ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Phạm Liên Ninh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Phạm Liên Ninh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC


sau đại học và toàn thể cán bộ, công chức, viên chức của trƣờng Đại học Khoa học
Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy, hƣớng dẫn và giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân Thành phố Biên Hòa,
Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Thành phố Biên Hòa, Văn phòng đăng ký đất đai
tỉnh Đồng Nai - CN Biên Hòa và Ban Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Ninh
Giang đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp
các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.

Học viên

Phạm Liên Ninh


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU................................................................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT........................................................................ 4
1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất............................................................................................................................................. 4
1.1.1 Quyền sử dụng đất................................................................................................................ 4
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................. 5
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.................................. 7
1.2. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................ 9

2.2.2. Công tác đo đạc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính của thành phố
Biên Hòa........................................................................................................................................... 53
2.2.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
54
2.2.4. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...........55
2.2.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất....................................................... 57
2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai............................................................................ 58
2.2.7. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo............................... 59
2.2.8. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu............................................................................................................... 59
2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.............................................................................................................. 62
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất................................................................................................................................................ 62
2.3.2 Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính...................66
2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất................................................................................................ 68
2.3.4. Phân tích những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa....................................................................................... 74
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI................................................................ 81
3.1. Các nhóm giải pháp chung............................................................................................ 81
3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..............................................................




DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất. GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
UBND: Ủy ban nhân dân
TNMT: Tài nguyên và Môi trƣờng
VPĐKĐĐ: Văn phòng đăng ký đất đai
CSDL: Cơ sở dữ liệu
TTUD&PTCNĐC: Trung tâm ứng dụng và phát triển công nghệ địa chính
ViLIS: Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System)
ISO: International Organization for Standardization
DTCNQSDĐ: Diện tích chứng nhận quyền sử dụng đất.


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu........................................................................... 27
Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4).......................................................... 30
Hình 1.2 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan................................................................. 36
Hình 2.1. Bản đồ ranh giới hành chính Thành phố Biên Hòa......................................... 38
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn Thành phố. .........................
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tƣợng quản lý và sử dụng trên
địa bàn Thành phố. ...................................................................................................
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn Thành phố. ....
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp biến động sử dụng đất trên địa bàn Thành phố giai đoạn
2010-2014. ............................................................................................................... 51
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành


những vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ... dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất
ở, nhà ở. Tƣƣ̀ những yêu cầu thƣcc̣ tiêñ cũng nhƣ tinhị́ cấp bách của công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên điạ bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, để đáp ứng yêu cầu
quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất thì vấn đề đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu.
Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài:
1


“Đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên
Hòa, tỉnh Đồng Nai”.
2. Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả cho công tác này.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đó, rút ra những
điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên
cứu.

phố.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

a. Ý nghĩa khoa học:
Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bƣớc đầu tiên quan
trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nƣớc về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách hành chính
nói chung.
b. Ý nghĩa thực tiễn:
- Với kết quả đề tài là bƣớc mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ

sơ hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho ngƣời dân và nâng cao hiệu quả công tác
quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm đúng tiến độ và giải quyết

một số vƣớng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận.
6. Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo thì
cấu trúc của luận văn gồm có 3 chƣơng:
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên
Hòa, tỉnh Đồng Nai.
Chƣơng 3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
3

nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất.
4


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ có pháp lý cao nhất thể hiện quyền
của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng
đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất đƣợc công nhận, đƣợc hƣởng quyền lợi đồng thời
phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong quá trình sử dụng đất,
tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nƣớc đặt ra. Ngƣợc lại, Nhà
nƣớc đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tự tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo điều 181
bộ Luật dân sự Việt nam Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở
hữu nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt
(quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục
đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở
nhƣ bán, cho thuê, cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...) Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có
đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối
với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử
dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng
thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà.
Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà
không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt Nam ta nếu nhƣ đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở

bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Nhà nƣớc công nhận quyền
sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thƣ có tính pháp lý cao nhất biểu
hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cƣ pháp lý gắn
kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực
hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc.
Để thể chế hoá đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở, đồng
thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nƣớc về nhà ở hiện
nay Nhà nƣớc ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về
quản lý xây dựng nhà ở từ trung ƣơng đến địa phƣơng, phải kể đến là :
Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991
6


Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở đô thị.
Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Quyết định số 374/TTg ngày 5/7/1994 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc
thành lập Ban chỉ đạo trung ƣơng về chính sách nhà ở và đất ở.
Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31/7/1992.
Nghị định số 33/CP ngày 5/2/1993 về việc chuyển quản lý nhà ở thuộc sở
hữu nhà nƣớc sang phƣơng thức kinh doanh.
Hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở đã và đang thực hiện bƣớc đầu đƣa
công tác quản lý nhà ở vào nề nếp. Đồng thời với những chính sách cởi mở đã giúp
cho quá trình phát triển nhà ở nƣớc ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng
cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng nhƣ nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát
triển kinh tế. Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các

giấy chứng nhận. Đối với nhà ở do Nhà nƣớc ta công nhận và bảo hộ hình thức sở
hữu nhà ở của tƣ nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy tờ Nhà nƣớc cấp là
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không chỉ là sử dụng nhà ở. Việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu là hình thức công nhận quyền
sở hữu hợp pháp về nhà ở đồng thời cũng xác lập mối quan hệ giữa chủ sở hữu và
Nhà nƣớc - ngƣời quản lý. Tùy theo đối tƣợng sở hữu mà có các hình thức giấy
chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn, sở
hữu nhà ở của cá nhân hộ gia đình hay của các tổ chức.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì thế Nhà nƣớc ta tiến hành cấp đồng thời cùng lúc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện
cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự
quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một
nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý
Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở. Đặc biệt với đất ở và nhà ở đô thị hiện nay việc hoàn
thành cấp giấy chứng nhận là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô
thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp đất đai (vì phần
lớn những tranh chấp nhà đất đều xảy ra ở những nơi chƣa đƣợc cấp giấy chứng
nhận). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giúp cho ngƣời
sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền về nhà đất
nhƣ mua bán nhà đất, thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tƣ
8


kinh doanh sản xuất... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng nhƣ thực
hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc.
1.2. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Một số khái niệm

Đất đai thƣờng có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại
vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trƣờng hợp tài sản gắn liền
với đất không thuộc quyền sở hữu của ngƣời sử dụng đất.
1.2.2. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy
định trong Luật Đất đai 2003 và mới nhất là 15 nội dung lý Nhà nƣớc về đất đai đã
đƣợc quy định trong Luật Đất đai 2013. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy
ban nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là công tác có vai trò quan trọng. Cụ thể:
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,
thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất.

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nƣớc nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất,
thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất đƣợc ghi trên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà
nƣớc kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các
công trình xây dựng trên đất từ đó có định hƣớng phát triển phù hợp nhằm đem lại
hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài


chính xác, không kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã đƣợc đăng
ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin
đó là cơ sở để ngƣời tham gia vào thị trƣờng bất động sản đƣa ra quyết định. Thực
tế ít ngƣời muốn nhận chuyển nhƣợng một thửa đất, mua một ngôi nhà chƣa có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế
quyền sở hữu – sử dụng chƣa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chƣa cụ thể…

11


- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh

mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trƣớc hết là hoàn thành
việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà,
đất, thông tin quy hoạch … nhanh chóng, chính xác và đơn giản.
- Khuyến khích đầu tƣ, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị

trƣờng tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để cho ngƣời sử dụng đất, sở
hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế
chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản
phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho ngƣời lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải

quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đƣợc Nhà nƣớc công nhận chủ
quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…Khi

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký

biến động)
1.2.3.2. Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động (Khoản 2 Điều 95, Điều 96)
Đăng ký lần đầu:
Đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nƣớc để thiết lập hồ
sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký lần đầu đƣợc tổ chức
thực hiện trên phạm vi hành chính từng xã, phƣờng, thị trấn nhằm đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản

gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất
ngay từ cấp cơ sở.
- Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phƣơng của đội ngũ cán bộ

cấp xã, phƣờng đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của

cán bộ cấp xã, phƣờng.
- Giúp cán bộ cấp xã, phƣờng nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ

sơ địa chính.
a) Đặc điểm của đăng ký đất đai lần đầu
- Đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời
gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nƣớc về đất

13


đất đối với trƣờng hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của ngƣời
sử dụng đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ
tục đăng ký lần đầu cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và
xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích đƣợc quyền sử
dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
14


- Thứ hai: kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất lần đầu đƣợc ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nƣớc và cấp Giấy chứng
nhận cho ngƣời sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện.
Đăng ký biến động
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để
ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính
theo quy định của pháp luật.
Là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan hành chính nhà nƣớc mà trực thuộc
là ngành Địa chính nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo
cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở
để Nhà nƣớc phân tích các hiện tƣợng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản
lý, sử dụng đất đai.
a) Đặc điểm của đăng ký biến động

Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu
Đƣợc tiến hành thƣờng xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất
b) Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu


nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết

quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất.

Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
đƣợc ghi vào Sổ địa chính, đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trƣờng hợp đăng ký biến động đất đai thì ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp Giấy chứng
16