Đại học Quốc gia Hà nội
Khoa luật

Nguyễn Mạnh Khởi

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng
ở Việt Nam

Chuyên ngành
Mã số

: Luật Kinh tế
: 60 38 50

Luận văn thạc sĩ luật học

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Tuyến

Hà Nội - 2010


Mục lục

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU

Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật

1.1.2.1.

Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng

8
13
13

1.1.2.2.

Phân loại công trình xây dựng

15

1.1.2.

1.2.

Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng

Khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và

17

công trình xây dựng
1.2.1.

Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

17

Khái quát pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công

27


trình xây dựng

27

1.3.1.

Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991

29

1.3.2.

Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005

30

1.3.3.

Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

33

1.4.

Kinh nghiệm xây dựng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu


Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc

41

1.4.6.

Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc
nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của
một số nước trên thế giới

43

Chương 2: Thực trạng pháp luật việt nam về đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
43

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây
dựng
2.1.1. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở
vµ c«ng Tr×nh x©y dùng
2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng
2.1.

2.2.

43
48
50



2.3.1.

57

Kết quả thực hiện pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng

2.3.2.

62

Hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công
trình xây dựng

2.3.3.

64

Tính nhất quán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình xây dựng

2.3.4.

66

Hiệu lực pháp lý của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và công trình xây dựng

Chương 3: Định


Sự phát triển kinh tế - cơ sở thực tiễn để thống nhất hoạt
vµ c«ng Tr×nh x©y dùng
động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

70

Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản - yêu
cầu để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng

3.1.3.

68

72

Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà ở
và công trình xây dựng

73

3.1.4.

Yêu cầu và xu hướng thống nhất trong hệ thống pháp luật

75

3.2.



80

Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu công trình xây dựng với chế định về hợp đồng, giao
dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng
bất động sản

3.3.

Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và công trình xây dựng

3.3.1.

81

81

Thố ng nhấ t mô ̣t văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t quy đinh
̣ về
đăng ký quyề n sở hữu nhà ở , quyề n sở hữu công trình xây
dựng và quyề n sử du ̣ng đấ t .

3.3.2.

82

Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng

Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi
cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản
của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản
xuất - kinh doanh (SX - KD) của con người. Nhà ở và công trình XD phản ánh
điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa
phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia. Do vậy, các tài sản này cần phải
được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đối
kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản
mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, công
trình XD. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua hoạt
động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê,
nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp
quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch,
kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho
ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v.
Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD có ý nghĩa hết sức
quan trọng không chỉ đối với các chủ sở hữu mà còn đối với cả Nhà nước.
Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giành
được độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung và
từng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình
XD. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưa
đầy đủ và hoàn thiện. Mặc dù giữa nhà ở và công trình XD có cùng tính chất là
một loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD và
gắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản

1





BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn
đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ
yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và
thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống
đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự
thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình
đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu
hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng
ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của
Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày
10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng
ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xây
dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về
đăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc
gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và
hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học
pháp lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v.
Tuy nhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số
vấn đề lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký
BĐS hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa
có công trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn;
đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và công
trình XD. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các
công trình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được công bố, Luận văn
đi sâu nghiên cứu, hệ thống hoá một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý
luận và thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;
đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tài
có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác

4


nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học,
tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến
việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Các quy định này nằm trong
các đạo luật:
- Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992;
- Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005;
- Luật XD năm 2003;
- Luật Nhà ở năm 2005;
- Luật Đầu tư năm 2005;
- Luật Kinh doanh BĐS năm 2006;
Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt
Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường
lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và
quyền sở hữu tài sản nói riêng;
- Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được
sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;
- Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụng

- Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD ở Việt Nam.

6


Chương 1
Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
1.1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở
Hiện nay, nhà ở được coi là một trong những tài sản có giá trị lớn của mỗi
hộ gia đình, cá nhân. Theo Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là "công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân" . Như vậy, để được gọi là nhà ở thì cần phải đáp ứng hai yếu tố:
Một là, nhà ở phải là công trình XD do con người tạo lập nên bằng công
sức lao động kết hợp với các loại vật liệu XD, thiết bị gắn với nhà ở thông qua
các biện pháp khoa học, kỹ thuật để XD (phải là công trình XD theo quy định
của pháp luật về XD);
Hai là, công trình XD này được XD để phục vụ nhu cầu ở và các nhu cầu
sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như: để duy trì cuộc sống,
là không gian văn hoá của một tập hợp người có quan hệ gia đình (quan hệ hôn
nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở trong một nhà, là nơi
thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của nhiều thế hệ, của dòng
họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống...;
Trên thực tế, cụm từ “nhà ở” không phải lúc nào cũng được hiểu theo
đúng bản chất của nó. Trong lĩnh vực xã hội (XH) học, nhiều người thường sử
dụng cụm từ “chỗ ở” thay cho "nhà ở"; trong lĩnh vực an ninh, cụm từ "nhà ở"

những tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại".
Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiết
kế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân.
1.1.1.2. Phân loại nhà ở
Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại
nhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các
công trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực

8


hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở
cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các
đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở
khác nhau. Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê
theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình,
cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí
cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở
được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư
XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua
được gọi là nhà ở XH. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào
đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để
Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ
không phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD.
Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về nhà
ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở và
các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1
đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là
cấp 1. Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục

để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàn
trong quá trình sử dụng.
- Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế)
nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm...Các nhà ở được XD sát nhau
nhưng không chung tường, chung móng. Loại nhà ở này thường có một mặt tiền
hướng ra đường, ngõ, hẻm. Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền
với QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân. Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏ
hơn diện tích SDĐ. Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu
chuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau. Loại nhà ở này thường là nhà ở
thấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử
dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư.
Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định
nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m2 và có

10


chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật không khống chế diện tích
XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý
kiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát
triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m2 đến 100m2, trên
diện tích đất khoảng 100 đến 120m2 và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao
tối đa không quá 4 tầng.
- Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ,
vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ
buồng, phòng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung...), phòng phụ
(vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe...). Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sân
hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc ba
mặt giáp đường, phố. Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích
đất sử dụng riêng, độc lập. Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao

- Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD
1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XD
để bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khép
kín, có bếp, nhà tắm, công trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, công trình vệ
sinh chung. Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phối
cho cán bộ, công nhân viên. Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã không còn
được XD do hiệu quả SDĐ thấp. Tuy nhiên, do chi phí XD không cao nên ở các
khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bố
trí làm nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác.
- Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như
nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây. Pháp luật về
nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không có
quy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn. Tuy vậy, trên thực tế trong các dự án
phát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhà
vườn. Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và
nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ. Nhà ở này được thiết kế cao

12


không quá 2 tầng, trong đó diện tích XD thường chiếm từ 50% đến 60% diện
tích đất, phần còn lại dùng để trồng cây xanh, thảm cỏ.
Tại khu vực đô thị hiện nay, nhà vườn tồn tại không nhiều, do nhiều hộ
gia đình đã chia nhỏ diện tích đất để XD thành các nhà ở liền kề. Tại khu vực
nông thôn, khái niệm nhà vườn được hiểu là nhà ở riêng lẻ của mỗi hộ gia đình,
cá nhân, trong đó ngoài diện tích nhà ở chính (diện tích phòng ngủ, nghỉ, sinh
hoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì còn có diện tích đất để làm sân
phơi và trồng các loại cây xanh.
Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở được
phân thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết

Thứ tư, công trình này phải được XD theo thiết kế, tức là việc XD công
trình phải tuân theo bản vẽ thiết kế trên cơ sở các tiêu chuẩn, quy chuẩn XD do
Nhà nước quy định, nhằm bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của mọi
người trong quá trình XD và sử dụng công trình.
- Theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng xuất bản năm 2008,
khái niệm công trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh công trình
XD, thì công trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật
phức tạp như công trình kiến trúc, công trình đường hầm vượt biển...; (ii) Theo
khía cạnh khác, công trình được hiểu là các công trình nghiên cứu, các tác phẩm
nghệ thuật...Quan niệm về công trình dưới góc độ ngôn ngữ học trên đây chưa
lột tả hết bản chất của công trình XD.
- Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS),
công trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường
và được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD. Như vậy, chỉ những
công trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đối
tượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho,
để thừa kế...;
Nhìn ở góc độ tổng thể, công trình XD cũng có một số điểm chung giống
như đối với nhà ở. Việc chỉ ra các đặc điểm của công trình XD nhằm mục đích
phân biệt với các công trình nói chung như các công trình nghiên cứu khoa học,
các tác phẩm nghệ thuật. So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết

14


kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện để
phân loại, phân cấp theo quy định. Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểm
cơ bản của công trình XD như sau:
Một là, công trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định
vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủ

- Công trình công nghiệp: Là các công trình phục vụ mục đích sản xuất
(SX) công nghiệp, bao gồm: khai thác than, khai thác dầu khí, công trình hoá
chất, hoá dầu, công trình luyện kim, cơ khí, chế tạo, công trình công nghiệp thực
phẩm, công nghiệp vật liệu XD....;
- Công trình giao thông, bao gồm: công trình đường bộ, đường sắt, công
trình đường thuỷ, cầu, hầm, sân bay...;
- Công trình thuỷ lợi, năng lượng, bao gồm: hồ chứa, đập, cống, trạm
bơm, giếng, hệ thống công trình kênh, kè chắn sóng biển, kè đê, kè sông, kênh,
rạch, nhà máy điện (nhiệt điện, thuỷ điện, khí điện...);
- Các công hạ tầng kỹ thuật, bao gồm: nhà máy cấp nước, thoát nước, nhà
máy xử lý nước thải, công trình xử lý chất thải, bãi chứa, bãi chôn lấp, công trình
chiếu sáng đô thị...
Việc phân loại công trình XD như trên là nhằm xác định các tiêu chuẩn,
quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thủ tục đầu tư XD và các yêu cầu khi lập dự án, cấp
phép XD. Đây là cách phân loại dựa vào mục đích sử dụng sau khi hoàn thành
việc đầu tư XD. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ lập, phê duyệt dự án đầu tư XD
công trình (giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư XD công trình), thì pháp luật XD
lại chia dự án XD công trình thành các loại khác nhau, gồm: dự án XD công
trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn vay tín dụng, vốn Nhà
nước bảo lãnh và dự án sử dụng các ngồn vốn khác do tổ chức, cá nhân đóng
góp.
Cũng giống như nhà ở, công trình XD được phân thành các cấp khác
nhau. Tuy vậy, tiêu chí để xác định cấp công trình XD có một số điểm khác so
với phân cấp, phân hạng nhà ở. Theo pháp luật về XD, cấp công trình được xác
định theo loại công trình, căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu XD và
tuổi thọ công trình. Công trình XD có 5 cấp, gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp
III và cấp IV, trong đó cấp đặc biệt là cao nhất và cấp IV là thấp nhất. Phân cấp
công trình làm cơ sở để xếp hạng và lựa chọn nhà thầu trong hoạt động XD, xác
định các bước thiết kế, thời hạn bảo hành công trình XD.


Xét về bản chất, quyền sở hữu tài sản xác định chủ thể nào có quyền đối với tài
sản. Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài
sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản. Người chủ sở hữu có
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu

17


của mình. Để nghiên cứu khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình XD,
trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền sở hữu ?
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên
soạn: “Quyền sở hữu: 1. Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong
chế độ sở hữu nhất định; 2. Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu
tồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan). Các
quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các
hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở
hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu
khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu; 3. Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Quyền
sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các
yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” [55, tr. 653-654].
Theo BLDS Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật” (Điều 164).
Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luật
pháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định. Vì vậy, quyền sở hữu là
hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan
hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu

công trình XD tương thích với quan niệm chung về quyền sở hữu tài sản; theo
đó, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD được quan niệm trên hai khía cạnh:
Một là, khía cạnh khách quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một
phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở và công
trình XD; Hai là, khía cạnh chủ quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là
quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu
và quyền định đoạt nhà ở và công trình XD thuộc sở hữu của mình theo quy định
của pháp luật.
1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây
dựng
1.2.2.1. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản

19


Nghiên cứu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không thể
không đề cập đến đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, bởi lẽ đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và công trình XD là một dạng cụ thể của đăng ký quyền sở hữu tài
sản.
Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu và
được pháp luật bảo hộ. Tuỳ thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà
các nước có quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản khác nhau. Nhìn chung,
đối với những tài sản là BĐS, pháp luật đều bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu;
còn đối với các động sản thì mỗi nước lại có quy định khác nhau về việc đăng ký
quyền sở hữu. Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào cũng phải đăng ký quyền
sở hữu. Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự, KT
và yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản đó mà pháp luật quy định những
loại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu. Ở Việt Nam, do đặc thù
của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đai