
Trong 7 hình thức chuyển QSDĐ thì chỉ có 2 hình thức là cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ là không có trường hợp nào
đăng ký, còn lại tất cả các trường hợp đều được đăng ký và thực hiện theo
đúng trình tự và thủ tục đã được quy định. Trong đó:
+ Hình thức chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 toàn huyện chỉ có
01 trường hợp đăng ký với diện tích 420,8m2.
+ Hình thức chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 toàn huyện
có 1.698 trường hợp đăng ký, đã giải quyết 1.624 trường hợp đạt tỷ lệ
94,69%.
+ Hình thức cho thuê, cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 toàn
huyện không có trường hợp nào đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.
+ Hình thức thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 toàn huyện có 274
trường hợp đăng ký, đã giải quyết 239 trường hợp đạt tỷ lệ 85,58%.
+ Hình thức tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 toàn huyện có 478
trường hợp đăng ký, đã giải quyết 441 trường hợp đạt tỷ lệ 92,15%.
+ Hình thức thế chấp bằng giá trị QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 toàn
huyện có 312 trường hợp đăng ký, đã giải quyết 312 trường hợp đạt tỷ lệ
100%.
+ Hình thức góp vốn bằng giá trị QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 toàn
huyện không có trường hợp nào đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Qua điều tra phỏng vấn cán bộ và người dân trên địa bàn huyện Tràng
Định dựa trên bộ phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn cho thấy sự hiểu biết của
người dân về chuyển QSDĐ ở mức tương đối, cụ thể như sau:


78

+ Sự hiểu biết đúng về những quy định chung của chuyển QSDĐ của


nâng cao chất lượng cuộc sống, nâng cao trình độ văn hóa của người dân trên
địa bàn huyện Tràng Định.
- Xây dựng, củng cố hệ thống thanh tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ
trong lĩnh vực đất đai, để tránh tình trạng quan liêu, hách dịch cửa quyền,
tham ô, tham nhũng với cán bộ quản lý cũng như các cán bộ trực tiếp thực
hiện chuyên môn liên quan đến đất đai.


80

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày
16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Báo cáo công tác quản lý nhà nước về
đất đai năm 2014, tháng 6 đầu năm 2015 và tình hình triển khai thi hành luật
đất đai và những vấn đề cần giải quyết tháo gỡ.
5. Nguyễn Đình Bồng (2010), Hệ thống pháp luật quản lý đất đai và thị
trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội.
6. Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường bất
động sản. NXB Nông nghiệp Hà Nội.
7. Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên (2007), Quản lý đất đai và Thị trường
bất động sản, NXB Bản đồ.

20. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn (2016), Quyết định số
39/QĐ-STNMT ngày 04/3/2016 về việc Ban hành Quy định thực hiện theo cơ
chế một cửa đối với việc đăng ký đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thẩm
quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường.
21. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn (2016), Quyết định số
278/QĐ-STNMT ngày 03/11/2016 tỉnh Lạng Sơn về việc rút ngắn thời gian
thực hiện thủ tục hành chính trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc trách nhiệm
giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường.
22. UBND tỉnh Lạng Sơn (2014), Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày
15/12/2014 về việc Ban hành Quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết và
thời gian các bước thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
23. Viện Quy hoạch và Thiết kế nông nghiệp (2010). Báo cáo tổng kết đề tài
nghiên cứu xây dựng bản đồ nông hóa - thổ nhưỡng phục vụ thâm canh,
chuyển đổi cơ cấu cây trồng và quản lý sử dụng bền vững tài nguyên đất nông
nghiệp tỉnh Lạng Sơn.


PHỤ LỤC 1
PHIẾU ĐIỀU TRA SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN VỀ CÔNG TÁC
CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Họ và tên: .................................................................................................................
Địachỉ :………….
Nghề nghiệp: .............................................................................................................
Xin ông (bà) vui lòng cho biết những ý kiến của mình về các vấn đề cấp
CQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 bằng cách lựa chọn một trong các phương án trả lời
cho mỗi câu hỏi sau đây:

không?
a. Có

b. Không

c. Không biết

6. Khi được thừa kế quyền sử dụng đất thì có được thì có được chuyển QSD đất
không?
a. Có

b. Không

c. Không biết

7. Khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì có được chuyển QSD đất.?
a. có

b. không

c. Không biết

8. Khi chưa hoàn thiện hồ sơ thì người sử dụng đất có được chuyển QSD đất
không?
a. Có

b. Không

c. Không biết