CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN THIẾT KẾ VÀ XÂY
DỰNG PHÚ YÊN
Trụ sở chính: 194 Trần Hưng Đạo, Tp. Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên
Điện thoại: 057.3823671 – Fax: 057.3822480
Tên giao dòch: Công ty Cổ phần Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Phú Yên
Giấy đăng ký kinh doanh thay đổi lần 1 số: 4400384661
Tài khoản số: 59010000021507 tại Ngân hàng đầu tư phát triển PY
Vốn điều lệ: 850.000.000 đồng
Chủ tòch HĐQT: Ông Nguyễn Văn Thăng
Giám đốc công ty: Ông Đinh Văn Mẹo
1.1.1. Lòch sử hình thành và phát triển của Công ty:
Công ty cổ phần Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Phú Yên trước đây là Xí nghiệp
Khảo sát Thiết kế Xây dựng thuộc Công ty cổ phần Tư vấn Xây dựng Phú Yên (là
đơn vò đầu tiên trên đòa bàn Tỉnh Phú Yên được cổ phần hoá từ doanh nghiệp nhà
nước).
Đến ngày 18/8/2006, Xí nghiệp khảo sát thiết kế xây dựng thuộc Công ty cổ phần
Tư vấn Xây dựng Phú Yên được tách riêng với tên gọi là Công ty Cổ phần Tư vấn
Thiết kế và Xây dựng Phú Yên
1.1.2. Chức năng nhiệm vụ và nguyên tắc hoạt động của công ty:
• Chức năng:
- Tư vấn thiết kế các công trình dân dụng, công nghiệp.
- Tư vấn lập dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật các công trình dân
dụng và công nghiệp.
- Khảo sát đòa hình, đòa chất, thủy văn các công trình xây dựng.
- Thẩm tra Thiết kế KTTC – Tổng dự toán xây dựng công trình.
- Tư vấn lập Quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn, đô thò.
- Tư vấn giám sát kỹ thuật xây dựng công trình giao thông, xây dựng.
- Tư vấn kiểm tra đảm bảo an toàn chòu lực và chứng nhận sự phù hợp về chất

thay đổi trong các kỳ Đại hội thường niên.
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:2
CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
Sơ đồ tổ chức bộ máy khái quát như sau:
• Chức năng của từng bộ phận:
- Đại hội cổ đông (ĐHCĐ): Bầu ra hội đồng quản trò và ban kiểm soát
- Hội đông quản trò: Bầu ra chủ tòch hội đồng quản trò
- Chủ tòch hội đồng quản trò: Là người đại diện pháp luật của công ty
trước pháp luật và là người quyết đònh giám đốc và phó giám đốc
- Ban kiểm soát: Kiểm tra việc thực hiện các nghò quyết của đại hội cổ
đông, giám sát tất cả các hoạt động của công ty. Hàng năm trình ĐHCĐ bảng
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:3
§¹i héi cỉ ®«ng
Chđ tÞch héi ®ång qu¶n trÞ
Ban gi¸m ®èc
Phßng t­ vÊn vµ
thiÕt kÕ
Phßng kÕ to¸n tµi
chÝnh tỉng hỵp
Phßng t­ vÊn vµ
gi¸m s¸t
§éi kh¶o s¸t ®Þa
chÊt ®Þa h×nh
Bé phËn kÕ to¸n Bé phËn hµnh chÝnh
CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
thẩm tra bảng báo cáo tài chính và các sự kiện bất thường khác. Có quyền yêu
cầu giám đốc báo cáo về tình hình tài chính
- Ban giám đốc: Chòu trách nhiệm quản lý, điều hành mọi hoạt động của
công ty, trực tiếp ký kết các các hợp đồng về kinh tế với khách hàng.Phó giám
đốc còn chòu trách nhiệm về việc cử người phụ trách các mảng công việc để

Nhưng trong đó tổng số lao động lại giảm so với năm 2007 vì quá trình sắp xếp lại
lao động dư trong việc cổ phần hóa. Ngoài ra, Công ty là một trong những doanh
nghiệp thực hiện tốt nghóa vụ đối với ngân sách nhà nước, số nộp ngân sách nhà
nước năm 2008 tăng hơn so với năm 2007 .
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:5
CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
1.2.1. Khái quát chung về dự án đầu tư (DT):
1.2.1.1. Các khái niệm :
Theo tỉ chøc qc tÕ vỊ tiªu chn ho¸ ISO trong tiªu chn ISO 9000:2000
§Þnh nghÜa: “ Dù ¸n lµ mét qu¸ tr×nh ®¬n gi¶n nhÊt, gåm mét tËp hỵp c¸c ho¹t
®éng cã phèi hỵp vµ ®ỵc kiĨm so¸t, cã thêi h¹n b¾t ®Çu vµ kÕt thóc, ®ỵc tiÕn hµnh ®Ĩ ®¹t ®-
ỵc mét mơc tiªu phï hỵp víi c¸c yªu cÇu quy ®Þnh, bao gåm c¸c rµng bc vỊ thêi gian,
chi phÝ vµ ngn lùc”.
Lt X©y dùng ViƯt Nam ngµy 26-11-2003, gi¶i thÝch Dù ¸n ®Çu t x©y dùng c«ng
tr×nh (DA§TXDCT) nh sau: DA§TXDCT lµ tËp hỵp c¸c ®Ị xt cã liªn quan ®Õn viƯc bá
vèn ®Ĩ x©y dùng míi, më réng hc c¶i t¹o nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng (CTXD) nh»m mơc
®Ých ph¸t triĨn, duy tr×, n©ng cao chÊt lỵng c«ng tr×nh hc s¶n phÈm, dÞch vơ trong mét
thêi h¹n nhÊt ®Þnh. DA§TXDCT bao gåm phÇn thut minh vµ phÇn thiÕt kÕ c¬ së.
DA§TXDCT cã thĨ biĨu diƠn b»ng c«ng thøc sau:
DA§TXDCT = kÕ ho¹ch + tiỊn + thêi gian + ®Êt

CTXD
Như vËy: DA§T kh«ng ph¶i lµ mét ý ®Þnh hay mét ph¸c th¶o s¬ bé mµ lµ mét ®Ị
xt cã tÝnh cơ thĨ vµ mơc tiªu râ rµng nh»m biÕn c¸c c¬ héi ®Çu t thµnh mét qut ®Þnh
®Çu t cơ thĨ.
1.2.1.2. Ph©n lo¹i DA§T:
 Ph©n lo¹i theo quy m« vµ tÝnh chÊt Dù ¸n:
- LËp b¸o c¸o ®Çu t
- LËp dù ¸n ®Çu t

n¨ng vỊ ho¹t ®éng ®Çu t ®ã lµ quy tr×nh lËp dù ¸n, c¸c thđ tơc, quy ®Þnh vỊ ®Çu t.
1.2.2.2. C¸c quan ®iĨm ®¸nh gi¸ DA §T:
C¸c DA §T ®ỵc ®¸nh gi¸ theo hai gi¸c ®é:
 Lỵi Ých cđa doanh nghiƯp: Xt ph¸t tríc hÕt tõ lỵi Ých trùc tiÕp cđa DN, nh-
ng ph¶i n»m trong khu«n khỉ lỵi Ých cđa qc gia thĨ hiƯn c¸c lt quy
®Þnh
 Lỵi Ých cđa qc gia: xt ph¸t tõ quan ®iĨm phóc lỵi céng ®ång tỉng hỵp,
®ång thêi cã chó ý thÝch ®¸ng ®Õn lỵi Ých cđa DN, kÕt hỵp Ých lỵi tríc m¾t
vµ l©u dµi cđa §Êt Níc.
1.2.2.3. ChØ tiªu ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ DA §T:
- ChØ tiªu hiƯu sè lỵi Ých vµ chi phÝ ( hay hiƯu sè thu chi):
NPV =
∑
+
=
n
t
t
t
i
B
0
)1(
-
∑
+
=
n
t
t

)1( i
n
ii
n
Mét ph¬ng ¸n ®ỵc coi lµ ®¸ng gi¸ khi NAV ≥ 0.
- Thêi gian hoµ vèn ®Çu t :
Thêi gian hoµ vèn T lµ thêi gian cÇn thiÕt ®Ĩ tỉng hiƯn gi¸ thu håi thn ®óng
b»ng tỉng hiƯn gi¸ vèn ®Çu t. Tøc lµ øng víi thêi gian ®ã th× vèn ®Çu t ®ỵc hoµn l¹i ®Çy
®đ, hay NPV = 0
ChØ tiªu nµy lµ chØ tiªu quan träng gióp cho Chđ ®Çu t thÊy râ vèn bá ra ®Õn bao giê th×
cã thĨ thu håi.
- ChØ tiªu st thu håi néi bé : (IRR)
St thu håi néi bé cđa mét dù ¸n lµ st thu håi do b¶n th©n dù ¸n cã thĨ t¹o ra ®-
ỵc. Hay nãi c¸ch kh¸c th× st thu håi néi bé lµ mét st thu lỵi ®Ỉc biƯt mµ øng víi nã
th× hiƯn gi¸ thu håi thn ®óng b»ng vèn ®Çu t bá ra
NPVNPV
NPV
IRR
IRR
IRR
IRR
21
1
1
2
1
)
(
+
−+=

t
t
t
C
B
+
∑
∑
+
=
=
=
B/C ≥ 1 th× dù ¸n ®ỵc xem lµ ®¸ng gi¸ vỊ mỈt kinh tÕ.
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:8
CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
1.2.3. Nh÷ng u tè liªn quan ®Õn lËp DA §T:
1.2.3.1. Néi dung cđa DA §T bao gåm:
- PhÇn thut minh: ®ỵc lËp t theo lo¹i DA§T, bao gåm c¸c néi dung chđ u
sau: mơc tiªu, ®Þa ®iĨm, quy m«, c«ng st, c«ng nghƯ, c¸c gi¶i ph¸p kinh tÕ – kü tht
(KT- KT), ngn vèn vµ tỉng møc ®Çu t, chđ ®µu t vµ h×nh thøc qu¶n lý dù ¸n, h×nh thøc
®Çu t, thêi gian, hiƯu qu¶, phßng chèng ch¸y nỉ, ®¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i trêng.
- PhÇn thiÕt kÕ c¬ së: ®ỵc lËp ph¶i phï hỵp víi tõng DA§T, bao gåm phÇn thut
minh vµ c¸c b¶n vÏ thĨ hiƯn ®ù¬c c¸c gi¶i ph¸p vỊ kiÕn tróc, kÝch thíc, kÕt cÊu chÝnh, mỈt
b»ng, mỈt c¾t, mỈt ®øng, c¸c gi¶i ph¸p kü tht, gi¶i ph¸p vỊ x©y dùng, c«ng nghƯ, trang
thiÕt bÞ c«ng tr×nh, chđng lo¹i vËt liƯu x©y dùng chđ u ®ỵc sư dơng ®Ĩ x©y dùng, s¶n
xt kinh doanh s¶n phÈm, dÞch vơ...
1.2.3.2. §iỊu kiƯn ®èi víi tỉ chøc, c¸ nh©n lËp DA§T
- Tỉ chøc lËp DA §TXDCT ph¶i ®¸p øng c¸c ®iỊu kiƯn sau:
+ Cã ®¨ng ký ho¹t ®éng lËp DA§T
+ Cã n¨ng lùc ho¹t ®éng phï hỵp víi c«ng viƯc lËp DA§T

kỳ họp thứ 4.
- Nghò đònh số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ ban hành quy đònh
“Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình”; Nghò đònh số 112/2006/NĐ-CP ngày
29/9/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghò đònh số
16/2005/NĐ-CP ngày 07/2/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
- Căn cư ùThông tư số 02/2007/TT-BXD ngày14/02/2007 của Bộ xây dựng hướng dẫn
một số nội dung về: Lập, thẩm đònh, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;
Giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình qui đònh tại
Nghò đònh số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 và Nghò đònh số 112/2006/NĐ-CP ngày
29/9/2006 của Chính phủ.
- Thông tư 07/2006/TT-BXD ngày 10/11/2006 của Bộ xây dựng về việc Hướng dẫn
điều chỉnh chi phí dự toán công trình.
- Quyết đònh số 1103/2007/QĐ-UBND ngày 19/6/2007 của UBND Tỉnh Phú Yên
“V/v Ban hành qui đònh phân cấp, uỷ quyền và phân giao nhiệm vụ trong quản lý đầu
tư xây dựng đối với các dự án do Tỉnh Phú Yên quản lý”.
- Căn cứ Quyết đònh số 1194/QĐ-UBND ngày 26/5/2004 của UBND Tỉnh Phú Yên”
V/v Duyệt chấp thuận đầu tư Dự án Khu đô thò mới của Cty TNHH Thương mại dòch
vụ và xây dựng Hưng Phú”.
- Căn cứ Công văn số 245/CV-SXD ngày 21/11/2003 của Sở Xây dựng Phú Yên “V/
v thoả thuận quy hoạch chi tiết Khu dân cư mới đô thò Hưng Phú”.
- Căn cứ Công văn số 05/CV-HP.PY ngày 07/11/2007 của Cty cổ phần đầu tư đòa ốc
Hưng Phú “V/v đề nghò chấp thuận cho Cty cổ phần xây dựng Trung Trung Bộ được
xây dựng Nhà trẻ – mẫu giáo tại khu đô thò Hưng Phú”.
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:10
CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
- Căn cứ Thông báo số 216/TB-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh Phú Yên “V/
v cho phép lập thủ tục chuẩn bò đầu tư dự án: Xây dựng Trường Mầm non tư thục phố
mới Hưng Phú”.
- Văn bản số 74/TB-SXD ngày 16/9/2008 của Sở Xây dựng Phú Yên phê duyệt thiết

- Thành phố Tuy Hoà là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trò, xã hội của tỉnh Phú
Yên. Thành phố Tuy Hoà có 10 phường và 4 xã (các xã gồm có An Phú, Hoà Kiến,
Bình Kiến, Bình Ngọc).
- Dân số Thành phố Tuy Hoà khoảng 16 vạn người, trong đó phường 5 có dân số
khoảng 10.000 người. Khu đô thò Hưng Phú thuộc Phường 5 - Thành phố Tuy Hòa
hình thành từ năm 2004 và không ngừng phát triển về mọi mặt. Đặc điểm Khu đô thò
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:11
CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
Hưng Phú là nơi có nhiều dân cư sinh sống và là điểm giáp giới của 3 Phường là
Phường 5, phường 7, phường 9 và Khu dân cư Ninh Tònh, Khu Biệt thự cao cấp đường
Hùng Vương.
- Về tương lai Thành phố Tuy Hòa nói chung và Khu đô thò Hưng Phú nói riêng sẽ
không ngừng được phát triển và xây dựng thêm các cơ sơ hạ tầng, dân cư sinh sống
ngày càng thêm đông đúc, Các công trình hành chính nhà nước và công trình biệt thự
cao cấp của Nhà nước và Tư nhân phát triển mạnh mẽ và nhanh chóng.
- Trong khu vực rộng lớn, số lượng dân cư đông đúc đó, chưa có một nhà trẻ - mẫu
giáo nào có bề thế và hiện đại để đáp ứng nhu cầu dạy và học của các cháu trong
khu vực. Do đó, con em của cán bộ và nhân dân vùng dự án nhắm đến phải đi gởi ở
các đòa bàn xa khác, gây khó khăn trở ngại về sức khoẻ cho các cháu và trở ngại
công việc của phụ huynh khi có con trong độ tuổi mẫu giáo - nhà trẻ.
- Mặc dù, trên đòa bàn thành phố hiện đã có một số nhà trẻ công lập với học phí thấp
như Trường mầm non Sen vàng, Hướng Dương, Hoa Anh Đào. Tuy nhiên, chế dộ
dinh dưỡng thấp, só số của môït lớp quá đông (vượt mức qui đònh) nên các cô giáo
không thể chăm sóc chu đáo đến từng học sinh. Cơ sở vật chất, đồ chơi cho trẻ cũng
hạn chế. Thời gian nhận và trả trẻ cũng hạn chế theo giờ hành chính.
- Các trường dân lập khác trên đòa bàn sẽ cạnh tranh trực tiếp với Trường mầm non
tư thục Hưng Phú, đáng kể nhất là trường mầm non bán công Sơn Ca, Trường Mầm
non tư thục BaBi. Để cạnh tranh thành công, Trường mầm non tư thục Hưng Phú xác
đònh phải đònh vò thương hiệu cao hơn Trường Mầøm non tư thục Ba Bi. Cụ thể là,
ngoại trừ ưu điểm của các trường mầm non chất lượng cao như mỗi lớp (mỗi cô giáo)

cận:
+ Đông giáp : Đường số 1 rộng 12m.
+ Tây giáp : Đường nhựa rộng 10m
+ Nam giáp : Đất Công viên + đường nhựa rộng 10m
+ Bắc giáp : Đất Công viên + đường nhựa rộng 10m
Diện tích khu đất : 42m x 30m = 1260m
2
• Đặc điểm hiện trạng khu đất:
Hiện trạng khu đất là đất trống nằm trong khu qui hoạch. Cao độ hiện trạng là
0,05m (trung bình) Hai đầu khu đất là phía nam và phía bắc giáp công viên
nội bộ.
• Đặc điểm đòa chất:
Khu vực xây dựng là nền đất ruộng có cường độ chòu lực:1,2kg/cm
3
, thuận lợi
cho việc xây dựng công trình.
• Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống cấp điện, cấp nước hiện đã có trên các
trục đường bao quanh khu đất.
Hệ thống thoát nước mưa chảy vào hệ thống cống của Thành phố Tuy Hòa
Hệ thống thoát nước bẩn sử dụng hệ thống cống chung của Khu Đô thò Hưng
Phú.
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:13
CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
• Đánh giá thuận lợi khó khăn:
+ Thuận lợi : Khu đất dự kiến xây dựng hoàn toàn thuận lợi về giao thông
PCCC, cấp điện, cấp nước và đòa chất công trình, đòa chất thuỷ văn.
+ Khó khăn: Công viên hai đầu Khu đất cao hơn khu đất xây dựng trường học,
nên trước khi thi công cần phải chỉnh sửa công viên cho khuôn viên khu đất đẹp hơn,
thuận lợi hơn trong việc học và chơi của các cháu.

người/km2, cao gấp 9 lần so với bình quân toàn tỉnh. Thành phố có 15 đơn vò hành
chính trực thuộc. Đây là khu vực có kinh tế xã hội phát triển nhanh, nhiều công trình
lớn được đầu tư xây dựng, nhiều khu đô thò, dân cư mới được hình thành làm thay đổi
bộ mặt của Thành phố theo hướng tích cực. Đời sống của đại bộ phận dân cư ở mức
cao, lao động ngành công nghiệp, dòch vụ, thương mại chiếm tỷ trọng lớn trong cơ
cấu lao động, thu nhập bình quân dầu người năm 2006 khoảng 10 triệu
đồng/người/năm. Việc học tập của các con em được các bậc phụ huynh đặc biệt quan
tâm.
Dự báo tốc độ tăng dân số bình quân của Thành phố giai đoạn 2006-2020 từ
1,1-1,15%/năm, quy mô dân số đến 2020 đạt 170 nghìn người. Trong đó, số dân trong
độ tuổi 0-17 tuổi chiếm 16-17% dân số
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:14
CHUYÊN ĐỀ: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ GVHD: TRỊNH VĂN CẦN
• Tình hình phát triển giáo dục mầm non trên đòa bàn thành phố
Năm học 206-2007, Thành phố hiện có 24 cơ sở, trong đó có 2 nhà trẻ, 2 mẫu giáo và
20 trường mầm non, trong đó quốc lập 7 thu hút được 4.842 cháu trong độ tuổi đến
lớp, chiếm 52% dân số trong độï tuổi. Tốc độ tăng số trẻ đến lớp bình quân giai đoạn
2000-2007 đạt 5,5%. Trong khi đó, qui mô học sinh trong độ tuổi mầm non (tốc độ
tăng dân số trong độ tuổi 0-5 tuổi) dự kiến đến 2010 vào khoảng 6.000 cháu, năm
2015: 7.800 cháu và năm 2020: 9.200 cháu. Như vậy, còn một lượng lớn các cháu
trong độ tuổi mầm non vẫn chưa được đến lớp.
Tại văn kiện đại hội Đảng bộ tỉnh Phú Yên lần thứ 14 đã xác đònh mục tiêu: Củng cố
và mở rộng mạng lưới trường lớp, đến năm 2010 có 100% xã, phường có trường mẫu
giáo với cơ sở vật chất khang trang. Nâng tỷ lệ các cơ sở giáo dục mầm non đạt
chuẩn quốc gia vào năm 2010 đạt 30% và trên 80% vào năm 2020. Phấn đấu đến
năm 2010, tỷ lệ trẻ em dưới 3 tuổi đến nhà trẻ đạt 18%, trẻ từ 3-5 tuổi đến mẫu giáo
đạt 75%, riêng trẻ em 5 tuổi đến mẫu giáo đạt 99%.
Từ tình hình trên cho thấy, việc xây dựng trường mầm non là phù hợp với tình hình
học sinh đang gia tăng và phù hợp với chủ trương khuyến khích của Nhà nước.
SVTH: HOÀNG THỊ KIM PHƯƠNG Trang:15