THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU
CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1. Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến
nhà chung cư cũ
1.1. Đặc điểm tự nhiên
1.1.1. Vị trí địa lý
Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh:
Phía Bắc giáp Thái Nguyên
Phía Đông giáp Bắc Ninh, Hưng Yên
Phía Tây giáp Vĩnh Phúc
Phía Nam giáp Hà Tây
Từ Hà Nội đi các thành phố, thị xã của Bắc Bộ cũng như của cả nước rất
dễ dàng bằng cả đường ô tô, sắt, thuỷ và hàng không
Tính đến năm 2004, Hà Nội có 9 quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai
Bà Trưng, Đống Đa, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên)
với 125 phường, có diện tích 84,3 km² (chiếm 9% diện tích toàn thành phố) và 5
huyện ngoại thành (Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ Liêm) với
diện tích là 836,67 km² (chiếm 91% diện tích) với 99 xã và 5 thị trấn.
Nghị quyết 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về “Phương hướng, nhiệm vụ phát
triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001-2010” và Pháp lệnh Thủ đô đã xác định:
“Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não về chính trị - hành chính, trung tâm lớn
về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”. Là trung tâm của
vùng Bắc Bộ, là đầu mối giao thông quan trọng đi các tỉnh và là thủ đô của cả
nước, Hà Nội có khả năng to lớn để thu hút các nguồn lực của cả nước, của bên
ngoài cho sự phát triển của mình. Đồng thời, sự phát triển của Hà Nội có vai trò
to lớn thúc đẩy sự phát triển của cả vùng, cũng như cả nước; sự phát triển của
thủ đô Hà Nội là niềm tự hào của người dân Hà Nội, đồng thời cũng là niềm tự
hào của đất nước, của dân tộc.
1.1.2. Đặc điểm địa hình
Địa hình chủ yếu của Hà Nội là địa hình đồng bằng được bồi đắp bởi các
dòng sông với các bãi bồi hiện đại và các bãi bồi cao, ngoài ra còn có các vùng
năm 2001. Dự báo đến năm 2010 GDP bình quân đầu người 2.300 USD, tốc độ
tăng GDP bình quân năm 10,5 – 11,5%
Dân số Hà Nội năm 2002 là 2763,4 nghìn người, mật độ dân số lên tới
2.883 người/km
2
, mật độ nội thành là 14.387 người/km
2
, ngoại thành là 1.758
người/km
2
. Mật độ gấp 12 lần so với trung bình cả nước và gần gấp đôi dân số
vùng Đồng bằng sông hồng và Hà Nội là thành phố có mật độ dân số cao nhất
trong cả nước. Dự báo đến năm 2010 dân số trung bình của Hà Nội là 3,5 triệu
người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân năm 1,05 – 1,1%. Tính đến năm
2001 dân số thành thị là 61,1% tổng dân số Hà Nội, ở nông thôn chiếm 38,9%.
Do sức hút mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa đã tạo ra dòng di cư đến Hà Nội
để tìm việc ngày càng lớn làm cho tỷ lệ gia tăng cơ học khá cao 11,2% (năm
1995), 14,8% (năm 1997), 17,1% (năm 2001). Đó chính là sức ép lớn cho nhu
cầu về nhà ở của Thủ đô trong những năm gần đây và trong những năm tiếp
theo đòi hỏi Hà Nội phải xây dựng cải tạo lại nhà ở để đáp ứng nhu cầu này.
Căn cứ vào các mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu phát triển kinh tế - xã hội trong
giai đoạn 2006 – 2010, dự kiến các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch 5 năm của
thành phố như sau:
Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010
STT Chỉ tiêu KH 2006 - 2010
1. Dân số trung bình năm 2010 3,5 triệu người
2. Tốc độ tăng GDP bình quân/năm 10,5 – 11,5%
3. GDP bình quân đầu người 2.300 USD
4. Tốc độ tăng giá trị tăng thêm công nghiệp bình quân/năm 10,5 – 11,5%
5. Tốc độ tăng giá trị thêm dịch vụ bình quân/năm 11 – 12%
2.1.1. Giai đoạn 1954 – 1964
Nhiệm vụ trọng tâm của nhà nước giai đoạn này là khôi phục kinh tế sau
chiến tranh. Nhiều nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất từng bước được phục hồi.
Theo đó, vấn đề nhà ở cho công nhân tại các nhà máy, xí nghiệp, công trường
được đặt ra. Một mặt do còn khó khăn về tài chính, mặt khác chưa có đủ cán bộ
chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện việc quy hoạch xây dựng đô thị cũng như quy
hoạch phát triển nhà ở, nên việc xây dựng các chung cư tập thể cho công nhân
chủ yếu là nhà một tầng được xây dựng theo yêu cầu thực tế trong khu vực các
cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp.
2.1.2. Giai đoạn 1964 – 1975
Ở giai đoạn này, công tác quy hoạch xây dựng đô thị ở các tỉnh phía Bắc được
đặt ra một cách bài bản. Hầu hết các khu chung cư được xây dựng theo quy hoạch
có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Thực tế cho thấy các khu
chung cư này ở thời điểm lịch sử của nó đã có những đóng góp quan trọng trong
việc giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của đa số CBCNVCNN; đồng thời là bước đi
đầu tiên trong việc tạo dựng không gian kiến trúc khu nhà ở chung cư khá hợp lý
tại các đô thị thuộc miền Bắc nước ta.
Đến nay, tại hầu hết các khu chung cư cũ số dân tăng cao, so với thiết kế ban
đầu (từ 2-2,5 lần), việc xây dựng lấn chiếm không gian, sân vườn, hè đường
diễn ra phổ biến làm gia tăng mật độ xây dựng (có nơi lên tới 80%) dẫn tới sự
quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; môi trường ở trong khu chung cư
cũ ngày một thấp kém. Hiện tại, đa số các căn hộ đều bị đục phá, cơi nới, lấn
chiếm, gây ra thấm dột dẫn đến ăn mòn kết cấu chịu lực chính.
2.1.3. Giai đoạn 1975 – 1986
a. Những kết quả đạt được
Mặc dù tình hình tài chính nhà nước thực tế gặp khó khăn, nhưng do nhu
cầu nhà ở cho CBCNVCNN trở nên nhiều bức xúc, tại một số tỉnh, thành phố
nhà nước vẫn tiếp tục đầu tư xây dựng một số chung cư với các vật liệu mới,
công nghệ xây lắp mới có quy mô từ 4-5 tầng để bán cho CBCNVCNN trong
các nhà máy, xí nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn thực tế; cố gắng để khơi
nhà nước để phân phối cho cán bộ công nhân viên chức sử dụng. Ở miền Nam,
chính quyền cũ có đầu tư xây dựng một số chung cư để giải quyết nhu cầu nhà ở
cho công chức và một số chung cư cho các hộ dân sống trong các khu nhà lụp
sụp “ổ chuột” bị cháy.
2.2. Đánh giá phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội
2.2.1. Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành
phố Hà Nội
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1
triệu m
2
diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà
lắp ghép tấm lớn với 434.332m
2
sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư cũ
thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố cũ.
Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà
nước từ những năm 60-70-80 Thế kỷ trước. Đến nay đã biến dạng và xuống cấp
kể cả những khu xây dựng vào giai đoạn mới như Thanh Xuân.
Các chung cư cũ không chỉ thay đổi rất nhiều về hình thức, mà còn có rất
nhiều thay đổi về nội dung và tính chất, về công năng sử dụng và cách ở. Vấn
đề sở hữu công trình đã chuyển đổi có rất nhiều thay đổi sau khi có Nghị định
60,61/CP, với nhiều chuyển đổi khác nhau ở khu vực nhà nước, khu vực xã hội,
khu vực tư nhân và các sở hữu khác.
Các chỉ tiêu sử dụng đất đai công cộng, đất xây dựng các nhà ở, đất cây
xanh và không gian trống khác. Đến nay, hầu hết đã biến dạng, mặc dù đã có
quy hoạch xây dựng trước đây đã được sắp xếp khá chi tiết và cụ thể theo từng
chức năng sử dụng trong các khu chung cư cũ.
Có thể nói gần như tất cả các khu chung cư cũ ở Hà Nội đã bị hư hỏng, bị
phá phách lung tung, vô tổ chức, vô kỷ luật mà không hề có một sự quản lý
quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhanh
(từ 2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu. Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích
đất công cộng, sân vườn ở tầng 1 tại hầu hết các khu chung cư làm tăng mật độ
xây dựng (có khu vực tới 80%), đã làm hạn chế không khí lưu thông và tăng
hàm lượng tạp khí, ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường. Các hộ dân sống tại
các khu chung cư này đang hàng ngày, hàng giờ đối mặt với sự xuống cấp của
chất lượng công trình cũng như môi trường sinh sống.
Được hình thành trong nhiều thời kỳ phát triển đất nước (chủ yếu đầu tư
bằng nguồn vốn ngân sách phân phối cho cán bộ công nhân viên ở theo chính
sách phúc lợi xã hội) có nhiều hạn chế về các mặt quy hoạch, đầu tư, xây dựng
và dịch vụ đô thị. Hầu hết các khu chung cư cũ được xây dựng chủ yếu trong
thời kỳ chiến tranh và những năm 70-80 đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống
hạ tầng xã hội trong các khu gần như đã xuống cấp, lạc hậu do sự chuyển đổi cơ
chế của nền kinh tế; hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp phá huỷ một cách nghiêm
trọng do sự phá vỡ của cơ cấu dân cư đã làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cũng như
cuộc sống của người dân, nhất là tại các công trình nhà ở lắp ghép trong tình
trạng lún nứt nguy hiểm. Đặc biệt có những khu nhà đã ở trong tình trạng nguy
hiểm có thể sập đổ bất cứ lúc nào (như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ
ngoài đê phường Chương Dương; khu B6 Giảng Võ; E6, E7 Quỳnh Mai; A
Ngọc Khánh; Nguyễn Công Trứ; khu Văn Chương, Khu B Kim Liên...).
Qua kiểm tra đánh giá khảo sát đại bộ phận các nhà đều thiết kế móng đặt
tương đối nông, chủ yếu lại trên nền đất Hà Nội vốn là nền đất yếu. Ngoài ra
khu nhà lắp ghép lại bị xây dựng trên nền đất có nhiều biến động làm cho hiện
tượng lún tăng rõ rệt (vùng Giảng Võ - Ngọc Khánh – Thành Công có 30% số
lượng nhà bị lún).
2.2.2. Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành
phố Hà Nội
Các khu chung cư cũ tại Hà Nội xét về tổng quan dễ nhận thấy đã trải qua
các giai đoạn sau:
- Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai Hương, với
quan hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi
giao hoặc chọn chủ đầu tư.
2.2.3. Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội
Hiện nay các KCCC trong nội thành Hà Nội được xây dựng từ những
năm 60-70 của thế kỷ trước đã hư hỏng, môi trường sống đang bị xuống cấp
nghiêm trọng, tình trạng giao thông và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật là
những vấn đề cần được quan tâm cải thiện. Để có những số liệu xác thực về tình
trạng giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các KCCC ở Hà Nội nhằm
giúp các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng và quản lý đô thị có giải pháp khắc
phục một cách có hiệu quả nhất, tích cực nhất, kinh tế nhất, đem lại cuộc sống
có chất lượng cao hơn cho người dân. Để có những số liệu cụ thể ta đã tiến hành
điều tra khảo sát tại 2 KCCC tiêu biểu của quận Đống Đa là khu Kim Liên và
khu Văn Chương.
Khu Kim Liên bao gồm khu nhà ở tập thể (tiểu khu Kim Liên) và làng Kim
Liên. Tiểu khu Kim Liên là tiểu khu nhà ở XHCN đầu tiên ứng dụng thiết kế xây
dựng ở Việt Nam có sự cộng tác của chuyên gia Liên Xô năm 1957.
Khu Kim Liên nằm trên khu đất rộng 50,1ha, trong đó diện tích đất sử
dụng là 34,5ha. Trong khu Kim Liên gồm có 3 nhóm nhà: Nhóm nhà B từ B1
đến B24 là các khu chung cư 5 tầng được xây dựng bằng các tấm nhẹ lắp ghép,
nhóm nhà C từ C1 đến C15 là các chung cư 4 tầng, nhóm nhà D gồm các nhà
dân xây dựng.
Khu Văn Chương có tổng diện tích là 70ha. Trong đó phường Văn
Chương có diện tích khoảng 33ha. Khu vực phường Văn Chương có thể được
chia thành 3 khu vực nhỏ:
Khu tập thể Văn Chương là khu vực dành cho CBCNVCNN, với các nhà
tập thể thấp tầng (2 hoặc 5 tầng) được nhà nước xây dựng từ những năm 60 của
thế kỷ trước.
Khu vực làng Văn Chương cũ phía Tây Nam, xung quanh hồ Văn
Chương: do dân đã tự ý xây dựng không theo quy hoạch. Khu vực này có nhiều
giao thông Đông Tây của thành phố Hà Nội.
Tuyến từ Đại Cồ Việt qua Đào Duy Anh nằm trong đường vành đai I của
thành phố Hà Nội kéo ra Ô Chợ Dừa. Luồng giao thông Đông – Tây chuyển
hướng từ Đào Duy Anh qua Phạm Ngọc Thạch đến Chùa Bộc hoặc Tôn Thất
Tùng đóng vai trò đường giao thông chính trong giao thông thành phố. Ngoài
ra, còn có đường từ Giải Phóng vào Phương Mai đi xuyên qua khu Kim Liên
sang phía tây.
Khu Văn Chương nằm giữa 3 trục giao thông quan trọng của thủ đô Hà
Nội:
+ Phố Tôn Đức Thắng là đoạn kết thúc của trục giao thông hướng tâm quan
trọng của thành phố đi từ phố Nguyễn Trãi (cửa ngõ phía Tây Nam) phố Tây
Sơn - phố Nguyễn Lương Bằng.
+ Phố Lê Duẩn cũng là đoạn kết thúc của trục giao thông hướng tâm quan
trọng từ đường Giải Phóng (cửa ngõ phía Nam).
+ Phố Khâm Thiên cũng là một phần quan trọng của trục giao thông Đông –
Tây.
Về mạng lưới đưòng:
Mạng lưới đường trong khu Kim Liên và Văn Chương có dạng sơ đồ lưới
đường ô cờ kết hợp xương cá của khu Kim Liên và lưới đường xương cá.
Do tình trạng xây dựng cơi nới, lấn chiếm nên phần lớn đường tiếp cận đến
các công trình trong các khu chung cư mặt cắt ngang chỉ còn từ 2-3m không đủ
để các phương tiện cơ giới hoạt động khi cần thiết.
Copyright: Tài liệu đại học ©