đại học quốc gia hà nội
Khoa luật
Nguyễn Mạnh Khởi
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình xây dựng
ở Việt Nam
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số : 60 38 50
Luận văn thạc sĩ luật học
Ngời hớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Tuyến
Hà Nội - 2009
1
Më ®Çu
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi
cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản
của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản
xuất - kinh doanh (SX - KD) của con người. Nhà ở và công trình XD phản ánh
điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa
phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia. Do vậy, các tài sản này cần phải
được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đối
kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản
mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, công
trình XD. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua hoạt
động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê,
nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp
quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch,
kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho
ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v.
Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một công
trình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn;
thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Sau khi
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số công trình
nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký
BĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở...mà tiêu biểu là các công trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký
3
BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn
đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ
yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và
thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống
đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự
thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình
đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu
hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng
ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của
Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày
10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng
ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xây
dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về
đăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc
gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và
hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học pháp
lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v. Tuy
nhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đề
lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký BĐS
hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa có
công trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn; đánh
quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;
- Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thế
giới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tài
có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác
nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học,
tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến
việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Các quy định này nằm trong
các đạo luật:
- Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992;
- Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005;
- Luật XD năm 2003;
- Luật Nhà ở năm 2005;
- Luật đầu tư năm 2005;
- Luật Kinh doanh BĐS năm 2006;
Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt
Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường
lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và
quyền sở hữu tài sản nói riêng;
- Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được
sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;
7
Chng 1
Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
1.1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng
1.1.1. Khỏi nim, c im v phõn loi nh
1.1.1.1. Khỏi nim v c im nh
Hin nay, nh c coi l mt trong nhng ti sn cú giỏ tr ln ca mi
h gia ỡnh, cỏ nhõn. Theo iu 1 Lut nh nm 2005 thỡ nh l "cụng trỡnh
xõy dng vi mc ớch v phc v cỏc nhu cu sinh hot ca h gia ỡnh,
cỏ nhõn"
. Nh vy, c gi l nh thỡ cn phi ỏp ng hai yu t:
Mt l, nh phi l cụng trỡnh XD do con ngi to lp nờn bng cụng
sc lao ng kt hp vi cỏc loi vt liu XD, thit b gn vi nh thụng qua
cỏc bin phỏp khoa hc, k thut XD (phi l cụng trỡnh XD theo quy nh
ca phỏp lut v XD);
Hai l, cụng trỡnh XD ny c XD phc v nhu cu v cỏc nhu cu
sinh hot thng xuyờn khỏc ca h gia ỡnh, cỏ nhõn nh: duy trỡ cuc sng,
l khụng gian vn hoỏ ca mt tp hp ngi cú quan h gia ỡnh (quan h hụn
nhõn, quan h huyt thng, quan h nuụi dng) cựng trong mt nh, l ni
th cỳng t tiờn, ni giao lu, gp g cỏc thnh viờn ca nhiu th h, ca dũng
h, phc v yờu cu duy trỡ nũi ging...;
Trờn thc t, cm t nh khụng phi lỳc no cng c hiu theo
ỳng bn cht ca nú. Trong lnh vc xó hi (XH) hc, nhiu ngi thng s
dng cm t ch thay cho "nh "; trong lnh vc an ninh, cm t "nh "
nhiu lỳc cng thay th bng cm t a ch hoc ni c trỳ (ni tm trỳ hoc
thng trỳ) ca mi cỏ nhõn khi cỏn b, cụng chc trong ngnh thc hin cỏc tỏc
nghip cụng v... Nu hiu theo cỏch thụng thng, núi n ch tc l núi n
ni , ni sinh sng, c trỳ ca mi ngi. Tuy nhiờn, ch khụng th thay th
9
công trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực
hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở
cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các
đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở
khác nhau. Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê
theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình,
cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí
cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở
được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư
XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua
được gọi là nhà ở XH. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào
đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để
Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ
không phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD.
Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về
nhà ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở
và các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1
đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là
cấp 1. Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục
phân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêu
chuẩn để phân cấp nhà theo quy định. Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm một
số mục đích:
Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở. Ví dụ: tuổi thọ quy định
của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm;
Hai là, để xác định suất đầu tư 1m
2
nhà ở. Nhà ở có các cấp khác nhau thì
có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất
đầu tư cao hơn nhà cấp 4;
11
Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định
nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m
2
và có
chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật không khống chế diện tích
XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý
kiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát
triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m
2
đến 100m
2
, trên
diện tích đất khoảng 100 đến 120m
2
và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao
tối đa không quá 4 tầng.
- Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ,
vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ
buồng, phòng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung...), phòng phụ
(vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe...). Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sân
hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc ba
mặt giáp đường, phố. Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích
đất sử dụng riêng, độc lập. Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao
nhất trên thị trường. Do diện tích XD và diện tích SDĐ rộng, chi phí đầu tư XD
cao, nên giá nhà ở này thường đắt hơn nhiều so với các loại nhà ở khác. Hiện
nay, nhà biệt thự thường được XD trong các dự án nhà ở thương mại hoặc những
khu vực nông thôn có điều kiện thuận lợi về đất đai. Số lượng nhà biệt thự được
đầu tư XD trong mỗi dự án phát triển nhà ở là không nhiều để phục vụ cho một
số lượng ít người có khả năng về tài chính.
thuê hoặc các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước.
- Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD
1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XD
để bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khép
kín, có bếp, nhà tắm, công trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, công trình vệ
sinh chung. Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phối
cho cán bộ, công nhân viên. Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã không còn
được XD do hiệu quả SDĐ thấp. Tuy nhiên, do chi phí XD không cao nên ở các
khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bố
trí làm nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác.
- Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như
nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây. Pháp luật về
nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không có
quy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn. Tuy vậy, trên thực tế trong các dự án
phát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhà
13
vườn. Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và
nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ. Nhà ở này được thiết kế cao
không quá 2 tầng, trong đó diện tích XD thường chiếm từ 50% đến 60% diện
tích đất, phần còn lại dùng để trồng cây xanh, thảm cỏ.
Tại khu vực đô thị hiện nay, nhà vườn tồn tại không nhiều, do nhiều hộ
gia đình đã chia nhỏ diện tích đất để XD thành các nhà ở liền kề. Tại khu vực
nông thôn, khái niệm nhà vườn được hiểu là nhà ở riêng lẻ của mỗi hộ gia đình,
cá nhân, trong đó ngoài diện tích nhà ở chính (diện tích phòng ngủ, nghỉ, sinh
hoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì còn có diện tích đất để làm sân
phơi và trồng các loại cây xanh.
Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở được
phân thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết
kế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau. Việc phân nhà ở thành các cấp,
hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho công tác tính toán chi phí đầu tư
khái niệm công trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh công trình
XD, thì công trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật
phức tạp như công trình kiến trúc, công trình đường hầm vượt biển...; (ii) Theo
khía cạnh khác, công trình được hiểu là các công trình nghiên cứu, các tác phẩm
nghệ thuật...Quan niệm về công trình dưới góc độ ngôn ngữ học trên đây chưa
lột tả hết bản chất của công trình XD.
- Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS),
công trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường
và được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD. Như vậy, chỉ những
công trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đối
tượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho,
để thừa kế...;
Nhìn ở góc độ tổng thể, công trình XD cũng có một số điểm chung giống
như đối với nhà ở. Việc chỉ ra các đặc điểm của công trình XD nhằm mục đích
15
phân biệt với các công trình nói chung như các công trình nghiên cứu khoa học,
các tác phẩm nghệ thuật. So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết
kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện để
phân loại, phân cấp theo quy định. Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểm
cơ bản của công trình XD như sau:
Một là, công trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định
vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủ
tục theo quy định của pháp luật về XD;
Hai là, công trình XD được xây dựng theo thiết kế, các tiêu chuẩn, quy
chuẩn khác nhau phù hợp với từng công năng và phục vụ các nhu cầu sử dụng
khác nhau của con người;
Ba là, công trình XD được xây dựng bằng các vật liệu bảo đảm các tiêu
chuẩn về độ bền, về an toàn kỹ thuật do Nhà nước quy định và có các thiết bị
gắn kèm vào công trình;
Bốn là, công trình XD ngoài yêu cầu đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu
chiếu sáng đô thị...
Việc phân loại công trình XD như trên là nhằm xác định các tiêu chuẩn,
quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thủ tục đầu tư XD và các yêu cầu khi lập dự án, cấp
phép XD. Đây là cách phân loại dựa vào mục đích sử dụng sau khi hoàn thành
việc đầu tư XD. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ lập, phê duyệt dự án đầu tư XD
công trình (giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư XD công trình), thì pháp luật XD
lại chia dự án XD công trình thành các loại khác nhau, gồm: dự án XD công
trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn vay tín dụng, vốn Nhà
nước bảo lãnh và dự án sử dụng các ngồn vốn khác do tổ chức, cá nhân đóng
góp.
Cũng giống như nhà ở, công trình XD được phân thành các cấp khác
nhau. Tuy vậy, tiêu chí để xác định cấp công trình XD có một số điểm khác so
với phân cấp, phân hạng nhà ở. Theo pháp luật về XD, cấp công trình được xác
định theo loại công trình, căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu XD và
tuổi thọ công trình. Công trình XD có 5 cấp, gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp
17
III v cp IV, trong ú cp c bit l cao nht v cp IV l thp nht. Phõn cp
cụng trỡnh lm c s xp hng v la chn nh thu trong hot ng XD, xỏc
nh cỏc bc thit k, thi hn bo hnh cụng trỡnh XD.
Theo phỏp lut v nh , vic phõn cp nh cn c vo vt liu XD, yờu
cu k thut, cht lng XD. Tuy nhiờn, theo phỏp lut v xõy dng vic phõn
cp cụng trỡnh cũn phi cn c vo loi cụng trỡnh v quy mụ cụng trỡnh. Nh
vy, khụng phi cụng trỡnh XD no cng cú th c phõn thnh 5 cp, cú loi
cụng trỡnh luụn cú quy mụ nh nờn ch cú th phõn cp cp III hoc cp IV. Vớ
d: cụng trỡnh cụng cng, cụng trỡnh phc v dõn sinh. Ngc li, cng cú cụng
trỡnh phi m bo tiờu chun cp I hoc cp c bit nh p trn ca cụng
trỡnh in, bn cng, sõn bay, cu, lng tm... Ngh nh s 209/2004/N-CP ca
Chớnh ph ó a ra cỏc tiờu chớ xỏc nh cp cụng trỡnh, trong ú tu tng
loi cụng trỡnh m phõn cp khỏc nhau, cú loi cụng trỡnh phi cn c vo chiu
cao hoc tng din tớch sn, cng cú cụng trỡnh phi cn c vo cụng sut thit
quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các
hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở
hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu
khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu; 3. Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Quyền
sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các
yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” [50, tr. 653-654].
Theo BLDS Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật” (Điều 164).
Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luật
pháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định. Vì vậy, quyền sở hữu là
hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan
hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu
sản xuất, tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 BLDS.
Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở
19
hữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất
định đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của quy phạm
pháp luật về sở hữu” [49, tr.178].
Như vậy, quyền sở hữu được khoa học pháp lý nước ta quan niệm theo hai
phương diện: (i) Phương diện khách quan: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp
lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều
chỉnh, bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản (quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản); (ii) Phương diện chủ quan:
Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu,
Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu và
được pháp luật bảo hộ. Tuỳ thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà
các nước có quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản khác nhau. Nhìn chung,
đối với những tài sản là BĐS, pháp luật đều bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu;
còn đối với các động sản thì mỗi nước lại có quy định khác nhau về việc đăng ký
quyền sở hữu. Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào cũng phải đăng ký quyền
sở hữu. Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự, KT
và yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản đó mà pháp luật quy định những
loại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu. Ở Việt Nam, do đặc thù
của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đai
không được đặt ra. Chỉ khi một chủ thể có QSDĐ hợp pháp, thì quyền đó mới
được đăng ký. Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng chỉ là đăng ký QSDĐ, chứ
không phải là đăng ký quyền sở hữu đất đai. Bên cạnh đó, pháp luật quy định
một số loại tài sản nhất định thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, bao gồm: các
BĐS là nhà ở, công trình XD, quyền sử dụng, sở hữu rừng và một số động sản
như tàu bay, tàu biển, xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe ô tô các loại ...
Đối với các tài sản là động sản mà không phải thực hiện đăng ký sở hữu,
việc xác định một người có phải là chủ sở hữu tài sản hay không được thực hiện
theo nguyên tắc suy luận, theo đó những ai đang chiếm giữ tài sản thì có thể
được coi là chủ sở hữu của tài sản đó. Còn đối với BĐS, việc xác định chủ sở
hữu tài sản không căn cứ vào tình trạng chiếm giữ hoặc sử dụng tài sản đó, bởi
lẽ, chủ sở hữu BĐS trong nhiều trường hợp không phải là người đang chiếm giữ
21
thực tế tài sản; ví dụ: các trường hợp cho mượn, cho thuê, uỷ quyền quản lý tài
sản.... Do đó, chủ sở hữu BĐS cần phải thực hiện việc đăng ký với Nhà nước để
chứng minh mình có quyền sở hữu đối với BĐS. Hơn nữa, đăng ký quyền sở
hữu tài sản còn là để đối kháng với bên thứ ba về quyền và nghĩa vụ trong các
giao dịch dân sự. Thông qua hoạt động này, chủ sở hữu tài sản thông báo cho
bên thứ ba biết rằng, tài sản này đã có chủ, được Nhà nước công nhận và bảo hộ.
Khi có hành vi xâm phạm quyền sở hữu thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Nhà
nhận quyền của chủ sở hữu đối với tài sản mà còn là việc thực hiện quyền đối
kháng đối với bên thứ ba của chủ sở hữu trong các giao dịch liên quan đến tài
sản mà mình sở hữu.
Đăng ký quyền sở hữu tài sản bao gồm hai nội dung: (i) Đăng ký về
quyền sở hữu đối với tài sản và (ii) Đăng ký về hiện trạng, lý lịch pháp lý của tài
sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện theo các nguyên tắc cơ
bản sau đây: Một là, hoạt động đăng ký quyền sở hữu phải do cơ quan công
quyền thực hiện, đây là công đoạn “đóng gói” hàng hoá trước khi đưa ra giao
dịch trên thị trường [42]. Thông qua hoạt động này, bên thứ ba tham gia quan hệ,
giao dịch mới có thể xác định được người có quyền đối với tài sản và những
người có liên quan đến tài sản đăng ký; Hai là, các thông tin về tài sản phải được
xác định cụ thể, trung thực và được lưu giữ thông qua hệ thống hồ sơ của cơ
quan nhà nước nhằm giúp cơ quan chức năng có cơ sở quản lý chặt chẽ tài sản;
đồng thời giúp công chúng có những thông tin chính xác và hợp pháp về tài sản;
Ba là, hoạt động đăng ký phải bảo đảm mục đích công nhận về quyền của một
chủ sở hữu tài sản nào đó. Bằng việc đăng ký quyền sở hữu, Nhà nước công
nhận quyền sở hữu tài sản cho một người nào đó; quyền này là cơ sở pháp lý để
các chủ sở hữu thực hiện các giao dịch về tài sản và cũng để đối kháng với bên
thứ ba; Bốn là, đăng ký quyền sở hữu tài sản phải bảo đảm đầy đủ hai nội dung,
đó là đăng ký hiện trạng tài sản và đăng ký quyền sở hữu tài sản.
1.2.2.2. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây
dựng
Tương tự như đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và công trình XD trước hết là việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp
lý của loại tài sản này. Cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu,
23
đặc điểm, diện tích, công năng của nhà ở, công trình XD) và hiện trạng pháp lý
(tình trạng sở hữu, các biến động về mặt pháp lý của tài sản). Các nội dung được
đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với
nhà ở, công trình XD, đồng thời là căn cứ để Nhà nước thực hiện chức năng
Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên
thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng chứng
nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” (Khoản 5 Điều 93).
Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho bên mua kể từ khi hợp đồng mua
bán được công chứng chứng nhận. Tuy nhiên, đối với XH thì quyền này vẫn
thuộc về bên bán. Vì vậy, để thông báo cho XH biết và thừa nhận quyền sở hữu
nhà ở thì bên mua phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước. Chỉ sau
khi đăng ký thì quyền sở hữu nhà ở của người mua mới được Nhà nước bảo vệ.
Quyền này sẽ không thể bị tước bỏ, trừ khi một người nào đó có bằng chứng hợp
pháp khởi kiện tại Toà án đề nghị bác bỏ sự công nhận của Nhà nước.
Đăng ký hiện trạng nhà ở, công trình XD là điều kiện tiên quyết để thực
hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với nhà ở và công trình
XD. Quyền sở hữu tài sản chỉ được xác lập và công nhận khi tài sản đó còn tồn
tại. Khác với đăng ký quyền, đăng ký hiện trạng không đem lại lợi ích hợp pháp
cho chủ sở hữu. Do đó một trong những khác biệt giữa đăng ký hiện trạng và
đăng ký quyền là trách nhiệm pháp lý của người đăng ký, thông thường đó là
chủ sở hữu tài sản, vì họ nắm rất rõ hiện trạng của nhà ở, công trình XD. Đăng
ký để giúp Nhà nước quản lý tài sản nên các thông tin về hiện trạng tài sản phải
bảo đảm tính chính xác. Nội dung đăng ký cần phải được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật trước khi ghi vào sổ đăng ký.
Đăng ký quyền đối với nhà ở và công trình XD chính là nội dung cơ bản
của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu. Việc đăng ký quyền sở hữu đối với các
tài sản này luôn kéo theo những hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiên
đối với tài sản đó. Một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận
25
Copyright: Tài liệu đại học ©